Betriebskosten bei gemischt genutzten Grundstücken umlegen

8. April 2024 Thema abonnieren
 Von 
Wolle9
Status:
Praktikant
(842 Beiträge, 282x hilfreich)
Betriebskosten bei gemischt genutzten Grundstücken umlegen

Hallo,

Ich habe ein Geundstpck gekauft. Auf dem Grundstück ist ein Haus mit 4 Wohnungen, Dachboden, Keller. Die allgemeinen Räumlichkeiten sind durch die Wohnungsmieter betretbar. Im Haus unten ist noch eine Werkstatt und ein Stall welche extra vermietet werden. Diese beiden Mieter können das Haus im Übrigen nicht betreten.

Auf dem Grundstück steht noch eine Scheune, von welcher einerseits die ersten beiden und andererseits die oberste Etage vermietet wird.
Des Weiteren sind noch drei freistehende Garagen, welche nicht an Wohnungsmieter sondern „Externe" vermietet sind. Scheunenmieter und Garagenmieter haben kein Zutritt zum Wohnhaus.

Nun sitze ich daran, wie ich die Betriebskosten verteile.
Heizung, Wasser und Strom nach Verbrauch. Aber was ist mit den Verbrauchsunabhängigen Nebenkosten wie Grundsteuer, Niederschlagswasser und Rasenschnitt?

Da weiß ich gerade nicht so richtig, wie ich das ganze am besten umsetze und wäre für ein paar Tips oder Hinweise dankbar.

Beste Grüße und vielen Dank schonmal

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14 Antworten
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#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(121263 Beiträge, 40001x hilfreich)

Zitat (von Wolle9):
Nun sitze ich daran, wie ich die Betriebskosten verteile.
Heizung, Wasser und Strom nach Verbrauch. Aber was ist mit den Verbrauchsunabhängigen Nebenkosten wie Grundsteuer, Niederschlagswasser und Rasenschnitt?

Das geht eigentlich ganze einfach, man lese die uns unbekannten vertraglichen Vereinbarungen / betreffenden Klauseln / Absprachen / Satzungen etc., denn da pflegen hilfreiche / aufklärende Details drin zu stehen.

Bei Unklarheiten gerne wieder hier melden, den vollständigen Wortlaut der relevanten Stellen
posten, denn erst mit Kenntnis dieser Fakten können wir zielführend zu Bedeutung und
Auslegung diskutieren.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
Wolle9
Status:
Praktikant
(842 Beiträge, 282x hilfreich)

Gerne!

"§ 3 Nebenkosten

Neben der Grundmiete zahlt der Mieter für die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung, soweit sie
tatsächlich anfallen, insbesondere für laufende öffentliche Lasten des Grundstückes, Wasserversorgung, Entwässerung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schnee und Eisbeseitigung, Schornsteinreinigung, allgemeine Stromkosten, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hausreinigung, Ungeziefer Bekämpfung, Hauswart, Gartenpflege, Aufzug, Antenne oder und Breitband Anschluss, Wartung von lösch und Rauchmeldern, von Klima und Lüftungsanlagen und der Reinigung von Dachrinnen.

Über die Betriebskosten und die Vorauszahlungen wird einmal im Jahr durch den Vermieter abgerechnet. Kommt es zu einem Mieterwechsel, so muss durch den Vermieter keine Zwischenabrechnung erstellt werden.

Bei einer Erhöhung der Betriebskosten kann der Vermieter diese innerhalb des gesetzlichen Rahmens auf den Mieter umlegen und die monatlichen Vorauszahlungen anpassen.

Der Mieter bezieht die Versorgungsleistungen für Strom direkt auf eigene Rechnung. Dafür hat der Mieter rechtzeitig einen eigenen Stromliefervertrag abzuschließen. Ggf. anfallende Kosten aus einer Grundversorgung ab Beginn der Mietzeit hat der Mieter zu tragen.

Die monatlich mit der Miete zu entrichtende Betriebskostenvorauszahlung beträgt derzeit ... €."

Nur die Garagenmieter haben nichts zu den Betriebskosten im Vertrag stehen.

-- Editiert von User am 8. April 2024 22:34

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#3
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13847 Beiträge, 4381x hilfreich)

Hallo,

warum orientierst du dich nicht an den Abrechnungen des Verkäufers?

Zitat:
Nebenkosten wie Grundsteuer, Niederschlagswasser und Rasenschnitt?
Diese 3 Posten verteilt man in der Regel nach Fläche.

Zitat:
Nur die Garagenmieter haben nichts zu den Betriebskosten im Vertrag stehen.
Dann könnten diese Mieten all-inclusive sein.

