Hallo zusammen,
ich soll ab dem 01.10.22 >> 80 € mehr Nebenkosten zahlen, aufgrund der politischen Situation etc.
Ausschnitt aus dem Schreiben:
Gemäß § 6 Abs. 4 des Mietvertrages kann der Vermieter durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe verlangen.
Absatz im Mietvertrag:
§ 6
Abs.
4. Alle Zahlungen des Mieters kann der Vermieter nach seiner Wahl auf Betriebskosten, Kosten etwaiger Rechtsverfolgung einschließlich Mahnkosten und Verzugszinsen und laufende Miete anrechnen, wenn nicht der Mieter im Einzelfall eine Wirksame Zweckbestimmung trifft.
Letzter Satz des Schreibens:
Eine Zustimmung zur Betriebs- und Heizkostenanpassung ist nicht erforderlich. Eine Anpassung gilt mit Zustellung dieses Schreibens als erfolgt.
Meine Frage dazu: Ich kann das Recht auf eine NK-Erhöhung aus dem § 6 Abs. 4 des Mietvertrages nicht erkennen. Eine Vermieter kann die NK doch erst anpassen, sobald die nächste NK-Abrechnung für 2021 kommt, und diese deutlich höher sein sollte als bisher oder? Bisher bin ich mit meinen NK +- raus gewesen. Mir sind die gestiegenen Betriebskoste bekannt, allerdings habe ich bis dato nicht 1x die Heizung angehabt, die über Gas Läuft. Zudem habe ich mir Elektroheizungen gekauft. Es ist also überhaupt nicht vorauszusehen, dass ich diese von Vermieter berechneten NK tatsächlich verbrauchen werde. Eher werde ich aufgrund der Elektroheizungen eine höhere Stromrechnung haben, da ich die Gasheizungen weniger nutzen werde. Mal davon abgesehenen, könnte es auch ein milder Winter werden.
Somit erhält mein Vermieter doch von mir einfach nur ein zinsfreies Darlehen jeden Monat über 80 €. Das kann doch rechtlich nicht korrekt sein.
In wie weit kann der Vermieter tatsächlich, nach was ich hier geschildert habe, die NK Erhöhung von 80 € /monatl. rechtlich durchsetzen?
Vielen Dank schon mal für eure Hilfe.
Gruß,
Dietmar
Anpassung Mietnebenkosten ab dem 01.10.2022 - Rechtens oder nicht?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Diese Regelung:
Zitat:Eine Zustimmung zur Betriebs- und Heizkostenanpassung ist nicht erforderlich. Eine Anpassung gilt mit Zustellung dieses Schreibens als erfolgt.
ist unwirksam, denn § 560 Abs .6 BGB bestimmt:
6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
-- Editiert von User am 21. Oktober 2022 14:54
Zitat :Eine Vermieter kann die NK doch erst anpassen, sobald die nächste NK-Abrechnung für 2021 kommt, und diese deutlich höher sein sollte als bisher oder?
Genau, oder.
Er kann sie eigentlich immer dann anpassen, wenn es einen validen Grund gibt.
Zitat :80 € mehr Nebenkosten zahlen, aufgrund der politischen Situation
Da die "politische Situation" keine abrechnungsfähigen Posten der Nebenkosten darstellt, wäre so eien Geschreibsel schon mal nichtig, geschweige denn ein valider Grund.
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Aufgrund der politischen Situation unmittelbar schon gar nicht. Wenn überhaupt dann aufgrund der wirtschaftlichen Auswirkungen der politischen Situation.Zitat :80 € mehr Nebenkosten zahlen, aufgrund der politischen Situation
Zitat :ist unwirksam, denn § 560 Abs .6 BGB bestimmt:
Warum sollte eine Klausel unwirksam sein, die der Gesetzeslage (§ 560 Abs. 4 BGB) entspricht.
Zitat :In wie weit kann der Vermieter tatsächlich, nach was ich hier geschildert habe, die NK Erhöhung von 80 € /monatl. rechtlich durchsetzen?
