Hallo,
unser Kind hat von ihrem VM die Abrechnung für 2023 erhalten. Diese wurde von einer Verwaltung erstellt und an den VM geschickt. Er schickte sie so weiter. Handschriftlich Zettel dabei, runtergerechnet auf 11 Monate (02-12/2023). Hier handelt es sich um eine ETW des VM, welche er vermietet, (das Haus hat ca 20 Wohnungen, hier wohnen Eigentümer und Mieter)
Posten sind soweit alle aufgeführt.
Bei den Heiz- und Warmwasserkosten steht bei der Aufteilung nach Umlage: laut Ablesung, Umlagemenge gesamt (15.030,46) und Anteil (1.002,40).
Bei Wasser/Abwasser: Umlage: Kosten Verbrauch, Menge gesamt (5.051,90) und Anteil (182,70).
Wie soll man denn hier nachvollziehen können, ob dies alles so korrekt ist? Es sind keine Anfangs- und Endzählerstände aufgeführt. (diese wurden bei Einzug festgehalten) Keine Wasserpreise, keine Gaspreise.
Ist die Abrechnung so formell korrekt oder kann ich auf "Nachbesserung" bestehen?
Vielen Dank
Abrechnung formell korrekt?
Wohlwollend davon ausehend, dass die Abrechnug für die WEG korrekt erstellt wurde, gehe ich von einem Verständnisfehler aus. Hier wäre es gut, wenn du die Abrechnung (Namen, Adresse etc. bitte schwärzen) einmal einsetzen könntest, damit man sich ein Bild davon verschaffeen kann, wo der casus knaxus liegt.
Vorausschicken möchte ich, dass auch die Abrechnung von der Verwaltung an den VM runtergebrochen werden muss auf seinen "Anteil", auch dies muss klar erkennbar sein und ist es idR auch. Da diese Abrechnung der Abrechnung an euer "Kind" beigefügt war, sollten die Zählerstände auch erkennbar sein.
-- Editiert von User am 7. Oktober 2024 09:38
Nebenkostenabrechnungen sind meiner Meinunung nach nur einzuschätzen, wenn man sie sieht. Entweder wendet ihr euch an einen Mieterverein vor Ort oder ihr scannt die Abrechnung ein, anonymisiert sie, ladet sie irgendwo hoch und stellt hier den Link dazu ein.
Grundsätzlich hat ein Mieter ein Einsichtsrecht in alle Unterlagen. Gesamtzählerstände und dergleichen würden sich beim Einsichtsrecht hoffentlich durch Belege überprüfen lassen. Aber um sinnvoll Einsicht zu nehmen, sollte man die erhaltene Abrechnung erst einmal verstehen. Denn Einsichtsrecht heisst nicht, dass dem Mieter da viel erklärt werden muss. Der Mieter muss selber wissen, wonach konkret er fragt.
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
Vielen Dank für die Rückmeldung.
- nicht umlagefähige Kosten sind ersichtlich (Anteil VM)
- und nein, es sind keine Zählerstände auf dem handgeschriebenen Zettel drauf
Ich muss mal gucken, wie ich hier Bilder hochladen kann 
Zitat :- nicht umlagefähige Kosten sind ersichtlich (Anteil VM)
Die Umlage ist auf der Abrechnung der HV ersichtlich und scheint korrekt zu sein. Die Abrechnung ist aufgeteilt in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten, der auf das Eigentum fallende Betrag iHv 1.883,52 € wurde korrekt errechnet.
1883,52 : 12 Monate x 11Monate Nutzung = 1.726,56 €
Grundsteuer muss dazu gerechnet werden, bezgl. des Stellplatzes kann man derzeit nichts sagen, das ist vertragesabhängig.
So wie ich das sehe ist alle korrekt.
Zitat :Wie soll man denn hier nachvollziehen können, ob dies alles so korrekt ist? Es sind keine Anfangs- und Endzählerstände aufgeführt. (diese wurden bei Einzug festgehalten) Keine Wasserpreise, keine Gaspreise.
