Betriebskosten verjährt?

Question

Hallo,

folgender Fall.

Vermieter rechnet zu spät ab.

- Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013.
- Abgerechnet am 29-12-2014 (Datum Anschreiben)
- Zugang bei Mieter laut Anwalt "Nach dem 31-12-2014".
- Anwalt schreibt Widerspruch am 16-01-2015
- Nachweis hat der Vermieter nicht wann das Schreiben abgeschickt wurde. Da kein Einschreiben.

Hier geht es wahrscheinlich um eine Verspätung von ca. 14-16 Tagen?

Nun ist der Vermieter verärgert da das Verhältnis bis jetzt super war.

Frage1
- Gibt es Ausnahmen so dass man Gegenargumente hat ?
Stichwort: Abrechnungszeitram nicht 01-01bis 31-12 sondern ab beginn des Mietverhältnises. Mieter ist z.B. im 15-August 2012 eingezogen. Also wäre da noch genug Zeit. Muss das im Vertrag stehen? Oder kann man das als alternative immer angeben? Ich Vertrag steht nur:

quote:<hr size=1 noshade>1. Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten i.S.v. § 2 BetrKV (bei öffentlich gefördertem Wohnraum zuzüglich
Umlageausfallwagnis) unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen jährlich ab. Die Abrechnung ist dem
Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Er ist nicht
verpflichtet, bei Mieterwechsel eine Zwischenabrechnung zu erstellen <hr size=1 noshade>

Hier steht nicht genau wann der Abrechnungszeitraum genau sein soll

Frage2
Die Verwaltung des Vermieters hat die Abrechnung erst am 15-06-2014 gegeben. Es war also nur 6 Monate Zeit zur Erstellung der Betiebskostenabrechnung. Kann man den Verschuldensvorwurf hier entgehen wie hier im Artikel beschrieben? Oder sind die 6 Monate ausreichend für eine Betiebskostenabrechnung?

quote:<hr size=1 noshade>Ausnahme bei nicht verschuldeter Verspätung Das Gesetz ordnet an, dass der Vermieter mit seiner Nachforderung nicht ausgeschlossen ist, wenn er die Verspätung der Abrechnung nicht zu vertreten hat. Der Verschuldensmaßstab für das, was ein Schuldner (hier: Schuldner der zu erfüllenden Rechenschaftspflichten aus § 259 BGB durch den Vermieter) zu vertreten hat, folgt aus § 276 BGB . Danach hat ein Schuldner stets Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB . Im Einzelfall muss anhand dieses Maßstabes geprüft werden, ob dem Vermieter die Verspätung vorwerfbar ist oder nicht. Ein Verschuldensvorwurf trifft den Vermieter zum Beispiel dann nicht, wenn die Abrechnung dem Mieter nur deshalb nicht rechtzeitig zugegangen ist, weil für ihre Fertigstellung noch amtliche Unterlagen benötigt wurden, auf deren Ausfertigung und Überlassungszeitpunkt der Vermieter keinen Einfluss hat. Das gilt etwa für den Grundsteuerbescheid des Finanzamts, der der konkreten Ermittlung der Betriebskosten nach § 2 Nr.1 BetrKV zugrunde zu legen ist. <hr size=1 noshade>

Frage3
Hier handelt es ich um eine Nachzahlung die fast ausschließlich durch die hohen Heizkosten des Mieters entstanden sind. Ich meine hier irgendwo gelesen zu haben das es hier besondere Umstände gibt?

Sollten meine Recherchen nicht relevant sein. Bin ich um jeden weiteren Tipp dankbar.

Grüße

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cauchy · Answer

Zu Frage 1: Wenn der Mieter 2012 eingezogen ist, wurde für das Kalenderjahr 2012 doch wahrscheinlich schon eine Abrechnung erstellt. Da müsste man schon sehr gut begründen, warum man dann plötzlich 2013 eine andere Abrechnungsperiode gewählt hat. Zumal eine Abrechnung mit dem Kalenderjahr 2013 als Grundlage ja bereits zugestellt wurde (wenn auch zu spät).

Frage 2 kann nicht ernst gemeint sein. 6 Monate sind mehr als ausreichend zur Erstellung der Abrechnung.

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guest-12322.08.2021 19:06:24 · Answer

Ja Frage 1 hat sich erledigt stimmt. Nun verstehe ich auch was damit gemeint war. Denkfehler danke.

Und Entschuldigung.

Die Frage 2 war ein Tippfehler.

