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Auszugsrenovierung, allgemeine Frage

24. November 2003 Thema abonnieren
 Von 
Dave Brubeck
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)
Auszugsrenovierung, allgemeine Frage

Habe gerade den Hinweis gelesen, dass Fragen allgemein gehalten sein sollten, da mitlesende Anwälte aus Haftungsgründen sonst nicht antworten dürfen. Hier also eine solche allgemeine Frage ;) :

Angenommen, ein Mieter zieht nach 18-monatiger Mietzeit aus einer Wohnung aus. Mietvertrag wurde nach der Mietrechtsreform gemacht, inhaltlich entspricht er aber noch dem alten Recht.

Klauseln bzüglich Schönheitsreparaturen und Auszugsrenovierung:
1. im Formularteil: "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter". Fristen sind nicht vereinbart.

2. Individualvereinbarung: "Die Mieträume sind bei Beendigung fachgerecht renoviert (Nägel, Schrauben etc. entfernt, Dübellöcher verschlossen, Tapeten neu gestrichen oder erneuert, Bodenbeläge gereinigt) und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben" - oder sinngemäß.

Hat ein Mieter nach 18 Monaten in so einem Fall überhaupt zu renovieren oder ist eine solche Individualvereinbarung teilweise oder insgesamt unwirksam?

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12 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Merline
Status:
Student
(2412 Beiträge, 275x hilfreich)

Du mußt bei Auszug renovieren. Da es sich um eine geringe Wohnzeit dort handelt, denke ich, kannst Du evtl. Heizung streichen, Decken streichen o.ä. fallen lassen. Das liegt jedoch am Zustand. Du mußt die Wohnung so übergeben, das der nächste sofort einziehen kann.....halt so, wie Du sie bekommen hast. Was Deine andere Frage angeht, mit Rauhfaser austauschen denke ich nicht, das der Vermieter sich damit zufrieden geben muß. Ich persönlich würde keine Wohnung mieten wollen, in der die Tapeten angeflickt sind. Bei den Zargen.....hm......ich denke, hat das Tier Furchen, bzw. Rillen reingemacht, mußt Du diese vor dem streichen auch glätten, hoffe da für Dich, das es möglich ist.
Du kannst die Renovierungsarbeiten selbst durchführen, aber sie müssen ordentlich, wie vom Fachmann sein. Der Vermieter kann Dich nicht zwingen, einen Maler dafür zu nehmen....wie gesagt....solange alles ordnungsgemäß gemacht wird.

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#2
 Von 
Interessierter Laie
Status:
Lehrling
(1620 Beiträge, 299x hilfreich)

Wichtig zu wissen ist, ob die individuelle Vereinbarung wirklich eine Einzelvereinbarung ist. Hat der Vermieter gleichlautende Regelungen in mehreren Verträgen und wurden diese auch nicht "verhandelt", sondern zur Unterschrift vorgelegt, kann daraus geschlossen werden, dass es sich um Formularklauseln handelt.
Diese könnten dann im vorliegenden Fall nichtig sein.

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#3
 Von 
Benjam
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 3x hilfreich)

Hallo,

da die Individualvereinbarung unwirksam sein dürfte, da mit dir nicht darüber verhandelt wurde, nehme ich an. Ansonsten ist die Vereinbarung natürlich wirksam mit der Folge, dass Du bei Auszug renovieren musst.

Da die vorgenannte Vereinbarung aber unwirksam ist, handelt es sich um eine Formularklausel. Dann aber gilt, dass eine Vertrag, welcher die Vornahme von Schönheitsreparaturen und eine Auszugs-renovierung verlangt, unwirksam ist. Die gesamte Renovierungsklausel ist somit unwirksam und somit besteht auch keine Renovierungspflicht.

Im übrigen gelten die allgemeinen Fristen zu Schönheitsfristen, weil im Mietvertrag keine Fristenangaben gemacht wurden. Also alle 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume sowie den Flur und alle 3 Jahre für Küche und Bad.

