Angebliche Lärmbelästigung - Vermieter will Mieter kündigen

Question

Hallo zusammen,

seit Oktober '15 wohne ich in einer "2er-WG" in Frankfurt am Main. Der Vermieter wohnt im selben Haus und direkt unter uns. Sein Schlafzimmer ist unter unserem Wohnzimmer. Das Haus ist ein Altbau, also extrem hellhörig.

Nun kam es zu dem Vorfall, das mein Mitbewohner und ich im Dezember 2015 an einem Samstag-Abend etwas später (gegen 2 Uhr) nach Hause gekommen sind und noch einen Film im Wohnzimmer angeschaut haben. Am nächsten Tag hat uns der Vermieter angerufen und gesagt, dass gestern ab 2 Uhr Nachts wieder "diese Randale" angefangen haben. Angeblich hätten sich auch andere Mieter im Haus beschwert, welche wollte uns der Vermieter nicht sagen. Wir waren aber leider wirklich nicht laut und haben auch darauf geachtet, die anderen Mieterparteien im Haus nicht zu stören - der Vermieter wollte uns das aber partout nicht glauben.

Am gestrigen Abend, März 2016 also knapp 3 Monate später, kamen wir wieder wieder etwas später und waren noch in Begleitung. Wir waren im Treppenhaus leise, doch in unserer Wohnung wurde es dann etwas "lustiger" und der Geräuschpegel stieg etwas. Ich würde es nicht als laut bezeichnen, wir haben keine Musik gehört oder sonstiges, wir haben eigentlich darauf geachtet nicht zu laut zu sein, aber für die Uhrzeit waren es anscheinend doch zu viel Dezibel. In meinen letzten Wohnungen wäre der Geräuschpegel aber - egal zu welcher Uhrzeit - nie ein Problem gewesen, da dieser tatsächlich nicht allzu hoch war. Im nächsten Moment klingelte es, der Vermieter stand im Treppenhaus und hat geschrien "Es ist halb 3, sie hören von meinem Anwalt".

Unsere zwei Besucherinnen wussten überhaupt nicht was los war und meinten, dass wir doch überhaupt nicht laut gewesen sind oder sonstiges. Mein Mitbewohner und ich wussten uns auch nicht wirklich zu helfen.

Ich weiß, der Vermieter muss uns erstmal eine Abmahnung schicken, bevor eine fristlose Kündigung wegen Lärmbelästigung erfolgen kann. Aber wir sehen uns hier im Recht: Die Wohnung ist hellhörig, wir waren trotzdem an nur zwei Abenden in 6 Monaten dem Vermieter zu Folge "zu laut" und haben uns sonst nichts zu Schulden kommen lassen. Außerdem hören wir die Waschmaschinen von den Mietern über und neben uns durchgängig und haben uns noch nie beschwert...

Ausziehen möchten wir auf keinen Fall, aber wie sollen wir mit der Situation umgehen? Natürlich werden wir in Zukunft noch stärker auf die Ruhezeiten achten (müssen). Aber ich möchte mich nicht derart einschränken, das ich um Punkt 22 Uhr nicht mehr in meiner Wohnung die ich bezahle reden oder fernsehen darf.

Was wäre Euer Vorschlag? Auf das angebliche Schreiben des Anwalts des Vermieters warten? Selber Initiative ergreifen und die Hellhörigkeit der Wohnung anprangern? Welche Recht habe ich als Mieter bei unbegründeten Vorwürfen der Lärmbelästigung? Muss ich tatsächlich wegen dieser Situationen damit rechnen, eine fristlose Kündigung zu erhalten?

Vielen Dank im Voraus!

-- Editier von TylerDurden23 am 04.03.2016 10:43

cauchy · Answer

Was wäre Euer Vorschlag? Auf das angebliche Schreiben des Anwalts des Vermieters warten?  Ja. Einfach abwarten und die Wohnung weiter normal nutzen, denn dafür zahlt ihr Miete. Mehr könnt ihr eh nicht tun und es macht wenig Sinn, noch weiter Öl ins Feuer zu gießen. Wenn wirklich ein Schreiben vom Anwalt kommt, dann kann man sich immernoch damit beschäftigen.

guest-12324.12.2025 13:22:09 · Answer

Heute Morgen war ein Brief von der Vermieterin in unserem Briefkasten.

Es ist eine Abmahnung, aber das Schreiben ist von keinem Anwalt sondern von der Vermieterin selbst. Der Name meines Mitbewohners ist zweimal falsch geschrieben.

In der Abmahnung steht, dass wir angeblich zwischen 2:30 und 2:35 im Treppenhaus (stimmt leider nicht) und in unserer Wohnung zu laut waren und sie sich vorhält bei Wiederholung von ihrem Kündigungsrecht gebrauch machen wird.

Das Schreiben hat mehrere Rechtschreib- und Grammatikfehler, es hat also garantier kein Anwalt verfasst.

