Belegeinsicht zu Nebenkostenabrechnung 2013

Question

Hallo,

ich habe Zweifel an der Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 (Zustellung erfolgte Ende 2014) und den Vermieter um Einsicht in die Belege gebeten. Da er mir diese bis jetzt nicht gewährt hat, habe ich mit 4-Wochen-Frist angekündigt, die nächste Miete um den Betrag, den ich nicht nachvollziehen kann, zu kürzen. Habe ich das Recht dazu, die Zahlung des nicht nachvollziehbaren Teils der Nebenkostenabrechnung 2013 solange einzubehalten, bis ich Belegeinsicht bekommen habe? Falls ja, wie ist die rechtliche Grundlage? Was könnte mir im schlimmsten Fall drohen?

Für Ihre Hilfe bin ich dankbar!

Viele Grüße!

Anitari · Answer

Nebenkostenvorauszahlungen einbehalten geht nur wenn der Vermieter, trotz Fristsetzung, eine fällige Abrechnung nicht erstellt.

Bei Verweigerung der Belegeinsicht ist lediglich eine vetl. Nachzahlung nicht fällig so lange der VM die Einsicht nicht ermöglicht.

Zitat:
und den Vermieter um Einsicht in die Belege gebeten

Nachweisbar gebeten/gefordert?

NickFlip · Answer

Ich behalte ja in dem Sinne keine Nebenkostenvorauszahlungen ein, sondern lediglich den Betrag, den ich in der Nebenkostenabrechnung 2013 nicht nachvollziehen kann, bzw. den Betrag, um den mir diese Abrechnung zu hoch erscheint. Ich muss schließ0lich auch irgendeine Möglichkeit haben, auch in dem Fall, dass ich keine Nachzahlung leisten muss, oder?

Ich habe den Vermieter in Form einer Email darum gebeten, daraufhin hat er geantwortet, dass ich die Belege in seinem Hause einsehen könne. Da dies über 30km von meinem Wohnort entfernt liegt, habe ich von dem Recht im Gebrauch gemacht, den Vermieter darum zu bitten, mir die Belege an meinem Wohnort zu zeigen bzw. Kopien gegen Kostenerstattung zukommen zu lassen, darauf hin kam die Kündigung seinerseits.

Anitari · Answer

Bei dem Begriff E-Mail im Zusammenhang mit wichtigen vertraglichen Angelegenheiten bekomme ich immer etwas Bauchweh.

Rechtliche Grundlage das der Vermieter im Ausnahmefall Kopien der Belege übersenden muß:

Ausnahmen:

Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB ) allerdings ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (BGH Urteil vom 8. März 2006 siehe vorstehend). Wohnt der Vermieter im gleichen Haus, in der Nachbarschaft oder im gleichen Ort (Stadt) ist es dem Mieter zumutbar, sich zum Vermieter zu begeben, um die Belege dort einsehen zu können, die Anfertigung und Übersendung von Belegen kann dann nicht verlangt werden. Die (persönliche) Einsicht in die Orginalbelege kann dem Mieter in jedem Fall nicht verwehrt werden, hierauf besteht ein gesetzlicher Anspruch (§ 259 BGB siehe weiter unten). Müsste der Mieter jedoch bspw. zu einer in einem anderen Ort ansässige Hausverwaltung fahren, um dort die Belege einsehen zu können, so ist dies in aller Regel unzumutbar. Der Mieter hat in diesen Fällen Anspruch auf Übersendung von Kopien gegen entsprechende Erstattung der Kosten.

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/bk_abrechnung.htm

Kündigung? Mit welcher Begründung?

