Ankündigung Änderung Verteilschlüssel Heizkosten

26. Mai 2023 Thema abonnieren
 Von 
guest-12325.06.2023 11:42:52
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)
Ankündigung Änderung Verteilschlüssel Heizkosten

Hallo an Alle,
Unser Vermieter (Verwalter im Auftrag) hat uns heute Mai 2023 die Änderung des Verteilschlüssels der Heizkosten für 2022 angekündigt. Geht das Rückwirkend? 2022 ist vorbei, jedoch noch keine Abrechnung. Seither 50/50, jetzt 70/30.
Vielen Dank und schöne Feiertage

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41 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(120456 Beiträge, 39896x hilfreich)

Zitat (von H.Wi t):
Geht das Rückwirkend?

Das es geht - den Beweis hat man doch schwarz auf weiß auf dem Tisch liegen?

Die interessantere Frage wäre, ob es hier in dem Falle zulässig wäre.

Gab es denn nur eine Ankündigung oder mehr?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

3x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
guest-12325.06.2023 11:42:52
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für Antwort, hilft mir leider nicht weiter.
Es ist heute nur diese Ankündigung gekommen.
Gilt dies rückwirkend, zulässig?

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6446 Beiträge, 2318x hilfreich)

Zitat:
(4) Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach Absatz 2 sowie nach § 7 Absatz 1 Satz 1, §§ 8 und 9 bleibt dem
Gebäudeeigentümer überlassen. Er kann diese für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber
den Nutzern ändern
1. bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
2. nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken oder
3. aus anderen sachgerechten Gründen nach deren erstmaliger Bestimmung.
Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe sind nur mit Wirkung zum Beginn eines
Abrechnungszeitraumes zulässig.


Welchen der 3 obigen Gründe aus der Heizungskostenverordnung hat denn der Verwalter als Begründung angegeben ?

-- Editiert von User am 26. Mai 2023 18:35

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
guest-12325.06.2023 11:42:52
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

oben steht: künftige Abrechnungszeiträume
Ist 2022 ein künftiger Abrechnungszeitraum?
Es heißt in der Ankündigung:
in Bezug auf die steigenden Heizkosten hat sich der Eigentümer Ihrer Wohnung entschieden, den Umlagenschlüssel für Heizkosten ab dem Abrechnungsjahr 2022 wie folgt anzupassen:
Aktuell 50/50
Neu ab 2022 70/30

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4647 Beiträge, 559x hilfreich)

Da 2022 durch ist, gilt dies erst ab 2023 das wäre die nächste Abrechnungsperiode, Korinthenausdünster würden sogar 2024 meinen.

Aber was genau befürchtest du denn? Es ist ja lediglich der Verteiler der Heizkosten geändert, und zwar in die definitiv gerechtere Form.

Zitat (von H.Wi t):
Es heißt in der Ankündigung:
in Bezug auf die steigenden Heizkosten hat sich der Eigentümer Ihrer Wohnung entschieden, den Umlagenschlüssel für Heizkosten ab dem Abrechnungsjahr 2022 wie folgt anzupassen:


Das dürften dann die sachgerechten Gründe sein.

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
guest-12325.06.2023 11:42:52
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Es steht oben: zu Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Das wäre 2024?

Meine Vermutung, weil wegen Verkaufsabsicht viel Leerstand ( z.T. über 1 Jahr).
Bei Leerstandswohnungen 70/30 besser für Eigentümer weil kein Verbrauch.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
guest-12325.06.2023 11:42:52
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Wenn ich meine Abrechnung von 2021 bei 50/50
umrechne auf 70/30 ergibt sich ein Mehrbetrag von ca. 50€, weil ich heize.
Leere Wohnungen werden nicht geheizt, also Vorteil bei 70/30.
Derzeit 8 leere Wohnungen.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4647 Beiträge, 559x hilfreich)

Zitat (von H.Wi t):
Es steht oben: zu Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Das wäre 2024?


Da 23 schon läuft (ausgehend von einem Abrechnungsjahr 01.01.-31.12.), ja das wäre dann 2024.

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Toxic_GER
Status:
Schüler
(491 Beiträge, 36x hilfreich)

Du kannst ja widersprechen und begründen, dass es mir für beginnende Abrechnungszeiträume möglich ist. Oder du wartest ab, wie die Abrechnung aussieht und kannst da dann entsprechend handeln.

