In einem Mietvertrag steht geschrieben, dass dem Vermieter oder einem Beauftragen das Recht zusteht, sich einmal jährlich durch eine Begehung vom Zustand der Mietsache zu überzeugen.
Nun gibt es dazu ja ein Urteil des BGH, ider dieser entschiedne hat, dasseine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist.(BGH vom 4.6.2014 – VIII ZR 289/13 -, WuM 14, 495).
Unter anderem in folgenden Fällen hat der Vermieter einen Anspruch auf die Besichtigung:
- um sich Wohnungsmängel anzusehen, die behoben werden sollen;
- wenn begründeter Verdacht besteht, dass Sie die Wohnung vertragswidrig nutzen, zum Beispiel unerlaubte Untervermietung oder Tierhaltung;
- wenn die Wohnung ausgemessen werden soll oder ein Handwerker, Architekt oder Sachverständiger etwas begutachten soll;
- wenn Sie das Mietverhältnis gekündigt haben und Wohnungsinteressenten die Wohnung sehen sollen
- um die Wohnung Kaufinteressenten zu zeigen.
In dem aktuellen, fiktiven Fall wird keiner der Gründe genannt.
Die Wohnung wurde vor rund sechs Jahren von einem ausländischen Investor, einer in Israel ansässigen Ltd, UNBESEHEN gekauft. Also weder der Investor, noch eine von ihr beauftragte Person, hat vor Abschluss des Kaufvertrages eine Besichtigung der Wohnung vorgenommen; offenbar nicht für nötig befunden.
Nun begehrt der neue Verwalter, der vor Kurzen von der Eigentümerin eingesetzt wurde, im Auftrag eben dieser Eigentümerin eine allgemeine Wohnungsbegehung, um sich grundsätzlich über die Wohnung und deren Zustand und Ausstattung zu informieren, und der Eigentümerin zu berichten.
Wohlgemerkt: SECHS Jahre, nachdem die Eigentümerin die Wohnung UNBESEHEN gekauft hat.
Kann hier unter Berufung auf das o.g. Urteil des BGH eine Besichtigung/Begehung eindeutig angelehnt werden?
Besichtigungsrecht einer Mietwohnung durch den Vermieter oder Verwalter
9. September 2020
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12
Frage vom 9. September 2020 | 16:30
Von
Status: Beginner (99 Beiträge, 3x hilfreich)
Besichtigungsrecht einer Mietwohnung durch den Vermieter oder Verwalter
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#1
Antwort vom 9. September 2020 | 17:02
Von
Status: Junior-Partner (5234 Beiträge, 631x hilfreich)
Soweit mir bekannt hat der Neueigentümer ein Besichtigungsrecht. Ob deiner seins verwirkt hat, weil so viel Zeit vergangen ist weiß ich nicht.
#2
Antwort vom 9. September 2020 | 17:53
Von
Status: Beginner (99 Beiträge, 3x hilfreich)
Zitat :Soweit mir bekannt hat der Neueigentümer ein Besichtigungsrecht. Ob deiner seins verwirkt hat, weil so viel Zeit vergangen ist weiß ich nicht.
Vielen Dank für die Antwort.
Ich finde diese Begründung nirgends, wenn ich nach dem Besichtigungsrecht von Vermietern suche.
Gibt es dazu Quellen, bzw. Urteile?
-- Editiert von lab61 am 09.09.2020 18:06
Ich muss de Zeitraum des Kaufes korrigieren.
Dieser fand nicht vor sechs Jahren statt, sondern im Frühjahr 2016, was aber auch schon vier Jahre zurückliegt.
-- Editiert von lab61 am 09.09.2020 18:07
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 9. September 2020 | 18:08
Von
Status: Schüler (465 Beiträge, 79x hilfreich)
Ich denke, der Verwalter hat auch unabhängig von dem damaligen Recht jetzt ein Recht, wenn nicht sogar eine Pflicht zur Besichtigung. Immerhin muss er sicherstellen, dass alles in Ordnung ist und den rechtlichen Vorgaben entspricht, so dass keine Gefahr für den Mieter ausgeht.
#4
Antwort vom 9. September 2020 | 18:41
Von
Status: Junior-Partner (5234 Beiträge, 631x hilfreich)
Das ist nicht richtig. Bestandsaufnahme ja, schauen was der Mieter mit der Mietsache so anstellt nein!
