Wir haben uns ein Haus gekauft, wo und zu Besichtigung Zuversicht wurde, dass es komplett erschlossen ist.
Am 30.09.2025 wurde festgestellt, dass sich auf dem Grundstück weder eine vollbiologische Kleinkläranlage (steht auch so im Vertrag vom Notar) befindet noch ein Anschluss an die öffentliche Abwasserentsorgung besteht. Im Rahmen der Besichtigung im April wurde dies vom Verkäufer anders dargestellt, da eine vollständige Erschließung zugesichert wurde, was sich jedoch als unzutreffend erwies.
Aktuell ist seine Aussage wie folgt: Es handelt sich um eine Klärgrube mit 3 Kammern. In einer der 3 Kammern befindet sich angeblich laut seiner Aussage ein Überlauf, der dann ins öffentliche Abwasser führt. Alle 3 Kammern sind allerdings komplett voll, und es macht aktuell nicht den Anschein, dass sie angeschlossen wäre. Es wurde auch vom Verkäufer immer Abwassergebühr bezahlt.
Ebenfalls ist uns aufgefallen, dass das Wasser von der Küche und vom Badezimmer nicht ins Abwasser geht, sondern dies über den Regenwasserkanal abläuft, was ja eigentlich verboten ist.
Was kann ich jetzt am besten machen? Die nächsten Tage kommt jemand vom Abwasserentsorger, der sich die Sache anschaut.
Laut Verkäufer hat er auch nie geäußert, dass eine vollbiologische Kleinkläranlage vorhanden ist, obwohl dies so auch im Vertrag steht, dass eine vorhanden ist.
Kann ich, wenn sich bestätigt, dass die Klärgrube etc. falsch ist, Schadenersatz vom Verkäufer fordern?
Hauskauf Arglistige Täuschung
1. Oktober 2025
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Frage vom 1. Oktober 2025 | 16:25
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 0x hilfreich)
Hauskauf Arglistige Täuschung
#1
Antwort vom 1. Oktober 2025 | 16:46
Von
Status: Unbeschreiblich (40064 Beiträge, 6532x hilfreich)
Wahrscheinlich hat der Verkäufer bei der Besichtigung zugesichert, dass es voll erschlossen ist?Zitat :wo und zu Besichtigung Zuversicht wurde, dass es komplett erschlossen ist.
Ja, das ist möglich.Zitat :Kann ich, wenn sich bestätigt, dass die Klärgrube etc. falsch ist, Schadenersatz vom Verkäufer fordern?
Was der dann fordert, wirst du erstmal erfüllen müssen, denn wahrscheinlich bist du auch schon Eigentümer lt. Grundbuch?Zitat :Die nächsten Tage kommt jemand vom Abwasserentsorger, der sich die Sache anschaut.
#2
Antwort vom 1. Oktober 2025 | 17:28
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Wahrscheinlich hat der Verkäufer bei der Besichtigung zugesichert, dass es voll erschlossen ist?
Das wurde so geäußert, am Tag der Besichtigung, dies können auch mehrere Zeugen Bestätigen.
Zitat :Was der dann fordert, wirst du erstmal erfüllen müssen, denn wahrscheinlich bist du auch schon Eigentümer lt. Grundbuch?
Der Herr vom Abwasserentsorger der kommt Privat zu mir, der Arbeitet zwar offiziell da aber, dieser erscheint außerhalb der Arbeitszeit. Aktuell besitze ich nur den Schlüssel und darf bauen, da erstmal nur die Kaufpreiszahlung mit Aushändigung der Schlüssel stattgefunden hat, aktuell stehe ich noch nicht im Grundbuch.
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 2. Oktober 2025 | 14:48
Von
Status: Unbeschreiblich (40064 Beiträge, 6532x hilfreich)
Wichtiger als Zeugen und mündliche Erklärungen des Verkäufers dürfte der Inhalt des notariellen Kaufvertrages (zu diesem Kläranlagen-/Abwasserpunkt) und die Unterschrift des Verkäufers sein.Zitat :dies können auch mehrere Zeugen Bestätigen.
Von wann ist denn der Kaufvertrag?
Ach so.Zitat :Der Herr vom Abwasserentsorger der kommt Privat zu mir, der Arbeitet zwar offiziell da aber, dieser erscheint außerhalb der Arbeitszeit.