Weiß selber nicht, ob es aufgrund der jetzt schriftlichen Ankündigung so etwas wie eine stillschweigende Zustimmung gibt, wenn Du nicht widersprichst.

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
guest-12325.06.2023 11:42:52
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die Antworten.
Leider ist mir immer noch nicht sicher klar, ob es rechtmäßig ist, die Änderung rückwirkend durchzusetzten oder nicht.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
guest-12315.09.2023 08:23:49
Status:
Junior-Partner
(5465 Beiträge, 926x hilfreich)

Zitat:
Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach Absatz 2 sowie nach § 7 Absatz 1 Satz 1, §§ 8 und 9 bleibt dem Gebäudeeigentümer überlassen. Er kann diese für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern
1.
bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
2.
nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken oder
3.
aus anderen sachgerechten Gründen nach deren erstmaliger Bestimmung.
Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe sind nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig.


Zitat:
Leider ist mir immer noch nicht sicher klar, ob es rechtmäßig ist, die Änderung rückwirkend durchzusetzten oder nicht.
Nein. Und wenn der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist, kann die Änderung erst zum 1.1.24 in Kraft treten.

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4647 Beiträge, 559x hilfreich)

Zitat (von bostonxl):
Nein. Und wenn der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist, kann die Änderung erst zum 1.1.24 in Kraft treten.


Vorausgesetzt die Abrechungsperiode ist vom 01.01-31.12. eines Abrechnungsjahres.

1x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
guest-12325.06.2023 11:42:52
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Ja, das Abrechnungsjahr ist 1.1. - 31.12.
Danke, da werd ich mal Widerspruch einlegen.

-- Editiert von User am 27. Mai 2023 12:03

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#14
 Von 
guest-12315.09.2023 08:23:49
Status:
Junior-Partner
(5465 Beiträge, 926x hilfreich)

Zitat:
Nein. Und wenn der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist, kann die Änderung erst zum 1.1.24 in Kraft treten.
Schrieb ich doch ...
Zitat:
Vorausgesetzt die Abrechungsperiode ist vom 01.01-31.12. eines Abrechnungsjahres.

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Kalanndok
Status:
Student
(2335 Beiträge, 364x hilfreich)

Ganz abgesehen von der zeitlichen Komponente:

Ich sehe auch in der Begründung "Weil teurer, will ich anderen Schlüssel" noch nichts Sachgerechtes, was eine Änderung rechtfertigen würden. Es kann vielleicht sein, dass es diese Gründe gibt, aber sie wurden bisher noch nicht benannt.

Aber das vermutete "damit ich als Eigentümer weniger und die anderen Nutzer mehr bezahlen" ist erstmal nur ein Interessenskonflikt (zwischen seinen Rollen als Eigentümer und Leerstands-Nutzer), aber für sich alleine noch kein sachgerechter Grund.

-- Editiert von User am 30. Mai 2023 09:52

1x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
guest-12325.06.2023 11:42:52
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Der Eigentümer ist eine Gesellschaft, welche die Mietwohnungen in ETW umgewandelt hat. Der Verkauf läuft sehr schleppend, einige Mieter sind ausgezogen, darum jetzt sehr viel Leerstand. Das summiert sich schon wenn Heizkosten 50% auf Fläche gehen. 30 wäre besser für Eigentümer.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9916 Beiträge, 4490x hilfreich)

Zitat (von H.Wi t):
in Bezug auf die steigenden Heizkosten hat sich der Eigentümer Ihrer Wohnung entschieden, den Umlagenschlüssel für Heizkosten ab dem Abrechnungsjahr 2022 wie folgt anzupassen:
Aktuell 50/50
Neu ab 2022 70/30
Diese Begründung für die Änderung ist aus meiner Sicht nicht ausreichend. Es ist letztlich egal, was die Eigentümer beschließen. Relevant ist, ob das Gesetz eine Änderung des Abrechnungsmaßstabs erlaubt oder nicht. Die aktuelle Begründigung ist dazu aber komplett untauglich.

Aber bitte beachte § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV: "In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. " Wenn es hier um ein solches Gebäude geht, dann wäre eh wahrscheinlich eine Umlage über 70% vorgeschrieben. Aber das müsste der Vermieter dann zumindest mal darlegen. Wie alt ist denn das Haus?