Eine solche Erhöhung ist grundsätzlich möglich, muss aber mit konkreten Kostensteigerungen des Versorgers begründet werden, die der Vermieter zu tragen hat.
Ein allgemeiner Hinweis auf die aktuelle politische Lage reicht nicht.
Zitat:Warum sollte eine Klausel unwirksam sein, die der Gesetzeslage (§ 560 Abs. 4 BGB) entspricht.
Weil im § 560 Abs. 4 BGB eine Voraussetzung steht, welche die Vereinbarung nicht nennt.
Zitat:(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Größer Nachzahlungen oder Guthaben würde eine Begründung für eine Anpasssung sein.
Am interessantesten für mich wäre das, was da unter ---etc--- noch steht.Zitat :aufgrund der politischen Situation etc.
Irgendeine politische Situation existiert permanent und berechtigt ganz sicher nicht zu einer *Anpassung* der Nebenkosten. Welche Nebenkosten sind überhaupt gemeint?
Wie viel zahlst du bisher mtl. voraus für Heizkosten?
Und? Hast du das nicht gemacht? WANN hast du das Schreiben erhalten bzw. von wann ist es datiert?Zitat :ich soll ab dem 01.10.22
Das steht dort?Zitat :Eine Anpassung gilt mit Zustellung dieses Schreibens als erfolgt.
Was meinst du, passiert, wenn du die 80,- mtl. nicht an deinen Vermieter zahlst, also keine Anpassung erfolgt?
Das dürfte kein gutes Gegenargument sein und ob du mit Strom heizt, interessiert den Vermieter herzlich wenig. DER soll vermutlich seinen Versorgungsvertrag mit dem Gaslieferanten erfüllen, also bezahlen.Zitat :allerdings habe ich bis dato nicht 1x die Heizung angehabt, die über Gas Läuft.
Habt ihr eine Zentralheizung, die mit Gas betrieben wird? Dann bist Du schon mal mit den Grundkosten dabei. Und 2021 musste in den meisten Gebieten in Deutschland auch noch nicht vor November die Heizung aufgedreht werden. Und es war ein recht milder Winter.Zitat :Mir sind die gestiegenen Betriebskoste bekannt, allerdings habe ich bis dato nicht 1x die Heizung angehabt, die über Gas Läuft.
Ob es klug ist, wegen teurem Gas mit nochmals teurerem Strom zu heizen stelle ich in Frage. Zumal wenn man an einer Zentralheizung angeschlossen ist und die Grundkosten eh tragen muss...Zitat :Zudem habe ich mir Elektroheizungen gekauft. [...] Eher werde ich aufgrund der Elektroheizungen eine höhere Stromrechnung haben, da ich die Gasheizungen weniger nutzen werde.
Dass Du dieser Aufforderung nicht nachkommen musst, wurde Dir schon bestätigt. Ich hoffe, Du könntest es - oder zumindest adequate Beträge zurück legen. Pi mal Daumen musst du für das Jahr 2022 mit etwa den doppelten Kosten für Heizenergie/Warmwasser aus Gas rechnen.Zitat :ich soll ab dem 01.10.22 >> 80 € mehr Nebenkosten zahlen
VG
Roland
Zitat :Eher werde ich aufgrund der Elektroheizungen eine höhere Stromrechnung haben, da ich die Gasheizungen weniger nutzen werde.
Die ist aber schon klar, dass auch mit aktuellen Preisen das Heizen mit Strom ganz grob doppelt so teuer ist wie das Heizen mit Gas?
Zitat :Weil im § 560 Abs. 4 BGB eine Voraussetzung steht, welche die Vereinbarung nicht nennt.
Da diese im Schreiben gar nicht genannt werden muss, ist das irrrelevant.
Zitat :Größer Nachzahlungen oder Guthaben würde eine Begründung für eine Anpasssung sein.
Richtig, das wäre ein Grund. Einer von diversen.
Zitat :Ob es klug ist, wegen teurem Gas mit nochmals teurerem Strom zu heizen stelle ich in Frage. Zumal wenn man an einer Zentralheizung angeschlossen ist und die Grundkosten eh tragen muss...
