Nebenkostenvorauszahlungsvereinbarung fehlt

20. Januar 2018 Thema abonnieren
 Von 
priamos
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 1x hilfreich)
Nebenkostenvorauszahlungsvereinbarung fehlt

Hallo zusammen

Hier ein Fall bei dem sich die Frage stellt, welche Auswirkungen eine fehlende schriftliche Nebenkostenvorauszahlungsvereinbarung hat.

Ein jahrelanger Räumungsrechtsstreit innerhalb einer Familie wurde mit einem Vergleich beigelegt. Da die Räumungsbeklagten nicht kreditwürdig waren wollte der ehemalige Vermieter aufgrund des nahen Verwandtschaftsverhältnisses den Beklagten dahingehend helfen und quasi wie eine finanzierende Bank auftreten , damit günstiger Wohnraum erworben werden konnte. Nach Vorstellung des Klägers sollten die Beklagten die Zinsen und Tilgungen an ihn zahlen und natürlich für sämtliche Nebenkosten- auch verbrauchsunabhängige- aufkommen. Ferner sollte vertraglich sichergestellt sein, dass die Beklagten nicht wiederum aufgrund von Mängeln oder ähnlichen Behauptungen Zahlungen verweigern können. So sollte einerseits sichergestellt werden im Falle eines erneuten Zahlungsverzuges nicht wiederum jahrelang prozessieren zu müssen andererseits sollte aber den Beklagten trotzdem die "letzte" Chance geboten werden doch noch Eigentum zu erwerben anstatt lebenslang Miete zu zahlen. (zumal die damaligen und derzeitigen Hypotheken deutlich günstiger als eine Miete für gleichwertigen Wohnraum sind)
Hier war der Anwalt des Klägers gefragt in wie weit für den Kläger eine vertragliche Sicherheit zu erreichen ist unter Berücksichtigung der eindringlichen Befürchtung, dass die Beklagtenseite diese letzte Chance wiederum nicht nutzen würde und wiederum nicht zahlen würde. Der Anwalt beriet dahingehend , dass er sicherstellen könne einen so eindeutigen Vergleich aufzusetzen, dass im Falle einer neuerlichen Nichtzahlung die Beklagten "ruck zuck" ----also höchstens nach 2-3 Monaten aus der Wohnung wären.
Mittlerweile hat sich gezeigt, dass der Anwalt massive Fehler bei der Vergleichsformulierung und auch Beratungsfehler gemacht hat. Als Anmerkung sei zu sagen , dass er wohl ein Wohnrechtverhältnis begründen wollte aber die Beklagten im Vergleich und in den vorher schriftlich dokumentierten Vergleichsverhandlungen mehrfach als Mieter bezeichnet hat. Die Kläger als Laien wussten natürlich nicht , was den speziellen juristische Unterschied ausmacht ob man nun ein Wohnrechtsverhältnis oder Mietverhältnis begründet. Über die Folgen war sich der Kläger nicht klar und wurde auch nicht entsprechend beraten. Der Kläger hat sich hier voll und ganz auf die Kompetenz seines damaligen Anwalts verlassen. Der hatte behauptet- nachdem das Kind in den Brunnen gefallen ist- dass er im Vergleich ein Wohnrechtsverhältnis begründen wollte und dass durch das Einräumen des Wohnrechts für den Wohnberechtigten Mängelrügen beispielsweise ausgeschlossen sind. Dementsprechend wurde nach erneuter Nichtzahlung durch die Beklagten das Landgericht angerufen um vertragsgemäß das Wohnrecht löschen zu lassen und um die Wohnung wie im Vergleich vereinbart zu räumen. Das LG sah den Vergleich allerdings dann als so schwammig an, dass es von Begründung eines Mietverhältnisses ausging. Der Kläger wurde an das für Räumungen zuständige Amtsgericht verwiesen. Hier ist seit mittllerweile 6 Jahren die Räumungsklage anhängig, in der sich die Beklagten mit immer neuen Tricks wehren. Mängelrügen ( damit wurde die Nichtzahlung begründet) sind mittlerweile durch Sachverständigengutachten widerlegt , eine Unzahl von Befangenheitsanträgen gegen Sachverständige wurde über Jahre durch alle Instanzen mit Beschwerden und Beschwerden gegen nicht stattgegebene Beschwerden durchgefochten mit ebenfalls demselben Ergebnis, dass die Räumungsbeklagten nicht durchdringen konnten. (In der ersten Phase der Räumungsklage, in der das Gericht ebenfalls von einem schwammigen und schlecht formulierten Vergleich sprach beauftragte der Kläger einen neuen Anwalt und verkündete dem alten Anwalt den Streit.



In der Räumungsklage wurde von den Beklagten zunächst die Pflicht zur Zahlung von Nebenkosten bestritten, weil diese nur folgendermaßen im Vergleich formuliert waren " Man ist sich einig darüber, dass der Wohnberechtigte (also der Beklagte) alle in einer Eigentumswohnung üblicherweise anfallenden Betriebskosten zu übernehmen hat. Hier hat der BGH erst 2016 sinngemäß geurteilt, dass eine solche Formulierung allgemein verständlich und somit wirksam ist. Dem ist das Amtsgericht gefolgt. Es ist also unstrittig, dass Nebenkosten geschuldet sind. Mängelrügen wurden durch SV Gutachten widerlegt.