Die Verwnz führt dies dazu, dass der Hausverwalter dem Wohnungseigentümer auf Schadensersatz haftet, wenn diesem durch die verspätete Abrechnung ein Schaden entsteht, indem er u.a. infolge einer verspäteten Abrechnung der Nebenkosten auf eine Nachforderung verzichten muss.

Erstellt die Hausverwaltung überhaupt keine Hausgeldabrechnung, sind alle Wohnungseigentümer gleichermaßen betroffen und müssen den Hausverwalter gegebenenfalls gerichtlich verpflichten, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Alternativ besteht die Möglichkeit, den Hausverwalter fristlos wegen dieser Pflichtverletzung zu kündigen und einen neuen Hausverwalter zu bestellen. Der frühere Verwalter haftet für die durch seine Pflichtverletzung bedingten Schäden. <hr size=1 noshade>

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-- Editiert cadillac am 20.01.2015 14:11

redwood123 · Answer

quote:Erhält der Vermieter die Abrechnungsunterlagen verspätet, kann er binnen einer Frist von 3 Monaten nachträglich abrechnen. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Vermieter die Abrechnung selbst erhalten hat. Erst danach ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen &lpar;BGH VIII ZR 220/05 WuM 2006, 516&rpar;.      Ich denke nicht, dass der Vermieter die Abrechnungsunterlagen verspätet erhalten hat. Du schreibst ja selbst: "Die Verwalterabrechnung hat ein Datum vom 15-10-2014", also rund 2,5 Monate vor Ende der Abrechnungsperiode.      ----------------- ""

redwood123 · Answer

quote:Frage1  - Gibt es Ausnahmen so dass man Gegenargumente hat ?  Stichwort: Abrechnungszeitram nicht 01-01bis 31-12 sondern ab beginn des Mietverhältnises. Mieter ist z.B. im 15-August 2012 eingezogen.      Für welchem Abrechnungszeitraum wurde denn die Nebenkostenabrechnung 2012 erstellt? 15.08.2012 - 31.12.2012 oder 15.08.2012 - 15.08.2013?    quote:Die Verwaltung des Vermieters hat die Abrechnung erst am 15-06-2014 gegeben. Es war also nur 6 Monate Zeit zur Erstellung der Betiebskostenabrechnung. Kann man den Verschuldensvorwurf hier entgehen wie hier im Artikel beschrieben? Oder sind die 6 Monate ausreichend für eine Betiebskostenabrechnung?      6 oder 3 Monate sind MEHR als genug Zeit um eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.     quote:Hier handelt es ich um eine Nachzahlung die fast ausschließlich durch die hohen Heizkosten des Mieters entstanden sind. Ich meine hier irgendwo gelesen zu haben das es hier besondere Umstände gibt?      Nein, ich wüsste nicht. dass es irgendwelche "besonderen Umstände" gibt. Die Heizkostenabrechnung für das vorangegangene Jahr wird vom Gas-/Öl-/Strom-Versorger oder B****ta/Ista mehr als rechtzeitig erstellt, so dass die Betriebskosten fristgerecht nach &#167; 2 BetrKV abgerechnet werden können.        ----------------- ""      -- Editiert redwood123 am 20.01.2015 14:34    -- Editiert redwood123 am 20.01.2015 14:35

guest-12322.08.2021 19:06:24 · Answer

Danke euch.

@redwood123: Ne die Frage 1 hat sich erledigt. Abrechnungszeitrum ist immer zum Ende das Jahres.

quote:
Ich denke nicht, dass der Vermieter die Abrechnungsunterlagen verspätet erhalten hat. Du schreibst ja selbst: "Die Verwalterabrechnung hat ein Datum vom 15-10-2014", also rund 2,5 Monate vor Ende der Abrechnungsperiode.

Wie kommst du denn darauf?

Also das Schreiben vom Anwalt war der 16-01-2015.

Das bedeutet dass das Schreiben spätestens um dieses Datum zugestellt war. Also sehr wahrscheinlich spätestens am 15-01-2015.

Verwalterabrechnung 15-10-2014

1Monat 15-10 bis 15-11
2Monat 15-11 bis 15-12
3Moate 15-12 bis 15-01

Wieso 2,5 Monate?

Also ich habe das so verstanden dass der Vermieter ab zustellung der Verwalterabrechnung 3 Monate Zeit hat die Abrechnung für den Mieter zu erstellen. Deswegen habe ich die 3 Monate dazu gerechnet.

Darf man das so nicht?

