Hallo zusammen,
zu folgendem fiktiven Fall hätte ich eine Frage:
Der Kaufvertrag für eine Immobilie wurde notariell abgeschlossen. In diesem war der Zahlungstermin und damit auch der Termin für die Immobilienübergabe klar definiert. Bis zu diesem Tag X zahlte der Käufer einen monatlichen Betrag als Bindungsentgelt (verbleibt beim Verkäufer) und als Rate auf den Kaufpreis (sollte mit diesem verrechnet werden. Im Vertrag steht verankert, wenn die Zahlung bis Tag X nicht erfolgt, kann der Verkäufer vom Vertrag zurück treten und die bisher erratenen Raten einbehalten.
Vor Tag X teilte der Käufer mit, das er eine finanzierende Bank gefunden hätte und die Finanierungsverträge unterzeichnet seien, die Bank benötige jedoch noch etwas Zeit bis zur Auszahlung, der Verkäufer möge bitte zustimmen, die monatlich vereinbarte Rate noch weiterzahlen zu können, bis die Bank hoffentlich binnen der nächsten 1-2 Monate die Zahlung veranlassen würde.
Da die Immobilie auf Grund einiger baulicher Gegebenheiten schwierig zu veräußern ist und der Köufer nach wie vor die Immobilie unbedingt erwerben möchte, stimmte der Verkäufer zu.
Nun sind bereits knapp 3 Monate nach Tag X, die Bank würde noch immer keinen Zahlungstermin benennen können.
Der Verkäufer würde gern die Immobilie wieder auf dem Immobilienmarkt anbieten, um einen möglichen neuen Käufer zu finden. Da dies auf Grund des Gebäudes selbst recht schwierig ist, würde da vermutlich einige Zeit ins Land gehen.
Sollte die Bank die Zahlung zwischenzeitlich freigeben, kann der Besitzübergang wie geplant stattfinden.
Sollte ein neuer Käufer gefunden sein, bevor die Bank einen Zahlungstermin ansetzt, würde der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten auf Grund der nicht erfolgten Restkaufpreiszahlung.
Würde diese Vorgehendweise rechtlich eine Problematik aufwerfen ?
Kaufvertrag, noch kein Besitzübergang, Rücktritt vom Vertrag
16. Februar 2026
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Frage vom 16. Februar 2026 | 10:51
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 0x hilfreich)
Kaufvertrag, noch kein Besitzübergang, Rücktritt vom Vertrag
#1
Antwort vom 16. Februar 2026 | 11:46
Von
Status: Legende (19066 Beiträge, 10284x hilfreich)
Zitat :Würde diese Vorgehendweise rechtlich eine Problematik aufwerfen ?
Klar. Denn der Verkäufer hat ja ...
Zitat :Da die Immobilie auf Grund einiger baulicher Gegebenheiten schwierig zu veräußern ist und der Köufer nach wie vor die Immobilie unbedingt erwerben möchte, stimmte der Verkäufer zu.
An die Zustimmung ist der Verkäufer gebunden.
Man müsste also erstmal schauen, was genau von der Zustimmung umfasst ist.
#2
Antwort vom 16. Februar 2026 | 12:10
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :An die Zustimmung ist der Verkäufer gebunden.
Man müsste also erstmal schauen, was genau von der Zustimmung umfasst ist.
Der Käufer hatte im Telefonat mitgeteilt, dass die Bearbeitungszeiten der Bank aktuell sehr lang seinen.
Der Verkäufer hat daraufhin sein Einverständnis erklärt, das als neuer Tag X der 01.02. anvisiert wird in der Hoffnung, die Bank würde bis dahin die Geldfreigabe erteilen.
Der Käufer hatte "angeboten", die monatlichen Zahlungen entsprechend Kaufvertrag weiterzuführen, worauf der verkäufer mitteilte, dass die vertraglich bestimmten monatlichen Zahlungen bis zur Kaufpreiszahlung weitergelten.
Da der Kaufpreis aber noch immer nicht gezahlt wurde und die Bank wohl auch noch keinen Zahlungstermin in Aussicht gestellt hat (was ich per se komisch finde), bliebe dem Verkäufer nun eigentlich nur, vom Vertrag wegen zurückzutreten wegen Nichterfüllung der Zahlungspflicht.
D.h. er fängt komplett von vorn an, einen neuen Käufer für die Immobilie zu finden.
Daher war die Überlegung, parallel nach einem neuen Käufer zu suchen und wenn bis dahin die Zahlungsverpflichtung aus dem Kaufvertrag nicht erfüllt ist, von diesem zurückzutreten.
