Guten Tag,
jemand benötigt eine kleine Rechtshilfe (Professionelle Hilfe wird noch gesucht, keine Sorge).
angenommen folgender Fall tritt ein und die beiden Mieter benötigen eine Einschätzung der Lage:
Der auf 1 Jahr befristete Mietvertrag läuft zum Ende dieses Jahres aus. Im Juni wurde das Mehrparteienhaus an einen neuen Vermieter (in diesem Falle Vermietern) verkauft. Baujahr 1890, gute Lage. Die Wohnung in der zwei Personen wohnen hat eine Größe von 69qm und eine Kaltmiete von 610 Euro. Dazu kommen rund 120 Euro Nebenkostenpauschale.
Die neuen Vermieter wollen nun den Feuermelder warten lassen, ansonsten ist die Wohnung im top-Zustand. In einer anderen Wohnung des Mehrparteienhauses soll jedoch ein Fenster eingebaut werden. Die neuen Vermieter wollen die Kosten nun auf die am Anfang geschilderte Wohnung umwälzen. Ein neuer Mietvertrag soll aufgesetzt werden, in der die Kaltmiete auf satte 850 Euro angehoben werden soll, außerdem soll NKP um 30 Euro erhöht werden (Eine Abrechnung oder ähnliches liegt nicht vor). Macht einen neuen Mietpreis von knapp 1000Euro. Die Stadt besitzt einen qualifizierten Mietspiegel. Wendet man ihn auf die geschilderte Wohnung an, dann ergebe sich ein Mietpreis von 430 (untere Grenze) bis 550 Euro (Mittelwert). Fenster wurden vor 2 Jahren alle erneuert, aber da wurde die Miete schon beim Vormieter erhöht und diese Erhöhung läuft in die 610 Euro Miete bereits hinein.
Müssen die beiden Personen sich Sorgen machen, dass sie rausgeschmissen werden, wenn sie den neuen Forderungen nicht zustimmen? Wie ist die ungefähre Einschätzung der Lage.
Befristeter Mietvertrag, neue Vermieter und Co.
8. August 2022
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12
Frage vom 8. August 2022 | 17:51
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 2x hilfreich)
Befristeter Mietvertrag, neue Vermieter und Co.
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#1
Antwort vom 8. August 2022 | 18:17
Von
Status: Unbeschreiblich (116322 Beiträge, 39247x hilfreich)
Zitat :Der auf 1 Jahr befristete Mietvertrag
Ist diese Befristung denn überhaupt rechtswirksam.
Zitat :Ein neuer Mietvertrag soll aufgesetzt werden
Kann man machen.
Ist der neue Mietvertrag denn attraktiv für die geforderte Leistung (unbefristet, Kündigungsausschluss seitens des Vermieters, ...)?
Zitat :Müssen die beiden Personen sich Sorgen machen, dass sie rausgeschmissen werden, wenn sie den neuen Forderungen nicht zustimmen?
Kommt ganz darauf an, ob das ein Spekulant / einer mit Entmietungstendenzen ist ...
#2
Antwort vom 8. August 2022 | 21:06
Von
Status: Unbeschreiblich (46711 Beiträge, 16557x hilfreich)
Zitat :In einer anderen Wohnung des Mehrparteienhauses soll jedoch ein Fenster eingebaut werden.
Warum?
Zitat :Ein neuer Mietvertrag soll aufgesetzt werden, in der die Kaltmiete auf satte 850 Euro angehoben werden soll,
Also hat der Vermieter keine rechtlich zulässige Begründung für eine Mieterhöhung?
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#3
Antwort vom 8. August 2022 | 21:25
Von
Status: Junior-Partner (5047 Beiträge, 1952x hilfreich)
Zitat:Ein neuer Mietvertrag soll aufgesetzt werden,
Irgendwelche Forderungen, dass ein neuer Mietvertrag aufgesetzt werden soll, dürfen Sie einfach ignorieren.
Kauf bricht nicht Miete !
#4
Antwort vom 9. August 2022 | 08:33
Von
Status: Student (2077 Beiträge, 317x hilfreich)
Zitat :Müssen die beiden Personen sich Sorgen machen, dass sie rausgeschmissen werden
Wenn der Vertrag ordentlich und korrekt befristet ist, sehe ich erstmal keine Gefahr eines Rausschmisses.