Stefan

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#4
 Von 
Wolle9
Status:
Praktikant
(842 Beiträge, 282x hilfreich)

An der Abrechnung des Verkäufers orientiere ich mich nicht, weil der Werkstatt und damals noch nicht vermietet waren, die Wohnungen anders verteilt waren und die Scheune jemand genutzt hat, der nichts zahlen musste.

Du schreibst, es ist nach Fläche zu verteilen. Jetzt gibts ja aber die Grundstücksfläche und die Wohnfläche im Haus sowieso die sonstigen Flächen für Scheune, Garagen, Werkstatt und Stall.

Nach Flächen wollt ich es auch verteilen. Allerdings weiß bin ich mir noch nicht sicher, wie ich was berechne. Wohnraum und Scheune zum gleichen qm-Preis. Was ist mit der allg. Fläche vom Haus, welche durch die Werkstattmieter nicht genutzt werden kann? Was ist z.b. mit der Fläche vom Hof, wenn dort noch zwei Stellplätze vermietet werden würde?

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#5
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13847 Beiträge, 4381x hilfreich)

Hallo,

nach Fläche bedeutet regelmäßig nach gemieteter Fläche (bei Eigentumswohnungen auch nach Miteigentumsanteilen, was aber häufig kaum einen Unterschied macht).

Zitat:
Wohnraum und Scheune zum gleichen qm-Preis.
Die Höhe der Miete ist unbedeutend. Die Kosten müssen (einigermaßen) gerecht verteilt werden, egal wieviel Miete jeweils gezahlt wird.
Bei besonderen (minderwertigeren) Flächen kann es anders sein; in deinem Fall etwa die Garagen und die Stellplätze (das würde ich jeweils mit Null Quadratmetern ansehen, also gar nicht berücksichtigen).
Bei Kellerräumen ist es ähnlich. Wenn dort aber jemand - erlaubterweise - eine Hobbywerkstatt betreibt, dann kann es u.U. auch mit berücksichtigt werden (quasi als Gegenleistung für die Erlaubnis).

Zitat:
Was ist mit der allg. Fläche vom Haus, welche durch die Werkstattmieter nicht genutzt werden kann?
Das ist im Grunde egal. Wer sich in ein Haus einmietet hat sich an den allgemeinen Kosten zu beteiligen (etwa die Kosten für einen Aufzug, obwohl man im Erdgeschoß wohnt, oder die Gartenpflege selbst wenn man dort niemals hingeht).
In extremen Fällen kann das natürlich anders aussehen. Wenn beispielsweise der Gewerbemieter größeren Kundenverkehr hat (z.B. ein Friseur oder eine Apotheke), dann wird man auf ihn auch einen höheren Anteil bestimmter Kosten umlegen dürfen (etwa Reinigungskosten, oder Allgemeinstrom weil Aufzug und Flurlicht viel intensiver genutzt werden).
Solange man es ordentlich begründen kann wird es nicht angreifbar sein. Der Vermieter hat auch gewisse Abrechnungsfreiheiten, etwa in der Wahl der Umlageschlüssel (nach Verbrauch, nach Fläche, nach Personen, nach Parteien - es muss halt nachvollziehbar sein warum man es so macht).

Zitat:
Was ist z.b. mit der Fläche vom Hof, wenn dort noch zwei Stellplätze vermietet werden würde?
Was soll damit sein? Die Verursachen doch (fast) keine Kosten. Und zu der Berücksichtigung der Flächen s.o.

Zitat:
An der Abrechnung des Verkäufers orientiere ich mich nicht, weil der Werkstatt und damals noch nicht vermietet waren, die Wohnungen anders verteilt waren und die Scheune jemand genutzt hat, der nichts zahlen musste.
Mir ging es darum, dass das dann auch von den Mieter so akzeptiert wurde. Manchmal ist es halt klüger, alles so zu lassen wie es ist.
Und mit neuen Mietern kannst du ja konkret vereinbaren, wie es abgerechnet wird.

Zum Schluss nochmal was grundsätzliches: Wirklich gerecht wirst du es nicht hinbekommen. Das liegt daran, dass die Mieter alle unterschiedlich sind. Der eine nutzt das Treppenhaus z.B. 10 mal am Tag, der andere nur 2 mal - trotzdem wird das Putzen gleichmäßig verteilt. So ist es halt in einer Gemeinschaft.

Stefan

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Wolle9
Status:
Praktikant
(842 Beiträge, 282x hilfreich)

Was für eine fantastische Antwort! Vielen Dank! Das ist wirklich die aufschluss- und umfangreichste Antwort, die ich je hier im Forum erhalten habe. Wirklich großes Dankeschön!

