Abrechnungszeitraum

1. April 2007 Thema abonnieren
 Von 
Micha26
Status:
Beginner
(119 Beiträge, 0x hilfreich)
Abrechnungszeitraum

welcher Zeitraum stellt den Abrechnungszeitraum dar ?

wenn am 28.02.2006 aus der Wohnung ausgezogen wurde. Die Abrechnung im April 2006 für den Zeitraum 01.01.2005 - 28.02.2006 erfolgte (14 Monate sind zwar nicht zulässig, aber wenn ich's akzeptier sollte es doch in Ordnung sein - oder ?).

Ist die Korrektur der Abrechnung im März 2007 noch innerhalb der 12 Monats Frist ?

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19 Antworten
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#1
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 424x hilfreich)

Soviel ich weiss beträgt der Zeitraum zwischen Zustellung der Abrechnung und der Korrekur 3 Monate.
Die Ausschlussfrist endet 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum. Das ist so formuliert, weil der Abrechnungzeitraum dem Wirtschaftsjahr entspricht, was nicht unbedingt gleich dem Kalenderjahr ist. Grundsätzlich aber sind das nur 12 Monate. Eine Abrechnung über 12 Monate ist nicht nur formell falsch, sondern auch inhaltlich, denn aus 2006 müsste der Mieter 2/12 aller Anteile tragen, die im Abrechnungszeitraum, und den setze ich mal dem Kalenderjahr gleich, angefallen sind. Das kann der VM aber nur berechnen, wenn aus 2006 alle Rechnungen vorliegen.
Daher ist auch für den Mieter, der ab März nicht mehr dort wohnt, der Abrechnungszeitraum der Abrechnung 2006 Januar bis Dezember, obwohl er nur 2/12 davon zahlen muss.

-----------------
"MfG
Susanne"

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#2
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 462x hilfreich)

Was soll denn korrigiert werden ?

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#3
 Von 
Micha26
Status:
Beginner
(119 Beiträge, 0x hilfreich)

Daß ansich kein längerer Zeitraum als 12 Monate abgerechnet werden darf wusste ist, allerdings war ich im Hinblick auf die Rückerstattung der Kaution nach Abrechnung und der insgesamt zufriedenstellenden Abrechnungshöhe (die 2 Monate in 2006 wurde aus 2005 hochgerechnet - also die gesamten Kosten (einschl. Heizung) aus 2005 / 12 x 14 Monate).

Nun erfolgte eine neue Abrechnung anhand der tatsächlichen Heizkostenrechnung auf Basis Gradtagen. Was ungünstig ist, weil ich im Januar / Feburar praktisch eh nicht mehr in der Wohnung gewohnt hab und nun ca. 32 % der Kosten der "Nachmieter" tragen muß (stimmt nicht wirklich, weil etwas Heizkosten hatte ich schon auch).

Also die Berechnung der Heizkosten wurde in der neuen Abrechnung geändert

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#4
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 424x hilfreich)

Meiner Meinung nach hat der VM hier Peck gehabt, denn eine Korrektur zu Ungunsten des Mieters geht m.W. zu Lasten des VM.
Da hätte er die Hochrechnung sein lassen müssen !!!
siehe auch:

http://www.bmgev.de/mietrecht/bgh-urteile/betriebskosten/041117-VIII-ZR-115-04-alibi-abrechnungen.html

-----------------
"MfG
Susanne"

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#5
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 462x hilfreich)

Da hätte er nicht die Hochrechnung, die ja im Interesse des Mieters erfolgte, sein lassen müssen, sondern bei dieser Hochrechnung gleich statt Zwölftelung die Gradtagaufteilung anwenden müssen.

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#6
 Von 
Micha26
Status:
Beginner
(119 Beiträge, 0x hilfreich)

vielen Dank Susanne,

ehrlich gesagt war ich gefühlsmässig auch der Meinung, daß der Vermieter Pech gehabt hat und sich nicht im Nachhinein überlegen kann, daß eine andere Abrechnungsmethode für ihn besser ist.