1x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
guest-12325.06.2023 11:42:52
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Das Haus ist von 1960, jetzt 2020 wurden Fenster erneuert mit Mieterhöhung.
In der Ankündigung steht nichts vom Anforderungsniveau 1994.

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9916 Beiträge, 4490x hilfreich)

Rein praktisch wird es wohl so sein, dass in der Abrechnung 2022 der neue Maßstab verwendet werden wird. Dann hast du die Wahl dies zu akzeptieren oder selbst auszurechnen, was mit dem alten Maßstab herauskommen würde und damit selber dein Nebenkostenguthaben oder -nachzahlung ausrechnen. Das wäre dann dem Vermieter mitzuteilen und entsprechend deiner Rechnung nachzuzahlen oder das Guthaben einzufordern bzw. mit der Miete zu verrechnen. Ich will darauf hinaus, dass du selber wirst rechnen müssen, wenn dich dein Vermieter mit deinem Anliegen ignoriert.

Theoretisch kannst du meiner Meinung nach bis zur Abrechnung warten und dann erst handeln. Spaßig wird das nicht. Der Vermieter muss meines Wissens nach zwingend alle Nutzer einer Nutzergruppe gleich abrechnen. Er wird mit Sicherheit nicht für alle Mieter neu rechnen wollen.

Von daher kannst du auch jetzt schon per Einschreiben dem Vermieter mitteilen, dass sein Schreiben nicht der Heizkostenverordnung entspräche. Ich würde ein solches Schreiben knapp halten. Es ist nicht dein Job, dem Vermieter Rechtsberatung zu geben. Das wäre auch nicht sinnvoll, denn du bist kein Jurist. Aber es wäre wohl hilfreich dem Vermieter mitzuteilen, dass erstens eine stichhaltige Begründung anzugeben ist (die Entscheidung der WEG ist für dich als Mieter erstmal irrelevant) und dass zweitens die Umstellung - wenn ausreichend begründet - erst ab dem Abrechnungsjahr 2024 zulässig wäre. Ich befürchte halt nur, der Vermieter wird dich einfach ignorieren.

PS: Meine Vermutung wäre, dass bereits seit 2021 mit Umlage 70% abgerechnet werden müsste und dass der Vermieter dir das nicht mitteilen will, weil du dann ein Kürzungsrecht von 15% hättest. Das ist aber eine reine Vermutung meinerseits.



-- Editiert von User am 30. Mai 2023 15:23

1x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
guest-12325.06.2023 11:42:52
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Meine Vermutung wäre, dass bereits seit 2021 mit Umlage 70% abgerechnet werden müsste und dass der Vermieter dir das nicht mitteilen will, weil du dann ein Kürzungsrecht von 15% hättest. Das ist aber eine reine Vermutung meinerseits.

Das versteh ich jetzt gar nicht.
Seit ich hier wohne wird 50/50 abgerechnet, auch 2021.

-- Editiert von User am 30. Mai 2023 16:29

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9916 Beiträge, 4490x hilfreich)

Zitat (von H.Wi t):
Das versteh ich jetzt gar nicht.
Seit ich hier wohne wird 50/50 abgerechnet, auch 2021.
Da das eine reine Vermutung war, will ich gar nicht ewig darauf herumreiten. Fakt ist, dass die Heizkostenverordnung im weiter oben genannten Fall den Vermieter zu einer Verteilung von mindestens 70% nach Verbrauch zwingt. Ohne Wahlmöglichkeit. Wenn der Vermieter das nicht gemacht hat und die Vorschrift bei eurem Haus eigentlich anzuwenden war (was ich mangels Informationen nicht weiß), dann hätte der Mieter wahrscheinlich ein Kürzungsrecht von pauschal 15%. Wahrscheinlich, auch da bin ich mir nicht sicher.

Aber das wäre eine mögliche Erklärung für das Schreiben des Vermieters. Eine rückwirkende Änderung könnte in einem solchen Fall nämlich sogar notwendig sein, wenn gesetzlich dieser Abrechnungsmodus vorgeschrieben ist.