Der Hinweis „Never change a running system" sehe ich auch so. Allerdings ist das Haus komplett neu vermietet. Daher wollt ich es von Anfang an direkt korrekt machen.

Meine Idee: bei den Garagen, Stellplatz und kleinem Stall gibts wegen der Minderwertigkeit des Raumes keine Betriebskostenumlage. (Außer Strom nach Verbrauch)

Die Werkstatt (20 qm) hat eine Heizung, Strom und Wasser. Die Scheune hat 180qm. Beide würde ich mit 50% des Betriebskostenanteils ansetzen. Begründung wäre, dass sie wegen Größe und Ausstattung hochwertiger als normale Garagen, jedoch minderwertiger als Wohnungen sind. Oder wäre es auch vertretbar, die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten für diese Räumlichkeiten ganz fallen zu lassen. Begründung wäre ebenfalls die Minderwertigkeit ggü. der frisch renovierten Wohnungen.

Meine bevorzugte Lösung wäre, die Betriebskosten ausschließlich auf die 4 Wohnungen umzulegen. Gewerbe hab ich kein dein.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13847 Beiträge, 4381x hilfreich)

Hallo,

wie gesagt, einigermaßen gerecht sollte es sein, sonst ist es angreifbar.

Zitat:
Meine Idee: bei den Garagen, Stellplatz und kleinem Stall gibts wegen der Minderwertigkeit des Raumes keine Betriebskostenumlage. (Außer Strom nach Verbrauch)
Ja, kann man imho so machen.

Was ist mit Schneeräumen, machen das die (Garagen)Mieter? Das sind nämlich häufig die größten Nebenkosten die bei Garagen anfallen.

Zitat:
Die Werkstatt (20 qm) hat eine Heizung, Strom und Wasser. Die Scheune hat 180qm. Beide würde ich mit 50% des Betriebskostenanteils ansetzen. Begründung wäre, dass sie wegen Größe und Ausstattung hochwertiger als normale Garagen, jedoch minderwertiger als Wohnungen sind.
Zu getrennten Gebäuden möchte ich noch anmerken, dass es da manchmal zweckmäßig ist, es komplett zu trennen, sprich: die Kosten direkt zuzuordnen.
Speziell bei den Heizkosten kann ich mir gut vorstellen, dass der ein oder andere Mieter nicht erfreut ist, wenn auf seine Kosten eine vermutlich deutlich schlechter wärmegedämmte Scheune mitgeheizt wird.

Ansonsten würde nicht mehr als zwei Klassen definieren, also einerseits Mietraum (egal ob zum Wohnen oder als Werkstatt) und dann Nebenräume (Keller, Garagen etc.).
Mit minderwertig meinte ich vor allem, dass es nicht als Wohnraum geeignet ist.

Stefan

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Wolle9
Status:
Praktikant
(842 Beiträge, 282x hilfreich)

Bei den Mietern für Garage und Scheune steht im Mietvertrag, dass sie selbst für die Schneeräumung zuständig sind.

Die Scheune ist unbeheizt und ein getrenntes Gebäude. Ansonsten liegt dort nur Strom an und es gibt einen eigenen Zähler. Stall ist im gleichen Haus, unbeheizt, kein Wasser und Strom mit eigenem Zähler. Werkstatt hat Wasser Strom und eine Heizung mit Wärmemengenverteiler so wie alle Heizkörper im Haus.

Ich würde für den Wohnraum die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten verteilen. Für Garagen, Stall und Scheune nur Strom und für die Werkstatt Strom, Wärme und Wasser. Für Stall, Werkstatt, Garagen und Scheune würde ich daher keine verbrauchsunabhängigen Betriebskosten umlegen. Dies mit der Begründung, dass es sich um im Vergleich minderwertigere Mietfläche handelt, da sie zum einen geringen räumlichen Umfang haben und zum anderen sich für Wohnzwecke nicht eignet. Wäre das so vertretbar?