Hab aber im Internet noch nirgends was dazu gefunden.

Dein Link scheint sich (ohne daß ich ihn vollständig gelesen hab-sorry) auch "nur" auf die Verwirkung wegen Ablauf der Abrechnungsfrist zu beziehen.

Deshalb hatte ich mich ursprünglich dafür interessiert, wann die 12 Monatsfrist wohl zu laufen beginnt

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#7
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 462x hilfreich)

Sie beginnt mit Ablauf des Abrechnungszeitraums zu laufen. Für die Nebenkosten 2006 wäre das Ablaufende dann der 31.12.2007.

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#8
 Von 
Micha26
Status:
Beginner
(119 Beiträge, 0x hilfreich)

zwingend ?

Abrechnungszeitraum kann doch auch vom Kalenderjahr abweichen. Und wenn eine Abrechnung zum 28.02.2006 vorliegt, könnten die 12 Monate doch auch am 28.02.2007 rum sein - oder ?

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#9
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 424x hilfreich)

Habe dazu noch folgendes gefunden, was ich so erläutern würde: der falsche Umlageschlüssel war die Hochrechnung, gleichzeitig formeller Fehler und entspricht nicht den Anforderungen an eine korrekte Abrechnung - für eine korrekte Heizkostenabrechnung in 2006 wäre eine Zwischenablesung oder die Gradtagszahl nötig gewesen. Eine Korrektur, die den Mieter benachteiligt muss dieser nicht tragen, weil der Vermieter den Fehler (hier sogar vorsätzlich) zu verantworten hat.
Daher ist es m.E. egal, ob die Ausschlussfrist abgelaufen ist oder nicht.


LG Frankfurt/Main, Urt. v. 4.11.2003 – 2/11 S 337/02 , unveröffentlicht
Leitsatz
Die nachträgliche Korrektur eines fehlerhaften Umlageschlüssels in der Betriebskostenabrechnung ist nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht mehr möglich.

Anmerkung
Die Entscheidung ist teilweise überholt durch
BGH, Urt. v. 17.11.2004 – VIII ZR 115/04 , WuM 2005, 50 .
Danach kann ein vom Vertrag abweichender Umlageschlüssel als nur inhaltlicher Fehler auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden, wenn die Abrechnung formell den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung i.S.v. § 259 BGB entspricht. Eine Mehrbelastung des Mieters darf sich aus der Korrektur jedoch nicht ergeben (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB ).

Ausgeschlossen ist die Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist, wenn die Abrechnung schon formell fehlerhaft ist. Dies ist z.B. der Fall, wenn ein Umlageschlüssel überhaupt nicht angegeben ist oder aus der Abrechnung nicht nachvollziehbar hervorgeht (BGH, Urt. v. 23.11.1981 – VIII ZR 298/80 , WuM 1982, 207 ).


-----------------
"MfG
Susanne"

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#10
 Von 
Micha26
Status:
Beginner
(119 Beiträge, 0x hilfreich)

vielen Dank für die Mühe Susanne.

Allersings scheinen die Urteile sich auch nur auf Korrekturen nach Ablauf der Abrechnungsfrist zu beziehen :-(

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#11
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 462x hilfreich)

@Susanne

quote:<hr size=1 noshade>Eine Mehrbelastung des Mieters darf sich aus der Korrektur jedoch nicht ergeben (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB ) <hr size=1 noshade>
?

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bezieht sich doch nur auf Nachforderungen aus verspäteter Abrechnung.

Abgesehen davon halte ich die Anwendung der Zwölftelungsmethode nicht für einen falschen Umlageschlüssel, sondern für eine von zwei möglichen Varianten (allerdings die ungerechtere).