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-- Editiert cadillac am 20.01.2015 14:58

guest-12322.08.2021 19:06:24 · Answer

Sagt mal wie kann ich in diesem Forum einstellen dass der Kasten beim Antwortfeld "Meine E-Mail Adresse in den Verteiler zu diesem Thema aufnehmen" immer an ist? oder geht das hier nicht?

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Anitari · Answer

quote:Also ich habe das so verstanden dass der Vermieter ab zustellung der Verwalterabrechnung 3 Monate Zeit hat die Abrechnung für den Mieter zu erstellen.Darf man das so nicht?       Nein, darf man als Vermieter nicht. Die Abrechnung muß dem Mieter spätestens am 365. bzw. 366. Tag nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugehen wenn er, der Vermieter, eine Nachzahlung geltend machen will.    Eine evtl. unverschuldete Verspätung wegen fehlender Unterlagen muß der Vermieter schon sehr genau nachweisen.    Zum Beispiel dadurch das ihm diese trotz intensivster Bemühungen nicht vorgelegt wurden.    quote:Verwalterabrechnung 15-10-2014    1Monat 15-10 bis 15-11  2Monat 15-11 bis 15-12  3Moate 15-12 bis 15-01    Wieso 2,5 Monate?      Weil es vom 15.10. bis 31.12. nur 2,5 Monate sind.          ----------------- " "

guest-12322.08.2021 19:06:24 · Answer

quote:Weil es vom 15.10. bis 31.12. nur 2,5 Monate sind.      Hier geht es um das Urteil welches besagt man hat 3 Monate Zeit ab Zustellung der Verwalterabrechnung.    Darauf gehtst du gar nicht ein. Wie verstehst du denn das Urteil?    Meinst du das Gilt nur wenn die Verwalterabrechnung nach de 12 Monaten Zugestellt ist?      ----------------- ""

Anitari · Answer

quote:Hier geht es um das Urteil welches besagt man hat 3 Monate Zeit ab Zustellung der Verwalterabrechnung.      Das hast Du gründlich mißverstanden.    In dem Urteil geht es darum das dem Vermieter Unterlagen nicht rechtzeitig genug vorlagen um die Abrechnung fristgerecht zustellen zu können.     Das war bei Dir aber nicht der Fall.    Du hast die Abrechnung des Verwalters Mitte Oktober bekommen. Also reichlich Zeit die Abrechnung für den Mieter fristgerecht zu erstellen.    Du kannst es drehen und wenden wie Du willst. Es lag kein Fremdverschulden vor mit dem Du die verspätete Abrechnung rechtfertigen kannst.          ----------------- " "

redwood123 · Answer

quote:1. Hier geht es um das Urteil welches besagt man hat 3 Monate Zeit ab Zustellung der Verwalterabrechnung.    2. Darauf gehtst du gar nicht ein. Wie verstehst du denn das Urteil?      1. In dem Urteil ging es um eine Grundsteuer-Abrechnung, welche der Klägerin erst im Januar des Folgejahres zugestellt wurde. Die Klägerin konnte also gar nicht fristgerecht eine Nebenkostenabrechnung erstellen, verursacht durch Fremdverschulden.    2. Ich verstehe das Urteil so, dass die Nebenkostenabrechnung nur bei begründeter, fremdverschuldeter Verspätung nachberechnet werden kann, beispielsweise wenn die Stadt die Grundsteuerrechnung oder der Gas-Verkäufer die Gasrechnung viel zu spät erstellt.  Das scheint bei dir nicht der Fall zu sein, da die Abrechnungen dir laut eigener Aussage ab dem 15.10., der von dir beauftragten Verwaltung vermutlich schon viel früher vorlag.  Genug Zeit also &lpar;mindestens 2,5 Monate&rpar; eine Nebenkostenabrechnung fristgerecht zu erstellen.            -- Editiert redwood123 am 20.01.2015 15:58

cauchy · Answer

Im Eingangsposting ging es noch um 6 Monate, aber auch 2.5 sollten ausreichend sein, sodass eine Nachzahlung wohl nicht mehr gefordert werden kann, wenn die Abrechnung nicht 2014 zuging. Ist das denn tatsächlich der Fall? Wann und wie wurde die Abrechnung denn zugestellt?