#5
Antwort vom 9. September 2020 | 18:43
Von
Status: Unbeschreiblich (124044 Beiträge, 40313x hilfreich)
Zitat :Kann hier unter Berufung auf das o.g. Urteil des BGH eine Besichtigung/Begehung eindeutig angelehnt werden?
Nein.
Eine unberechtigte Verweigerung der Besichtigung gibt dem Vermieter übrignes das Recht zur fristlosen Kündigung (BGH AZ VIII ZR 221/09
Der neue Verwalter, hat ein berechtigtes Interesse und das auch dargelegt.
Wenn man der Meinung ist, das das nicht ausreicht, kann man den gerichtlichen Entscheid suchen.
Zitat :Ob deiner seins verwirkt hat, weil so viel Zeit vergangen ist weiß ich nicht.
Bei einem alten Verwalter hätte man drüber diskutieren können - wobei 4 Jahre noch zu wenig sind.
Auch wenn es eine solche Aufnahme schon mal gab, wäre das ein Problem.
Bei einem neuen Verwalter und Erstaufnahme sehe ich keine Grundlage für eine Verwirkung.
Zitat :Ich finde diese Begründung nirgends, wenn ich nach dem Besichtigungsrecht von Vermietern suche.
Gibt es dazu Quellen, bzw. Urteile?
Der Vermieter hat grundsätzlich ein Recht, die Wohnung zu besichtigen, benötigt für die Besichtigung aber einen konkreten berechtigten Anlass.
BGH, AZ VIII ZR 289/13
Der Vermieter kann Bevollmächtigte benennen, diese sind dann im Rahmen der Vollmacht dem Vermieter gleichgestellt.
#6
Antwort vom 9. September 2020 | 18:59
Von
Status: Unbeschreiblich (48381 Beiträge, 17070x hilfreich)
Zitat:Der neue Verwalter, hat ein berechtigtes Interesse und das auch dargelegt.
Ein berechtigtes Interesse des Verwalters kann ich nicht erkennen.
Zitat:Eine unberechtigte Verweigerung der Besichtigung gibt dem Vermieter übrignes das Recht zur fristlosen Kündigung (BGH AZ VIII ZR 221/09
Dem Urteil lag aber ein besonders extremer Fall zugrunde. Eine fristlose Kündigung muss der Mieter in diesem Fall nicht befürchten, wenn er die Besichtigung verweigert.
#7
Antwort vom 9. September 2020 | 20:22
Von
Status: Beginner (99 Beiträge, 3x hilfreich)
Zitat :Zitat :Kann hier unter Berufung auf das o.g. Urteil des BGH eine Besichtigung/Begehung eindeutig angelehnt werden?
Nein.
Eine unberechtigte Verweigerung der Besichtigung gibt dem Vermieter übrignes das Recht zur fristlosen Kündigung (BGH AZ VIII ZR 221/09
Der neue Verwalter, hat ein berechtigtes Interesse und das auch dargelegt.
Wenn man der Meinung ist, das das nicht ausreicht, kann man den gerichtlichen Entscheid suchen.
Zitat :Ob deiner seins verwirkt hat, weil so viel Zeit vergangen ist weiß ich nicht.
Bei einem alten Verwalter hätte man drüber diskutieren können - wobei 4 Jahre noch zu wenig sind.
Auch wenn es eine solche Aufnahme schon mal gab, wäre das ein Problem.
Bei einem neuen Verwalter und Erstaufnahme sehe ich keine Grundlage für eine Verwirkung.
Der dritte Verwalter innerhalb eines Jahres; unter dem gleichen Eigentümer.
Da kann der Mieter ja gleich die Wohnungstür offen stehen lassen.
Eine Erstaufnahme der Wohnung (Aufmaß, usw.) hat unter dem ersten der drei Verwalter bereits stattgefunden.
Zitat :Zitat :Ich finde diese Begründung nirgends, wenn ich nach dem Besichtigungsrecht von Vermietern suche.
Gibt es dazu Quellen, bzw. Urteile?
Der Vermieter hat grundsätzlich ein Recht, die Wohnung zu besichtigen, benötigt für die Besichtigung aber einen konkreten berechtigten Anlass.
BGH, AZ VIII ZR 289/13
Richtig. Aber in dem BGH-Urteil sind die Anlässe, zu denen ein Vermieter eine Besichtigung berechtigterweise begehren kann, auch explizit aufgezählt. Das jetzige Begehren, einfach mal gucken zu wollen, wie die Wohnung überhaupt aussieht und in welchem Zustand sie sich befindet, ist durch die, im BGH-Urteil aufgeführten berechtigten Anlässen nach Ansicht des Mieters nicht abgedeckt.