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#3
Antwort vom 16. Februar 2026 | 13:47
Von
Status: Unbeschreiblich (39809 Beiträge, 6504x hilfreich)
Ja, warum nicht, es könnte auch ganz allg. am schwierigen Objekt liegen.Zitat :Der Käufer hatte im Telefonat mitgeteilt, dass die Bearbeitungszeiten der Bank aktuell sehr lang seinen.
Also wurde dieses Angebot ...durch Zustimmung zur gültigen Vereinbarung. Das *Bindungsentgelt* wird weitergezahlt und die Summe dem Kaufpreis gutgeschrieben.Zitat :Der Käufer hatte "angeboten", die monatlichen Zahlungen entsprechend Kaufvertrag weiterzuführen, worauf der verkäufer mitteilte, dass die vertraglich bestimmten monatlichen Zahlungen bis zur Kaufpreiszahlung weitergelten.
Was genau erfüllt der *Käufer* denn nicht? Vereinbart wurde doch: --->Käufer zahlt bis zur Kaufpreiszahlung weiterhin diese Raten.
Hat man keine Frist gesetzt und die Raten nicht erhöht?
Suchen kann man einen anderen Interessenten gern.Zitat :Daher war die Überlegung, parallel nach einem neuen Käufer zu suchen und wenn bis dahin die Zahlungsverpflichtung aus dem Kaufvertrag nicht erfüllt ist, von diesem zurückzutreten.
Das Zurücktreten vom Kaufvertrag klappt mE nicht. Diese Tag-X-Zahlungsverpflichtung wird wohl durch die Bindungsklausel und Ratenzahlung auf Tag Y verschoben..
Was genau steht im Kaufvertrag zu diesem Bindungsentgelt?
#4
Antwort vom 16. Februar 2026 | 14:05
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Was genau steht im Kaufvertrag zu diesem Bindungsentgelt?
Der Kaufpreis wird wie folgt erbracht:
a)
Der Käufer zahlt an den Verkäufer monatlich Raten in Höhe von ... EUR für jeden angefangenen Monat. Davon entfallen monatlich ... EUR („Kaufpreisraten") auf den Kaufpreis und werden entsprechend angerechnet; die verbleibenden ...EUR („Bindungsentgelt") stellen ein Bindungsentgelt dar und bleiben bei der Kaufpreisanrechnung unberücksichtigt.
Der nach Abzug der gemäß lit. a) auf den Kaufpreis angerechneten Kaufpreisraten verbleibende Restkaufpreis („Restkaufpreis") ist fällig und zahlbar am 31. Dezember 2025, nicht jedoch vor Ablauf von 10
Tagen nach Zugang einer schriftlichen Bestätigung ....
1. Die Parteien vereinbaren nach Belehrung durch den Notar abweichend von der gesetzlichen Regelung zu Lasten des Käufers, dass der Käufer ohne weitere Mahnung in Verzug kommt, wenn er den Restkaufpreis nicht vor Ablauf von zwei Wochen nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung zahlt, frühestens aber ab dem Fälligkeitstermin.
Zahlt der Käufer den Restkaufpreis bei Fälligkeit nicht, so steht dem Verkäufer erst ein Rücktrittsrecht zu, wenn der Notar auf entsprechende Mitteilung des Verkäufers eine Nachfrist von mindestens 10 Tagen gesetzt hat
und diese erfolglos verstrichen ist. Die Fristsetzung erfolgt schriftlich (Postzustellungsurkunde). Die Rücktrittserklärung muss der Verkäufer schriftlich gegenüber dem Notar erklären, der die Vertragsparteien unverzüglich über den Rücktritt informiert. Der Notar wird hiermit von den Parteien einseitig unwiderruflich zum Empfang der Rücktrittserklärung bevollmächtigt.
Eine inhaltliche Überprüfung der Rücktrittserklärung bzw. des Rücktritts durch den Notar erfolgt nicht. Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, dass der Verkäufer auch nach Rücktritt Schadensersatz verlangen
kann.
#5
Antwort vom 16. Februar 2026 | 14:37
Von
Status: Unbeschreiblich (129004 Beiträge, 41165x hilfreich)
Zitat :Würde diese Vorgehendweise rechtlich eine Problematik aufwerfen ?
Ja, den ich sehe aufgrund der neuen vertraglichen Vereinbarung kein Rücktrittsrecht mehr.
Zitat :Der Verkäufer hat daraufhin sein Einverständnis erklärt, das als neuer Tag X der 01.02. anvisiert wird in der Hoffnung,
Also keine fixe Terminvereinbarung, sondern nur eine unverbindliche.
Zitat :nicht jedoch vor Ablauf von 10 Tagen nach Zugang einer schriftlichen Bestätigung ....
