Hauskauf – Schaden durch Unterlassen des Verkäufers anfechtbar?

4. Januar 2022 Thema abonnieren
 Von 
Hanseatenhaus
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 0x hilfreich)
Hauskauf – Schaden durch Unterlassen des Verkäufers anfechtbar?

Schönen guten Abend in die Runde,

auf der Suche nach externen Erfahrungsberichten zum Hauskauf bin ich auf dieses Forum gestoßen und vielleicht gibt es hier ja jemanden, der ähnliche Erfahrungen bzw. auch unverbindliche Ratschläge für mich hat.
Folgende Sorge haben wir:

Wir wollen ein derzeitig unbewohntes Haus kaufen, welches mit Baujahr 1947 und einer Sanierung 1992 (Elektrik, Dach, Heizung, Fenster, Bad, sämtliche Bodenbelege & Fußbodenheizung im EG) zum Verkauf steht. 2002 wurde das Dach zusätzlich gedämmt und neu eingedeckt. Wir sind bisher wohl die einzigen wirklichen Interessenten mit Chance auf dieses Objekt, da das Haus aufgrund der Größe und Raumaufteilung für (junge) Familien überhaupt nicht in Frage kommt.
Nach zwei Besichtigungen Ende November/Anfang Dezember 2021, u.a. mit einem Gutachter, sind wir aufgrund einiger Mängel/Unstimmigkeiten aktuell 70.000€ unter dem inserierten Verkaufspreis (dass der inserierte Preis nicht von Käufern mit gesundem Verstand erzielt werden kann, war aber auch der Maklerin im Vorfeld bekannt).
Im Prinzip gibt es noch eine große Baustelle, über die zwischen uns und der Verkäuferin, der Erbin, aktuell noch verhandelt wird. Dass wir das Haus wollen, steht schon fest. Die Frage ist nur: zu welchem Preis, ohne uns selbst ins eigene Bein zu schießen?

Bereits klären konnten wir unter anderem, dass die Verkäuferin sich um die professionelle Kontrolle/Beseitigung eines Marders kümmert, dessen Hinterlassenschaften wir bei der ersten Besichtigung im Obergeschoss fanden. Da das Haus unbewohnt ist, weiß aktuell niemand, ob es den Marder dort noch gibt und welchen Schaden dieser angerichtet hat.

Die große Baustelle hingegen betrifft einen Balkon, dessen Unterkonstruktion beschädigt ist, wodurch es in der darunter liegenden Küche einen sichtbaren Wasserschaden (tellergroß) an der Wand gab. Der Gutachter äußerte seine Bedenken, ob aufgrund des Baujahres nicht vielleicht noch Holzträger verbaut sein könnten, die auf Feuchtigkeit natürlich besonders empfindlich reagieren würden. Sowohl Maklerin als auch Verkäuferin wissen nicht, was sich hinter den Wänden verbirgt. Gibt es kein Holz, wäre das „bloße Trocknen" für uns natürlich ein kleineres Übel.

Zur besseren Vorstellung einmal ein Satellitenfoto des Balkons: https://up.picr.de/42765476en.png

Wir wiesen bereits bei der ersten Besichtigung im November darauf hin, dass dieser bereits bekannt gewesene Schaden (der Balkon wurde im Inserat als „sanierungsbedürftig" ausgewiesen) am Balkon noch vor dem Winter behoben werden muss, damit durch die typische Wetterlage nicht noch mehr Feuchtigkeit eindringen kann. Darum wollte die Verkäuferin sich laut Telefonat vom 21.12.2021 wohl kümmern, ob das bisher erfolgte kann ich aber zum jetzigen Zeitpunkt nicht sagen. In den gut vier Wochen zwischen den Besichtigungen und dem Telefonat gab es allerdings viele komplette Regentage und große Schneemengen, die irgendwohin weggetaut sein werden.
Die Verkäuferin haben wir darum gebeten, die Wand an der Seite zu öffnen, um Gewissheit zu bekommen. Das wollte sie ungern auf eigene Kosten machen. Dass wir selbst die Wand öffnen und wieder in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzen lassen, halte ich derzeitig eigentlich für ausgeschlossen.