Zitat :
Der Vermieter kann Bevollmächtigte benennen, diese sind dann im Rahmen der Vollmacht dem Vermieter gleichgestellt.
Das ist auch für den Mieter unstreitig.
-- Editiert von lab61 am 09.09.2020 20:27
-- Editiert von lab61 am 09.09.2020 20:33
#8
Antwort vom 9. September 2020 | 20:32
Von
Status: Beginner (99 Beiträge, 3x hilfreich)
Zitat :Zitat:Eine unberechtigte Verweigerung der Besichtigung gibt dem Vermieter übrignes das Recht zur fristlosen Kündigung (BGH AZ VIII ZR 221/09
Dem Urteil lag aber ein besonders extremer Fall zugrunde. Eine fristlose Kündigung muss der Mieter in diesem Fall nicht befürchten, wenn er die Besichtigung verweigert.
Das sehe ich ebenso, wie Sie.
Soweit ich das Urteil überflogen habe, hat in dem Fall der Mieter dem Vermieter oder Verwalter mehrfach Mängelanzeigen zukommen lassen. Dann aber die Begutachtung der gemeldeten Mängel durch den Vermieter oder von ihm beauftragte Personen nicht zugelassen. Hier muss der Vermieter zu recht befürchten, dass die Schäden sich ausweiten oder weitere Folgeschäden an der Mietsache entstehen, wenn dem Vermieter nicht zeitnah die Möglichkeit gegeben wird, die gemeldeten Mängel zu begutachten und notwendige Maßnahmen einzuleiten.
Damit hat sich auch meiner Ansicht nach der Mieter groß vertragswidrig verhalten.
#9
Antwort vom 9. September 2020 | 20:34
Von
Status: Beginner (99 Beiträge, 3x hilfreich)
Zitat :Ich denke, der Verwalter hat auch unabhängig von dem damaligen Recht jetzt ein Recht, wenn nicht sogar eine Pflicht zur Besichtigung. Immerhin muss er sicherstellen, dass alles in Ordnung ist und den rechtlichen Vorgaben entspricht, so dass keine Gefahr für den Mieter ausgeht.
Haben Sie das von mir o.g. Urteil des BGH aus dem Jahr 2014 studiert?
#10
Antwort vom 9. September 2020 | 20:58
Von
Status: Schüler (465 Beiträge, 79x hilfreich)
Bitte nicht ganze Beiträge zitieren, das macht es sehr unübersichtlich.
Zwischen einer Besichtigung innerhalb von sechs Jahren und einer offenstehenden Wohnungstür gibt es leichte Differenzen. Bitte keine maßlosen Übertreibungen, das ist hier nicht hilfreich.Zitat :Der dritte Verwalter innerhalb eines Jahres; unter dem gleichen Eigentümer.
Da kann der Mieter ja gleich die Wohnungstür offen stehen lassen.
Ja, das habe ich. Das ändert meines Erachtens nach aber ncihts an dem Recht, dass der Vermieter hat, die Wohnung auf ihren Zustand hin zu überprüfen - nicht seitens des Mieters sondern seitens der Wohnung selbst. Nach (mindestens) sechs Jahren sehe ich eine ausreichende Rechtfertigung (und Notwendigkeit) den Zustand zu überprüfen, insbesondere beispielsweise die Wasserleitungen und -verbindungen, Silikonfugen und elektrische Komponenten.Zitat :Haben Sie das von mir o.g. Urteil des BGH aus dem Jahr 2014 studiert?
Zum Vergleich, in einer mir bekannten WEG sind die Eigentümer dazu angehalten (nicht rechtlich verpflichtend glaube ich, aber von der Mehrheit so gewünscht), die Wohnungen einmal jährlich auf Wasserschaden-Gefahren zu überprüfen, da es da so viele gibt.
Ich verstehe ehrlich gesagt nicht, wieso sich der Mieter hier so sträubt. Wir reden hier von einer einmaligen Besichtigung von einer Person - die nach sechs Jahren einen viele-tausend-Euro teuren Erwerb sehen möchte. Würden Sie als Eigentümer das nicht wollen? Ich hätte damit als Mieter - wenn ich nicht gerade Drogen anbauen würde oder ähnliches - kein Problem damit.
Falls ich das anmerken darf, mir scheint auch, Ihnen geht es mehr um die Bestätigung ihrer Meinung als um eine objektive Auseinandersetzung mit dem Gesuch.
