Haus gekauft - schwere, versteckte Mängel!

13. August 2013 Thema abonnieren
 Von 
KlausKlausen
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 48x hilfreich)
Haus gekauft - schwere, versteckte Mängel!

Hallo,
wir haben ein Riesenproblem, ich werde versuchen es so kurz wie möglich und doch treffend zu formulieren, und hoffe dann auf erste Einschätzungen!

Haben uns gerade ein Haus gekauft. Notarvertrag wurde bereits unterschrieben, Anzahlung von 5000 Euro ist bereits gezahlt, Stand war jetzt, dass wir noch auf die Aufforderung zur Zahlung der Grunschuld warten und dann ja erst danach die Bank zahlt.
Das Ganze dauert nun schon eine ganze Weile, sodass die ursprünglich geplante Übergabe so noch nicht stattfinden konnte.
Da die Immobilie aber bereits geräumt ist, haben wir bereits den Schlüssel erhalten um schon mit den Renovierungsarbeiten wie tapezieren und streichen beginnen zu können.

Da nahm das Drama dann seinen Lauf. Erst entdeckten wir sparkige Wände unter den Tapeten, vermuteten daraufhin dass es mal einen Wasserschaden gegeben haben könnte o.ä.. Ein uns bekannter Maurer der die Sache begutachtete äußerte dann aber seine Zweifel.

Wir forderten die Verkäufer mehrmals auf uns doch mitzuteilen woher das Ganze denn kommen könnte und uns zu sagen ob es doch evtl. mal ein Wasserschaden gegeben haben könnte. Immer wieder wurde dies verneint.

Als wir dann irgendwann sagten, dass wir dann einen Bauchsachverständigen hinzuziehen müssten, wenn wir die Ursache nicht wüssten, wurde dann irgendwann etwas mehr mit der Sprache herausgerückt.

Das Fundament wurde damals (das Haus ist von 2001) nicht abedichtet. Das war dann schonmal der erste richtige Hammer.
Unser Bekannter hat dann das Verblendmauerwerk an einer Stelle geöffnet und festgestellt, dass die darunter befindliche Isolierung im unteren Bereich nass (wohlgemerkt wirklich nass, nicht feucht) war.

Daraufhin haben wir mit den Verkäufern schon kurz telefoniert, die momentane Situation geschildert und gesagt, dass wir jetzt einen Bausachverständigen kommen lassen, der alles genau misst und untersucht und uns anschließend die Kosten für eine Behebung mitteilt.
Wir sagten, dass es nur zwei Möglichkeiten gäbe. Die eine wäre eine komplette Rückabwicklung des Kaufvertrages, die andere wäre eine Kaufpreisminderung über mindestens die entstehenden Kosten für die Behebung der Mängel.
Daraufhin kam zwar recht resigniert, aber doch eher einsichtig "Ja außer Kaufpreisminderung würde mir auch nichts einfallen".

Der Sachverständige stellte dann bei der Prüfung fest, dass außer der fehlenden Abdichtung des Fundaments (welches wegen Absackgefahr übrigens breiter ist als das Haus) auch noch die Isolierung des Fundaments nach oben, also unter dem Estrich fehlt, einfach nicht gemacht wurde!

Er bezifferte die Kosten für die Behebung auf ca. 50000 Euro.

Insgesamt waren das nun ziemlich viele Rückschläge in den letzten Tagen und wir sind uns nun selbst nicht mehr sicher was wir wollen, was uns zusteht und wie man das alles abwickeln müsste!

Das Einzige was denke ich klar ist, dass wir rechtlich grundsätzlich auf der sicheren Seite sind bei solch schweren, versteckten Mängeln oder ist da jemand anderer Meinung?

Dann stellt sich für uns die Frage ob wir eine Rückabwicklung oder eine Behebung mit Kaufpreisminderung bevorzugen würden. Da sind wir uns nicht sicher.

Wir seht ihr denn da die Chancen bzw was für Probleme ergeben sich z.B. daraus dass wir bereits mit den Renovierungsarbeiten begonnen hatten? Würden da bei einer Rückabwicklung Kosten auf uns zukommen?