ICH würde aufgrund des jetzt dargestellten Sachverhaltes weder anfangen zu bauen noch den Abwasserherrn privat zur Kläranlage befragen... noch den Schlüssel überhaupt benutzen.
#4
Antwort vom 2. Oktober 2025 | 15:31
Von
Status: Student (2648 Beiträge, 624x hilfreich)
Dann stell doch mal den Passus aus dem notariellen Kaufvertrag ein (wörtlich).
Üblich ist "gekauft wie gesehen".
P.S.: Der Kaufpreis wurde gezahlt, der Schlüssel übergeben. Was sagt der Vertrag zum Übergang der Rechte und Pflichten? Ich vermute mal, dass Du da jetzt verantwortlich bist.
Übrigens, Arglist setzt Vorsatz voraus. Wenn der Verkäufer davon überzeugt war, dass er die Wahrheit sagte, ist nicht viel mit anfechten, weil das Gegenteil kaum beweisbar ist. Zudem kommt es auf den Wortlaut im Vertrag an. Das vom Verkäufer irgendwann zu irgendwem Gesagte ist fast bedeutungslos.
#5
Antwort vom 2. Oktober 2025 | 15:57
Von
Status: Legende (18137 Beiträge, 6066x hilfreich)
Nein, das ist absolut unüblich, der Notar weiß nämlich genau, dass dies kein Ausschluss der Gewährleistung wäre, worauf du wahrscheinlich hinausmöchtest.Zitat :Üblich ist "gekauft wie gesehen".
Zitat :Laut Verkäufer hat er auch nie geäußert, dass eine vollbiologische Kleinkläranlage vorhanden ist, obwohl dies so auch im Vertrag steht, dass eine vorhanden ist.
Bitte mal den exakten Wortlaut aus dem Vertrag hier reinschreiben.
Und wohin geht das Wasser aus dem Regenwasserkanal?Zitat :Ebenfalls ist uns aufgefallen, dass das Wasser von der Küche und vom Badezimmer nicht ins Abwasser geht, sondern dies über den Regenwasserkanal abläuft, was ja eigentlich verboten ist.
Was exakt steht dazu im Kaufvertrag?Zitat :da eine vollständige Erschließung zugesichert wurde, was sich jedoch als unzutreffend erwies.
#6
Antwort vom 2. Oktober 2025 | 16:21
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Bitte mal den exakten Wortlaut aus dem Vertrag hier reinschreiben.
Die Erschließung ist laut Verkäufer abgeschlossen, dabei handelt es sich um folgende Medien, Gas,Strom, Fernwärme, Abwasser und Telekommunikation.
Die Abwasserentsorgung erfolgt laut Aussage des Verkäufers über eine eigene Vollbiologische Kleinkläranlage.
Die Rechte und Pflichten gehen mit Eintragung in das Grundbuch an den Käufer über.
Ich sollte dazu vielleicht noch sagen, das der Gute Herr beim Städtischen Trinkwasserversorgung Arbeitet, der sollte eigentlich einen Unterschied kennen zur Klärgrube und Vollbiologische Kleinkläranlage
-- Editiert von User am 2. Oktober 2025 16:25
#7
Antwort vom 2. Oktober 2025 | 17:15
Von
Status: Unbeschreiblich (40064 Beiträge, 6532x hilfreich)
Mal nur für ---Abwasser---:Zitat :Die Erschließung ist laut Verkäufer abgeschlossen, dabei handelt es sich um folgende Medien, Gas,Strom, Fernwärme, Abwasser und Telekommunikation.
Da steht nichts Falsches im Kaufvertrag.
Vielleicht war es irgendwann mal so etwas ? Wer hat am 30.9. das festgestellt, was du hier beschrieben hast?Zitat :Die Abwasserentsorgung erfolgt laut Aussage des Verkäufers über eine eigene Vollbiologische Kleinkläranlage.
Wann wurde dieses Haus gebaut? Häufig *verhungern* vollbiologische Kleinkläranlagen im Laufe der Zeit... aus diversen Gründen.
Das ist nicht zwingend vorauszusetzen.Zitat :das der Gute Herr beim Städtischen Trinkwasserversorgung Arbeitet, der sollte eigentlich einen Unterschied kennen zur Klärgrube und Vollbiologische Kleinkläranlage
Auch deshalb nicht zu laut auf arglistige Täuschung pochen.