#11
Antwort vom 9. September 2020 | 21:18
Von
Status: Unbeschreiblich (124044 Beiträge, 40313x hilfreich)
Zitat :Ein berechtigtes Interesse des Verwalters kann ich nicht erkennen.
Das
Zitat :um sich grundsätzlich über die Wohnung und deren Zustand und Ausstattung zu informieren, und der Eigentümerin zu berichten.
halte ich durchaus dafür.
Zitat :Aber in dem BGH-Urteil sind die Anlässe, zu denen ein Vermieter eine Besichtigung berechtigterweise begehren kann, auch explizit aufgezählt.
Nein, sind sie nicht. Kann es sein, das man das Urteil gar nicht gelesen hat?
Und was genau ist an Rn 20
... nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann ...
missverständlich formuliert?
Oder will man bestreiten das es einen konkreten sachlichen Grund gibt? Mit welchen Argumenten denn?
#12
Antwort vom 9. September 2020 | 21:24
Von
Status: Beginner (99 Beiträge, 3x hilfreich)
Zitat :Falls ich das anmerken darf, mir scheint auch, Ihnen geht es mehr um die Bestätigung ihrer Meinung als um eine objektive Auseinandersetzung mit dem Gesuch.
Das sehe ich anders.
Ich sehe das Urteil des BGH, das in keinem der genannten Punkte aufführt, dass dem Vermieter, ein anlassloses, regelmäßiges oder unregelmäßiges Begehungsrecht zusteht. Sondern eben nur, bei den, im BGH-Urteil genannten Fällen.
Sie mögen das nicht gut finden. Aber Sie nennen hier auch keinerlei gegensätzliche Rechtsprechung.
Danach aber habe ich gefragt. Einem anderen, hier genannten BGH-Urteil, dass ein Kündigungsrecht wegen Verweigerung der Wohnungsbesichtigung bejaht hat, liegt ein völlig anders gelagerter Fall zugrunde, bei dem es nicht ums "nur mal gucken" geht, sondern um eben genau einen, der in dem von mir genannten BGH-Urteil aufgeführten, berechtigten Anlässe. Nämlich der Begutachtung, gemeldeter Mängel oder Schäden an der Mietsache.
Der Vermieter kann sonstwas wünschen. Der Mieter kann sich auch sonstwas wünschen.
Anspruch haben beide deshalb noch lange nicht, dass ihre jeweiligen Wünsche auch erfüllt werden müssen.
Es gibt keinen Grund, regelmäßig auf etwaige Schäden überprüfen zu müssen, da dem Mieter aus dem Mietvertrag heraus auch die Verpflichtung entsteht, auftretende Schäden unverzüglich zu melden.
Technische Überprüfungen, wie das Ablesen, erneuern von Heizkostenverteilern und Wasseruhren, oder die regelmäßige Wartung von Gasthermen usw. stehen hier überhaupt nicht zur Diskussion. Die werden vom Mieter auch selbstverständlich geduldet.
Hier will der Verwalter oder einer seiner Sachbearbeiter die Wohnung besichtigen. Sie glauben doch nicht im Ernst, dass der Silikonfugen, Wasseranschlüsse oder elektrische Installationen auf ihren ordnungsgemäßen Zustand überprüfen will/soll. Der ist dazu fachlich überhaupt nicht in der Lage.
Warum ein Mieter das nicht zulassen will, wen er nicht zwingend muss, ist doch seine ganz persönliche Sache.
Es empfindet es eben als unzumutbaren Eingriff in seine Privatsphäre. Oder er möchte, nachdem er selbst über Jahre in Eigenleistung mehr, als nur die notwendigen Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, etwaige Mieterhöhungsbegehren wecken, der sonst etwas anderes. Es geht hier nicht um die Frage, ob man sich das nun zumuten lassen kann oder nicht, sondern darum, ob man es sich als Mieter nach der gängigen Rechtslage zumuten lassen muss.
Und die Frage haben Sie mir bisher nicht fundiert beantwortet.
Die von Ihnen angeführte WEG und deren interne. freiwillige Selbstverpflichtung, ist für einen Mieter völlig unerheblich. Das können die WEG-Mitglieder ja gerne so vereinbaren. Aber dann auch nur für die Wohnungen, die von den Eigentümern selbst genutzt werden. Sobald eine der Wohnungen vermietet wird, greift hier nicht mehr sie Selbstverpflichtung der Eigentümer, sondern das reine Recht oder die Pflicht, was ein Mieter dulden muss und was nicht.
