Aktuell Mieter in einem zu kaufenden Haus

14. April 2009 Thema abonnieren
 Von 
Djoli
Status:
Beginner
(70 Beiträge, 37x hilfreich)
Aktuell Mieter in einem zu kaufenden Haus

Hallo zusammen!

Ich habe vor ein zu Haus kaufen, welches im Inneren aus zwei separaten Wohnungen besteht. In der einen Wohnung wohnt die jetzige Besitzerin des Hauses, sprich die Verkäuferin. In der anderen Wohnung wiederum wohnt ein Ehepaar, welches keinen familiären Bezug zur Besitzerin hat.

Lt. dem Makler ist mit dem Ehepaar vereinbart, dass sie bei einem Verkauf des Hauses ihre Wohnung in spätestens(!) 5 Monaten vollständig geräumt haben müssen.

Diese mündliche Vereinbarung hört sich ja ganz fein an, doch kann es passieren, dass sie unabhängig davon gar nicht ausziehen müssen?
Was ich also vermeiden will, ist, dass ich zwar das Haus kaufe, diese Leute aber unweigerlich sehr schwer rausbekomme, obwohl Ihnen in meiner Anwesenheit durch den Makler mitgeteilt wurde, dass das Haus vollständig durch mich und meine Familie genutzt wird.

Wie kann ich dem genannten Szenario am Besten vorbeugen?
Für Anregungen und Hilfen bin ich sehr dankbar.

Schöne Grüße!

Fragen zur Miete?

Fragen zur Miete?

Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



38 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Jotrocken
Status:
Junior-Partner
(5924 Beiträge, 1374x hilfreich)

quote:
Diese mündliche Vereinbarung hört sich ja ganz fein an, doch kann es passieren, dass sie unabhängig davon gar nicht ausziehen müssen?


Das kann passieren, ja. Grundsätzlich bricht Kauf nicht Miete, d.h. der Mietvertrag besteht normal weiter, mit Ihnen als Vermieter. Eventuell können Sie aber eine Aufhebungsvereinbarung treffen oder womöglich wegen Eigenbedarf kündigen.

-----------------
"Juristerei bedeutet, dem Gegner in Zahl und Güte seiner Argumente überlegen zu sein."

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Djoli
Status:
Beginner
(70 Beiträge, 37x hilfreich)

Noch ein Anschlussfrage zu der Thematik.

Ist es rechtlich wirksam, wenn man im Kaufvertrag eine Klausel einbaut, in der festgeschrieben wird, dass die Mieter bis zum xx.xx.09 ausziehen müssen? Macht es zudem Sinn eine Vetragsstrafe zu definieren, falls dieses Auszugsdatum überschritten wird? Wenn ja, sollte diese Strafe dann den Verkäufer oder Mieter betreffen?

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Barni Gröllheimer
Status:
Lehrling
(1441 Beiträge, 278x hilfreich)

Ist es rechtlich wirksam , wenn man im Kaufvertrag eine Klausel einbaut, in der festgeschrieben wird, dass die Mieter bis zum xx.xx.09 ausziehen müssen?

Nein, geht gar nicht, weil eine wirksame Kündigung erfolgt sein muss. Bleibt nur wie jotrocken beschreibt ein Aufhebungsvertrag vor Kaufvertrag.

Wie soll eine Vertragsstrafe definiert werden wenn die rechtlichen Voraussetzungen nicht gegeben sind (ordnungsgemässe Kündigung)

MFG

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
guest-12324.08.2009 16:50:38
Status:
Bachelor
(3432 Beiträge, 2521x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Heiserkeit
Status:
Lehrling
(1510 Beiträge, 560x hilfreich)

http://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html ?

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
guest123-2217
Status:
Schüler
(204 Beiträge, 67x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7357 Beiträge, 1615x hilfreich)

@ dijoli

Wenn Du wirklich auf Nummer sicher gehen willst, dann sollte der Verkäufer dafür sorgen, dass die Mieter ausziehen und erst wenn diese ausgezogen sind, solltest Du das Haus kaufen.

Denn egal was Du vorher vereinbarst, wenn die Vertragspartner sich nicht daran halten, musst Du den Klageweg beschreiten und sämtliche Kosten erst einmal vorschiessen. Ob Du diese dann wiederbekommst, wenn Du gewinnst, hängt dann davon ab, ob von Deinem Gegner was zu holen ist.