Sollte der Vermieter selbst renovieren oder renovieren lassen, muss er dich jedenfalls vorher darüber informieren, sonst musst Du nichts zahlen. Da Du meiner Meinung nach ohnehin nichts zahlen musst, ist dies aber unwichtig.


Dies ist eine unverbindliche Auskunft !




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#4
 Von 
Dave Brubeck
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Also das ist jetzt etwas verwirrend...
Deshalb nochmal folgende Konstellation:
1. Im Formulartext steht unter "Instandhaltung der Räume" neben ausführlicheren Regelungen zur "Instandhaltung" (Behebung kleinerer Schäden bis max. 100,- DM pro Fall) nur ein Satz zu Schönheitsreparaturen: Die Kosten der Schönheitsreparaturenm trägt - der Mieter.
2. Die Individualvereinbarung zur Auszugsrenovierung steht auf einem gesonderten Blatt, das von Vermieter und Mieter separat unterschrieben ist (wer muss eigentlich beweisen, ob darüber vorher "verhandelt" wurde?)

Trifft hier die Beurteilung von benjam zu, dass diese beiden Klauseln (einmal Formular, einmal Anlage) zur Unwirksamkeit insgesamt führen? Und wenn ja, welche Regelung tritt dann statt dessen in Kraft? Falls es die "Fristenregelung" ist (3 Jahre, 5 Jahre usw), der Auszug aber schon nach 18 Monaten erfolgt - was gilt dann?

Fragen über Fragen...

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#5
 Von 
Interessierter Laie
Status:
Lehrling
(1620 Beiträge, 299x hilfreich)

Bist Du der einzige Mieter des Vermieters? Dann ist es auf jeden Fall eine individuelle Regelung und Du must renovieren.
Hat der Vermieter mehrere Mietshäuser, oder wohnen in Eurem Haus noch andere Mieter?
Dann müsste geklärt werden, ob in mehreren Mietverträgen auf einem separaten Blatt die gleichen Endrenovierungsregelungen getroffen wurden. Ist das der Fall, dann mußt Du nichts mehr beweisen, denn dann ist es eine "Formularklausel" die unwirksam ist.
Wenn Du andere Mieter kennst frag doch einfach mal.

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#6
 Von 
Dave Brubeck
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich bin der einzige Mieter. Aber würde das denn etwas daran ändern, dass die Schönheitsreparaturklausel UND die Indivudualvereinbarung beide Regelungen unwirksam machen?

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#7
 Von 
Interessierter Laie
Status:
Lehrling
(1620 Beiträge, 299x hilfreich)

Ja, wenn es mehrere gleichlautende Verträge gibt, auch wenn sie handschriftlich sind, kann man davon ausgehen, dass die Regelungen nicht individuell ausgehandelt wurden. In dem Fall werden diese Regelungen als Formularklauseln gewertet. Als einziger Mieter fällt es dann schon sehr schwer nachzuweisen, dass die Regelung nicht besprochen und einvernehmlich getroffen wurde.
Ich fürchte, Du must renovieren, oder ein vernünftiges Gespräch mit dem Vermieter führen.
Der einzige wackelige Punkt ist die Formulierung im Formularteil "Die Kosten für die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter"
Man hat immer das Recht selber tätig zu werden. Das kann im Formularteil nicht ausgeschlossen werden.
Wenn also die Forderungen des Vermieters massiv und teuer werden, würde ich dann doch mal einen Anwal befragen. Aber einen Spezialisten für Mietrecht. Das kann nicht so übermäßig teuer sein.



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#8
 Von 
RHOE
Status:
Frischling
(28 Beiträge, 9x hilfreich)

Meiner Meinung nach kann nicht gleichzeitig ein Frsitenplan und die Auszugsrenovierung vereinbart werden. Nach neuestem Recht, so meine ich ist dann die ganze Renovierungsklausel unwirksam. Also entweder Fristenplan: dann ist bei Auszug das zu renovieren was nach dem Fristenplan fällig ist ODER Auszugsrenovierung: dann kann der Mieter Jahre lang ohne zu renovieren in der Wohnung leben, muss aber dann bei Auszug renovieren. - Vielleicht kann meine Rechtsaufassung von einem Profi bestätigt oder kommentiertz werden.