#13
Antwort vom 9. September 2020 | 21:33
Von
Status: Beginner (99 Beiträge, 3x hilfreich)
Zitat :
Und was genau ist an Rn 20
... nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann ...
missverständlich formuliert?
Oder will man bestreiten das es einen konkreten sachlichen Grund gibt? Mit welchen Argumenten denn?
Z.B. mit diesem Satz aus dem BGH-Urteil:
"Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der
Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen
unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam."
Wenn diese beiden Sätze praktisch nebeneinander im Urteil stehen, kann das doch m.E.n. nur heißen, dass das Begehren einer allgemeinen Überprüfung des Wohnungszustandes keinen sachlichen Grund für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Objektes darstellt.
-- Editiert von lab61 am 09.09.2020 21:39
-- Editiert von lab61 am 09.09.2020 21:50
#14
Antwort vom 9. September 2020 | 21:42
Von
Status: Unbeschreiblich (124044 Beiträge, 40313x hilfreich)
Zitat :Sie glauben doch nicht im Ernst, dass der Silikonfugen, Wasseranschlüsse oder elektrische Installationen auf ihren ordnungsgemäßen Zustand überprüfen will/soll.
Glauben ist was für die Kirche.
Kann man belastbare Fakten dafür nennen die das im vorhinein ausschließen?
Zitat :Der ist dazu fachlich überhaupt nicht in der Lage.
Dem Mieter dürfte schlicht die Beurteilungskompetenz fehlen über die fachliche Eignung Anderer zu urteilen.
Im übrigen muss er fachlich dazu nicht in der Lage sein, er kann im Nachgang auch Fachleute mit der Beurteilung im Detail beauftragen.
Zitat :Z.B. mit diesem Satz aus dem BGH-Urteil:
Oha, da gibt es wohl ein paar ganz erhebliche Wissenslücken ... mit dem Argument würde man krachend gegen die Wand fahren.
Das macht natürlich nur die Klausel ungültig, nicht den rechtlichen Anspruch an sich.
#15
Antwort vom 9. September 2020 | 21:44
Von
Status: Unbeschreiblich (48381 Beiträge, 17070x hilfreich)
Zitat :Das
Zitat :um sich grundsätzlich über die Wohnung und deren Zustand und Ausstattung zu informieren, und der Eigentümerin zu berichten.
halte ich durchaus dafür.
Das Recht, die Wohnung zur Überprüfung des Wohnungszustandes zu besichtigen hat der BGH ausdrücklich verneint. Ich kann nicht erkennen, in welcher Form das Ansinnen des Verwalters in dem hier diskutierten Fall über die Überprüfung des Wohnungszustandes hinaus geht.
Zitat :Oder will man bestreiten das es einen konkreten sachlichen Grund gibt? Mit welchen Argumenten denn?
Klar will man das bestreiten und das Argument ist ganz einfach: Der Verwalter hat keinen sachlichen Grund genannt.
Der BGH verweist in Rn 20 u.a. auf das Urteil des LG München II vom 11.8.2008 (Az.: 12 S 1118/08), in dem ausgeführt wird:
Nunmehr trägt er vor, er habe die Wohnung auf den Allgemeinzustand und im Hinblick auf evtl. sich abzeichnende Mängel auch an Elektrogeräten überprüfen wollen. Eine derartige Kontrolle ist nach überwiegender Ansicht unzulässig.
Der Kläger hätte dem Beklagten in jedem Fall auf dessen Schreiben vom 8. 11. 2007, worin der Beklagte ausdrücklich darauf hinweist, dass keine schriftliche Begründung des Klägers für die Wohnungsbesichtigung genannt wurde, über den Grund der Besichtigung informieren müssen. Dies ist jedoch nicht geschehen.
#16
Antwort vom 9. September 2020 | 21:50
Von
Status: Unbeschreiblich (48381 Beiträge, 17070x hilfreich)
Zitat :Zitat :Sie glauben doch nicht im Ernst, dass der Silikonfugen, Wasseranschlüsse oder elektrische Installationen auf ihren ordnungsgemäßen Zustand überprüfen will/soll.
Glauben ist was für die Kirche.
Kann man belastbare Fakten dafür nennen die das im vorhinein ausschließen?
Der Mieter muss keine Vermutungen darüber anstellen, was der Verwalter tatsächlich in der Wohnung will. Er kann seine Ablehnung alleine auf die fehlende Begründung in der Besichtigungsankündigung stützen.