Ver · Answer

Da dies über 30km von meinem Wohnort entfernt liegt, habe ich von dem Recht im Gebrauch gemacht, den Vermieter darum zu bitten, mir die Belege an meinem Wohnort zu zeigen bzw. Kopien gegen Kostenerstattung zukommen zu lassen    30 km sind für den Mieter noch zumutbar zu fahren. Das "Recht" die Belege an dem Wohnort zu sehen oder Kopien zu bekommen hat man nur bei hohem Alter, Behinderung, Krankheit, schlechte öffentliche Anbindung bei Fußgängern etc.      darauf hin kam die Kündigung seinerseits.    Wie hat der Vermieter die Kündigung denn begründet? Nachdem was Du schreibst, kommt er damit vor Gericht vermutlich eher nicht durch, außer der Betrag überschreitet 2 MM.     Vielleicht aber deshalb....     Da er mir diese bis jetzt nicht gewährt hat, habe ich mit 4-Wochen-Frist angekündigt, die nächste Miete um den Betrag, den ich nicht nachvollziehen kann, zu kürzen. .     Du kannst nicht einfach wegen eines Postens auf der NK-Abrechnung die Miete mindern. Vor Abzug würde ich jemanden vom Fach &lpar;z B. Mieterverein, Anwalt, hier im Forum&rpar; fragen, was mit dem Posten gemeint sein könnte.     Was könnte mir im schlimmsten Fall drohen?    Sind 2 MM überschritten, die fristlose Kündigung.    Bei weniger: Der Vermieter übergibt genervt die Sache seinem Anwalt. Der setzt es auf Deine Kosten durch, weil Du durch Dein Verhalten &lpar;Drohung & Erpressung: Wenn Sie nicht binnen 4 Wochen mit allen Belegen bei mir vorbeikommen, ziehe ich den Betrag x von der Miete ab."&rpar; die Einschaltung eines RA provoziert hast. Wenn Du unberechtig nicht zahlst, beantragt der RA einen Mahnbescheid oder reicht gleich eine Klage ein. Die Gerichtskosten, RA etc. gehen auch auf Deine Rechnung.     Wie hoch ist der Betrag? Lohnt sich das?        Außerdem hat er Dir ja angeboten, zu ihm zu kommen, das willst Du nur nicht. Ein Vermieter hat in seinem Büro die ganzen Unterlagen, dort kann man die locker einsehen, Fragen beantworten, Berechnungen erläutern.     Wenn er Dir die Rechnungen, die Du beanstandest, kopiert, muss er Dir die Berechnung nicht erklären! Übrigens 50 ct pro Kopie ist da üblich.

Harry van Sell · Answer

Da er mir diese bis jetzt nicht gewährt hat,  Er hat sie doch gewährt, Du warst nur zu bequem Dich dahin zu bewegen.           habe ich von dem Recht im Gebrauch gemacht, den Vermieter darum zu bitten, mir die Belege an meinem Wohnort zu zeigen bzw. Kopien gegen Kostenerstattung zukommen zu lassen,  Zum einen muss man eine Bitte nicht beachten, da diese absolut unverbindlich ist  Zum anderen exisitert kein Recht auf Kopien siehe BGH, Az. VIII ZR 78/05.  Das Recht zur Belegeinsicht bezieht sich auf die Originale.    Kopien könnte man nur beanspruchen wenn Mietort und Sitz des Vermieters unzumutbar weit voneinander entfernt sind &lpar;siehe LG Freiburg, Az. : 3 S 348/10&rpar;.           Habe ich das Recht dazu, die Zahlung des nicht nachvollziehbaren Teils der Nebenkostenabrechnung 2013 solange einzubehalten, bis ich Belegeinsicht bekommen habe?  Entfällt, da Du die Belegeinsicht ja abgelehnt hast. Ansonsten könnte man tatsächlich über das Zurückbahltungsrecht diskutieren.           Was könnte mir im schlimmsten Fall drohen?  Bei unberechtigtem Einbehalt: die Kündigung, fristlos und/oder fristgerecht.

Ver · Answer

Zitat:Was könnte mir im schlimmsten Fall drohen?    Bei unberechtigtem Einbehalt: die Kündigung, fristlos und/oder fristgerecht.    Eher eine akademische Frage: Würde man damit tatsächlich durchkommen?     Wenn ja, auf welcher rechtlichen Grundlage, wenn die 2 MM nicht überschritten werden?

NickFlip · Answer

Das Recht, die Belege an meinem Wohnort einzusehen, habe ich aus dem Mietvertrag. Dort steht, dass wenn der Mieter nicht in der gleichen Gemeinde wie der Vermieter wohnt, der Vermieter einen Ort zur Einsichtnahme in der Gemeinde des Mieters bestimmt.

Die Kündigung hat er nicht begründet, aber da ich weiß, dass er in der Nebenkostenabrechnung Reparaturkosten (keine Wartungskosten!) abgerechnet hat, die eigentlich er selbst tragen muss, hat er wohl Angst, dass etwas auffliegt. Genau deshalb möchte ich auch um diesen Betrag kürzen. Dieser ist übrigens weit weniger, als 2 MM, noch nicht mal eine. Aber über mehrere Jahre läppert sich so etwas halt, und mittlerweile reicht es mir.

