Abrechnung Nebenkosten - sind die Nebenkosten ohne Mietvertrag umlagefähig?

31. März 2006 Thema abonnieren
 Von 
naji
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 0x hilfreich)
Abrechnung Nebenkosten - sind die Nebenkosten ohne Mietvertrag umlagefähig?

Hallo zusammen !

ich habe folgende Problem: der Mieter meiner neu gekauften Wohnung hat keinen Mietvertrag.D.h. es gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Der Mietpreis liegt unter dem Mietspiegel und kann voerst nicht erhöht werden, bzw ist damit auch nur als Netto-Kaltmiete zu betrachten. Die Nebenkosten (Hausversicherung, Grundsteuer,usw.) wurden dem Mieter bisher nicht verrechnet (Verbrauchskosten wie Heizung, Wasser, Strom bezahlt er direkt) sind aber meines Wissens in der Regel umlagefähig. Da es keinen Mietvertrag gibt, kann sowohl ich mich nicht darauf berufen wie auch mein Mieter der ja keine vertraglich festgeschriebenen Nebenkosten hat. Um das nochmal deutlich zu machen, in meiner bewohnten Mietwohnung bezahle ich nur die Nebenkosten die in meinem Vertrag stehen. Das sind in meinem Fall Hausstrom, Schornsteinfeger und eine Müllgebühr.Also nochmal, da es keinen Mietvertrag gibt müßten die Nebenkosten umlagefähig sein, da diese aber bisher nie umgelegt worden sind bin ich mir nun nicht sicher ob ich das nun einfach ändern darf !?

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8 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Findus
Status:
Schüler
(269 Beiträge, 61x hilfreich)

Irrtum!
Dien Mieter hat einen Vertrag! Einen Mündlichen! Da hier nicht zu klären sein wird welche Pflichten und Rechte sich aus diesem Dir nicht (kaum) bekannten Vertrag ergeben haste schlechte Karten.
Du kannst den Mieter nur bitten der Umwandlung in einen Schriftlichen Vertrag zuzustimmen und hierbei auf sein Kündigungsrecht aufmerksam machen. Wenn er dazu keine lust hat kannst du nur fristgerecht kündigen. Du hast hierzu nich alzufiel Zeit (ich glaube 6 Wochen) da ansonsten das Mietverhältniss als so übernommen gilt.

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47950 Beiträge, 16939x hilfreich)

Wenn er dazu keine lust hat kannst du nur fristgerecht kündigen.
Diese Aussage von findus ist leider falsch. Als Vermieter kannst Du in so einem Fall nicht kündigen. Auch und gerade bei einem mündlichen Vertrag gelten die gesetzlichen Vorschriften. Das schließt die Vorschriften über die Kündigungsmöglichkeiten des vermieters ein.

Vertragliche Abweichungen von den gesetzlichen Vorschriften können zwar grundsätzlich auch mündlich vereinbart werden, müssen im Zweifel aber bewiesen werden können.

Die gesetzliche Lage sieht so aus:
- Es können nur die Nebenkosten umgelegt werden, die vertraglich vereinbart wurden, in Deinem Fall also keine.
- Schönheitsreparaturen muss der Vermieter durchführen.
- Auch Kleinreparaturen sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen.
- Auch ein mündlicher Mietvertrag kann nur schriftlich unter Einhaltung der Kündigungsfristen gekündigt werden.

Und um das noch einmal deutlich zu machen:
Es gibt einen Mietvertrag. Dieser ist entweder mündliche oder mindestens durch konkludentes Handeln zustande gekommen. Ein Mietvertrag kommt schon dadurch zustande, dass der Vermieter dem Mieter den Schlüssel übergibt und der Mieter seine Miete zahlt.

In Deinem Fall hat der Mieter also zweifellos einen Mietvertrag. Damit hat aber keine Seite einen Anspruch auf Änderung des Mietvertrages. Der Vermieter hat auch keinen Anspruch auf die schriftliche Fixierung des Mietvertrages.