Allerdings sollten die beiden Personen in diesem Fall die Wohnung nach dem beiderseitig vereinbarten Vertragsende geräumt übergeben, da sie ansonsten zu Wohnungsbesetzern werden könnten.
#5
Antwort vom 9. August 2022 | 09:56
Von
Status: Senior-Partner (6285 Beiträge, 2290x hilfreich)
Zitat:Der auf 1 Jahr befristete Mietvertrag[/(Quote]
Für solche Zeitmietverträge enthält das Gesetz in § 575 BGB besondere Regelungen.
Bitte mal nachlesen.
#6
Antwort vom 9. August 2022 | 10:24
Von
Status: Unbeschreiblich (46711 Beiträge, 16557x hilfreich)
Zitat :Wenn der Vertrag ordentlich und korrekt befristet ist, sehe ich erstmal keine Gefahr eines Rausschmisses.
Der Vertrag kann bei dem dargestellten Sachverhalt gar nicht ordentlich und korrekt befristet sein. Schließlich kann beim Abschluss des Mietvertrages keiner der in § 575 BGB genannten Gründen zugetroffen haben, wenn die Wohnung anschließend verkauft wurde.
Aber auch beim Vorliegen eines unbefristeten Vertrages sehe ich keine Gefahr eines Rausschmisses. Einen Anspruch auf Abschluss eines neuen Mietvertrages hat der neue Vermieter nicht und dass der Einbau eines neuen Fensters eine Modernisierung darstellen könnte, wenn die Fenster erst zwei Jahre zuvor getauscht wurde kann ich mir auch nicht so richtig vorstellen.
#7
Antwort vom 9. August 2022 | 11:25
Von
Status: Praktikant (880 Beiträge, 260x hilfreich)
Zitat :Der Vertrag kann bei dem dargestellten Sachverhalt gar nicht ordentlich und korrekt befristet sein. Schließlich kann beim Abschluss des Mietvertrages keiner der in § 575 BGB genannten Gründen zugetroffen haben, wenn die Wohnung anschließend verkauft wurde.
Gilt dann nicht auch für den Mieter trotzdem das Günstigkeitsprinzip in diesem Fall? Sprich er darf sich weiterhin auf die ungültigen Klauseln berufen? Es kann ja durchaus auch sein, dass der Mieter in diesem Fall die Befristung haben wollte...
#8
Antwort vom 9. August 2022 | 12:33
Von
Status: Unbeschreiblich (116322 Beiträge, 39247x hilfreich)
Zitat :Schließlich kann beim Abschluss des Mietvertrages keiner der in § 575 BGB genannten Gründen zugetroffen haben, wenn die Wohnung anschließend verkauft wurde.
Diese Theorie ist lebensfern.
Zitat :Gilt dann nicht auch für den Mieter trotzdem das Günstigkeitsprinzip in diesem Fall? Sprich er darf sich weiterhin auf die ungültigen Klauseln berufen?
Ja, durchaus.
#9
Antwort vom 9. August 2022 | 14:32
Von
Status: Unbeschreiblich (46711 Beiträge, 16557x hilfreich)
Zitat :Diese Theorie ist lebensfern.
Wenn Du das sagst, dann kann es ja nur richtig sein
Lebensfern ist es vielmehr anzunehmen, dass der Vermieter hellseherische Fähigkeiten hatte und schon vor dem Verkauf wusste, was ein ihm unbekannter Käufer mit der Wohnung ein Jahr nach Abschluss des Mietvertrages plant.
Der Umstand, dass der Käufer dem Mieter den Abschluss eines neuen Mietvertrages angeboten hat zeigt ja auch, dass es mit den hellseherischen Fähigkeiten des verkäufers nicht zum Besten bestellt war.
#10
Antwort vom 9. August 2022 | 15:38
Von
Status: Junior-Partner (5047 Beiträge, 1952x hilfreich)
Zitat:Diese Theorie ist lebensfern.
Naja, der alte Vermieter müsste nachweisen, dass er bei Vertragsabschluss wusste, dass der neue Vermieter wg. einem § 575 BGB - Grund die Mietzeit befristen möchte.
Nebenher hätte der Vermieter das dem Mieter auch nachweisbar bei Vertragsschluss mitteilen müssen.
#11
Antwort vom 9. August 2022 | 17:26
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 2x hilfreich)
Zitat :Ist diese Befristung denn überhaupt rechtswirksam.
Erst einmal Danke für deine Antwort/Gegenfragen!
