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Auszug - Schönheitsreparaturen - weiche Quotenregelung erlaubt?

22.7.2021 Thema abonnieren
 Von 
AlexanderRt
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Auszug - Schönheitsreparaturen - weiche Quotenregelung erlaubt?

Hallo zusammen, seit 2015 ist eine Quotenklausel bei Auszug für Schönheitsreparaturen nicht mehr wirksam, da unabhängig vom Zustand der Wohnung der Mieter zur Kasse gebeten wird und das eine Benachteiligung darstellt.

In meinem Mietvertrag gibt es jedoch dazu einen Zusatz der es aufweicht. Ist somit eine Quotenabgeltungsklausel wieder wirksam?
Für mich ist dieser Punkt besonders wichtig, da ich aus der Wohnung nach vier Jahren ausziehen werde und somit noch bevor die Erste Schönheitsreparatur fällig wird. Die Wände und Decken sind zusätzlich noch in einem sehr guten Zustand und absolut noch nicht renovierungsbedürftig. Der Abnutzungsgrad Ist gering.

Hier der Auszug:
Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (vgl. § 12 Nr. 2)
aufgrund des Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an die Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen, wobei die nachstehend genannten Fristen im Allgemeinen je nach tatsächlicher Abnutzung zur Anwendung kommen:

a) Liegen die in § 12 Nr. 2a) genannten Schönheitsreparaturen länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 /o° der Kosten; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %‚ länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %, länger als 5 Jahre 90 %

b) Liegen die in § 12 Nr. 2b) genannten Schönheitsreparaturen länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 15% der Kosten; länger als 2 Jahre 20 %‚ länger als 3 Jahre 30 %‚ länger als 4 Jahre 40 %, länger als 5 Jahre 50 %‚ länger als 6 Jahre 60 %, /a"nger als 7 Jahre 70 %, länger als 8 Jahre 80 %‚ länger als 9 Jahre 85 %, länger als 10 Jahre 90 %.

c) Liegen in Nebenräume die in § 12 Nr. 2a) genannten Schönheitsreparaturen länger als 1 Jahr zurück 14 % der Kosten gemäß Voranschlag; länger als 2 Jahre zurück 28%; länger als 3 Jahre zurück 42 % länger als 4 Jahre zurück 56 % länger als 5 Jahre zurück 70 % und länger als 6 Jahre zurück 84 %, länger als 7 Jahre 90%.

d) Diese Regelung nach a) und b) tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind. Die vorstehenden Fristen kommen je nach Zustand der Mietsache in Anwendung.

Hier geht es um den letzten Punkt d)

Macht dieser Zusatz die Quotenklause wieder wirksam?


Eine weitere Frage ist bzgl der Teilrenovierung. Die Wohnung wurde nur gestrichen (nur Wände und Decken) übernommen.
Der Mietvertrag sieht jedoch vor, dass wir alle fünf, beziehungsweise sieben Jahre (weiche Formulierung – abhängig vom Zustand der Wohnung) Wände und Decken streichen sowie auch Fensterrahmen Türen und Türrahmen. Fenster Rahmen Türen und Türrahmen waren jedoch schon sehr stark teilweise abgenutzt als wir die Wohnung übernommen haben. Da dies eine ganz klare Benachteiligung des Mieters ist, nehme ich an dass diese Klausel beziehungsweise dieser Teil der gesamten Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist und dadurch die gesamte Schönheitsreparaturklausel ebenfalls unwirksam wird. Ist meine Annahme hier korrekt?

Ich freue mich auf euer Feedback und auf eine interessante Diskussion zu diesem Thema.

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5062 Beiträge, 2135x hilfreich)

Satz 1 kann es nicht sein.

Zitat:
Die vorstehenden Fristen kommen je nach Zustand der Mietsache in Anwendung..
[
Der Satz nimmt genau auf die ungültigen Frist bezug und schafft damit auch keine Wirksamkeit.

Die Klausel ( § 12.2.) ist.weiter unwirksam..

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#2
 Von 
AlexanderRt
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Wenn 12.2 ungültig ist, wird damit 12 insgesamt ungültig, also die komplette Schönheitsreparaturklausel?

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#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(40408 Beiträge, 14507x hilfreich)

Zitat (von AlexanderRt):
Macht dieser Zusatz die Quotenklause wieder wirksam?


