komplizierte Frage zu Untermieteinahmen

8. Februar 2014 Thema abonnieren
 Von 
geschundener
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 19x hilfreich)
komplizierte Frage zu Untermieteinahmen

folgender komplizierter Sachverhalt:

mir hat meine Bank vor Jahren ein Zwangsverwaltungs-Verfahren für mein Mietshaus angehängt.

damals wurden die Mieteinnahmen beschlagnahmt.
dann musste ich ALG2 beantragen da ich keine sonstigen Einnahmen hatte.
dann hat mir meine Bank noch ein Verbraucher-Insolvenzverfahren angehängt
das sich noch nicht in der Wohlverhaltensphase befindet.

meine Frage: was passiert mit dem Geld wenn ich ein Zimmer meiner Wohnung untervermiete?

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13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Krypton
Status:
Praktikant
(556 Beiträge, 448x hilfreich)

quote:
meine Frage: was passiert mit dem Geld wenn ich ein Zimmer meiner Wohnung untervermiete?


Sozialrechtlich: ggf. Strafe wenn Sie die Einnahmen nicht melden, außerdem Kürzung der Bezüge um den Betrag der vereinnahmten Untermiete
Insolvenzrechtlich: Mieteinnahmen sind voll pfändbar. Die Einnahmen aus dem Untermietvertrag flössen in voller Höhe der Insolvenzmasse zu. In der "Wohlverhaltensperiode" sieht das schon wieder anders aus, dort müssen nur die pfändbaren Teile des Arbeitseinkommens und hälftige Erbschaftserlöse ausgekehrt werden.

Im Moment bringt Ihnen das aber noch rein gar nichts.

Gruß
Krypton

-----------------
"Ich sage das, was ist - nicht das, was man vielleicht gerne hätte."

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#2
 Von 
geschundener
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 19x hilfreich)


sicher?

da habe ich ja gerade das Problem mit dem Durchblick:

wenn es insolvenzmasse wäre,
stünde es mir persönlich ja gar nicht zu / zur Verfügung,

dann wäre es aber auf alle Fälle auch keine Einnahme bezüglich ALG2 die dort anzurechnen wäre da mir die Miete ja gar nicht gehören würde ...

ein Pfändungsproblem habe ich nicht,
wäre zusammen mit ALG2 sowieso unter dem Freibetrag.

und: weshalb (§§ )flösse die Miete der Insolvenzmasse zu?

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#3
 Von 
Eidechse
Status:
Senior-Partner
(6998 Beiträge, 3920x hilfreich)

Die letzte Frage hat doch Krypton schon beantwortet. Mieteinnahmen sind voll pfändbar. Und alles was pfändbar ist, fließt in die Insolvenzmasse. (§§ 35 Abs. 1 , 36 Abs. 1 InsO ).

Und ob das jobcenter oder wer auch immer für ALG II bei Ihnen zuständig ist, die Untermieteinnahmen nicht doch als Einnahmen im Sinne von SGB II wertet, wäre ich mir auch nicht so sicher. Insolvenzrecht und Sozialrecht müssen nicht konform laufen. Das erlebt man immer wieder.

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#4
 Von 
geschundener
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 19x hilfreich)

danke für die Info.

Und wo steht, das Untermieteinnahmen "Mieteinnahmen" im Sinne dieses Paragrafen sind?

Wären sie dann nicht auch automatisch durch die Zwangsverwaltung beschlagnahmt?

Wer oder was bestimmt da die Prioritäten?


Ich bin kein Jurist und verstehe deren Logik nicht auf Anhieb:

" --- Mieteinnahmen sind voll pfändbar.
Und alles was pfändbar ist, fließt in die Insolvenzmasse ---"

wenn die Mieteinnahmen in die Insolvenzmasse fallen würden sind sie doch gerade nicht pfändbar !

Dazu hätte gerne mal eine ausführliche Erklärung damit ich als Nicht-Jurist es auch verstehen kann.





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#5
 Von 
Krypton
Status:
Praktikant
(556 Beiträge, 448x hilfreich)

Also:

Nach §§ 35 , 36 InsO i. V. m. §§ 850 ff. ZPO zählen alle zivilrechtlich pfändbaren Vermögenswerte zur Insolvenzmasse. Ausgenommen sind nur die nicht pfändbaren Anteile des Einkommens sowie unpfändbare Gegenstände nach § 811 ZPO .