Gruß
Michael

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Djoli
Status:
Beginner
(70 Beiträge, 37x hilfreich)

Danke, Michael!

Aber noch einmal die Frage, ob eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag (dass die Mieter bis zum xx.xx.09 raus müssen) rechtlich wirksam wäre? Wenn ja, dann würde mir das schon reichen.

LG

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
guest-12326.10.2009 09:38:46
Status:
Bachelor
(3168 Beiträge, 1418x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Jotrocken
Status:
Junior-Partner
(5924 Beiträge, 1374x hilfreich)

Richtig. Egal, was Sie als Käufer und der Verkäufer schriftlich vereinbaren - das ändert zunächst einmal nichts an dem bestehenden Mietvertrag. Sie können nicht zusammen mit dem Verkäufer über das Schicksal der Mieter entscheiden.

-----------------
"Juristerei bedeutet, dem Gegner in Zahl und Güte seiner Argumente überlegen zu sein."

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
guest123-2223
Status:
Student
(2421 Beiträge, 1220x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Agenor
Status:
Praktikant
(690 Beiträge, 161x hilfreich)

Hallo!

Denke auch, dass ein solcher Vertragsbestandteil gueltig ist.
Aber was fuer eine "Vertragsstrafe" koennte man sich da vorstellen?
Sind die Mieter zum vereinbarten Zeitpkt nicht raus, sind 1000 Euro an den Kaeufer zu zahlen? Oder zu welcher Zusicherung ist der Verkaeufer bereit.
Und unabhaengig von allem: die Mieter wuerden drin bleiben! Sie kaufen das Haus ja vermietet.

Gruss
Agenor

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Djoli
Status:
Beginner
(70 Beiträge, 37x hilfreich)

Danke zunächst einmal für euer Feedback.

Ich denke auch, dass eine vertragliche Klausel auch nur dann Sinn macht, wenn der VK mit einem gewissen Strafgeld (bspw. 1.000 Euro pro überzogenem Monat) belangt wird. Alternativ schwebt mir vor, dass ich die Hälfte des Kaufpreises sofort an den VK überweise, die andere Hälfte aber erst dann, wenn die Mieter ausgezogen sind. Was haltet ihr davon?

Am Freitag werde ich auch nochmal mit dem Makler über diesen Sachverhalt reden. Wir wollten den Mietern im Kaufvertrag per entsprechender Klausel zugestehen, dass sie binnen von maximal(!) 6 Monaten raus sollen.

Eine Kündigung wg. Eigennutzung wollte ich vermeiden, da das Ganze meines Wissens nach relativ aufwendig (vor allem aus formeller Sicht) ist.

Eine reguläre, gesetzliche Kündigung könnte wiederum bedeuten, dass die Mieter nicht nur 6 Monate Frist haben, sondern je nach bisheriger Mietdauer sogar bis zu 9 Monate. Oder liege ich mit dieser Vermutung falsch?

Viele Grüße

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Agenor
Status:
Praktikant
(690 Beiträge, 161x hilfreich)

Hallo Djoli,

unabhaengig von der rechtlichen Situation: wissen die Mieter eigentlich, dass sie selbst zur Verhandlungsmasse gehoeren und wie die Positionen liegen? Bzw. wie aeussern sich diese zum geplanten Hausverkauf inkl. dem Wunsch, dass sie eben ausziehen?
Wenn diese bereit sind, auszuziehen, koennen die doch auch schon eine entsprechende Kuendigung zum gewuenschten Termin schreiben. Auch wenn ich weiss, dass das die Sicherheit fuer Dich nicht wesentlich verbessert (wenn zB die Mieter die Kuendigung dann doch zurueckziehen oder einfach nicht ausziehen usw).

Gruss
Agenor

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47202 Beiträge, 16726x hilfreich)

quote:
Alternativ schwebt mir vor, dass ich die Hälfte des Kaufpreises sofort an den VK überweise, die andere Hälfte aber erst dann, wenn die Mieter ausgezogen sind. Was haltet ihr davon?


Das kann zu einem Dead-Lock führen, wenn es ganz dumm läuft.