Und diese schriftliche Bestätigung ging dem Empfänger schon zu?
Zitat :wenn der Notar auf entsprechende Mitteilung des Verkäufers eine Nachfrist von mindestens 10 Tagen gesetzt hat
Und diese schriftliche Mitteilung ging dem Empfänger schon zu?
Wobei ich unter diesen Umständen 10 Tage für deutlich zu kurz halte.
#6
Antwort vom 16. Februar 2026 | 14:49
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Und diese schriftliche Mitteilung ging dem Empfänger schon zu?
Der Kaufvertrag wurde Ende Juni 2025 unterzeichnet. Die Fälligkeitsmitteilung ging dem Käufer bereits im September zu.
#7
Antwort vom 16. Februar 2026 | 15:03
Von
Status: Unbeschreiblich (39809 Beiträge, 6504x hilfreich)
Ahh, danke.Zitat :a)
Der Käufer zahlt also monatl. Kaufpreisraten, die dann angerechnet werden ... und ein Bindungsentgelt, das nicht auf den Preis angerechnet wird. Mit dem Bindungsentgelt will er sich das Objekt reservieren/sichern/an sich binden. So weit so gut. Das geht.
Welche Bestätigung?Zitat :nicht jedoch vor Ablauf von 10 Tagen nach Zugang einer schriftlichen Bestätigung ....
Ich nehme an, die Bankbestätigung ist gemeint, dass die Finanzierung steht und am xx Datum auszahlungsbereit ist. Danach ist die Zahlung der Gesamtsumme fällig. Danach kann der Notar Zug um Zug das restliche zum Besitzübergang veranlassen.
Der Käufer kommt nur in Verzug... wenn... er nach Fälligkeit nicht alles zahlt.
Wenn die Restsumme aber noch nicht fällig ist (wegen der fehlenden Bestätigung) zahlt der Käufer weiter...wie in a) vereinbart.
edit:
Fällig war was im September 25??Zitat :Die Fälligkeitsmitteilung ging dem Käufer bereits im September zu.
??? Welche Bestätigung hat der Käufer im September vorgelegt?
-- Editiert von User am 16. Februar 2026 15:10
#8
Antwort vom 16. Februar 2026 | 15:11
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Welche Bestätigung?
Ich nehme an, die Bankbestätigung ist gemeint, dass die Finanzierung steht u
Hier sind die Fälligkeitsvoraussetzungen gemeint (keine Vorkaufsrechte, keine weiteren Grundbucheintragungen, erfolgte eintragung Auflassungsvormerkung), über die der Notar den Käufer Ende September schon informiert hat.
Genau
Kaufvertrag wurde im Juni unterzeichnet.
Da zu dem Zeitpunkt die Finanzierung noch nicht stand, hat man sich auf die Ratenzahlung (auf Kaufpreis angerechnet) plus Bindungsentgeld (verbleibt beim Verkäufer) bis zur Kaufpreiszahlung geeinigt, die bis spätestens 31.12.25 erfolgen sollte.
Im September hat der Notar darüber informiert, das alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt seinen und den Kaufpreis fällig gestellt, spätestens zum 31.12.2025 (eine vorzeitige Zahlung wäre lt Kaufvertrag möglich gewesen, sobald der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen bestätigt hatte).
Anfang Dezember teilte der Käufer auf Nachfrage mit, der Darlehensvertrag mit der Bank wäre unterzeichnet, das Zahlungsziel 31.12.2025 wäre wegen langer Bearbeitungszeiten und Feiertagen nicht einzuhalten. Darauf hin wurde in beiderseitigem Einvernehmen der 01.02.2026 für die Zahlung und nachfolgendem Besitzübergang anvisiert.
Da nun aber noch immer kein Termin seitens der Bank an den Käufer benannt werden kann, ist halt die Frage vom Vertrag zurücktreten und neuen Käufer suchen ....
-- Editiert von User am 16. Februar 2026 15:14
-- Editiert von User am 16. Februar 2026 15:18
#9
Antwort vom 16. Februar 2026 | 18:50
Von
Status: Unbeschreiblich (39809 Beiträge, 6504x hilfreich)
Ich ziehe meinen #7 zurück.
Danke. Das ist doch mal ne Info... Tag X ist nix...Zitat :Genau...Kaufvertrag wurde im Juni unterzeichnet.
Wer ein Objekt kauft und warum auch immer 6 Monate *Luft und Leine* vom Verkäufer bekommt und nach 8 Monaten noch immer keine Bankzusage hat, kriegt wohl auch keine mehr.
Dass man sich als Verkäufer inzwischen tatsächlich fast 8 Monate mit Raten begnügt, kann ich nicht verstehen.