Der befristete Mietvertrag wird im Mietvertrag wie folgt begründet:
,,Zeitmietvertrag MIT Fortsetzungsmöglichkeit gemäß §575BGB
Der Mietvertrag läuft auf bestimmte Dauer von 1 Jahren und endet am 31.12.2022
Der Mieter hat bei Vertragsabschluss davon Kenntnis genommen, dass der Mietvertrag über diesen Zeitpunkt hinaus fortgesetzt werden kann, weil der Vermieter
--> Dann kommen die drei Gründe aus §575BGB, also Eigenbedarf, Instandsetzung oder an Dienstleistung Verpflichteten
dann steht da noch folgendes:
Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, wird unter Ausschluss von §545BGB das Mietverhältnis nicht verlängert. Eine Fortsetzung oder eine Erneuerung des Mietvertrages muss ausdrücklich vereinbart werden.
#12
Antwort vom 9. August 2022 | 17:33
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 2x hilfreich)
Zitat :Wenn der Vertrag ordentlich und korrekt befristet ist, sehe ich erstmal keine Gefahr eines Rausschmisses.
Allerdings sollten die beiden Personen in diesem Fall die Wohnung nach dem beiderseitig vereinbarten Vertragsende geräumt übergeben, da sie ansonsten zu Wohnungsbesetzern werden könnten.
Die beiden Personen würden aber gerne weiterhin in der Wohnung bleiben, der alte Vermieter hat mündlich mitgeteilt, dass der Mietvertrag nur befristet lief, da er nur einen Mieter wirklich kennenlernen konnte. Den anderen Mieter hat sie nur einmal getroffen. Die Befristung war quasi ne ,,Schnupperzeit". Der alte Vermieter war jedoch auch kein ,,richtiger" Vermieter im Sinne der Haie und Familienbetriebe wie man sie kennt. Der Vermieter war selbst rechtlich nicht wirklich geschult, das wurde den beiden Mietern letztens telefonisch mitgeteilt.
Es geht im Prinzip nur um die Frage, ob man den dreisten Forderungen zustimmen muss und ob man mit anwaltlicher Hilfe eventuell zum alten Mietvertrag dort weiter wohnen darf. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass einer der 3 Fälle aus $575BGB eintritt (Also Eigenbedarf etc.).
#13
Antwort vom 9. August 2022 | 17:34
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 2x hilfreich)
Zitat :Irgendwelche Forderungen, dass ein neuer Mietvertrag aufgesetzt werden soll, dürfen Sie einfach ignorieren.
Kauf bricht nicht Miete !
Auch, wenn der Mietvertrag auf 1 Jahr befristet läuft?
#14
Antwort vom 9. August 2022 | 17:37
Von
Status: Schüler (439 Beiträge, 26x hilfreich)
Sie wie es im Vertrag steht, ist es keine gültige Befristung. Due Begründung fehlt doch.
Also hast du einen unbefristeten Mietvertrag mit Kündigungsverzicht und musst einem neuen Mietvertrag auch nicht zustimmen, wenn der schlechter ist.
#15
Antwort vom 9. August 2022 | 17:52
Von
Status: Unbeschreiblich (116322 Beiträge, 39247x hilfreich)
Zitat :Lebensfern ist es vielmehr anzunehmen, dass der Vermieter hellseherische Fähigkeiten hatte
Zum Glück hat das ja keiner gemacht.
Zitat :Auch, wenn der Mietvertrag auf 1 Jahr befristet läuft?
Auch dann.
Zitat :Es geht im Prinzip nur um die Frage, ob man den dreisten Forderungen zustimmen muss
Nö, kein "muss", alles freiwillig.
Zitat :und ob man mit anwaltlicher Hilfe eventuell zum alten Mietvertrag dort weiter wohnen darf.
Ein Anwalt hat da nichts zu entscheiden, wenn dann macht das ein Gericht.
Zitat :Also hast du einen unbefristeten Mietvertrag mit Kündigungsverzicht
Und das leitest Du woraus genau ab?
#16
Antwort vom 9. August 2022 | 18:47
Von
Status: Senior-Partner (6285 Beiträge, 2290x hilfreich)
Zitat:Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, wird unter Ausschluss von §545BGB das Mietverhältnis nicht verlängert. Eine Fortsetzung oder eine Erneuerung des Mietvertrages muss ausdrücklich vereinbart werden.