-- Editiert von Mortinghale am 02.04.2007 10:19:16

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#12
 Von 
Micha26
Status:
Beginner
(119 Beiträge, 0x hilfreich)

als "Variante" sehe ich es tendenziell auch und bin deshalb doch der Meinung, daß der Vermieter, nachdem er mal eine Variante gewählt hat, nicht später kommen kann und sagen, die andere Variante wäre für ihn doch besser :-)

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#13
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44610 Beiträge, 15887x hilfreich)

Die Verwendung von Gradzahltagen bei der Aufteilung von Kosten im Falle eines Mieterwechsels während eines Abrechnungszeitraumes ist in der Heizkostenverordnung vorgeschrieben.

Insofern ist die Zwölftelungsmethode für Heizkosten keine mögliche Variante.

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#14
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 424x hilfreich)

@Mortinghale

Leider war es mir nicht möglich, das als Zitat zu markieren, ich dachte, das sieht man auch so, es ist also nicht meine Idee.

-----------------
"MfG
Susanne"

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#15
 Von 
Micha26
Status:
Beginner
(119 Beiträge, 0x hilfreich)

ich würde denken :-), daß zwischen Mieter und Vermieter alles vereinbar ist - also auch als Variante wählbar, sofern beide einverstanden sind und der Mieter nicht benachteiligt wird.

Schließlich sind ja auch warmmieten möglich bzw. Pauschalzahlungen möglich - oder täusch ich mich da ?

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#16
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 462x hilfreich)

Ich habe das mit den zwei möglichen Varianten geschrieben, weil ich das in einem eigenen Fall als Ergebnis meiner Recherchen so in Erinnerung habe. Ist allerdings schon einige Jahre her.

Die Existenz zweier möglicher Varianten könnte u.U. für Dich besser sein. Dann müßte der Vermieter sich vorwerfen lassen, daß er sein Wahlrecht bereits ausgeübt habe und nunmehr daran festhalten müsse.
Wenn es allerdings nur eine Möglichkeit gibt, wäre die vorliegende Abrechnung falsch und müßte zwangsläufig auf Gradtagaufteilung korrigiert werden.

-- Editiert von Mortinghale am 02.04.2007 20:53:16

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#17
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44610 Beiträge, 15887x hilfreich)

@mortinghale
Du hast doch Recht. ich ahbe die heizkostenverordnung da wohl etwas oberflächlich gelesen.

Auch die zeitanteilige Aufteilung ist zulässig (§ 9b Abs. 2+3 HeizkostenV).

Nur ist in diesem Fall doch wohl gar keine Aufteilung erfolgt. Die Werte für Jan+Feb 2006 können doch nur aus einer Hochrechnung bzw. Schätzung stammen.

Eine Aufteilung kann doch erst nach Ende des Abrechnungszeitraumes erfolgen.

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#18
 Von 
Micha26
Status:
Beginner
(119 Beiträge, 0x hilfreich)

bin nun auch mal einen Schritt weiter und es scheint offensichtlich so zu sein, daß die erste Abrechnung als Angebot (deklaratorisches Schuldanerkenntnis) zu verstehen ist und durch meine Annahme der Gutschrift ein Vertrag zustande kam.

Änderungen könnten ggf. nur noch bei unvorhersehbaren Mehrkosten vorgenommen werden. Wobei selbst dies wohl nach Beendigung des Mietverhältnisses schwierig ist, weil kein Vertrag mehr besteht und somit die Grundlage fehlt.

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#19
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 462x hilfreich)

@hh

Natürlich ist eine Schätzung erfolgt, und zwar hat der Vermieter die Vorjahreswerte als auch für das Folgejahr anzunehmen unterstellt.
Dann: Vorjahreswert geteilt durch 12 Monate x 2 Monate für das Folgejahr.
Aber auch hier wäre eine Gradtagsaufteilung für Januar und Februar möglich gewesen und hätte dem Vermieter als Möglichkeit zur Verfügung getanden.

Deshalb: Chance gehabt, Chance vertan.

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