Hallo,
Im August 2019 habe ich das Haus meiner Eltern verkauft. Leider waren im Grundbuch noch alte Grundschulden von verschiedenen Banken vorhanden und beim Aufräumen des Hauses musste ich das Fehlen der Grundschuldbriefe feststellen.
Der Notar hat daraufhin ziemlich spät einen Antrag eines Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht gestellt, welches erst im November eröffnet wurde. Ende März 2020 galt das Verfahren als beendet und der Notar hat erst dann festgestellt, dass die neuen angefertigten Grundschuldbriefe einen Zahlenfehler enthielten, wodurch die Sache sich nochmals um 2 Wochen verzögerte. Die Aufforderung der Kaufpreiszahlung an der Käufer ging am 25.5.2020 raus, allerdings hatte auch hier der Notar schlecht gearbeitet. Der Kredit der Bank des Käufer sollte in das Grundbuch (nicht mein Haus) des Käufers eintragen werden. Der Notar hat erst nach der Aufforderung des Kaufpreiszahlung einen Antrag ans Amtsgericht geschickt, folglich konnte der Käufer gar nicht zahlen. Seit ca. 2 Wochen warte ich nun auf die Auszahlung der Bank, denn am 5.6.2020 hat die Bank einen Brief vom Amtsgericht bekommen.
Folgendes bin ich am überlegen: Ich möchte den Käufer eine Zahlungsaufforderung schicken und mit Verzugszinsen "drohen". Die Frist setze ich auf den 26.6.2020. Mit diesem Brief möchte ich, dass der Käufer zu seiner Bank geht und der Bank ebenfalls eine Frist sitzt und mit Schadensersatz "droht".
Des Weiteren habe ich mich gefragt, inwieweit man die Notare rechtlich belangen kann, denn durch die schlechte Arbeit hat uns das sicherlich 3 Monate gekostet (Stichwort "Minderleistung").
Die Geduld ist mehr als erschöpft und ich bin auch angewiesen, dass diese Sache bis nächsten Monat abgeschlossen ist, denn durch den Auszug ins Ausland im nächsten Monat bin ich an Termine gebunden, was Job, Wohnung, Umzugsfirma etc angeht.
Daher meine Frage, was muss alles in die Zahlungsaufforderung? Reicht es, wenn sie in den Briefkasten des Käufers werfe? Kann ich mit Verzugszinsen "drohen" oder mit Auflösung des Kaufvertrages? Die Frist ist in Ordnung, denn im eigentlichen Kaufvertrag steht eine Woche. Kann ich den Notar auf "Minderleistung" verklagen?
Vielen Dank im voraus für eure Antworten!
Hausverkauf und Zahlungsverzug
Probleme nach Kauf?
Probleme nach Kauf?
Die Käufer KONNTEN noch gar nicht zahlen. Folglich wäre eine Zahlungsaufforderung ziemlich sinnlos. Und bitte für welchen Zeitraum würdest du Verzugszinsen androhen?Für 2-4 Wochen?
Da hätten die Käufer gern gezahlt, ABER ein Fehler des Notars hat gebremst.Zitat :Die Aufforderung der Kaufpreiszahlung an der Käufer ging am 25.5.2020
Na und. Die erhalten täglich Briefe. Was stand dort drin?Zitat :denn am 5.6.2020 hat die Bank einen Brief vom Amtsgericht bekommen.
Hast du denn inzwischen mal mit den Käufern gesprochen, damit sich klärt, warum die ihr Geld nicht loskriegen und du keins bekommst?
Ich sehe die Käufer als total falsche Adresse.
Du hast verspätet was wichtiges gefunden.
Der Notar hat Fehler gemacht.
Ich kenne einen vollkommen fehlerlosen Hausverkauf, da hat alles von Kaufvertragsdatum bis Auszahlung der Summe ca. 4,5 Monate gedauert.
Erstmal wurde der Kaufvertrag im August 2019 unterschrieben. Daher kann die Rede von 4,5 Monaten überhaupt nicht die Rede sein.
Und im Kaufvertrag steht nach "Aufforderung" der Kaufpreiszahlung, hat der Käufer eine Woche Zeit die Summe zu bezahlen. Ob der Käufer zahlen kann oder nicht, spielt überhaupt keine Rolle, denn er hat einen rechtsgültigen und vom Notar abgesegneten Kaufvertrag mit entsprechender Frist unterschrieben.
Daher muss er die entsprechenden Schäden bezahlen (Verzugszinsen). Für den Fall, dass eine dritte Partei (hier die Bank oder der Notar) den Schaden verursacht hat, muss der Käufer diese dritte Partei auf den Schaden verklagen.