Was wäre mit den bereits entstandenen Kosten wie Notar usw.?
Wie müsste man eine Einigung bzgl. Minderung am besten festhalten, wenn es evtl. ohne Rechtsstreit ginge?

VG
Klaus

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6 Antworten
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#1
 Von 
mepeisen
Status:
Unsterblich
(24959 Beiträge, 16167x hilfreich)

Nach der Schilderung klingt das auch so, als haben die Verkäufer über diesen Mangel Bescheid gewusst. Damit haben sie arglistig getäuscht, was euch, wie ihr richtig festgestellt habt, zu Rückabwicklung und Schadensersatz berechtigen würde. Kosten für Notar, Kreditbereitstellung, Zinsen, einfach alles müsste dann wohl der Verkäufer zahlen (Schadensersatz).

quote:
daraus dass wir bereits mit den Renovierungsarbeiten begonnen hatten?

Ist vermutlich irrelevant. Kosten hieraus (Material u.ä.) könnte man ggf. auch als Schadensersatz geltend machen.

Wenn ihr zur Minderung tendiert (Würde ich machen, wenn die Gegenseite einsichtig ist): Ich würde dem Notariat Bescheid geben. Dort eine Vertragsänderung oder Erweiterung (oder wie auch immer der es dann macht) beantragen. Inhalt würde ich in etwa wie folgt festhalten (inhaltlich, der Notar übernimmt die Formulierung normalerweise):
"Es wurde der Mangel XYZ festgestellt, der bei Vertragsschluss verschwiegen wurde. Die Käufer geben die Sanierung in Auftrag. Kosten für das Gutachten, die zusätzlich anfallenden Notariatskosten, die Sanierung, sowie Schadensersatz für den Zeitverlust (zu viel gezahlte Miete oder Bereitstellungszinsen) werden vom Kaufpreis abgezogen. Der Kaufpreis wird nach erfolgreichen Sanierungsarbeiten und Aufrechnung des Schadens ausgezahlt."


Ansonsten: Wenn das alles vernünftig trocken gelegt wird und vernünftig saniert wird, dürfte das am Ende auch alles problemlos bewohnbar sein. Die Entscheidung liegt aber bei euch. Ihr habt ja bereits einen Sachverständigen und einen anscheinend versierten Bekannten gehabt. Das Ärgerlichste ist der Ärger und der Zeitverzug bei so etwas.

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"Meine Beiträge stellen keine Rechtsberatung dar. Sicherheit gibts nur beim Anwalt."

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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119547 Beiträge, 39739x hilfreich)

quote:
Das Einzige was denke ich klar ist, dass wir rechtlich grundsätzlich auf der sicheren Seite sind bei solch schweren, versteckten Mängeln oder ist da jemand anderer Meinung?

Ja, dummerweise das Gesetz ...

1. Vertrag lesen, insbesondere die Abschnitte mit den Haftungsausschlüssen. Dort sind in der Regel versteckte Mängel ausgeschlossen.
Das würde dann zu 2. führen

2. Den Nachweis führen, das der Verkäufer dne Mangel genau kannte und vorsätzlich verschwiegen hat.





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

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#3
 Von 
mepeisen
Status:
Unsterblich
(24959 Beiträge, 16167x hilfreich)

Nachtrag: Ich bin bei meinen Ausführungen stillschweigend davon ausgegangen, dass auch beim Käufer Einsicht herrscht und er zugibt, den Mangel gekannt zu haben. Sollte man aber durchaus (ggf. noch einmal vor dem Notariat) schriftlich fixieren, dass er es zugibt.

Ansonsten: Haftungsausschlüsse sind bei Immobilien so eine Sache. Auch die Verjährung ist dort gerade bei versteckten Mängeln deutlich länger. Da (so entnehme ich die Schilderung) die Verkäufer auch das Haus erbaut haben, wussten sie auch, was sie weggelassen oder nicht gemacht haben. Fehlende Abdichtungen und Isolierungen des Fundaments ist weniger Baupfusch, da ist vermutlich einfach gespart worden und daher mussten die Verkäufer das auch wissen. Da können die denke ich schwer gegen argumentieren.