Du kannst dem jetzigen Mieter erst kündigen, wenn Du als Eigentümer im Grundbuch stehst. Die Eintragung erfolgt aber im Regelfall erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Der jetzige Eigentümer kann den Mietern aber nicht kündigen.

Was machst Du denn dann, wenn die Mieter nach Zahlung des halben Kaufpreises nicht ausziehen? Es bleibt dann nur die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Die einzige aus meiner Sicht sinnvolle Möglichkeit ist, dem Mieter den Abschluss eines Aufhebungsvertrages gegen Zahlung einer Entschädigung anzubieten. Der Vertrag muss so abgefasst sein, dass die Zahlung entfällt, wenn der Mieter nicht entsprechend der Vereinbarung auszieht.

quote:
Eine Kündigung wg. Eigennutzung wollte ich vermeiden, da das Ganze meines Wissens nach relativ aufwendig (vor allem aus formeller Sicht) ist.


Sollte es dazu kommen, dann sollte das Kündigungsschreiben von einem Anwalt formuliert werden.

quote:
Eine reguläre, gesetzliche Kündigung könnte wiederum bedeuten, dass die Mieter nicht nur 6 Monate Frist haben, sondern je nach bisheriger Mietdauer sogar bis zu 9 Monate. Oder liege ich mit dieser Vermutung falsch?


Bis zu 5 Jahren Mietdauer beträgt die Kündigungsfrist bei der Geltendmachung von Eigenbedarf 3 Monate, bis zu 8 Jahren beträgt sie 6 Monate und darüber hinaus beträgt sie 9 Monate. Der Makler sollte daher Auskunft darüber erteilen, wie lange die Mieter schon in dem Haus wohnen.

quote:
Wir wollten den Mietern im Kaufvertrag per entsprechender Klausel zugestehen, dass sie binnen von maximal(!) 6 Monaten raus sollen.


Den Kaufvertrag schließt Du mit dem Verkäufer ab. Die Mieter sind nicht Vertragspartner. Daher sind die Mieter an Vereinbarungen im Kaufvertrag nicht gebunden.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Djoli
Status:
Beginner
(70 Beiträge, 37x hilfreich)

@Agenor

Ja, die Mieter wissen, dass das Haus verkauft wird und ich (und meine Frau) wollen, dass sie ausziehen, da wir das Haus vollständig selbst nutzen wollen. Dies wurde Ihnen in meiner Anwesenheit (und zweier Bekannter meinerseits) mündlich durch den Makler mitgeteilt. Die Reaktion des Mieters (seine Frau saß zu dem Zeitpunkt auf dem Balkon) war gefasst und meiner Meinung nach schien er das auch erwartet zu haben. Der Makler sieht in der ganzen Situation kein Problem und ist sich sicher, dass die Beiden ohne Murren ausziehen werden. Nur wäre mich eine schriftliche und rechtliche bindende Vereinbarung natürlich lieber (da sicherer).

Ich bin bislang davon ausgegangen, dass die Kündigungsfristen von 3, 6 und 9 Monaten bei einer "normalen" (gesetzlichen) Kündigung gelten und nicht bei einer Kündigung wegen Eigennutzung.

Schöne Grüße!

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Jotrocken
Status:
Junior-Partner
(5924 Beiträge, 1374x hilfreich)

quote:
Ich bin bislang davon ausgegangen, dass die Kündigungsfristen von 3, 6 und 9 Monaten bei einer "normalen" (gesetzlichen) Kündigung gelten


Ohne besonderen Grund kann der Vermieter überhaupt nicht kündigen.

-----------------
"Juristerei bedeutet, dem Gegner in Zahl und Güte seiner Argumente überlegen zu sein."

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Job-Center
Status:
Schüler
(434 Beiträge, 60x hilfreich)

quote:
Die Reaktion des Mieters (seine Frau saß zu dem Zeitpunkt auf dem Balkon) war gefasst und meiner Meinung nach schien er das auch erwartet zu haben
.

Auch wenn er das erwartet hat, er muss erst die bestehende MV schriftlich kündigen, vermutlich muss die Frau die auf dem Balkon war auch diese Kündigung unterschreiben, ohne Kündigung oder Vertragsaufhebung vor dem Kauf, musst Du dann die Leute später kündigen wegen Eigenbedarf.

quote:
Der Makler sieht in der ganzen Situation kein Problem und ist sich sicher, dass die Beiden ohne Murren ausziehen werden.