Naja, ich muss derzeit ca. 1h zuheizen, weshalb die Gasheizung schilcht ganz aus ist.
Da lohnt es sich schon.
Aber wenn die Gasheizung eh an ist, dann ist das eine typische Milchmädchenrechnung ...
Wenn man weiß, was man tut kann es sich auszahlen. Und, wenn man eine eigene Gastherme für die Wohnung hat.Zitat :Naja, ich muss derzeit ca. 1h zuheizen, weshalb die Gasheizung schilcht ganz aus ist.
Da lohnt es sich schon.
Ist man an eine Zentralheizung angeschlossen, kann es schnell eine doppelte Milchmädchenrechnung werden. Solche Anlagen sind in der Regel auf eine gewisse Grundlast ausgelegt. Arbeiten sie grob "daneben" werden sie noch unwirtschaftlicher.
Last, not least halte ich die Gefahr, dass unser Stromnetz die exzessive Heizerei mit Strom nicht packt für ziemlich real.
VG
Roland
Zitat :Last, not least halte ich die Gefahr, dass unser Stromnetz die exzessive Heizerei mit Strom nicht packt für ziemlich real.
Ja, das sehe ich auch so.
Verkaufsschlager aktuell sind ja jede Form von Elektroheizgeräten, gefolgt von Stromerzeugern ...
Besser kann man die Kurzsichtigkeit der Leute eigentlich nicht demonstrieren.
Um zur eigentlichen Rechtsfrage zurückzukommen: In § 560 (4) BGB findet sich die rechtliche Voraussetzung zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung. Der zitierte Passus im Mietvertrag ist daher meiner Meinung nach nicht relevant. Es ist korrekt, dass es keiner Zustimmung des Mieters bedarf. Insoweit gibt es einen wesentlichen Unterschied zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
Allerdings wird eine Änderung der Betriebskostenvorauszahlung nicht dadurch wirksam, dass der Vermieter dies behauptet. Der Vermieter muss die angemessene Höhe nachweisen. In einem Parallelthread gab es eine Diskussion darüber, wie streng das "nach einer Abrechnung" auszulegen ist. Aus meiner Sicht muss es einen zeitlichen Zusammenhang mit einer Abrechnung geben. Monate später wäre nicht ausreichend. Es gab jedoch anderslautende Meinungen hier im Forum. Rechtskommentare oder Urteile zu genau dieser Frage wurden bisher nicht präsentiert.
Insoweit wird es also auf die Details des Vermieterschreibens ankommen, ob die Änderung der Vorauszahlungen ausreichend begründet wurde oder nicht. Ich bitte nur zu beachten, dass über die Nebenkosten eh abgerechnet werden muss. Wenn der Vermieter das bisher zeitnah und korrekt gemacht hat, sehe ich wenig Sinn, jetzt Streit über die Vorauszahlungen anzufangen. Denn dann klärt sich die Frage eh in relativ kurzer Zeit. Wenn es bisher jedoch schon Probleme bei der Nebenkostenabrechnung gab, so mag die Bewertung anders ausfallen.
Es sollte nur klar sein, dass eventuelle Nebenkostennachzahlungen im Zweifel sehr zeitnah zu bezahlen wären. Es gibt kein Recht auf eine Ratenzahlung. Es ist somit im Interesse des Mieters sicherzustellen, dass genügend Geld für eine eventuelle Nachzahlung verfügbar ist. Wenn also die Betriebskostenanpassung des Vermieters nicht akzeptiert wird, so sollte der Mieter zumindest selber etwas zur Seite legen.