Noch stehst du nicht im Grundbuch. Noch hast du keine Pflichten und !!! trotz Schlüssel keine Rechte.
Vorsicht. Ein Schaden ist noch nicht festgestellt. Eine *falsche Kläranlage* stellt nicht per se einen bezifferbaren Schaden dar.Zitat :Kann ich, wenn sich bestätigt, dass die Klärgrube etc. falsch ist, Schadenersatz vom Verkäufer fordern?
#8
Antwort vom 2. Oktober 2025 | 18:47
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Vielleicht war es irgendwann mal so etwas ? Wer hat am 30.9. das festgestellt, was du hier beschrieben hast?
Wann wurde dieses Haus gebaut? Häufig *verhungern* vollbiologische Kleinkläranlagen im Laufe der Zeit... aus diversen Gründen.
Haus ist BJ 1910
Es handelt sich dabei um eine 3-Kammrige Abflusslose Klärgrube. Die sind in Unserer Gemeinde jetzt schon rund 15 Jahre lang verboten.
Jetzt mussten wir auch Festellen, als wir die Küche die mit gekauft wurde, abgebaut haben, das die dahinter komplett verschimmelt ist
#9
Antwort vom 2. Oktober 2025 | 18:52
Von
Status: Unbeschreiblich (42372 Beiträge, 14725x hilfreich)
Ich staune immer wieder, wie man so eine doch lebensentscheidende Investition tätigt, so ganz ohne Gutachter vor Kauf, die selben Menschen aber eisern vergleichen und prüfen, wenn es um Zierfelgen für ihr Auto geht .....
Ich würde nachfolgendenden Weg vorschlagen:
Abwarten, was der Gutachter jetzt feststellt.
Wenn das Gutachten Deine Befürchtungen bestätigt, ab zum Anwalt. Mit notariellem Vertrag, der klopft dann alles ab, was die Haftung angeht.
Noch eine Anmerkung: entgegen einer Anmerkung eines Vorschreibers: bei gebrauchten Immobilien ist es durchaus üblich, dass im notariellen Vertrag ein Haftungsausschluss niedergelegt wird. Da aber hier doch einige Sachen in den notariellen Vertrag aufgenommen sind, die nicht unbedingt üblich sind, würde ich eben die empfohlene Vorgehensweise empfehlen.
wirdwerden
#10
Antwort vom 2. Oktober 2025 | 19:13
Von
Status: Unbeschreiblich (40064 Beiträge, 6532x hilfreich)
Danke. Dann kann der Verkäufer in 1910 noch keine vollbiologische Kläranlage eingebaut haben. Offensichtlich ist er späterer Eigentümer geworden und hat wenig bis nichts an der 3Kammer-Klärgrube gemacht. Abflusslos ist sie nicht, sagt er.Zitat :Haus ist BJ 1910
Ja, gut möglich.Zitat :Die sind in Unserer Gemeinde jetzt schon rund 15 Jahre lang verboten.
Zumindest wird der Voreigentümer die Grube im Laufe der Jahre mal hat leerpumpen lassen----so war das in ländlichen Lagen viele Jahre üblich und zulässig. Kommt natürlich drauf an, wie lange und mit wie vielen Personen er dort gewohnt hat.
?? Wer hat am 30.9. das festgestellt, was du hier beschrieben hast?
Ja. Durchaus möglich bei >100 Jahre alten Häusern.Zitat :Jetzt mussten wir auch Festellen, als wir die Küche die mit gekauft wurde, abgebaut haben, das die dahinter komplett verschimmelt ist
Es wird wohl leider nicht die letzte böse Überraschung sein.
Und alles, ohne Eigentümer lt. Grundbuch zu sein.
Alte Häuser lässt man vor dem Kauf zunächst von kompetenten Sachverständigen begutachten--- der Rat ist nun vergossene Milch.