Da es keinen wirksamen Befristungsgrund gab, gab es auch diese "Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit" nicht.
Auch eine Vereinbarung der Verlängerung des Mietverhältnisses bzw. eine nötige Erneuerung des Mietvertrages war nicht nötig.
#17
Antwort vom 9. August 2022 | 19:46
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 2x hilfreich)
Zitat :Ein Anwalt hat da nichts zu entscheiden, wenn dann macht das ein Gericht.
Hoffen wir mal, dass ein anwaltlicher Rat oder ein Schreiben schon genügt.
#18
Antwort vom 9. August 2022 | 19:51
Von
Status: Junior-Partner (5047 Beiträge, 1952x hilfreich)
Zitat:Hoffen wir mal, dass ein anwaltlicher Rat oder ein Schreiben schon genügt.
Also ich würde mich als Mieter jetzt eher ruhig verhalten und gar nichts tun.
Die Gegenseite will ja etwas.
#19
Antwort vom 9. August 2022 | 20:12
Von
Status: Unbeschreiblich (116322 Beiträge, 39247x hilfreich)
Zitat :Hoffen wir mal, dass ein anwaltlicher Rat oder ein Schreiben schon genügt.
Kommt ganz darauf an, wie man vorgehen will.
Ich würde dem Vermieter (hat er seinen Status "Vermieter" denn überhaupt schon bewiesen?) erst mal mitteilen, das man mit dem aktuellen Mietvertrag ganz zufrieden ist und daher keine Veranlassung sieht, einen neuen Mietvertrag abzuschließen.
#20
Antwort vom 9. August 2022 | 21:20
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 2x hilfreich)
Zitat :(hat er seinen Status "Vermieter" denn überhaupt schon bewiesen?)
Ja, leider. Vielen Dank Harry für deine Antworten! Die Sache wird jetzt schon viel ruhiger betrachtet.
#21
Antwort vom 9. August 2022 | 21:22
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 2x hilfreich)
Zitat :Also ich würde mich als Mieter jetzt eher ruhig verhalten und gar nichts tun.
Die Gegenseite will ja etwas.
Die beiden Personen befinden sich derzeit ohnehin in Examenphase, das trifft sich dann ja ganz gut mit dem gar nichts tun.
Danke dir für deine Antworten vundaal76!
#22
Antwort vom 9. August 2022 | 21:30
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 2x hilfreich)
Zitat :Warum?
Die haben ein Badezimmer ohne Fenster, dort schimmelt es nun. Es entzieht sich meinem Verstand, was die oben beschriebene Wohnung mit der ,,Renovierung" (1 Fenster) einer anderen Wohnung im Objekt zu tun hat. In der Mail spricht man von ,,Investitionen die gemacht werden müssen" ohne Erläuterungen.
Zitat :Also hat der Vermieter keine rechtlich zulässige Begründung für eine Mieterhöhung?
Die indirekte Androhung, dass die beiden Mieter aus der Wohnung ziehen müssen, wenn sie dem neuen Mietvertrag nicht zustimmen. Ansonsten sind im Mietvertrag einfach die drei Kündigungsgründe aus §575 runtergeschrieben. Nähere Einzelheiten fehlen.
#23
Antwort vom 9. August 2022 | 22:02
Von
Status: Unbeschreiblich (46711 Beiträge, 16557x hilfreich)
Zitat :In der Mail spricht man von ,,Investitionen die gemacht werden müssen" ohne Erläuterungen.
Das entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen an eine Mieterhöhung wegen Modernisierung.
Zitat :Die indirekte Androhung, dass die beiden Mieter aus der Wohnung ziehen müssen, wenn sie dem neuen Mietvertrag nicht zustimmen.
Da der Vermieter keinen Kündigungsgrund hat ist das eine leere Drohung.
Zitat :Ansonsten sind im Mietvertrag einfach die drei Kündigungsgründe aus §575 runtergeschrieben. Nähere Einzelheiten fehlen.
Dann ist die Befristung unwirksam und Ihr habt einen unbefristeten Mietvertrag.
#24
Antwort vom 9. August 2022 | 22:19
Von
Status: Schüler (439 Beiträge, 26x hilfreich)
Zitat :Und das leitest Du woraus genau ab?
Weil die Gerichte bisher überwiegend so entscheiden, dass befristete Verträge, welche ggf. nicht ausreichend begründet sind, dennoch zumindest auf einen gegenseitigen Kündigungsverzicht bis zum "Befristungsende" entscheiden.