Meine Frage nun:
Könnten wir im Nachgang auftauchende Schäden durch unterlassen der Ausbesserungen am Balkon in irgendeiner Form geltend machen, oder haben wir Pech weil uns der Schaden eigentlich bekannt gewesen ist? Bleibt uns als potenzielle Käufer nur die Investition in eine Wandöffnung bzw. -schließung und -wiederherstellung? Oder gibt es vielleicht andere vorzuziehende Schritte zum weiteren Vorgehen?

Das Internet liefert mir hierzu leider nur unklare Antworten, weswegen ich nun auf persönliche Erfahrungen/Einschätzungen hoffe. Mögliche Rückfragen versuche ich natürlich bestmöglich zu beantworten.

Für hilfreiche Antworten bedanke ich mich schon einmal im Voraus!


Beste Grüße aus dem Norden!

-- Editiert von Hanseatenhaus am 04.01.2022 20:38

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3 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8133 Beiträge, 4531x hilfreich)

Zitat (von Hanseatenhaus):
Könnten wir im Nachgang auftauchende Schäden durch unterlassen der Ausbesserungen am Balkon in irgendeiner Form geltend machen, oder haben wir Pech weil uns der Schaden eigentlich bekannt gewesen ist?

Nein.

Die Gewährleistung wird bei einer Gebrauchtimmobilie ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet nur für Mängel, die arglistig verschwiegen werden.

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(121811 Beiträge, 40068x hilfreich)

Zitat (von Hanseatenhaus):
Könnten wir im Nachgang auftauchende Schäden durch unterlassen der Ausbesserungen am Balkon in irgendeiner Form geltend machen, oder haben wir Pech weil uns der Schaden eigentlich bekannt gewesen ist?

Klar, wenn man genau das mit dem Verkäufer so vereinbart.
Ich vermute aber, dass sich da kein Verkäufer drauf einlassen würde.


Ansonsten wird wohl - wie üblich - "gekauft wie gesehen und begutachtet, unter Ausfluss der gesetzlichen Mangelhaftung" vereinbart werden.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(32921 Beiträge, 5760x hilfreich)

Zitat (von Hanseatenhaus):
Könnten wir im Nachgang auftauchende Schäden durch unterlassen der Ausbesserungen am Balkon in irgendeiner Form geltend machen,
Nein.
Zitat (von Hanseatenhaus):
Bleibt uns als potenzielle Käufer nur die Investition in eine Wandöffnung bzw. -schließung und -wiederherstellung?
Diese kleine Investition zur Risikoabschätzung und eigenen *Beruhigung* sollte man durchaus akzeptieren, zumal man den Kaufpreis schon erheblich drücken möchte.
Zitat (von Hanseatenhaus):
Die Verkäuferin haben wir darum gebeten, die Wand an der Seite zu öffnen, um Gewissheit zu bekommen. Das wollte sie ungern auf eigene Kosten machen.
Das würde ich als Verkäufer auch nicht tun. Wenn das schon so losgeht...
Bei der Balkon-Mangel-Schadens-Frage handelt es sich um einen bekannten/offenen Mangel.
Da Kaufverträge über Immobilien nur beim Notar geschlossen werden können, wird die Verkäuferin den Satz zu weiteren/unbekannten Mängeln hoffentlich in den Vertrag setzen lassen.

Mir als Interessent gäbe zu denken, dass das Haus länger schon leer steht. Vermutlich gab es durchaus Interessenten.
Falls eine Maklerin sowas sagt, muss man das trotzdem nicht unbedingt glauben.
Verkäuferinnen stellen sich eben einen Preis/Erlös vor. Das ist ihr gutes Recht. Da kann die Maklerin gern *stöhnen*. :smile:

Fazit:
-Ihr wollt ein 75 Jahre altes Nachkriegs-Haus mit einer ca 30 Jahre alten Sanierung/Modernisierung und 20 Jahre alten Dach-Nachdämmung möglichst billig erwerben.
-Was das mit jungen Familien zu tun hat, erschließt sich mir nicht.
-Auch ohne jedes Sat-Foto kann man sich auf weitere Mängel und Schäden gefasst machen, die der Verkäuferin ganz einfach nicht bekannt sind und nicht bekannt sein müssen. Die uU auch ein gewissenhafter Gutachter nicht findet.
Was den Preis angeht: Meist sticht Lage-Lage-Lage

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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