Unabhängig davon, sollte sich der Vermieter die Frage stellen, wie er darauf reagiert und ob das Mietverhältnis wirklich von beiden Seiten so super war. Die Mieter haben immerhin extrem schnell einen Anwalt aufgesucht um ihre Rechte durchzusetzen. Vielleicht macht der Beitritt zu einer Vermietervereinigung Sinn, um die eigenen Pflichten und auch Rechte besser zu verstehen. Ansonsten wird der Vermieter einem anwaltlich vertretenen Mieter nur wenig entgegenzusetzen haben.

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redwood123 · Answer

quote:Vielleicht macht der Beitritt zu einer Vermietervereinigung Sinn, um die eigenen Pflichten und auch Rechte besser zu verstehen.       Ich denke mal seine Pflichten kennt der Threadersteller durchaus, im Eingangspost steht ja:  Abgerechnet am 29-12-2014 &lpar;Datum Anschreiben&rpar;    Ob das rückdatiert wurde und zu spät verschickt, oder nach den Feiertagen die Postlaufzeiten etwas länger waren kann ich nicht beurteilen.   So eine Abrechnung auf den letzten Drücker   hätte ich aber wenigstens sofern noch rechtzeitig erstellt, persönlich oder durch einen Boten überbringen lassen um die Frist auf jeden Fall einzuhalten. Die Frist &lpar;Jahresende&rpar; scheint der Threadersteller ja durchaus genau zu kennen.          ----------------- ""      -- Editiert redwood123 am 20.01.2015 16:43

guest-12322.08.2021 19:06:24 · Answer

quote:Unabhängig davon, sollte sich der Vermieter die Frage stellen, wie er darauf reagiert und ob das Mietverhältnis wirklich von beiden Seiten so super war. Die Mieter haben immerhin extrem schnell einen Anwalt aufgesucht um ihre Rechte durchzusetzen. Vielleicht macht der Beitritt zu einer Vermietervereinigung Sinn, um die eigenen Pflichten und auch Rechte besser zu verstehen. Ansonsten wird der Vermieter einem anwaltlich vertretenen Mieter nur wenig entgegenzusetzen haben.       Ja genau das sehe ich auch. Ich bin gespannt wie das der Mieter nun findet wenn er die Kündigung erhält und sich wieder per Anwalt dagegen währen muss.    Hier hat der Mieter definitiv recht dass die Abrechnung wenige Tage nach Fristende zugegangen ist. Der Fehler wird nie wieder passieren.    Aber das hätte man von dem Mieter auch nicht erwartet.     Dass ein Mieter die erste Gelegenheit nutzt seine Heizkosten auf den Vermieter abzuwelzen. So einen Charakter als Mieter kann man sich langfristig nicht erlauben.    Da noch neu auf dem Gebiet der Vermieter bin ich gespannt wie ich den wieder raus bekommen.     Wie ist das eigentlich kann ich die Kündigung zum nächstmöglichen Termin einfach umsetzten. Oder kann man mir vorwerfen dass ich verärgert bin über diese Dreistigkeit des Mieters.    Ich schreibe Ihm natürich ein persönliches Schreiben was ich davon halte dass ich seine Kosten wegen wenigen Tagen verspätung tragen soll. Und gebe ihm noch eine Gelegenheit die Sache aus der Welt zu bringen.    Aber da ich keine Erstattung erwarte. Will ich schnellstmöglich die Kündigung zustellen. Noch zeitnah, damit er auch genau weiß warum.      ----------------- ""

Anitari · Answer

quote:Wie ist das eigentlich kann ich die Kündigung zum nächstmöglichen Termin einfach umsetzten.      Wenn ein rechtlicher zulässiger Grund dafür vorliegt, ja.    Womit wir beim nächsten Thema bzw. Paragrafen  währen.    BGB &#167; 573 Abs. 3    Dringender Rat an Dich, werde Mitglied bei Haus & Grund oder such Dir einen Fachanwalt für Mietrecht.     quote:Aber das hätte man von dem Mieter auch nicht erwartet.       Man muß immer erwarten das der Vertragspartner "quer schießt". Vor allem wenn er seine Rechte genau kennt.          ----------------- " "

hh · Answer

Wenn Du ohne Rücksicht darauf, ob die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorliegen, dem Mieter eine Kündigung schreibst, dann kann der Mieter dafür einen Anwalt einschalten und die entstehenden Kosten hättest Du zu tragen.

Im konkreten Fall bezüglich der Betriebskosten bleibt der Mieter nach meiner Einschätzung dagegen auf den Kosten für den von ihm beauftragten Anwalt sitzen.