Er wird aber definitiv keine Haftung zu seine Ansichten hier übernehmen, schließlich geht ihm nur um der Provision.

quote:
Ich bin bislang davon ausgegangen, dass die Kündigungsfristen von 3, 6 und 9 Monaten bei einer "normalen" (gesetzlichen) Kündigung gelten und nicht bei einer Kündigung wegen Eigennutzung.


Die Kündigung wegen Eigenbedarf gehört auch zu die paare normale Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters.

quote:
Nur wäre mich eine schriftliche und rechtliche bindende Vereinbarung natürlich lieber (da sicherer).


Wie gesagt, entweder Kündigungsschreiben oder Vertragsaufhebung. Oder natürlich wenn der Vermieter ein Grund hat, den bestehende MV wirksam zu kündigen.



0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Pachlus
Status:
Lehrling
(1930 Beiträge, 405x hilfreich)

Was Du auch immer mit dem Verkäufer vereinbarst: es hat auf den Mieter zunächst keinen Einfluß. Du mußt es einfach [color=blue]dem Verkäufer [/color]überlassen, den Mieter hinauszubekommen oder Dich auf einen elendig langen Klageweg einlassen. Dann überlege auch mal, ob Deine Familie groß genug ist,
den Eigenbedarf zu begründen!
Übrigens kann Dir der Makler auch keine rechtsverbindlichen Zusagen machen, daß die Mieter ausziehen. :( Er ist nur ein Vermittler! :???:

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
Djoli
Status:
Beginner
(70 Beiträge, 37x hilfreich)

Danke nochmals für das hilfreiche Feedback.

Ich weiß, dass der Makler nur seine Provi will und keinerlei verbindliche Aussage treffen kann. Deswegen die vielen Fragen/Ungewissheiten meinerseits.

Also darf ich kurz resümieren; es erscheint ein Mietaufhebungsvertrag (MV) als sinnvoll, der durch den Verkäufer (sprich jetzigen Vermieter) dem Mieter ausgehändigt wird.

Wie muss der Mieter auf diesen MV reagieren, damit er als verbindlich gilt? Oder verliert der MV sogar seine Wirksamkeit, sofern er überhaupt nicht darauf regiert? Kann in einem MV variabel festgelegt werden, bis wann das Mietverhältnis besteht, oder müssen bei einem MV auch gewissen Fristen gewahrt werden? Und welche weiteren Voraussetzungen sollte ein MV beinhalten, damit er rechtliche Wirksamkeit hat?

Fragen über Fragen...ich danke euch vielmals vorab! ;) Gruß!

-- Editiert am 23.04.2009 10:54

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
Djoli
Status:
Beginner
(70 Beiträge, 37x hilfreich)

Und eine weitere Anschlussfrage zu den bereits oben gestellten;
angenommen der jetzige Vermieter (Verkäufer) vereinbart mit dem Mieter einen MV. Hat dieser auch dann Fortbestand/Gültigkeit, wenn ich das Haus danach kaufe und zum Eigentümer werde?

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
guest-12326.10.2009 09:38:46
Status:
Bachelor
(3168 Beiträge, 1418x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
Pachlus
Status:
Lehrling
(1930 Beiträge, 405x hilfreich)

quote:
Wir wollten den Mietern im Kaufvertrag per entsprechender Klausel zugestehen, dass sie binnen von maximal(!) 6 Monaten raus sollen.


Und was machst du, wenn er sagt: was interessiert mich Ihr Kaufvertrag?
Damit hat er nämlich nicht, nichts zu tun.! :bang:

Warum gehst du nicht zu ihm und sagst: ich bin der Neue, hätte gerne Ihre Wohnung mit dazu, wie können wir uns einigen?? :(

0x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
guest-12324.10.2011 13:23:32
Status:
Schüler
(440 Beiträge, 187x hilfreich)

ist das haus aufgeteilt in etw´s ? oder nicht, falls nein: schonfrist zur kündigung wegen eigenbedarf bis zu 10 jahren (ist gemeindeanhängig) falls ja beginnt die frist mit umwandlung und wird nicht durch verkauf an anderen verlängert

mein tipp: erst kaufen wenn die mieter ausgezogen sind

0x Hilfreiche Antwort

#25
 Von 
Djoli
Status:
Beginner
(70 Beiträge, 37x hilfreich)

@Praktikant; das ist mir (immer noch) bewusst, dass Kauf die Miete nicht bricht. Wie lautet denn vor diesem Hintergrund die Antwort auf meine Frage;
"Angenommen der jetzige Vermieter (Verkäufer) vereinbart mit dem Mieter einen MV. Hat dieser auch dann Fortbestand/Gültigkeit, wenn ich das Haus danach kaufe und zum Eigentümer werde?"