Warum der Mietpreis nicht erhöht werden kann, wenn die Miete unter dem Mietspiegel liegt, ist mir allerdings nicht so ganz klar.

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#3
 Von 
mariangel
Status:
Praktikant
(604 Beiträge, 208x hilfreich)

Das kann ich nicht so ganz nachvollziehen.
Selbst wenn der Mieter nun behauptet, er hätte in seiner Miete eine Pauschale für Grundsteuer et. enthalten, dann kann ich als Vermieter doch trotzdem diese Pauschale angleichen, wenn beispielsweise höhere Gebühren in einem Posten anfallen?
Noch was dazu. Unsee Ex-Mieter hatten zwar einen Vertrag, aber die Hausversicherung war dort nicht enthalten, auch zwei weitere Posten nicht. Die anderen waren entschieden zu knapp bemessen.
Ich hab dann die Nebenkosten neu errechnet, ihnen eine Aufstellung gegeben mit der schriftlichen Bitte, die Nebenkostenvorauszahlung anzupassen. Sie ließen das von ihrem Anwalt prüfen, und zahlten darufhin die von mir errechnete Summe. (Zumindest erst einmal, bevor die Minderungen eintrudelten)
Wäre das so, wie oben gesagt, hätten sie sich doch verweigern können?
Hab ich einen Denkfehler?

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#4
 Von 
KristijanM
Status:
Lehrling
(1137 Beiträge, 266x hilfreich)

@mariangel
du vergleichst wieder äpfel mit birnen.
das vertragverhältnis zwischen dir und deinen mietern ist ganz anders als in diesm fall. hier ist es schwer zu beweisen welche bzw. ob nebenkosten vereinbart wurden. möglich ist das der meiter eine warmiete zuzüglich verbrauchskosten leistet. da ist nix mit anpassen auch wenn sie die nk verzehnfachen.
gruss,
kristijan

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
mariangel
Status:
Praktikant
(604 Beiträge, 208x hilfreich)

o.k. Deine Vergleiche sind sehr anschaulich.

Vertrag aus Papier ist Apfel, trotzdem bekam ich Recht, als ich NICHT VERTRAGLICH VEREINBARTE NK berechnete.

Mündlicher Vertrag ist Birnig. Da kann die Minimiete theoretisch glatt mal 50 Jahre so weiterbezahlt werden, ohne daß NK erhöht werden dürfen? Der Schrnsteinfeger nimmt jedes jahr eine Erhöhung vor, die Stadt meist auch, und nicht zu vergessen, die Gebäudeversicherung. Das zahlt dann schön brav der Vermieter?Das verstößt doch gegen den Grundsatz der Anständigkeit, oder wie das Ding juristerisch heißt?

Das glaub ich nie im Leben.



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#6
 Von 
Pumalein
Status:
Praktikant
(647 Beiträge, 164x hilfreich)

Aber ist es nicht so, daß naji die Whg neu gekauft hat (schrieb sie zumindest) und der Mieter eben drin wohnte ? Kann sie dann nicht als Vermieter dem Mieter einen neuen MV antragen, den er dann unterschreibt oder auszieht ? Als meine Eltern mal ein Haus mit 1 Mieter drin gekauft haben, wurde das einfach so gemacht und fertig.

P.

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#7
 Von 
mariangel
Status:
Praktikant
(604 Beiträge, 208x hilfreich)

nein Pumalein, das geht gar nicht, Soviel hab ich erfahren.
Aber einen Versuch ist es allemal wert, vielleicht hat naji Glück damit.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
KristijanM
Status:
Lehrling
(1137 Beiträge, 266x hilfreich)

quote:
Aber einen Versuch ist es allemal wert, vielleicht hat naji Glück damit.

darauf könnte man bauen...
andere möglichkeit sehe ich leider nicht

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