Nein

Zitat (von AlexanderRt):
Wenn 12.2 ungültig ist, wird damit 12 insgesamt ungültig, also die komplette Schönheitsreparaturklausel?


Nein, die eigentliche Schönheitsreparaturklausel kann dennoch wirksam sein. Da sie in der Fragestellung nicht aufgeführt ist, kann man deren Wirksamkeit nicht beurteilen.

Zitat (von AlexanderRt):
Für mich ist dieser Punkt besonders wichtig, da ich aus der Wohnung nach vier Jahren ausziehen werde und somit noch bevor die Erste Schönheitsreparatur fällig wird.


Dann ist es irrelevant, ob die eigentliche Klausel zu den Schönheitsreparaturen wirksam ist oder nicht.

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#4
 Von 
AlexanderRt
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die Antworten.
Das bedeutet für mich, dass ich keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.
Außer wenn der Vermieter der Ansicht ist das die Wohnung schon nach vier Jahren so abgenutzt aussieht, dass das Anstreichen der Wände und Decken notwendig ist. Also wenn die Wohnung beziehungsweise die Decken und Wände renovierungsbedürftig sind. Muss der Vermieter oder der Mieter den Zustand der Wohnung nachweisen? Am Ende bin ich am kürzeren Hebel da ich auf die Kaution nach dem Auszug angewiesen bin. Reichen die Bilder der Decken und Wände die zeigen dass da keine Renovierungsbedürftigkeit besteht oder muss ich einen Fachmann kommen lassen der das ganze beurteilt und auch dafür die Kosten tragen?

Ist die Regelung mit den Schönheitsreparaturen nicht sowieso ungültig, da ich laut diesen auch Türen Fenster Rahmen und Türrahmen machen muss die jedoch vor Bezug schon stark abgenutzt waren?

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#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(40408 Beiträge, 14507x hilfreich)

Zitat (von AlexanderRt):
Das bedeutet für mich, dass ich keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.


Richtig

Zitat (von AlexanderRt):
Außer wenn der Vermieter der Ansicht ist das die Wohnung schon nach vier Jahren so abgenutzt aussieht, dass das Anstreichen der Wände und Decken notwendig ist.


Die Ansicht des Vermieters reicht nicht. Er muss die Renovierungsbedürftigkeit im Zweifel beweisen.

Zitat (von AlexanderRt):
Muss der Vermieter oder der Mieter den Zustand der Wohnung nachweisen?


Vor Ablauf der Frist ist der Vermieter in der Beweispflicht, nach Ablauf der Frist der Mieter.

Zitat (von AlexanderRt):
Reichen die Bilder der Decken und Wände die zeigen dass da keine Renovierungsbedürftigkeit besteht oder muss ich einen Fachmann kommen lassen der das ganze beurteilt und auch dafür die Kosten tragen?


Ich würde da eher auf Zeugen setzen, da solche Dinge auf Bildern nur schwer zu erkennen sind. Wenn so etwas vor Gericht geht, wird der Vermieter aber einen Gutachter aufbieten müssen um die Renovierungsbedürftigkeit nachzuweisen. Da würde ich mir jetzt nicht zu viele Sorgen machen. Eine Renovierungsbedürftigkeit entsteht nach 4 Jahren eigentlich nur dann, wenn man kleine Kinder hat, die Wandmalereien hinterlassen haben oder aber z.B. starker Raucher ist. Ersteres wäre aber ohnehin als Beschädigung einzuordnen und daher auf jeden Fall vom Mieter zu beseitigen.

Sich als Vermieter in so einer Situation auf einen Rechtsstreit einzulassen hielte ich für sehr gewagt.

Zitat (von AlexanderRt):
Ist die Regelung mit den Schönheitsreparaturen nicht sowieso ungültig, da ich laut diesen auch Türen Fenster Rahmen und Türrahmen machen muss die jedoch vor Bezug schon stark abgenutzt waren?


Das ist doch egal. In der Praxis sieht es so aus, dass der Nachweis einer Abweichung von den Fristen nur in seltenen Ausnahmefällen gelingt. Mir ist kein einziger Fall bekannt, in dem das bei normaler Nutzung der Wohnung gelungen wäre.

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