Daneben gilt der Wille des Vermieters, Silikonfugen, Wasseranschlüsse oder elektrische Installationen auf ihren ordnungsgemäßen Zustand überprüfen will ohnehin nicht als berechtigtes Interesse (vgl. Urteil des LG München II a.a.o.)
Zitat :Oha, da gibt es wohl ein paar ganz erhebliche Wissenslücken ... mit dem Argument würde man krachend gegen die Wand fahren.
Das macht natürlich nur die Klausel ungültig, nicht den rechtlichen Anspruch an sich.
Diese Behauptung entbehrt jeglicher Grundlage. Auch hier verweise ich erneut auf das Urteil des LG München II, dem sich der BGH durch den Verweis angeschlossen hat.
-- Editiert von hh am 09.09.2020 21:54
#17
Antwort vom 9. September 2020 | 22:02
Von
Status: Unbeschreiblich (124044 Beiträge, 40313x hilfreich)
Zitat :Diese Behauptung entbehrt jeglicher Grundlage.
Aha, die Klausel ist dann also weiter gültig? Obwohl der BGH das Gegenteil schreibt?
Und was hat die Rechtsprechung bisher zu ungültigen AGB-Klauseln geurteilt? Doch durchweg das dann das Gesetz gilt? Und nicht das der rechtlichen Anspruch an sich damit vernichtet würde.
#18
Antwort vom 9. September 2020 | 22:05
Von
Status: Unbeschreiblich (48381 Beiträge, 17070x hilfreich)
Zitat :Aha, die Klausel ist dann also weiter gültig?
Jetzt willst Du mich bewusst missverstehen, oder?
Zitat :Und was hat die Rechtsprechung bisher zu ungültigen AGB-Klauseln geurteilt? Doch durchweg das dann das Gesetz gilt? Und nicht das der rechtlichen Anspruch an sich damit vernichtet würde.
Finde den Widerspruch.
#19
Antwort vom 9. September 2020 | 22:25
Von
Status: Beginner (99 Beiträge, 3x hilfreich)
Zitat :Zitat :Der ist dazu fachlich überhaupt nicht in der Lage.
Dem Mieter dürfte schlicht die Beurteilungskompetenz fehlen über die fachliche Eignung Anderer zu urteilen.
Da es sich bei dem Verwalter wohl kaum um einen Fachbetrieb für Heizung und Sanitär, oder um einen Fachbetrieb für Elektrotechnik handelt, dürfte m.E.n. die Fachkompetenz seitens des Mieters plausibel inZweifel gezogen werden dürfen.
Zitat :
Im übrigen muss er fachlich dazu nicht in der Lage sein, er kann im Nachgang auch Fachleute mit der Beurteilung im Detail beauftragen.
Dann soll er doch gleich, den Fachbetrieb schicken. Der wird dann vom Mieter auch genau zu den Wasseranschlüssen oder der Zählertafel geschickt. Und da darf dann der jeweilige Fachbetrieb auch prüfen und messen was das Zeug hält; und dann auch gleich wieder, und nicht etwa, wie der Verwalter gegenüber dem Mieter bereits am Telefon anmerkte, auch noch Fotos von der Wohnung machen wollen.
Zitat :
Das macht natürlich nur die Klausel ungültig, nicht den rechtlichen Anspruch an sich.
Gäbe es einen rechtlichen Anspruch, wäre ja wohl auch die Klausel nicht unwirksam.
Denn wenn der Vermieter einen rechtlichen Anspruch darauf hätte, würde der Aufnahme einer solchen Klausen in den Mietvertrag rechtlich nichts entgegenstehen.
-- Editiert von lab61 am 09.09.2020 22:28
#20
Antwort vom 9. September 2020 | 22:38
Von
Status: Unbeschreiblich (124044 Beiträge, 40313x hilfreich)
Zitat :Dann soll er doch gleich, den Fachbetrieb schicken.
Wenn der Mieter die Kosten dieses unsinnigen Verlangens trägt, wird es das sicherlich auch gerne machen.
im übrigen konterkariert er damit auch noch seine Argumentationsgrundlagen ...
Zitat :Gäbe es einen rechtlichen Anspruch, wäre ja wohl auch die Klausel nicht unwirksam.
Diese Theorie ist schlicht falsch. Das kann man im übrigen auch in dem erwähnten BGH-Urteil nachlesen.