Ist der Einbehalt also wirklich unberechtigt?

cauchy · Answer

Regelungen im Mietvertrag zu Gunsten des Mieters sind normalerweise möglich und gültig. Heisst also, dass du in der Tat das Recht hast, die Unterlagen in deiner Gemeinde einzusehen. Ich glaube nur nicht, dass es sinnvoll ist, über einen Einbehalt Druck auszuüben. Du hast bereits eine Kündigung erhalten und solltest m.M.n. nur absolut saubere, rechtlich haltbare Varianten wählen.

Die wäre z.B. schriftlich per Einwurfeinschreiben den Vermieter auffordern, dir Belegeinsicht in deiner Gemeinde zu gewähren (mit Bezug auf die Mietvertragsklausel). Darin ankündigen, bei Nichtgewährung innerhalb der nächsten 4 Wochen einen Anwalt mit der Durchsetzung deines Rechts zu beauftragen. Wenn der Vermieter dann nicht reagiert, solltest du das dann auch wirklich tun und einen Anwalt aufsuchen. Wenn die Klausel im Mietvertrag wirklich so eindeutig da steht, kannst du die Rechtsanwaltskosten vor Gericht gegen den Vermieter einklagen.

Unabhängig davon scheint mir die erhaltene Kündigung das größere Problem zu sein. Um diese sollte man sich vielleicht vornehmlich kümmern.

Ver · Answer

Ist der Einbehalt also wirklich unberechtigt?    Ja, siehe hier  unter Fehlerhafte Abrechnung &lpar;Bestreiten des Mieters&rpar;    Grundsätzlich kann der Mieter die Richtigkeit einer den formellen Anforderungen entsprechenden Betriebskostenabrechnung nur bestreiten, wenn er bei einer Einsicht in die ihr zugrunde liegenden Rechnungen Fehler festgestellt hat. Der Mieter kann also nicht die Richtigkeit bestreiten, nur weil er nicht zahlen will bzw. zahlen kann. LG Berlin, Urteil vom 18. November 2002, Az: 67 S 147/02. Quelle: Grundeigentum 2003, 253-254. Pauschales Bestreiten ist gegenüber der Betribeskostenabrechnung in jedem Fall unzureichend &lpar;AG Aachen, Urteil v. 13.8.04 WM 2004, 611&rpar;.    Hat der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung vorgelegt, besteht ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorschüssen nicht mehr, auch wenn die Abrechnung fehlerhaft ist. LG Berlin 62. Zivilkammer, Urteil vom 12. April 1999, Az: 62 S 320/98 Quelle: Grundeigentum 1999, 1286     Es ist völlig egal, was Du für Gründe beim Vermieter vermutest. Erst musst Du die Belege sehen!!!!!! Und mit Deiner Weigerung die 30 km zum Vermieter zu fahren, verlierst Du das Recht, weil der Vermieter den Ort bestimmt.

cauchy · Answer

@Ver: Und mit Deiner Weigerung die 30 km zum Vermieter zu fahren, verlierst Du das Recht, weil der Vermieter den Ort bestimmt.  Lies doch bitte, was der Teilnehmer 2 Posts über dir geschrieben hat. Wobei ich jetzt mal annehme, dass der Vermieter nicht in der Gemeinde des Mieters wohnt.

Ver · Answer

Unabhängig davon scheint mir die erhaltene Kündigung das größere Problem zu sein. Um diese sollte man sich vielleicht vornehmlich kümmern.    Vermutlich kommt der Vermieter mit dieser Kündigung nicht durch.     Doch wegen 30 km einen Kriegsschauplatz mit dem Vermieter zu eröffnen, halte ich &lpar;wie Cauchy&rpar; für extrem kritisch. Bei der nächsten Gelegenheit kündigt der Vermieter wieder und dann vermutlich mit besseren Argumenten als dieses Mal. Das riecht doch förmlich nach der Vorbereitung, den Mieter loszuwerden. Du kannst dem Vermieter natürlich auch Steilvorlagen bieten.....      Das Recht, die Belege an meinem Wohnort einzusehen, habe ich aus dem Mietvertrag. Dort steht, dass wenn der Mieter nicht in der gleichen Gemeinde wie der Vermieter wohnt, der Vermieter einen Ort zur Einsichtnahme in der Gemeinde des Mieters bestimmt.    Gemeinde heißt nicht Wohnort des Mieters. Da dem Vermieter bei der Vertragsunterzeichnung die Lage der Wohnung und seiner Wohnung kannte, zweifele ich etwas an der richtigen Auslegung dieser Formel.     Kann mich natürlich auch irren und der Vermieter hat sich selbst ein Bein gestellt  :???:. Was ist, wenn der Mieter auswandert oder ins andere Eck von Deutschland zieht und der Vermieter dann mit seinen Belegen für die letzten Abrechnungen dahin reisen muss?