#11
Antwort vom 2. Oktober 2025 | 19:38
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Zumindest wird der Voreigentümer die Grube im Laufe der Jahre mal hat leerpumpen lassen----so war das in ländlichen Lagen viele Jahre üblich und zulässig. Kommt natürlich drauf an, wie lange und mit wie vielen Personen er dort gewohnt hat
Die 1 und 2 kammer ist komplett voll, telefonisch äußerte er eig nur " das hat 20 Jahre lang mit der Grube keinen Interessiert, was soll schon passieren"
#12
Antwort vom 3. Oktober 2025 | 00:51
Von
Status: Student (2648 Beiträge, 624x hilfreich)
Zitat :Noch eine Anmerkung: entgegen einer Anmerkung eines Vorschreibers: bei gebrauchten Immobilien ist es durchaus üblich, dass im notariellen Vertrag ein Haftungsausschluss niedergelegt wird.
Das war eher eine Vermutung aufgrund der Fragestellung
Zitat :Dann kann der Verkäufer in 1910 noch keine vollbiologische Kläranlage eingebaut haben.
Ja klar, 1910 war sowas nicht "Stand der Technik".
Nachrüstung?
Zitat :telefonisch äußerte er eig nur " das hat 20 Jahre lang mit der Grube keinen Interessiert, was sollte schon passieren"
Was denn nun?
Zitat :Die Abwasserentsorgung erfolgt laut Aussage des Verkäufers über eine eigene Vollbiologische Kleinkläranlage.
Ist das wirklich ein "Zitat" aus dem notariellen Vertrag?
P.S.: Im Fall einer bejahenden Antwort, bestehen "Nachverhandlungschancen". Die wirst Du aber ohne rechtliche Hilfe kaum nutzen können.
Schadensersatz ist nicht. Nachverhandlung oder Rückabwicklung stehen im Raum.
#13
Antwort vom 3. Oktober 2025 | 10:28
Von
Status: Schlichter (7469 Beiträge, 1694x hilfreich)
Zitat :Zitat (von de Bakel):
Üblich ist "gekauft wie gesehen".
Nein, das ist absolut unüblich, der Notar weiß nämlich genau, dass dies kein Ausschluss der Gewährleistung wäre, worauf du wahrscheinlich hinausmöchtest.
Der private Verkäufer einer Immobilie hat überhaupt keine "Gewährleistungspflicht". (Die im übrigen seit vielen Jahren schon Sachmängelhaftung heißt.)
Lediglich "argliste Täuschung" ist eine rechtliche Grundlage für Ansprüche. Die setzt aber wissentliche und willentliche Täuschung voraus.
#14
Antwort vom 3. Oktober 2025 | 11:43
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Ist das wirklich ein "Zitat" aus dem notariellen Vertrag?
Ja, wurde 1zu1 so aus dem Vertrag übernommen.
#15
Antwort vom 3. Oktober 2025 | 11:45
Von
Status: Unbeschreiblich (50120 Beiträge, 17559x hilfreich)
Die Überschrift dieses Threads führt in die Irre. Es liegt keine arglistige Täuschung vor, sondern es fehlt eine zugesicherte Eigenschaft.
Daher kann der Käufer selbstverständlich Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen.
#16
Antwort vom 3. Oktober 2025 | 11:49
Von
Status: Unbeschreiblich (40064 Beiträge, 6532x hilfreich)
??? Wer hat am 30.9. das festgestellt, was du hier beschrieben hast?
Was der Verkäufer am Telefon sagte, ist auch nebensächlich für das, was du hier wissen willst.
Mehrfach wurde darauf hingewiesen, dass Gesagtes so gut wie keine Relevanz hat.
Wozu gibts Verträge?
Vor 20 Jahren ist er evtl. Eigentümer geworden, hat evtl. was nachgerüstet, hat es evtl. für vollbiologisch gehalten.
Oder auch nicht.
Wahrscheinlich findet sich im Kaufvertrag noch ein allg. Satz... etwa:
Weitere als die genannten Mängel sind dem Verkäufer nicht bekannt. Damit ist der Verkäufer frei von der Sachmängelhaftung. Oder man weist ihm anderes nach.
Ich sehe keinen Schaden aufgrund der Abwassersituation.
Was beim Ausbau der Küche entdeckt wurde, musste und konnte der Verkäufer nicht wissen.
Da du noch nicht im Grundbuch stehst, also kein Eigentümer bist...weder Rechte noch Pflichten hast...aber schon kräftig rumwerkelst und auch den Kaufpreis bezahlt hast...ist guter Rat teuer und weiteres wird viel teurer.
Und jetzt?
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