Vielen Dank erst einmal für die zahlreichen Antworten. Das Schreiben lade ich mal hoch, wird dann einfacher sein, wenn man mal drüber sehen kann. Bezahlt habe ich noch nicht, außer der üblichen Miete, da ich den gesamten September im Urlaub war und da Schreiben v. 21.09.22 ist. Ob es eine Zentralheizung ist, kann ich nicht sagen. Ich drehe ganz normal die Heizung auf und bekomme mit der Jahresabrechnung dann von Gasversorger eine Kopie der Gaskosten. Einen Zähler habe ich in der Wohnung. In der Vergangenheit Gas es bereits Probleme mit den NK-Abrechnungen, es wurden Leistungen berechnet, wo man mir Auf Anfrage hin keinen ordentlichen Beleg zur Verfügung stellen konnte. Diese Jahr sollen wohl auch Hausmeisterkosten, die sich auf die Leistungen, die beim jeweiligen Mieter vollzogen worden, aufgeteilt werden sollen. Auch hier wird es zu 99% keine ordentlich Belege oder Leistungsnachweise geben. Das auch die Stromkosten gestiegen sind, ist mir auch bewusst. 1000 € für die NK Nachzahlung habe ich bereits zur Seite gelegt, da ist nicht das Problem. Zudem gab es dieses Jahr schon eine Mieterhöhung über 60 €, was auch total schwammig war, da Wohnungen vergleichen worden sind, die nicht mit meiner zu vergleichen sind. Das ist aber ein anderes Thema. Was passieren wird, wenn ich nicht zahle, weiß ich nicht, deshalb wollte ich mir hier erst einmal ein paar Ratschläge einholen.
https://ibb.co/pfw548B
https://ibb.co/0s06k9M
Danke, das ist ja doch etwas deutlicher als ---Politik und etc---Zitat :Das Schreiben lade ich mal hoch,
Ob du nun deine BK-Vorauszahlung tatsächlich auf 81+103 = 184,- setzt, oder die *Anpassung der HK* geringer ansetzt, ist deine Entscheidung.
Die Abrechnung für 2022 berücksichtigt dann die 2 Monate Nov+Dez.
Ab Januar wird es vermutlich auch nicht preiswerter.
Zitat :Einen Zähler habe ich in der Wohnung.
Wenn Du einen eigenen Gaszähler in der Wohnung hast, dann hast Du offenbar eine eigene Gastherme und somit keine Zentralheizung. Daher dürfte es sich bei den Heizkosten auch um den reinen Gaspreis handeln.
Wenn es um die Gasversorgung und Köln geht, dann ist es zutreffend, dass der örtliche Gasversorger angekündigt hatte, den Arbeitspreis von 7,87ct/kWh zum 01.11.2022 auf 19,72ct/kWh erhöht, also um 150%. Darauf basiert das Schreiben des Vermieters.
Allerdings war dabei noch die Gasbeschaffungsumlage berücksichtigt, da der Vermieter zum Zeitpunkt, als er das Schreiben erstellt hat noch nicht wissen konnte, dass diese nicht kommt. Der neue Preis ab 01.11. beträgt somit nur noch 17,13ct/kWh, was einer Erhöhung um "nur" 117% entspricht. Daher betragen die voraussichtlichen Heizkosten nur 89€/Monat statt 103€/Monat und die gesamte Nebenkostenvorauszahlung beträgt dann 170€.
Entgegen der Darstellung in der Ausgangsfrage enthält das Erhöhungsverlangen eine genaue Berechnung, wie die Erhöhung der Nebenkosten zustande kommt. Dass die Berechnung auf Basis der Abrechnung 2020 erfolgt, kann man für fragwürdig halten.
Dem Vermieter kann man also mitteilen, dass man aufgrund des Wegfalls der Gaspreisumlage nur einer Erhöhung der Heizkosten auf 89€ zustimmt.
Sollte in 2023 die Gaspreisbremse kommen, so darf man übrigens diesen Nebenkostenabschlag durch eigene Erklärung unter Beifügung einer vergleichbaren Berechnung wieder senken.
Zitat :Was passieren wird, wenn ich nicht zahle, weiß ich nicht, deshalb wollte ich mir hier erst einmal ein paar Ratschläge einholen.
Man kann über Formalien streiten, insbesondere ob die Voraussetzung "nach einer Abrechnung" erfüllt ist. Für besonders zielführend halte ich so einen Streit aber nicht.
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