Harry van Sell · Answer

Das Recht, die Belege an meinem Wohnort einzusehen, habe ich aus dem Mietvertrag. Dort steht, dass wenn der Mieter nicht in der gleichen Gemeinde wie der Vermieter wohnt, der Vermieter einen Ort zur Einsichtnahme in der Gemeinde des Mieters bestimmt.  Da wäre der genaue Wortlaut mal interessant.    Ortsgemeinden sind ganz übersichtlich, Verbandsgemeinden können durchaus erstaunlich groß sein.

Ver · Answer

Lies doch bitte, was der Teilnehmer 2 Posts über dir geschrieben hat. Wobei ich jetzt mal annehme, dass der Vermieter nicht in der Gemeinde des Mieters wohnt.    Ich wohne halt in einer Gegend, wo 30 km noch innerhalb der Gemeindegrenzen liegen können.       Gemeinde heißt nicht Wohnort des Mieters. Da dem Vermieter bei der Vertragsunterzeichnung die Lage der Wohnung und seiner Wohnung kannte, zweifele ich etwas an der richtigen Auslegung dieser Formel.    Kann mich natürlich auch irren und der Vermieter hat sich selbst ein Bein gestellt :???: . Was ist, wenn der Mieter auswandert oder ins andere Eck von Deutschland zieht und der Vermieter dann mit seinen Belegen für die letzten Abrechnungen dahin reisen muss?

Ver · Answer

Oder der TE hat sich verlesen und dort steht .....

,dass wenn der Mieter nicht in der gleichen Gemeinde wie der Vermieter wohnt, der Vermieter einen Ort zur Einsichtnahme in der Gemeinde des Vermieters bestimmt.

Diese Formulierung macht aus der Sicht es Vermieters viel mehr Sinn.

Wenn nein, hat der Vermieter einen ziemlichen Bockmist verzapft. Das macht doch keinen Sinn, die schlechte Lage eines Vermieters noch weiter zu verschlechtern mit so einer unnützen Formel. Und das wegen 30 km.

NickFlip · Answer

Zitat: &#8222;Befindet sich diese  nicht in der Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet, bestimmt der Vermieter einen Einsichtsort in der Gemeinde, in der sich die Wohnung des Mieters befindet."    Ich werde wohl, wie cauchy geschrieben hat, schriftlich per Einwurfeinschreiben den Vermieter auffordern, dir Belegeinsicht in meiner Gemeinde zu gewähren &lpar;mit Bezug auf die Mietvertragsklausel&rpar;. Darin ankündigen, bei Nichtgewährung innerhalb der nächsten 4 Wochen einen Anwalt mit der Durchsetzung meines Rechts zu beauftragen.    Mit einer Kündigung sollte der Vermieter aber nicht durchkommen denke/hoffe ich?! Schließlich ist der Mietvertrag zwar mit einer jährlichen automatischen Verlängerung befristet, aber da kein konkreter Grund für eine Befristung genannt wurde, handelt es sich gem. &#167; 575 &lpar;1&rpar; BGB um einen unbefristeten Mietvertrag, der schließklich nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen &lpar;z.B. Eigenbedarf&rpar; gekündigt werden darf &lpar;Zitat: "Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter  dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen."&rpar;.