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#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119547 Beiträge, 39739x hilfreich)

quote:
Ich bin bei meinen Ausführungen stillschweigend davon ausgegangen, dass auch beim Käufer Einsicht herrscht und er zugibt, den Mangel gekannt zu haben.

Das wäre mit Sicherheit die beste Variante für alle.
Drücken wir mal die Daumen.



quote:
Fehlende Abdichtungen und Isolierungen des Fundaments ist weniger Baupfusch, da ist vermutlich einfach gespart worden und daher mussten die Verkäufer das auch wissen. Da können die denke ich schwer gegen argumentieren.

"Wir sind Laien, das Haus hat eine Firma gebaut. Das da was fehlt wussten wir nicht, woher auch ..."

Das Problem ist das der Käufer die Kenntnis des Verkäufers dem Richter beweisen müsste. Nicht ganz trivial.





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#5
 Von 
KlausKlausen
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 48x hilfreich)

Also es gibt mittlerweile Neuigkeiten, nachdem die Summe auf 50.000 Euro beziffert wurde, überlegte es sich die Verkäuferin noch einmal anders und meinte dann wolle sie doch lieber eine Rückabwicklung.

Dazu ist mittlerweile auch ein Aufhebungsvertrag beim Notar unterschrieben worden.
Uns ist es nach dem ganzen Kram auch lieber so, wer weiß was an der Hütte noch so alles gepfuscht wurde.

Nur die Übernahme der bisher entstandenen Kosten ist noch nicht geklärt. Uns war erstmal wichtig, dass wir aus der Hausnummer raus sind, daher wurde in dem Vertrag aufgenommen, dass sich darüber später geeinigt wird, denn die Verkäuferin wurde gleich etwas bockig als sie darauf angesprochen wurde.

So nach dem Motto, sie haben ja im Haus schon angefangen die Tapeten abzureissen und den Boden rauszunehmen...
Es sind immerhin etwas über 2000 Euro Notarskosten und vor allem 5000 Euro Anzahlung.
Dass man sich über die Notarkosten uneinig ist, kann ich evtl. noch einigermaßen verstehen. Die 5000 Euro waren aber einfach nur die erste Kaufpreisrate für den Kauf der ja nun rückabgewickelt wurde/wird, die können nun jawohl nicht einfach so einbehalten werden?!

Dass sie von den Mängeln wusste, ist denke ich relativ unstrittig, sie hat das mehrmals vor mehreren Zeugen zugegeben bzw. sie hat uns ja erst auf das Problem gebracht, als wir mehrmals nachgehakt hatten, kam sie und meinte sie muss uns mal was zeigen, daran könnte das liegen...
Auch als sie mit dem Gutachter telefoniert hatte, sagte sie am Telefon zu ihm "Ich hab meinem Mann damals doch gleich gesagt, dass man das nicht einfach weglassen kann!"
Das sollte als Nachweis für ihr Wissen jawohl reichen.

Die Frage ist nun wie wir es am besten anstellen und vorgehen um an unser Geld zu kommen?!
Nochmal ansprechen, bei Uneinsichtigkeit mit Anwalt drohen und dann alles über diesen regeln?

VG
Klaus

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#6
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119547 Beiträge, 39739x hilfreich)

Wenn man sich vertraglich gebunden hat, sich über die restlichen Kosten später einigen zu wollen, dann kann man das auch mit Hilfe eines Anwaltes.
Die Kosten für diesen Anwalt wird man jedoch selbst tragen müssen.



Ich würde hier einen eingeschriebenen Brief senden in dem man den Vorschlag macht sich zu einigen auf 50% für jeden für die Notarkosten und 100% der Anzahlung für euch.
Für die Antwort eine Fristsetzung nach Datum (4 Wochen).

Danach lässt man den Anwalt 100% der Gesamtsumme einklagen.





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