Falls es aber darauf bezogen war, dass ich meine, ein Befristungsgrund wurde nicht ausreichend dargelegt: Wo ist dann der genaue Befristungsgrund. Multiple Choice ist es jedenfalls nicht.
#25
Antwort vom 9. August 2022 | 22:20
Von
Status: Unbeschreiblich (116322 Beiträge, 39247x hilfreich)
Zitat :In der Mail spricht man von ,,Investitionen die gemacht werden müssen" ohne Erläuterungen.
Dann wäre das keine Modernisierungsankündigung die eine Mieterhöhung auslösen würde.
Zitat :Ansonsten sind im Mietvertrag einfach die drei Kündigungsgründe aus §575 runtergeschrieben. Nähere Einzelheiten fehlen.
Dann wäre die Befristung nichtig.
Übrigens muss der Mieter dem Vermieter keine Nachhilfe erteilen, weder selber noch per Anwalt. Es reicht, wenn man den Vermieter mitteilt, das man seien Forderung mangels Rechtsgrundlage nicht erfüllen wird, wenn er sie dann irgendwann mal stellt.
#26
Antwort vom 10. August 2022 | 00:32
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 2x hilfreich)
Zitat :Dann ist die Befristung unwirksam und Ihr habt einen unbefristeten Mietvertrag.
D.h die Mieter können getrost in der Wohnung wohnen bleiben auch nach Ablauf der ,,Frist"?
Existiert die Möglichkeit für den Vermieter aka Ebenezer Scrooge nachträglich auf Eigenbedarf zu argumentieren, wenn keine Einzelheiten dazu im Mietvertrag dargelegt wurden?
#27
Antwort vom 10. August 2022 | 00:43
Von
Status: Unbeschreiblich (116322 Beiträge, 39247x hilfreich)
Zitat :D.h die Mieter können getrost in der Wohnung wohnen bleiben auch nach Ablauf der ,,Frist"?
Ja, oder sie nutzen die Klausel um den Mietvertrag mit Ablauf der ,,Frist" zu beenden.
Zitat :Existiert die Möglichkeit für den Vermieter aka Ebenezer Scrooge nachträglich auf Eigenbedarf zu argumentieren, wenn keine Einzelheiten dazu im Mietvertrag dargelegt wurden?
Ja selbstverständlich, das ist ja so üblich.
#28
Antwort vom 10. August 2022 | 00:46
Von
Status: Frischling (18 Beiträge, 2x hilfreich)
Zitat :Da es keinen wirksamen Befristungsgrund gab, gab es auch diese "Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit" nicht.
Auch eine Vereinbarung der Verlängerung des Mietverhältnisses bzw. eine nötige Erneuerung des Mietvertrages war nicht nötig.
Dazu sei gesagt, dass es sich bei dem neuen Vermieter um eine juristische Person, also GmbH handelt. Da ist doch Eigenbedarf erst recht nicht möglich oder?
-- Editiert von User am 10.08.2022 00:53
#29
Antwort vom 10. August 2022 | 01:07
Von
Status: Unbeschreiblich (116322 Beiträge, 39247x hilfreich)
Zitat :Dazu sei gesagt, dass es sich bei dem neuen Vermieter um eine juristische Form, also GmbH handelt.
Das las sich zuvor ganz anders.
Eine GmbH kann in der Regel keinen Eigenbedarf haben.
Allerdings hat der BGH mal entschieden, dass eine GbR sich auf den Eigenbedarf der ihr angehörenden Gesellschafter berufen kann.
Nicht auszuschließen, dass sich ein Gericht dazu entschließt das bei Gesellschaftern einer GmbH auch so zu sehen.
#30
Antwort vom 10. August 2022 | 09:48
Von
Status: Student (2077 Beiträge, 317x hilfreich)
Zitat :Nicht auszuschließen, dass sich ein Gericht dazu entschließt das bei Gesellschaftern einer GmbH auch so zu sehen.
Dürfte aber eher unwahrscheinlich sein.
Die GmbH ist im Gegensatz zur GBR eine Kapitalgesellschaft.
Wenn ein Gericht dieses Fass aufmachen würde, dann würde es Vonovia ganz einfach haben Mieter loszuwerden, indem sie einfach Eigenbedarf für einen ihrer vielen Teilhaber/Aktionäre anmelden.
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