Ich habe nicht vor, hier eine konkrete Abrechnung zu prüfen. Grundsätzlich folgt eine Betriebskostenabrechnung immer einem einfachen Schema:
Gesamtkosten / Umlagemenge(Gesamt) x Umlagemenge(Wohnung) = Kostenanteil(Wohnung)
Bei Ein-/Auszug in der Abrechnungsperiode wird der Kostenanteil(Wohnung) je nach Umlageschlüssel auf die Nutzer verteilt.
Nach Abzug von Vorauszahlungen ergibt sich das Abrechnungsergebnis.
Eine Abrechnung ist formal ordnungsgemäß, wenn die Gesamtkosten, der Umlageschlüssel, der Kostenanteil des Mieters und die angerechneten Vorauszahlungen angegeben sind. Die Richtigkeit der Werte ist keine Voraussetzung für eine formal ordnungsgemäße Abrechnung.
Preise und Zählerstände gehören nicht in eine Betriebskostenabrechnung.
Zitat :So wie ich das sehe ist alle korrekt.
Wie anfangs geschrieben, geht es um Heizung/Warmwasser, Wasser.
Wie kann man erkennen, dass diese Posten korrekt abgerechnet sind? Ohne irgendwelche Zählerstände?
(Im MV steht 30% Grund und 70% Verbrauch)
Die Nebenkosten für den Stellplatz scheinen mir schlüssig, darum geht es mir ja auch nicht.
Zitat :Wie anfangs geschrieben, geht es um Heizung/Warmwasser
Da sollte das Kind zu der Gesamtabrechnung noch die Einzelabrechnung bekommen haben, dort sind dann die Zählerstände und der Verbrauch genau aufgeführt. Sollte der VM vergessen haben die mitzuversenden, einfach anfordern.
Es gab nur diese 3 Blätter
Es gibt vermutlich einen beauftragten Ablesedienst für Heizung/Wasser--- zB techem, b****ta, minol.Zitat :Er schickte sie so weiter.
Diese Abrechnung (für das gesamte Haus und für die jeweiligen Wohnungen)---hat der Vermieter.
Von dort kann euer Kind sie anfordern, vermutlich hat der Vermieter nur vergessen, sie mitzuschicken---oder meint, ein handschriftl. Zettel genüge.
ich kann die 3 Blätter nicht entziffern...
Zitat :ich kann die 3 Blätter nicht entziffern...
Nutze die LInks
Das sehe ich grundsätzlich genauso. Hier im Forum schreiben anonyme Laien. Wirklich verlassen sollte sich niemand auf die Einschätzung hier.Zitat :Ich habe nicht vor, hier eine konkrete Abrechnung zu prüfen.
Was ich mir aber zutraue ist zu sagen, dass eine Nebenkostenabrechnung, welche nur aus diesen drei Blättern besteht, meiner Meinung nach guten Grund für eine genauere Überprüfung durch Fachpersonen gibt. Mein erster Anlauf wäre dabei ein Mieterverein. Hintergrund dieser Einschätzung ist die pauschale Verteilung der Nebenkosten mit 11/12 auf die Mietzeit. Das dürfte bei der größten Position, den Heiz- und Warmwasserkosten, in dieser Form nicht rechtens sein.
Zudem fehlen die Unterlagen zur Berechnung des Anteils an Heiz- und Warmwasserkosten. In diesem Urteil (AG Dresden, 31.03.2023 - 147 C 3768/22) wurde dies so bewertet, dass die Abrechnung damit teilweise formell unwirksam war. Allerdings ist das Urteil nur von einem Amtsgericht und die Urteilsbegründung überzeugt mich persönlich nur bedingt. So wurde unter anderem argumentiert, die Nebenkostenvorauszahlungen dürften getrennt bewertet werden und damit sei nur die Abrechnung der Heizkosten aber nicht die der anderen Betriebskosten verfristet. Mag sein, dass es so ist. Aber eine teilweise formelle Unwirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung scheint mir zumindest eine ungewöhnliche Einschätzung zu sein.
