Besichtigungsrecht erwirken trotz Weigerung d. Mieters

Sachlage: Haus wird kernsaniert - Mieter X ist schon lange bei der Freundin eingezogen, kündigt aber nicht weil er eine lächerlich hohe Abfindung möchte, damit er auszieht. Wegen der Sanierungsmassnahmen muessen wir nun in die Wohnung (Heizung, Fenster etc.) um versch. Dinge vermessen zu lassen. Unzählige Briefe mit der Bitte um Zutritt zu der Wohnung (z.B. Schornsteinfeger muss ja auch mal rein) wurden immer abgelehnt ohne weitere Begründung. Jetzt ist ein Wasserschaden aufgetreten, und wir muessten dringend den Schaden feststellen/reparieren.
Im Mietrecht steht dass der Vermieter nur mit einer einstweiligen Verfügung sich Zutritt verschaffen kann (Tür aufbrechen), wenn sich der Mieter weigert. Ist das richtig? Wie kann ich das interpretieren, dass der Vermeiter Zugangsrecht hat bei "dringenden Fällen" wie z.b. Wasserrohrbruch. Das Recht haben, heisst das auch gleichzeitig, dass man ohne Schluessel/Erlaubnis des Mieters in die Wohnung kann oder geht das in dem Fall auch nur mit dieser Verfügung?
Würde mich über kompetente Antworten freuen.