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redwood123 · Answer

quote:Da noch neu auf dem Gebiet der Vermieter bin ich gespannt wie ich den wieder raus bekommen.    Wie ist das eigentlich kann ich die Kündigung zum nächstmöglichen Termin einfach umsetzten.      Da du neu auf dem Gebiet der Vermieter bist, kann ich dir nur raten dir professionellen Rat einzuholen.   Bitte lesen: http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html      ----------------- ""

guest-12322.08.2021 19:06:24 · Answer

Vielen dank erstmal für eure Mühe. Ich habe den Sachverhalt nun soweit verstanden. Die Enttäuschung ist natürlich immer noch sehr Groß. Da ich gedacht habe den Mieter richtig einzuschätzen. Doch mit einem Opportunisten möchte ich keine langen Geschäftsbeziehungen haben.

Einen Grund habe ich, denn meine Mutter und mein Schwester wollten von Anfang an die Wohnung haben. Unabhängig von einander. Sind beide dafür geeignet wegen Eingennutz die Wohnung zu erhalten?

Ich hatte damals abgelehnt weil ich das dem aktuellem Mieter versprochen hatte obwohl ich dieselbe Miete erhalten hatte.

Außerdem wusste ich nicht ob ich mit dem Finanzamt Probleme hätte. Denn mir wurde damals gesagt, dass die Vermietung an Verwandte ärger bedeutet.

Aber durch die aktuelle Lage ist es wieder eine Überlegung wert. Dann entweder Schwester oder Mutter in meiner Nähe.

quote:
Mitglied bei Haus & Grund

Was ist hier der Vorteil? Ist meine Vermieterrechtsschutz nicht ausreichend. Oder bekommt man zusätzliche Hilfen? Denn ständig zum anwalt zu gehen ist mir nicht recht. Meine Reschtsschutz habe ich auch noch nie in anspruch genommen. Und was kostet das so grob um es mit der Rechtsschutzversicherung zu vergleichen?

quote:
Kündigung schreibst, dann kann der Mieter dafür einen Anwalt einschalten und die entstehenden Kosten hättest Du zu tragen

Wirklich?? Mensch vielen Dank für die Info. Ich dachte wenn man eine falsche Forderung stellt kann man die erstmal unter sich regeln. Vielleicht macht man ja einen Fehler. So dass man diesen dann auch prüfen kann.

Wenn der mit der "fehlerhaften" Kündigung zum Anwalt geht trage ich dann die kosten nur weil er mir sagt, dass ich das nicht darf? Also ohne vor Gericht zu gehen, fallen da Kosten an? Ich dachte erst vor Gericht geht das los dass das die Gegenseite die vor Gericht verliert die Kosten trägt. Mensch Mensch Mensch.

Was ich alles noch lernen muss.

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redwood123 · Answer

quote:Einen Grund habe ich, denn meine Mutter und mein Schwester wollten von Anfang an die Wohnung haben  . Unabhängig von einander. Sind beide dafür geeignet wegen Eingennutz die Wohnung zu erhalten?    Ich hatte damals abgelehnt weil ich das dem aktuellem Mieter versprochen hatte obwohl ich dieselbe Miete erhalten hatte.      Wenn der eventuelle Eigenbedarf bei Einzug des Mieters schon bekannt war &lpar;sie schreiben ja: "wollten von Anfang an die Wohnung haben" "hatte damals abgelehnt weil ich das dem aktuellem Mieter versprochen hatte"&rpar;, und sie sich trotzdem für den fremden Mieter entschieden haben, wird eine spätere Eigenbedarfskündigung vermutlich unwirksam sein.    Das alles klingt für mich so, als wollten Sie den Mieter nur für IHREN Fehler nun aus reiner Boshaftigkeit bestrafen. Das kann möglicherweise teuer für Sie werden.  Sie sollten sich unbedingt Rechtsberatung einholen.       -- Editiert redwood123 am 22.01.2015 09:18

redwood123 · Answer

quote:Wenn der mit der "fehlerhaften" Kündigung zum Anwalt geht trage ich dann die kosten nur weil er mir sagt, dass ich das nicht darf?      Nein, sondern weil Sie dann gegen die mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten verstoßen, so dass ein Schadenersatzanspruch &lpar;in diesem Fall unnötige Anwaltskosten wegen "fehlerhafter" Eigenbedarfskündigung&rpar; aus &#167; 280 BGB geltend gemacht werden kann.    -- Editiert redwood123 am 22.01.2015 09:36

Betriebskosten verjährt?

Fragen zur Miete?

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