@RedHair; das Haus hat einen Hauseingang aber zwei separate Wohnungen, die man über einen gemeinsamen Hausflur erreicht.

@all; ich poste noch einmal meine Frage von der vorherigen Seite, damit diese nicht untergehen;
Wie muss der Mieter auf diesen MV reagieren, damit er als verbindlich gilt? Oder verliert der MV sogar seine Wirksamkeit, sofern er überhaupt nicht darauf regiert? Kann in einem MV variabel festgelegt werden, bis wann das Mietverhältnis besteht, oder müssen bei einem MV auch gewissen Fristen gewahrt werden? Und welche weiteren Voraussetzungen sollte ein MV beinhalten, damit er rechtliche Wirksamkeit hat?

0x Hilfreiche Antwort

#26
 Von 
guest123-2223
Status:
Student
(2421 Beiträge, 1220x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#27
 Von 
Djoli
Status:
Beginner
(70 Beiträge, 37x hilfreich)

@Praktikant; das ist mir (immer noch) bewusst, dass Kauf die Miete nicht bricht. Wie lautet denn vor diesem Hintergrund die Antwort auf meine Frage;
"Angenommen der jetzige Vermieter (Verkäufer) vereinbart mit dem Mieter einen MV. Hat dieser auch dann Fortbestand/Gültigkeit, wenn ich das Haus danach kaufe und zum Eigentümer werde?"

@RedHair; das Haus hat einen Hauseingang aber zwei separate Wohnungen (jeweils 60 qm groß), die man über einen gemeinsamen Hausflur erreicht.

@all; ich poste noch einmal meine Frage von der vorherigen Seite, damit diese nicht untergehen;
Wie muss der Mieter auf diesen MV reagieren, damit er als verbindlich gilt? Oder verliert der MV sogar seine Wirksamkeit, sofern er überhaupt nicht darauf regiert? Kann in einem MV variabel festgelegt werden, bis wann das Mietverhältnis besteht, oder müssen bei einem MV auch gewissen Fristen gewahrt werden? Und welche weiteren Voraussetzungen sollte ein MV beinhalten, damit er rechtliche Wirksamkeit hat?

-- Editiert am 23.04.2009 14:58

0x Hilfreiche Antwort

#28
 Von 
Pachlus
Status:
Lehrling
(1930 Beiträge, 405x hilfreich)

quote:
Wie muss der Mieter auf [color=red]diesen[/color] MV reagieren, damit er als verbindlich gilt?
[color=blue]Welcher denn?[/color]

Überhaupt nicht, aber das haben wir ja schon mehrfach hier vorgetragen.
Der Mieter läßt sich doch keinen neuen Mietvertrag aufs Auge drücken! Warum sollte er? Um letztmalig deine Frage zu beantworten: ein MV wird dadurch gültig, daß man ihn unterschreibt, und zwar VM und M! :(

0x Hilfreiche Antwort

#29
 Von 
avalon2006
Status:
Praktikant
(801 Beiträge, 100x hilfreich)

Siehe hier:

§ 573 a Erleichterte Kündigung des Vermieters
(1) 1 Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. 2 Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. (2) 1 Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist. (3) 1 In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird. (4) 1 Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam


sagt alles.

gruß
avalon2006

-----------------
"Das Leben ist eines der Härtesten."

0x Hilfreiche Antwort

#30
 Von 
guest-12326.10.2009 09:38:46
Status:
Bachelor
(3168 Beiträge, 1418x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 264.451 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
107.026 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

  • Antwort vom Anwalt
  • Innerhalb 24 Stunden
  • Nicht zufrieden? Geld zurück!
  • Top Bewertungen
Ja, jetzt Anwalt dazuholen
12