Ich möchte den Käufer auch noch gar nicht auf die Verzugszinsen verklagen, sondern ihm lediglich eine erneute rechtsgültige Zahlungsaufforderung schicken, damit er seine Bank unter Druck setzen kann. Unter rechtlichen Druck arbeiten die dann nämlich ebenfalls schneller.
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Zitat :Ob der Käufer zahlen kann oder nicht, spielt überhaupt keine Rolle
Das ist eine ziemlich naive Theorie...
Wenn der Notar Mist baut, dann fällt das auf den Verkäufer zurück, denn der Notar gilt als Erfüllungsgehilfe seines Auftraggebers des Verkäufers.
Vermutlich steht was im Vertrag, das der Verkäufer das Grundstück lastenfrei - also ohne Schuldeintragungen - verkauft.
Im Gegenzug hat der Käufer bzw. dessen Bank Anspruch auf Eintragung der eigenen Schuld.
Solange das alles nicht passiert ist, muss der Käufer und dessen Bank gar nichts. Da ändert auch die Aufforderung durch den Notar nichts. Im Gegenteil, wenn der Verkäufer mit der Erfüllung seiner Pflichten nicht nachkommt, könnte gegen ein solches Schreiben sogar negative Feststellungsklage eingereicht werden. Neben Schadenersatzforderungen weil der Verkäufer in Verzug ist.
Zitat :sondern ihm lediglich eine erneute rechtsgültige Zahlungsaufforderung schicken
Auch das könnte eine negative Feststellungsklage nach sich ziehen.
Zitat :Der Kredit der Bank des Käufer sollte in das Grundbuch (nicht mein Haus) des Käufers eintragen werden.
Der Satz ergibt keinen Sinn ...
Zitat :denn am 5.6.2020 hat die Bank einen Brief vom Amtsgericht bekommen.
Mit welchem Inhalt?
Zitat :sondern ihm lediglich eine erneute rechtsgültige Zahlungsaufforderung schicken, damit er seine Bank unter Druck setzen kann.
Die Banken können den Wert eines solchen Schreibens ganz gut beurteilen ... der Nutzen ist wohl also nicht wirklich der, den man sich erhofft.
Danke Harry van Sell für deine Antwort! Dir fehlen noch ein paar Informationen zu dem Sachverhalt, die ich dir jetzt gebe:
Das Grundstück ist mittlerweile lastenfrei, andernfalls hätte der Notar keine Fälligkeitsmitteilung an den Käufer geschickt. Ich hatte bereits erwähnt: Dafür war das Aufgebotsverfahren und die "neuen" Grundschuldbriefe durch die ehemaligen Gläubiger.
Zu deiner anderen Frage: Der Käufer hat einen Kredit bei seiner Bank genehmigt bekommen, unter der Bedingung, dass die Bank als Gläubiger in seinem Grundbuch eintragen wird. Darauf hin hat am 5.6.2020 das Amtsgericht bestätigt, dass seine Bank nun als Gläubiger eingetragen ist. Somit hat der Käufer alles getan, damit die Summe ausgezahlt werden kann. Allerdings tut sich bei der Bank seit 2 Wochen gar nichts.
Negative Feststellungsklage sehe ich hier keine Anhaltspunkte, im Gegenteil eine Zahlungsaufforderung ist überhaupt nicht nötig, denn der Käufer ist bereits seit dem 25.5.2020 im Verzug. Ich werde ihm jetzt erstmal eine Zahlungsaufforderung ohne die Aufforderung zur Zahlung der Verzugszinsen schicken und ihm eine weitere Woche Frist geben. Wenn die Zahlung dann immer noch nicht gezahlt wurde, muss der Käufer die Verzugszinsen zahlen und mit weiteren Rechtsfolgen rechnen. Und von daher spielt es keine Rolle ob der Käufer am Fälligkeitstermin zahlen kann oder nicht und ist es keine naive Theorie, sondern alles mit dem Gesetz konform:
https://www.makler-vergleich.de/immobilien-verkauf/hausverkauf/hausverkauf-schritte-ablauf/hausverkauf-zahlungsabwicklung/hausverkauf-kaeufer-zahlt-nicht.html
https://www.frag-einen-anwalt.de/Haus-gekauft,-Bank-zahlt-Kaufpreis-nicht,-Verzugszinsen--f293418.html
http://grundbuchblog.de/verzugszinsen-kaufvertrag/
Das Thema kann damit geschlossen werden.
Danke schön!
-- Editiert von Rybka90 am 18.06.2020 22:26
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