ODER: Je nach Kaufpreishöhe wird der Käufer auch irgendwann das Objekt in Raten gezahlt haben. Das Bindungsentgelt ist dann Trostpflaster.
Und warum man sich telefonisch noch immer mit der weitergehenden Raten-und Bindungsentgelt-Zahlung einverstanden erklärt hat, versteh ich erst recht nicht.
Wenn im September 25 die Kaufpreiszahlung fällig war...und der Verkäufer weder im Januar noch jetzt den Käufer in Verzug gesetzt hat, geht mE nichts in Sachen Rücktritt vom Vertrag voran.
Der Notar macht derweil ganz was anderes.
Aber: Wegen des schwierigen Kaufobjektes sollte man als Verkäufer abwägen, ob einem das gleiche oder ähnliches Spiel mit einem anderen Interessenten passiert.
Denn Rücktritt würde auch Rückerstattung der Kaufpreisraten bedeuten.
#10
Antwort vom 17. Februar 2026 | 13:24
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Dass man sich als Verkäufer inzwischen tatsächlich fast 8 Monate mit Raten begnügt, kann ich nicht verstehen.
Der Zahlungs-/Übergabetermin per 31.12.25 war von beiden Seiten gewollt aus firmeninternen Gründen des Verkäufers und nutzungsplanerischen Gründen des Käufers.
Das die Finanzierung bis zum Fälligkeitstag noch nicht geregelt ist, war zum Zeitpunkt des Kaufvertrages nicht absehbar, stellte sich anders dar.
Zudem ist der Käufer dem Verkäufer aus einem vorheringen, mit dem aktuellen Objekt in Zusammenhang stehenden Immobilien-Kauf bekannt und nichts ließ vermuten, das dieser Kauf nicht ebenso reibungslos über die Bühne gehen würde.
Zitat :Wenn im September 25 die Kaufpreiszahlung fällig war
Lt. Kaufvertrag Zahlungsfälligkeit 31.12.25 - vorher kann nach Absprache, sofern der Notar die Erfüllung der Fälligkeitsvoraussetzungen bestätigt, was er im September getan hat. D.h., ab Sdeptember hätte der Kaufpreis gezahlt werden können, per 31.12.25 aber müssen.
Zitat :Denn Rücktritt würde auch Rückerstattung der Kaufpreisraten bedeuten.
In dem Fall nicht, der Kaufvertrag sagt aus, das bei Rücktritt des Verkäufers auf Grund Nichtzahlung die gezahlten Raten sowie das Bindungsentgeld beim Verkäufer verbleiben.
Nichts desto trotz : Vielen Dank an alle, die hier unser Denkanstoß waren, das der Verkäufer sich nun entscheiden muss: entweder Nägel mit Köpfen, vom Vertrag zurücktreten und noch mal von vorn anfangen.
Oder auf Risiko spielen, ob überhaupt mal eine Bankzahlung kommt und nicht mehr vom Vertrag zurücktreten können.....
Der Verkäufer hat heute den Notar kontaktiert, um den Rücktritt vom Vertrag zu besprechen.
Im Optimalfall kommuniziert der Käufer entsprechend mit seiner Bank, dass die die Bearbeitung forcieren und das Geld fließt bis zur Nachfristsetzung.
Wenn nicht, bleibt halt nur, von vorn anzufangen mit der Käufersuche für dieses nicht so ganz einfache Objekt in der Hoffnung, das sich dies nicht ewig hinzieht und ein erzielter Kaufpreis nicht so viel geringer ausfällt.
-- Editiert von User am 17. Februar 2026 13:30
#11
Antwort vom 17. Februar 2026 | 21:35
Von
Status: Bachelor (3371 Beiträge, 1313x hilfreich)
Zitat :Wenn nicht, bleibt halt nur, von vorn anzufangen mit der Käufersuche für dieses nicht so ganz einfache Objekt in der Hoffnung, das sich dies nicht ewig hinzieht und ein erzielter Kaufpreis nicht so viel geringer ausfällt.
Den Mindererlös müsste dann ja der Käufer zahlen. Ebenso anfallende Maklerkosten...
#12
Antwort vom 18. Februar 2026 | 18:50
Von
Status: Unbeschreiblich (39809 Beiträge, 6504x hilfreich)
Unabhängig davon sollte der Verkäufer dem Käufer doch jetzt auf jeden Fall eine letzte Frist setzen... oder möchte man ein Geschäftsmodell entwickeln, das fristlos und regelmäßig Bindungsentgelt einbringt?Zitat :Im Optimalfall kommuniziert der Käufer entsprechend mit seiner Bank, dass die die Bearbeitung forcieren und das Geld fließt bis zur Nachfristsetzung.
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