Wie sollen wir am besten vorgehen? Auf die Abmahnung schriftlich reagieren? Ist die Abmahnung überhaupt vor Gericht einsetzbar? Ich meine, ohne Beweise oder einem Anwalt kann doch kein Vermieter einfach Abmahnungen wegen angeblicher Lärmbelästigung ausstellen?

muemmel · Answer

Ich meine, ohne Beweise oder einem Anwalt kann doch kein Vermieter einfach Abmahnungen wegen angeblicher Lärmbelästigung ausstellen? Doch, kann er - sehen Sie doch gerade. Und als Beweis kann er natürlich seine eigene Wahrnehmung benutzen.

vundaal76 · Answer

Ich meine, ohne Beweise oder einem Anwalt kann doch kein Vermieter einfach Abmahnungen wegen angeblicher Lärmbelästigung ausstellen?     Der Vermieter kann lustige Briefe schreiben, wie er will. Die Abmahnung muss nicht automatisch wirksam sein.  Die Wirksamkeit prüft am Ende dann ein Gericht im Rahmen einer Räumungsklage.  Zu dem, was sie da erzählen, würde ich mir keine allzu großen Sorgen machen.

-Laie- · Answer

.....bei Wiederholung von ihrem Kündigungsrecht gebrauch machen wird.  Von welchem Kündigungsrecht ist hier denn die Rede? Die allgemeinen Kündigungsfristen bei einer fristgerechten Wohnung, oder was ist damit gemeint? Gibt es irgendwelche Sondervereinbarungen im Mietvertrag?

vundaal76 · Answer

Die allgemeinen Kündigungsfristen bei einer fristgerechten Wohnung, oder was ist damit gemeint?    Eine Vermieterseitige fristgerechte Kündigung ist nicht so einfach möglich.

-Laie- · Answer

Daher die Frage was der VM damit gemeint hat..

cauchy · Answer

Eine wirksame Abmahnung ist eine in der Regel zwingende Voraussetzung für eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB . Auch für eine ordentliche Kündigung nach § 573 (2)1. BGB kann eine Abmahnung hilfreich sein, wenn erst durch die Abmahnung die Vertragsverletzung des Mieters mehr als unerheblich wird. Von daher sollte man eine Abmahnung nicht unbedingt auf die leichte Schulter nehmen. Die Vermieterin müsste aber beweisen, dass die Vertragsverletzung, auf die sich die Abmahnung bezieht, auch wirklich stattgefunden hat. Das dürfte der Vermieterin schwer fallen, wenn nur sie selber die Geräusche gehört hat. Wenn sie jedoch neutrale Zeugen für den Lärm finden kann, wird es kompliziert.

Dann muss man nämlich schauen, ob der Lärm für den Mieter vermeidbar war. Es ist erlaubt, sich nachts in einer Mietwohnung zu unterhalten. Es ist ebenfalls erlaubt, nachts ein Treppenhaus zu benutzen. Beides kann also nicht verboten werden. Nicht erlaubt ist es jedoch, dabei unnötig laut zu sein. Wenn es sich bei dem Lärm also um normale Wohngeräusche gehandelt hat, dann war das Verhalten nicht vertragswidrig und die Abmahnung als Vorbereitung einer fristlosen Kündigung nicht wirksam.

Zitat (von TylerDurden23):
Wie sollen wir am besten vorgehen?

Man kann zusammen mit der Vermieterin Lärmtests machen. Einer von euch geht in die Wohnung der Vermieterin und hört sich an, was an Lärm da ankommt. Umgekehrt kann die Vermieterin eine Vertrauensperson in eure Wohnung schicken und sich anhören, wie wenig möglicherweise ausreicht, damit sie es als Lärm empfindet. Optimalerweise bekommen beide Parteien dabei einen Eindruck vom Problem des jeweils anderen. Das kann die Toleranz bei der Vermieterin bzw. die Rücksichtnahme bei den Mietern erhöhen.

Ver · Answer

In der Abmahnung steht, dass wir angeblich zwischen 2:30 und 2:35 im Treppenhaus &lpar;stimmt leider nicht&rpar; und in unserer Wohnung zu laut waren und sie sich vorhält bei Wiederholung von ihrem Kündigungsrecht gebrauch machen wird.    Was stimmt nicht?     Eine wirksame Abmahnung ist eine in der Regel zwingende Voraussetzung für eine fristlose Kündigung nach &#167; 543 BGB. Auch für eine ordentliche Kündigung nach &#167; 573 &lpar;2&rpar;1. BGB kann eine Abmahnung hilfreich sein, wenn erst durch die Abmahnung die Vertragsverletzung des Mieters mehr als unerheblich wird.    Es war Nachts gegen 2:00 Uhr! Und das Schlafzimmer der Vermieter ist unter dem Wohnzimmer der WG.    Das dürfte der Vermieterin schwer fallen, wenn nur sie selber die Geräusche gehört hat. Wenn sie jedoch neutrale Zeugen für den Lärm finden kann, wird es kompliziert.    Na, es gibt doch noch andere Bewohner...    Angeblich hätten sich auch andere Mieter im Haus beschwert, welche wollte uns der Vermieter nicht sagen.    Wenn die als Zeugen aussagen, könnte es eng werden.

Angebliche Lärmbelästigung - Vermieter will Mieter kündigen

Und jetzt?