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#9
 Von 
Interessierter Laie
Status:
Lehrling
(1620 Beiträge, 299x hilfreich)

Nach meiner Auffassung hat der BGH sich ausdrücklich auf Formularklauseln in seinem Urteil bezogen. Das hat wohl was mit AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) zu tun. Demnach wären Formularklauseln AGB´s und es sind andere Ansprüche an die Rechtmäßigkeit zu stellen, als wenn frei verhandelt wurde. Denn es gilt immer noch Vertragsfreiheit. Vielleicht ist der Mietzins ja so niedrig, dass man höhere Schönheitsreparaturkosten in Kauf nimmt.
Ich bin aber kein Profi!

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
RHOE
Status:
Frischling
(28 Beiträge, 9x hilfreich)

Wenn ich Dich richtig verstanden habe, so gilt die üblicherweise im Formularmietvertrag stehede Schönheitsreparturklausel mit dem Fristenplan per se nicht, sondern erst wenn Sie individuell vereinbart wurde. Ist das richtig ? - Wäre es dann nicht das beste für einen Vermieter, der ja hauotsächlich an der Auszugsrenovierung interessiert ist, die Formularklausel "Der Mieter trägt die Schönheitsrep. nach ... Fristen" nicht anzukreuzen und unter den individuellen Vereinbarungen die Auszugsrenovierung separat zu vereinbaren. Frage: Ist das so rechtskräftig (auch unter Berücksichtigung des BGH Urteils) ?

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Interessierter Laie
Status:
Lehrling
(1620 Beiträge, 299x hilfreich)

Wenn nur Schönheitsreparaturen vereinbart sind, ist diese Klausel auch im Formularvertrag gültig. Nur wenn beides, also Fristenplan Schönheitsreparaturen und Endrenovierung im Vertrag als Formularklauseln stehen, dann sind beide Klauseln nichtig und es gilt die gesetzliche Regelung, dass der Vermieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, da der MIeter über Gebühr benachteiligt würde.
Zulässig ist die Fristenregelung mit der Festlegung, dass man anteilig Handwerkerkosten zu tragen hat, wenn die letzte Schönheitsreperatur länger als 1 Jahr her ist. Z.B. wenn alle 5 Jahre Schönheitsreparaturen fällig sind, müsste man nach 3 Jahren 60% eines Handwerkerkostenvoranschlages bezahlen, wobei man das Recht hat, selber einen Kostenvoranschlag einzuholen oder direkt selber zu renovieren. Diese Klausel reicht eigentlich für den Vermieter aus, um in den meisten Fällen eine Komplettrenovierung zu erhalten. Denn wer z.B. 60 % eines Kostenvoranschlages bezahlen soll, wird in den meisten Fällen selber renovieren. Und das muss fachgerecht gemacht werden.
Die Überregelurierungswut vieler Vermieter führt letzendlich oft zu Nachteilen für den Vermieter.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
RHOE
Status:
Frischling
(28 Beiträge, 9x hilfreich)

Interessante Ausführungen der Vorredner !
In Formularmietverträgen findet man oft die Klauseln mit Fristenplan UND dass bei Auszug "nach dem Grad der Abnutzung beim Auszugstermin" zu renovieren ist.
Fragen:
1) Ist eine Doppelklausel in dieser o.g. Ausprägung (Fristenplan + Auszugsrenovierung nach dem Grad der Abnutzung) unzulässig oder zulässig ?
2) Gelten die oben diskutierten Regelungen nicht nur für Wohnraummietverhältnisse ? - Besteht bei Gewerbemietverhältnissen Vertragsfreiheit, so dass man beides vereinbaren kann: Fristenplan UND Auszugsrenovierung.

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