Mieteinnahmen sind gerade KEIN Einkommen im Sinne von §§ 850 ff. ZPO und unterliegen daher NICHT den Pfändungstabellen. Sie sind NICHT dem ansonsten erzielten Arbeitseinkommen (oder deren Ersatzleistungen wie ALG I/II, Rente, Krankengeld etc.) hinzu zu addieren.

quote:<hr size=1 noshade>Wären sie dann nicht auch automatisch durch die Zwangsverwaltung beschlagnahmt? <hr size=1 noshade>


Nein, weil der Zwangsverwalter in die Rechtsstellung des Schuldners eintritt, nicht aber in die des Mieters, welcher seine Mietsache untervermietet.

Bei offenen Fragen fragen.

Gruß
Krypton

-----------------
"Ich sage das, was ist - nicht das, was man vielleicht gerne hätte."

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#6
 Von 
geschundener
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 19x hilfreich)

Da liegt wohl ein Missverständnis vor:

Zitat:
"Nein, weil der Zwangsverwalter in die Rechtsstellung des Schuldners eintritt, nicht aber in die des Mieters, welcher seine Mietsache untervermietet."

ich wäre gleichzeitig zwangsverwalteter Eigentümer, Schuldner, Wohnungsbesitzer und Untervermieter!

Das scheint mir ev. von grundsätzlicher Bedeutung zu sein die ich nicht verstehe.
Könntes du mir das verständlich erklären?


Gilt unter diesen Umständen alles vorher Geschriebene?

-- Editiert geschundener am 10.02.2014 11:42

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#7
 Von 
Eidechse
Status:
Senior-Partner
(6998 Beiträge, 3920x hilfreich)

Vielleicht sollten Sie erstmal verständlich alle wichtigen Einzelheiten mitteilen und darauf achten, dass die Verwendung bestimmter Begriffe auch das vorliegen entsprechender Rechtsverhältnisse voraussetzt.

Untervermieten kann man nämlich nur etwas, das man selbst gemietet hat. Sprich wenn Sie von Untervermietung eines Zimmers des Wohnung sprechen, bedeutet dies dass sie eine Wohnung gemietet haben. Ohne (Haupt-)Mietvertrag gibt es nämlich keine Untermiete.

Wenn sich die Wohnung jedoch in dem Haus befindet, über das das Zwangsversteigerungsverfahren nach wie vor anhängig ist und Sie bewohnen als Eigentümer eine dieser Wohnungen, dann wollen Sie ein Zimmer vermieten und nicht untervermieten. Dann wäre tatsächlich der Zwangsverwalter der entsprechende Ansprechpartner an den die Miete geht.

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#8
 Von 
geschundener
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 19x hilfreich)

sehr interessant,

um weiter zu kommen müßte man erst die Begrifflichkeiten klären.

ich dachte bisher unter "Untervermietung" versteht man das Vermieten eines Teiles seiner eigenen Wohnung.

Wo ist denn jetzt der Begriff "Untervermietung" genau gefiniert?

Und wies ist das eigentlich wenn ich jemanden bei mir in meiner Wohnung ohne Untermietvertrag (mit)wohnen lasse und dafür etwas Geld bekommen?





-- Editiert geschundener am 10.02.2014 12:53

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#9
 Von 
Krypton
Status:
Praktikant
(556 Beiträge, 448x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>ich dachte bisher unter "Untervermietung" versteht man das Vermieten eines Teiles seiner eigenen Wohnung. <hr size=1 noshade>


Nope. Untervermietung ist die Vermietung von Räumlichkeiten, die man selbst nur gemietet hat.

quote:<hr size=1 noshade>Und wies ist das eigentlich wenn ich jemanden bei mir in meiner Wohnung ohne Untermietvertrag (mit)wohnen lasse und dafür etwas Geld bekommen? <hr size=1 noshade>


So wie ich den Kontext jetzt verstehe, handelt es sich wohl um eine Eigentumswohnung, die Sie selbst bewohnen. Wenn Sie einen Teil dieser Wohnung nun "untervermieten", so ist das nichts weiter, als ein ganz normaler Mietvertrag mit Ihnen als Vermieter. Nach § 148 Abs. 2 ZVG ist Ihnen die Nutzung des beschlagnahmten Grundstücks entzogen, d.h. Sie dürfen ohne Zustimmung des Zwangsverwalters vom verwalteten Objekt nichts mehr vermieten. In keinem Falle dürften Sie die Mieteinnahmen behalten.

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"Ich sage das, was ist - nicht das, was man vielleicht gerne hätte."

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#10
 Von 
geschundener
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 19x hilfreich)

wie nennt man denn dann das Vermieten von Teilen seiner eigenen Wohnung?

Es ist keine Eigentumswohnung sondern meine Wohnung in einem Haus das ich sowohl selbst bewohne als auch überwiegend zur Geldeinnahme vermietet habe.