Zitat :wie der Verwalter gegenüber dem Mieter bereits am Telefon anmerkte, auch noch Fotos von der Wohnung machen wollen.
Die darf der Mieter verwehren, sofern es kein berechtigtes Interesse gibt.
Allenfalls zur Dokumentaion konkreter Schäden wäre es zulässig, dann aber auch nur die relevanten Stellen und nicht mehr.
Ansonsten fällt mir kein berechtigtes Interesse ein, in dem Falle Fotos von der ganzen Wohnung machen zu wollen.
#21
Antwort vom 9. September 2020 | 23:36
Von
Status: Unbeschreiblich (48381 Beiträge, 17070x hilfreich)
Zitat:Diese Theorie ist schlicht falsch. Das kann man im übrigen auch in dem erwähnten BGH-Urteil nachlesen.
Das kann man in dem Urteil nicht nachlesen. Wie kommst Du darauf?
Vielmehr kann man in dem Urteil nachlesen, dass die Theorie von @lab61 richtig ist.
#22
Antwort vom 10. September 2020 | 00:02
Von
Status: Unbeschreiblich (124044 Beiträge, 40313x hilfreich)
,Zitat :Das kann man in dem Urteil nicht nachlesen. Wie kommst Du darauf?
Ich hatte weiter oben schon z.B. Rn 20 erwähnt.
Zitat :Vielmehr kann man in dem Urteil nachlesen, dass die Theorie von @lab61 richtig ist.
Dann haben wir wohl unterschiedliche Urteile die wir lesen...
#23
Antwort vom 10. September 2020 | 00:34
Von
Status: Junior-Partner (5234 Beiträge, 631x hilfreich)
Es geht hier immer noch um die Erstbesichtigung des Eigentümers nach Kauf des Hauses. Soweit ich das verstanden habe bedarf es da keiner besonderen Begründung.
Zitat:In dem Bedürfnis des neuen Eigentümers auf erstmalige Information hinsichtlich des Aussehens, der Ausstattung sowie der genauen Größe der Wohnung sei ein berechtigtes Interesse zu sehen, welches das Interesse des Mieters an fehlender Störung deutlich überwiege, erklären ARAG Experten (AG München, Az.: 416 C 10784/1
http://https://www.arag.de/service/infos-und-news/rechtstipps-und-gerichtsurteile/heim-und-garten/08621/
#24
Antwort vom 10. September 2020 | 02:04
Von
Status: Beginner (99 Beiträge, 3x hilfreich)
Zitat :AG München, Az.: 416 C 10784/1
Vielen dank für den Link.
Aber auch hier liegt der Fall etwas anders, als in dem von mir geschilderten Fall:
Ich zitiere:
"Mit Schreiben vom 26.02.2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs."
Ferner:
"Das Informationsbedürfnis des Klägers hinsichtlich der genauen Maße der Wohnung wird vorliegend auch nicht durch die beklagtenseits übersandte Architektenskizze befriedigt. In der Skizze sind lediglich Quadratmeterangaben enthalten, jedoch weder die Maße der Wände noch ein konkreter Maßstab. Für den Kläger, der beabsichtigt, selbst in die Wohnung einzuziehen und diese daher ausmessen möchte, ergeben sich aus der Architektenskizze daher nicht die benötigten Informationen."
#25
Antwort vom 10. September 2020 | 03:09
Von
Status: Junior-Partner (5234 Beiträge, 631x hilfreich)
Es ist egal, dass der VM dann kündigte, ausschlaggebend ist dass der Neueigentümer das Recht hat sein Eigentum zumal zumindest einmal zu besichtigen.
#26
Antwort vom 10. September 2020 | 09:41
Von
Status: Beginner (99 Beiträge, 3x hilfreich)
Zitat :Es ist egal, dass der VM dann kündigte, ausschlaggebend ist dass der Neueigentümer das Recht hat sein Eigentum zumal zumindest einmal zu besichtigen.
Sie hatten weiter oben schon einmal mit dem Zusatz "soweit mir bekannt" in gleichem Tenor geantwortet.
Gibt es dazu Urteile, die in höheren Instanzen, als nur von einem einzelnen Amtsgericht gefällt wurden?
-- Editiert von lab61 am 10.09.2020 09:43
#27
Antwort vom 10. September 2020 | 10:32
Von
Status: Junior-Partner (5234 Beiträge, 631x hilfreich)
LOL ... die erste Instanz hat gereicht, man muss nicht immer alles durchprozessieren.