Soweit die Vorgeschichte nun die eigentliche Frage

Nun aber die neueste Idee der Beklagten. Nach neuestem Sachvortrag der Beklagten - die in den ersten ca 15 Monaten die Nebenkostenvorauszahlungen gemäß Forderung auch leisteten - danach aber für die Jahre 2014 und 2015 und auch weiter keinerlei Nebenkostenvorauszahlungen mehr leisteten behaupten nunmehr , eine Nebenkostenvorauszahlung sei nicht vereinbart , die Einschreiben mit den "angeblichen Abrechnungen " hätten nur ein leeres Blatt Papier enthalten und somit wären die Anfang 2017 mit neuerlichen Kündigungen wegen Nichtzahlung gerichtlich eingereichten Abrechnungen verspätet und somit verjährt. Somit würde man von Seiten der Beklagten zumindest für 2013 und 2014 ja gar keine Schulden haben.

Der bearbeitende - neue - Anwalt des Klägers meinte dazu, dass die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen von 2011- Anfang 2013, denen die schriftliche Aufforderung des Klägers voranging ein konkludentes Verhalten für die Vertragsauslegung wäre, dass sehr wohl eine Vorauszahlung als vereinbart gelten könnte. Ferner wurde den Beklagten ja auch ein Wohnrecht eingeräumt in dessen Bestellungsurkunde steht, dass die Nebenkostenvorauszahlungen vom Wohnberechtigten zu leisten sind
..........diese Wörtchen " könnte "macht den Kläger allerdings hier so nervös, dass hier weiterer Rat gesucht wird..........vielleicht hat ja schon jemand ähnliche Erfahrungen gemacht ...........

P.S. Gegen den alten Anwalt wurde der Streit verkündet. Hier wird nach Abschluss des Räumungsverfahrens Schadensersatz gefordert werden.



-- Editiert von priamos am 20.01.2018 12:36

-- Editiert von priamos am 20.01.2018 12:42

-- Editiert von priamos am 20.01.2018 12:50

-- Editiert von priamos am 20.01.2018 12:59

-- Editiert von priamos am 20.01.2018 13:22

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3 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119531 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von priamos):
Hier ein Fall bei dem sich die Frage stellt, welche Auswirkungen eine fehlende schriftliche Nebenkostenvorauszahlungsvereinbarung hat.

Dann sind schlicht und einfach keine fällig.



Zitat (von priamos):
diese Wörtchen " könnte "macht den Kläger allerdings hier so nervös,

Warum?
Dann gibt es halt keine Vorrauszahlungen, der Vermieter muss in Vorkasse gehen und sollte sich mit der Abrechnung halt beeilen.

Hauptsache die Zahlung von Nebenkosten sind rechtskonform vereinbart worden.



Mir würde eher Sorgen machen, das die Nebenkostenabrechungen bisher offenbar nicht wirklich gerichtsfest zugestellt wurden...



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
priamos
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 1x hilfreich)

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Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von priamos):
Hier ein Fall bei dem sich die Frage stellt, welche Auswirkungen eine fehlende schriftliche Nebenkostenvorauszahlungsvereinbarung hat.

Dann sind schlicht und einfach keine fällig.



Zitat (von priamos):
diese Wörtchen " könnte "macht den Kläger allerdings hier so nervös,

Warum?
Dann gibt es halt keine Vorrauszahlungen, der Vermieter muss in Vorkasse gehen und sollte sich mit der Abrechnung halt beeilen.

Hauptsache die Zahlung von Nebenkosten sind rechtskonform vereinbart worden.



Mir würde eher Sorgen machen, das die Nebenkostenabrechungen bisher offenbar nicht wirklich gerichtsfest zugestellt wurden...



Wie gesagt, der ehemalige Anwalt hat zwar bei Vergleichsformulierung Bockmist gebaut indem er nur geschrieben hat "der Beklagte schuldet alle üblicherweise in einer Eigentumswohnung anfallenden Nebenkosten". Vereinbarungsgemäß wurde aber noch eine Urkunde mit der Eintragung eines Wohnrechts notariell beglaubigt. Hierin heißt es wörtlich.......Die Kosten für Schönheitsreparaturen in den Räumen des Wohnberechtigten ebenso sämtliche Nebenkosten (Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Kaminreinigung usw. ) trägt der Wohnberechtigte.
.........hiernach ist die vereinbarte Miete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung monatlich im Voraus bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats fällig.......auflösend bedingt, wenn der Wohnberechtigte mit mehr als zwei Monatsmieten einschließlich Nebenkosten in Verzug kommt.

Dies wurde sowohl vom Beklagten als auch vom Kläger vor dem Notar unterschrieben. Der Notar hat da deutlich sorgfältiger gearbeitet.

Laut BGH ist es nun so, wenn keine Abrechnung durch den Vermieter bisher erfolgt ist (hier die Zustellung der Abrechnung nicht nachgewiesen werden kann) berechtigt das nicht die Vorauszahlungen zurückzufordern. Respektive wären zwar eventuelle Nachforderungen über die geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen verjährt , aber nach Auskunft des jetzigen Anwalts nicht die geschuldeten und nicht gezahlten Vorauszahlungen, zumal dort rechtzeitig vor Eintritt der Verjährung -unabhängig von vorhergegangenen Mahnungen (welche angeblich auch nicht angekommen sind , dieselbe Masche mit leerem Blatt Papier) - Klage erhoben wurde

.







-- Editiert von priamos am 21.01.2018 10:09

1x Hilfreiche Antwort


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