Kurzum: Auf jeden Fall fehlt etwas. Zudem erscheint mir die Berechnung falsch. Welche Folgen das nun hat, dass werde ich lieber nicht bewerten. Entweder lasst ihr die Abrechnung professionell prüfen oder ihr bittet den Vermieter mindestens die Berechnungen zu den Heizkosten nachzuliefern. Das hat meiner Meinung nach auch tatsächlich noch nichts mit einer Belegeinsicht zu tun. Die gehören mit zur Abrechnung dazu.
Vielen Dank @cauchy, ich habe den VM angeschrieben und nun warte ich mal was er antwortet.
Hier sollte man aber auch noch einen anderen Aspekt berücksichtigen (vor allem in der Art wie man mit dem VM kommuniziert):
Der VM hat möglicherweise in Unwissenheit der Unwirksamkeit jahrelang seine Betriebskosten so mit den Vormietern abgerechnet und diese wiederum haben das einfach unwidersprochen hingenommen.
Es könnte durchaus sein, dass er sich eben gar nicht bewusst ist, dass beispielsweise die Heizkosten nicht nach Kalendertagen oder Kalendermonaten sondern üblicherweise nach Gradtagszahlen (dabei sind Wintermonate stärker gewichtet als Sommermonate) umgelegt werden.
Konkret bedeutet das, dass der Januar 2023 nach Gradtagszahlen mit 17% zu Buche schlägt, während er bei linearer Berechnung nach Kalendermonaten nur 8,3% ausmacht. Die Berechnung nach Gradtagszahlen wäre in diesem Fall vorteilhaft für den Mieter.
Da müsste man aber mal genau gucken, was als Umlageschlüssel für die Heizkosten vereinbart ist und ob das überhaupt in der Form zulässig ist.
Es ist sinnvoll, das noch einmal herauszuheben: Auch ich unterstelle dem Vermieter hier keinen bösen Willen. Er hat es sich bequem gemacht, meiner Meinung nach halt zu bequem. Da der Mietvertrag noch läuft, könnte der Mieter normalerweise versuchen, eine eigene Rechnung aufzustellen und so dem Vermieter Arbeit abnehmen. Muss er nicht, wäre aber natürlich nett.
Das setzt aber vorraus, dass der Mieter die Berechnung selber durchführen kann und das bezweifle ich. Dazu bräuchte man die fehlenden Unterlagen zu den Heizkosten und den Anfangsstand der Zähler bei Einzug. Wenn man das alles hat, könnte man theoretisch selber rechnen und den Vermieter mit einer fertigen, nachvollziehbaren Rechnung besser überzeugen. Dazu brauchts aber natürlich etwas Vorwissen, wie so eine Abrechnung zu erstellen ist. Nicht jeder Mieter wird das hinbekommen, dieser Vermieter ja offenbar auch nicht.
wir unterstellen dem VM auch keine bösen Absichten. Vermuten auch, dass er das bisher immer so gemacht hat, was für ihn halt einfach und bequem war.
Wir haben bisher einige Abrechnungen gehabt, aber so eine nicht.
Das MV wurde zum 30.04.2024 beendet.
Wir haben den VM kontaktiert, er hat wohl alle Unterlagen und Rechnungen mit der Post verschickt. Nun warten wir ab was da kommt.
Zitat :Da müsste man aber mal genau gucken, was als Umlageschlüssel für die Heizkosten vereinbart ist und ob das überhaupt in der Form zulässig ist
laut MV 30 Grund und 70 Verbrauch
Das ist üblich und zulässig.Zitat :laut MV 30 Grund und 70 Verbrauch
Zitat :Wir haben den VM kontaktiert, er hat wohl alle Unterlagen und Rechnungen mit der Post verschickt. Nun warten wir ab was da kommt.
Wenn alles da ist prüfen und dann nochmal melden.
Und jetzt?
- Keine Terminabsprache
- Antwort vom Anwalt
- Rückfragen möglich
- Serviceorientierter Support
- Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
- mit Empfehlung
- Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
-
5 Antworten
-
11 Antworten
-
10 Antworten
-
3 Antworten
-
1 Antworten
-
25 Antworten