Sind dir Urteile bekannt, die ein Besichtigungsrecht des Neueigentümers verneinen?
#28
Antwort vom 10. September 2020 | 10:50
Von
Status: Gelehrter (10112 Beiträge, 4527x hilfreich)
Verdrehe bitte nicht die Tatsachen bzw. die zeitliche Reihenfolge. Im angesprochenen Urteil gab es erst den Vermieterübergang, dann die Eigenbedarfskündigung und dann die Aufforderung zur Besichtigung. Also erst Kündigung, dann Besichtigungswunsch.Zitat :Es ist egal, dass der VM dann kündigte, ausschlaggebend ist dass der Neueigentümer das Recht hat sein Eigentum zumal zumindest einmal zu besichtigen.
Wenn man das Urteil liest, erkennt man sehr schnell, dass der Mieter in dem Fall ziemlich dumm argumentiert hat. So etwas sollte man sich bei erstinstanzlichen Urteilen immer vor Augen halten. Dort treffen nicht selten auch mal anwaltlich nicht oder schlecht vertretende Parteien aufeinander. Dies kann den Ausgang eines solchen Verfahrens erheblich beeinflussen. Daher ist ein Amtsgerichtsurteil häufig nur schwer als Referenz zu verwenden.
Insbesondere enthält die Urteilsbegründung tatsächlich keinerlei Referenzen für die Annahme, dass jedem Neuerwerber das Recht auf erstmalige Besichtigung zusteht. Wenn man sich z.B. BGH-Urteile anschaut, dann erkennt man eine deutliche ausführlichere Auseinandersetzung mit den Themen und insbesondere eine Abwägung von relevanten Rechtskommentaren bzw. Urteilen. Dies fehlt vollständig im AG-Urteil.
Kurzum: Das genannte Urteil AG München, Az.: 416 C 10784/1 ist als Referenz nahezu unbrauchbar.
#29
Antwort vom 10. September 2020 | 11:06
Von
Status: Gelehrter (10112 Beiträge, 4527x hilfreich)
Man kann diese Diskussion hier auf akademischen Level weiterführen. Spannend ist die Frage durchaus. Rein praktisch würde ich aber nicht empfehlen, den Besichtigungswunsch generell abzulehnen. Das ist meiner rein persönlichen Meinung nach einfach keinen Streit wert.Zitat :Kann hier unter Berufung auf das o.g. Urteil des BGH eine Besichtigung/Begehung eindeutig angelehnt werden?
Ein Vermieter kann sehr leicht ein Grund konstruieren, den man dann nicht mehr so einfach wegbügeln kann. Solange eine Besichtigung so selten wie hier erwünscht wird, würde ich empfehlen diesen - egal ob rechtlich notwendig oder nicht - zu erfüllen. Dann ist das Thema durch und der Verwalter glücklich. Vielleicht brauchst du irgendwann mal das Entgegenkommen des Verwalters ohne darauf einen rechtlichen Anspruch zu haben. Dann wäre es doof, ihn jetzt nachhaltig wegen einer Kleinigkeit zu vergraulen.
#30
Antwort vom 10. September 2020 | 12:34
Von
Status: Bachelor (3757 Beiträge, 597x hilfreich)
Mal von der rechtlichen Sache abgesehen, wo liegt das Problem, wenn der Verwalter die Wohnung besichtigen will und sie wollen das nicht? Dafür können viele Faktoren eine Rolle spielen. Sind die Bäder schon alt und muss eine Sanierung vorgenommen werden, Fenster usw. All das, kann für die finanzielle Planung in den nächsten Jahren benötigt werden.
Der Verwalter kommt und schaut sich die Wohnung an, die Einrichtung interessiert ihn weniger.
Ein Bekannter stand vor Jahren vor dem gleichen Problem. Der Grund, warum sich seine Mieterin so zierte war ganz einfach, die Wohnung war nicht Besucher tauglich. Er wusste dass die Fenster außer Regenwasser nie mit Wasser in Berührung kamen, war aber über die Steigerung in der Wohnung doch überrascht.
Und genau das, könnte sich der Verwalter auch denken, wenn ihm verweigert wird die Wohnung zu zeigen.
lab61, wollen sie sich diesen Schuh anziehen, in ein schlechtes Licht kommen, nur weil sie die Besichtigung verweigern.
Und wie Chauchi schrieb, wenn der Eigentümer will, kommt er in die Wohnung, Begründungen lassen sich finden.
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