Das ändert nichts an meiner Empfehlung. Der Vermieter ist schon in der Pflicht, ehrlich die notwendigen Informationen zu liefern. Herumschwafeln ist aus meiner Sicht rechtlich nicht zulässig. Und bisher schwafelt er nur herum, denn die Entscheidung der WEG taugt nicht als Begründung.

1x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
guest-12325.06.2023 11:42:52
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Aber bitte beachte § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV: "In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. "

Seit wann gilt diese Vorschrift?

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47687 Beiträge, 16849x hilfreich)

Zitat (von H.Wi t):
Seit wann gilt diese Vorschrift?


Seit dem 01.01.2009

1x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
guest-12325.06.2023 11:42:52
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat (von H.Wi t):
Seit wann gilt diese Vorschrift?


Seit dem 01.01.2009


Dann ist doch sehr unwahrscheinlich, dass das Gebäude zu dieser Gruppe gehört.
Verteilschlüssel war immer 50/50. Auch schon 2009 bis 2001. Ich möchte nur sicher gehen mit meinem Widerspruch. Für meine Wohnung habe mit Überschlagrechnung Mehrkosten von ca. 100€ in Jahr, dies gilt für alle die heizen. Leerstände werden mit diesen Beträgen entlastet .Ab 2024 muß ich in den sauren Apfel beißen, aber bis dahin sind vielleicht einige "Leerstände verkauft". ich sehe ein, daß 30/70 gerechter ist, aber nur wenn normale Nutzung und nicht ca.15-20% Leerstand.

0x Hilfreiche Antwort

#25
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4647 Beiträge, 559x hilfreich)

Zitat (von H.Wi t):
ich sehe ein, daß 30/70 gerechter ist, aber nur wenn normale Nutzung und nicht ca.15-20% Leerstand.


Ich verstehe diese Denke tatsächlich nicht.

0x Hilfreiche Antwort

#26
 Von 
guest-12325.06.2023 11:42:52
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich versuch es nochmal :
40 Wohnungen belegt: 30/70 = gerecht.
30 Wohnungen belegt, 10 leer, weil Besitzer auf Käufer wartet: 30/70 = großer Vorteil Besitzer.

0x Hilfreiche Antwort

#27
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47687 Beiträge, 16849x hilfreich)

Zitat (von H.Wi t):
40 Wohnungen belegt: 30/70 = gerecht.


Auch nicht zwingend.

Zitat (von H.Wi t):
30 Wohnungen belegt, 10 leer, weil Besitzer auf Käufer wartet: 30/70 = großer Vorteil Besitzer.


Das sehe ich auch so.

Zitat (von H.Wi t):
Dann ist doch sehr unwahrscheinlich, dass das Gebäude zu dieser Gruppe gehört.
Verteilschlüssel war immer 50/50. Auch schon 2009 bis 2021.


Das heißt nicht unbedingt etwas. Es gibt durchaus Vermieter, die die genannte Regelung ignoriert haben. Letztlich gibt aber der Energieausweis einen guten Anhaltspunkt.

Zitat (von H.Wi t):
Ich möchte nur sicher gehen mit meinem Widerspruch.


Welches Risiko gehst Du denn mit dem Widerspruch ein?

1x Hilfreiche Antwort

#28
 Von 
guest-12325.06.2023 11:42:52
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Letztlich gibt aber der Energieausweis einen guten Anhaltspunkt.

Es liegt ein Bedarfsausweis vor.
Heizung Gas. Warmwasser dezentral Strom.
Endenergie: 180.
Primärenergie: 200.
CO²: 37

0x Hilfreiche Antwort

#29
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47687 Beiträge, 16849x hilfreich)

Zitat (von H.Wi t):
Endenergie: 180.
Primärenergie: 200.


Damit fällt das Haus in die Energieeffizienzklasse F. Ein Gebäude, das die ab 01.01.1995 geltende WärmeSchV erfüllt, würde jedoch in die Energieeffizienzklasse C fallen.

Damit ist für das Gebäude über den § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV eigentlich schon seit 2009 ein Verteilerschlüssel 30/70 vorgeschrieben.

1x Hilfreiche Antwort

#30
 Von 
guest-12325.06.2023 11:42:52
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Die Heizungssteigrohre liegen in den Wohnungen auf Putz, ungedämmt
Dann greift doch der Paragraph 7 nicht?

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

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