Die Frage des behalten-dürfens des Geldes ist meiner Ansicht nach wieder eine eigene weitere komplizierte Frage,

da meinen Einnahmen auch mit diesem Geld immer noch unter dem Pfändungsfreibetrag und damit Existensminimum liegen würden.

Die Frage die ich jetzt zunächst erst einmal klären wollte ist die Frage wem eigentlich das Geld warum (in welcher Reihenfolge) zustehen würde,
d.h. ist es rechtlich gesehen überhaupt mein Geld oder nur eine Einnahme ich ich weiterreichen müsste?

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Krypton
Status:
Praktikant
(556 Beiträge, 448x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>wie nennt man denn dann das Vermieten von Teilen seiner eigenen Wohnung? <hr size=1 noshade>


Stinknormal: einen Mietvertrag.

quote:<hr size=1 noshade>Es ist keine Eigentumswohnung sondern meine Wohnung in einem Haus das ich sowohl selbst bewohne als auch überwiegend zur Geldeinnahme vermietet habe. <hr size=1 noshade>


Muss ich das verstehen? Nur, weil das Objekt unter Zwangsverwaltung steht, heißt das doch noch lange nicht, dass Ihnen das Eigentum daran entzogen ist...

quote:<hr size=1 noshade>da meinen Einnahmen auch mit diesem Geld immer noch unter dem Pfändungsfreibetrag und damit Existensminimum liegen würden. <hr size=1 noshade>


Nochmal: Mieteinnahmen sind KEINE Einnahmen im Sinne von § 850 ff. ZPO und unterliegen NICHT der Pfändungsregelung aus § 850c ZPO - weder mit anderen Einnahmen zusammengerechnet noch für sich allein.

quote:<hr size=1 noshade>Die Frage die ich jetzt zunächst erst einmal klären wollte ist die Frage wem eigentlich das Geld warum (in welcher Reihenfolge) zustehen würde, <hr size=1 noshade>


Zwangsverwalter - Zwangsverwalter und Zwangsverwalter

quote:<hr size=1 noshade>d.h. ist es rechtlich gesehen überhaupt mein Geld oder nur eine Einnahme ich ich weiterreichen müsste? <hr size=1 noshade>


Letzteres.

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"Ich sage das, was ist - nicht das, was man vielleicht gerne hätte."

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
geschundener
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 19x hilfreich)

Zitat: "Muss ich das verstehen?"

nein,
aber ich habe ja schon geschrieben das ich Eigentümer bin,
aber ich verstehe unter dem Begriff "Eigentumswohnung" etwas anderes ...

Zitat:
"Zwangsverwalter - Zwangsverwalter und Zwangsverwalter"

wenn das also wirklich klar ist
dann hat also
weder der Insolvenzverwalter
noch das Sozialamt
einen Anspruch darauf

sondern nur der Zwangsverwalter?

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Krypton
Status:
Praktikant
(556 Beiträge, 448x hilfreich)

Mieteinnahmen sind in erster Linie mal die Einnahmen, die aus dem zwangsverwalteten Objekt generiert werden - und die fließen dem Zwangsverwalter zu. Der Insolvenzverwalter hat damit gar nichts zu schaffen. Erst wenn die Zwangsverwaltung eines Tages aufgehoben wird, fällt die Liegenschaft in den Insolvenzbeschlag, dürfte dort aber noch den Absonderungsrechten der Grundpfandgläubigerin unterliegen - aber das würde jetzt insolvenztechnisch zu weit führen...

Was das Sozialamt (Jobcenter, ARGE, whatever) betrifft, so wären die bei einer Untervermietung sehr wahrscheinlich auf die Barrikaden gegangen (wg. Wohngeld und verkürztem Anspruch). Wie das jetzt mit einer Eigentumswohnung aussieht, vermag ich gar nicht mehr zu sagen. Schätze mal, Sie bekommen nur den Sozialhilfesatz (Regelsatz) ohne Wohngeld. Insoweit dürften nur tatsächliche Einnahmen eine Rolle spielen - und da Sie die an den ZV abführen müssten, wäre Ihr Mehrverdienst ja gleich Null. Lediglich weniger Wohnraum hätten Sie zur Verfügung, was das SozAmt jetzt nicht wirklich interessieren dürfte.

Wenn Sie natürlich den Mietvertrag geheim halten und sich die Kohle am Zwangsverwalter vorbei in die eigene Tasche wirtschaften, bekommen Sie früher oder später nicht nur Ärger mit dem, sondern sicherlich auch mit dem Jobcenter - und DAS wiederum kann brandgefährlich werden für die Restschuldbefreiung (§ 290 Abs. 1 Ziff. 2 letzter Halbsatz InsO!!!).

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"Ich sage das, was ist - nicht das, was man vielleicht gerne hätte."

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