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6467 Beiträge, 2320x hilfreich)

Damit die Wohnraummieter nicht mit Kosten belastet werden, welche auf die nicht Wohnraumflächen entfallen muß man diese Kosten vorab von den umzulegenden Kosten absetzen.
Grundlage für die Aufteilung ist das Bewertungsgesetz.
Damit wird der Einheitswert des Grundstücks ermittelt, welcher weder zusammen mit dem Hebesatz der Gemeinde zu der Höhe der Grundsteuer führt.
Ein Käufer muß sich den Einheitswertbescheid oftmals erst beschaffen, da er meistens vom Verkäufer nicht übergeben wird.
Auch bei anderen Kosten wie z.B. Versicherungen muß man die Prämien welche für Wohnraum und Gewerberaum zu zahlen sind beachten-

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(121263 Beiträge, 40001x hilfreich)

Zitat (von Wolle9):
Meine Idee: bei den Garagen, Stellplatz und kleinem Stall gibts wegen der Minderwertigkeit des Raumes keine Betriebskostenumlage. (Außer Strom nach Verbrauch)

Es ist sehr nett von Dir, das Du diese Nebenkosten selber tragen willst. Findet man nicht oft solche Vermieter.



Zitat (von Wolle9):
Wäre das so vertretbar?

Der Vermieter darf jederzeit Nebenkosten selber tragen, da dies ja nicht zum Nachteil des Mieters ist.

Probleme gäbe es nur, wenn die Wohnungsmieter auch die Nebenkostenanteile der restlichen Mieter tragen sollten, da hätte der Vermieter dann durchaus mit recht negativen Folgen zu rechnen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Wolle9
Status:
Praktikant
(842 Beiträge, 282x hilfreich)

Da ist Harrys übliche sarkastische Art mit der ich heute Vormittag schon gerechnet hatte. Das ist eben nur nicht so richtig zielführend.

Jetzt habe ich einerseits die Information, dass man die Betriebskosten einigermaßen frei verteilen kann, solange es begründbar ist. Und andererseits die Information, dass man die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten nach Fläche verteilen muss.

Harry, wie genau würdest du es denn in der Situation verteilen?

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#12
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(121263 Beiträge, 40001x hilfreich)

Zitat (von Wolle9):
Da ist Harrys übliche sarkastische Art

Da ist nicht ein Funken Sarkasmus drin?



Zitat (von Wolle9):
Harry, wie genau würdest du es denn in der Situation verteilen?

So wie es Mietvertrag und Gesetz vorsehen.

Die Wohnungsmieter tragen ihren jeweiligen Anteil, wenn zu Betriebskosten entsprechendes vereinbart ist.

Wenn zu Betriebskosten nichts vereinbart ist, beträgt der Anteil 0 (hier die Garagenmieter). Da kann man das jedoch durchaus recht leicht ändern, da das strenge Mietwohnungsrecht nicht gilt.



Zitat (von reckoner):
Die Kosten müssen (einigermaßen) gerecht verteilt werden, egal wieviel Miete jeweils gezahlt wird.
Bei besonderen (minderwertigeren) Flächen kann es anders sein

Da wäre ich dann doch mal an einer validen Rechtsgrundlage (Paragrafen, Urteile (relevanter) Gerichte, ...) für diese Argumentation interessiert.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#13
 Von 
Wolle9
Status:
Praktikant
(842 Beiträge, 282x hilfreich)

Du hast ja oben gelesen, dass die Argumentation nicht von mir kam.

Was die Verträge zu den Nebenkosten vorsehen hatte ich ja oben geschrieben.

Wie genau würdest du denn Diensten verteilen? Nach Mietfläche? Scheune und Wohnungen der gleiche Betriebskostenopreis pro qm?
Was machst du, wenn später in der Scheune eine Etage ausgebaut wird und extra vermietet wird, die Fläche unverlierbar aber jetzt schon besteht?

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#14
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13847 Beiträge, 4381x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
dass man die Betriebskosten einigermaßen frei verteilen kann, solange es begründbar ist.
So würde ich es nicht fomulieren (das hört sich an wie mit der Gießkanne).
Die Verteilung muss dem gerechten Anteil entsprechen, einzelne Parteien dürfen nicht benachteiligt werden. Freiheiten hat man allenfalls bei den Abrechnungsschlüsseln (und auch da gibt es gesetzliche Vorgaben, etwa bei den Heizkosten). Und auch Gerichtsurteile, etwa dass bei Hausmeisterkosten die Umlage nach Parteien nicht zulässig ist. Man musst notfalls zu jedem einzelnen Posten recherchieren, Urteile gibt es zu fast allem.

Zitat:
Und andererseits die Information, dass man die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten nach Fläche verteilen muss.
Nein, muss man absolut nicht, auch nach Personen oder Parteien ist zulässig.

Beispiel: Der Kabelanschluß wird häufig je Wohnung abgerechnet, egal von wievielen Personen, Räumen oder Geräten dieser genutzt wird. Die Logik dahinter ist, dass auch die Betreiber nur nach Haushalten abrechnen.

Stefan

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

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