Ver · Answer

Zitat: &#8222;Befindet sich diese  nicht in der Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet, bestimmt der Vermieter einen Einsichtsort in der Gemeinde, in der sich die Wohnung des Mieters befindet."  Ich werde wohl, wie cauchy geschrieben hat, schriftlich per Einwurfeinschreiben den Vermieter auffordern, dir Belegeinsicht in meiner Gemeinde zu gewähren &lpar;mit Bezug auf die Mietvertragsklausel&rpar;. Darin ankündigen, bei Nichtgewährung innerhalb der nächsten 4 Wochen einen Anwalt mit der Durchsetzung meines Rechts zu beauftragen.    Richtige Wahl. Der Mieterverein macht das vermutlich billiger, wenn Du Mitglied bist. Die prüfen für Dich auch noch die Rechtmäßigkeit der Abrechnung.

cauchy · Answer

Mit einer Kündigung sollte der Vermieter aber nicht durchkommen denke/hoffe ich?!  Hoffen ist nicht Wissen. Du könntest natürlich auch einen Anwalt beauftragen, die Kündigung hinsichtlich ihrer Wirksamkeit zu überprüfen. Selbst wenn die Kündigung unwirksam ist, wirst du die entstehenden Anwaltskosten möglicherweise nicht vom Vermieter zurückbekommen. Der BGH  &lpar; 5.12.2010 - VIII ZR 9/10 &rpar; hat dies in einem Fall 2010 so entschieden. Ob dies verallgemeinerbar ist, weiß ich nicht.     An eine wirksame Vermieter-Kündigung sind auf jeden Fall hohe Anforderungen verknüpft. Deine Hoffnung scheint mir, nachdem was du sonst über den Mietvertrag schilderst, gerechtfertigt.

Ver · Answer

Auch wenn wir &lpar;oder ich&rpar; diese Kündigung jetzt für unwirksam halten würden, heißt das nicht, dass der Vermieter nicht bei nächster Gelegenheit den nächsten Joker aus dem Ärmel zieht. Versuch mal unter seinem Radar zu bleiben......     Vielleicht solltest Du Dich auf ihn zu bewegen und über Deinen Schatten springen um die Belege bei ihm einsehen? Oder fragen, wann er mal auf der Anlage ist, um Dir die Belege mitzubringen.     Schau, er kann den Ort bestimmen, an dem er Dir die Belege zeigt. Woher weißt Du denn, dass der Ort nicht noch ungünstiger ist, als die Wohnung des Vermieters? Vor allem wenn Du ihn quasi zwingst, auch wenn er die Klausel selbst vergeigt hat.    Du kannst ihm natürlich auch Termine vorschlagen und damit in Zuzwang bringen, Dir selbst welche zu nennen.

Harry van Sell · Answer

Da hat der Vermieter die Klausel wohl zeimlich vergeigt.

Dein Vermieter heißt nicht zufällig "Arthur" mit Vornamen?

Wenn es also definitiv 2 unterschiedliche Gemeinden sind, dann wird der Vermieter nicht erfolgreich auf eine Einsichtnahme bei sich verweisen können. Er hätte dann die Belegeinsicht verweigert mit allen Folgen.

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

Ver · Answer

Da hat der Vermieter die Klausel wohl ziemlich vergeigt. Dein Vermieter heißt nicht zufällig "Arthur" mit Vornamen?    Das gleiche habe ich auch gedacht  :grins:

cauchy · Answer

Da hat der Vermieter die Klausel wohl zeimlich vergeigt.  Ich würde eher auf ein Standardformular tippen. Würde der Vermieter darin nur Belegeinsicht an seinem Wohnort gestatten und würde dieser zu weit von der Mietwohnung entfernt liegen, dann wäre die Klausel vermutlich rechtlich nicht haltbar. Insbesondere da der Vermieter ja auch während des Mietverhältnissen umziehen könnte. Mit der genannten Klausel wurde also vermutlich nur versucht, die Rechtssprechung wiederzugeben, wobei der Begriff "zu weit" durch "ausserhalb der Gemeinde" ersetzt wurde. Komplett unsinnig ist das also nicht. Zumindest erspart man sich die Diskussion, ob 30km zu weit sind oder nicht.

Ver · Answer

Mit der genannten Klausel wurde also vermutlich nur versucht, die Rechtssprechung wiederzugeben, wobei der Begriff "zu weit" durch "ausserhalb der Gemeinde" ersetzt wurde. Komplett unsinnig ist das also nicht. Zumindest erspart man sich die Diskussion, ob 30km zu weit sind oder nicht.    Die Nachbargemeinde ist - laut hiesiger Rechtsprechung - nicht zu weit, wenn die Entfernung die innerhalb einer Großstadt entspricht. Quelle: Stürzer & Koch &lpar;2013&rpar;: Vermieterlexikon 13. Auflage.

Belegeinsicht zu Nebenkostenabrechnung 2013

Fragen zur Miete?

Fragen zur Miete?

Und jetzt?

Jetzt Anwalt dazuholen.