Betriebskosten viel zu niedrig angesetzt

17. Dezember 2013 Thema abonnieren
 Von 
f6
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Betriebskosten viel zu niedrig angesetzt

Hallo!
Ich bin Student und habe seit einem Jahr meine erste Wohnung. Mittlerweile ist die Nebenkostenabrechnung angekommen (versaut Weihnachten richtig) und da kam der Schreck: Für 3 Monate (2012) soll ich über 200€ nachzahlen.

Also habe ich mir erstmal die Rechnung im Detail angesehen. Die Kosten für Strom/Wasser/Heizung sind im Rahmen. Aber die Betriebskosten (Steuern, Wartungen, etc.) sind zusammen schon doppelt so hoch, wie die im Mietvertrag angegebenen Nebenkosten, die monatlich zu zahlen sind. Im Mietvertrag steht lediglich, dass die angegebenen Nebenkosten abweichen können durch erhöhten Verbrauch (ist bei mir absolut nicht der Fall, bin unter dem Durchschnitt) und steigende Gebühren. Mir kann aber niemand erzählen, dass sich die Gebühren und Wartungskosten in drei Monaten verdreifacht haben!

Ein kurzer Blick auf die Inserate für die hier leer stehenden Wohnungen ergibt, dass hier immernoch viel zu niedrige Nebenkosten angegeben sind. Ist das eigentlich legal?

Ich habe das ganze mal hochgerechnet: Die tatsächlichen Kosten (Warmmiete) liegen jetzt knapp bei dem, was ich an Bafög bekomme. Unter diesen Umständen hätte ich die Wohnung garnicht nehmen können.
Die Wohnung wurde im Inserat auch als All-Inclusive-Wohnung bezeichnet. Beim Einzug hatte ich den Makler auch gefragt, warum dann eine Nebenkostenabrechnung gemacht wird. Er sagte, dass das eben so üblich ist und ich müsse mir keine Sorgen machen, wenn mein Verbrauch in Grenzen bleibt, der wäre für die Nebenkosten maßgeblich. Das ist aber nicht der Fall, den Großteil machen hier die Wartungskosten und andere Gebühren für z.B. Hausmeister, Internet, Fernsehen aus.

Ich fühle mir komplett hintergangen! Ist das legal, was der Vermieter hier macht?

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15 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4242 Beiträge, 2420x hilfreich)

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine angemessene Summe als Vorauszahlung zu fordern. Diese darf niedriger sein, das ist bereits höchstrichterlich entschieden.
Es kommt jetzt auf den Wortlaut deines Mietvertrages an. Stehen da "voraussichtliche Kosten" und dass von diesen "durch erhöhten Verbrauch und steigende Gebühren" abgewichen werden kann, so kannst du den Vermieter erst mal auffordern, dir die Gebührenänderungen nachzuweisen, die in den letzten drei Monaten eingetreten sind.
Dass dein Verbrauch unterdurchschnittlich ist, meinst du vielleicht, aber was nimmst du als Durchschnitt? Entscheidend ist dein Verbrauch im Gegensatz zum in der Mietvertrags-Schätzung angegebenen Verbrauch. Wenn die ungefähr gleich sind,spielt dein Verbrauch keine Rolle.

also: Prinzipiell darf der Vermieter zu niedrige Nebenkosten ansetzen, aber nicht, wenn er zusagt, dass nur Verbrauch und Gebührenänderungen zu Abweichungen führen können.

Es kommt also auf den Wortlaut an.

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#2
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1980 Beiträge, 1537x hilfreich)

Ich kann jedem Mietinteressenten nur empfehlen, sich vor der Unterschrift unter den Mietvertrag eine Kopie der letzten NK-Abrechnung für die Wohnung anzuschauen.



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#3
 Von 
f6
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo, danke für die ersten Antworten.

Der Reihe nach.
Im Mievertrag steht, dass die Nebenkostenvorauszahlung anhand vorliegender Daten geschätzt wurde. Wenn man ein Haus verwaltet, hat man Wartungsverträge, Hausmeisterverträge, usw. doch vorliegen, bevor ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Also müssten die doch genau wissen, wie teuer das ganze wird. Aber offensichtlich wurde ich hier komplett belogen. Im Inserat (habe noch eine Kopie davon) wurden die Nebenkosten in der gleichen Höhe angegeben, wie meine Vorauszahlung im Mietvertrag vereinbart wurde: viel zu niedrig.

In aktuellen Inseraten für die hier leer stehenden Wohnungen sind ebenfalls viel zu niedrige Nebenkosten angegeben. Und ich betone es nochmal: Es sind die Betriebskosten, nicht die Kosten für Strom/Wasser/Heizung die die Kosten stark in die Höhe treiben. Also alles Kosten, auf die mein "Verbrauchsverhalten" keinen Einfluss hat.

Der Vermieter bemüht sich scheinbar garnicht, die Nebenkosten auch nur annähernd realistisch anzugeben. Da es (heute vom Nachbar erfahren) das Problem mit den überhöhten Nebenkosten schon länger gibt, weiß das doch der Vermieter.

Das muss doch Absicht sein, um mit günstigen Preisen und "All Inclusive Wohnung" anzulocken, anschließend den Makler lügen zu lassen und dann hinterhältig die verschwiegenen Nebenkosten zu Weihnachten zu verlangen!
Das kann doch nicht legal sein!

Das ist nunmal meine erste Wohnung, ich habe die Erfahrung noch nicht, wie man hier über's Ohr gehauen wird.
Gibt es denn kein Gesetz, dass verlangt, dass die angegebenen Nebenkosten realistisch sein müssen?

-- Editiert f6 am 17.12.2013 22:23

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#4
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3594 Beiträge, 1464x hilfreich)

quote:
Ein kurzer Blick auf die Inserate für die hier leer stehenden Wohnungen ergibt, dass hier immernoch viel zu niedrige Nebenkosten angegeben sind. Ist das eigentlich legal?


Genaugenommen muß er überhaupt gar keine Vorauszahlungen verlangen, sondern könnte alles auf einmal mit der Abrechnung verlangen.
Aber was steht denn nun konkret im Mietvertrag? Eine Nettokaltmiete plus Nebenkosten plus Heizkosten? Das würde der Bezeichnung als all-inclusive-Miete widersprechen, denn dann würdest du eine Bruttomiete, also eine Pauschale, plus Heizkosten zahlen. Und dann gäbe es keine Abrechnung.

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#5
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Gibt es denn kein Gesetz, dass verlangt, dass die angegebenen Nebenkosten realistisch sein müssen?
wie schon gesagt: NEIN, die Vorauszahlungen dürfen lediglich nicht überhöht verlangt werden - so verquer sind eben unsere Gesetzgeber, dass sie naheliegende Sachen vergessen
Selbst wenn es Absicht wäre, wäre dem Vermieter kein Strick draus zu drehen.

Bei "All inclusive Wohnungen" ist es zudem schlecht Preisvergleiche anzustellen und auch Vergleiche mit Nebenkostenspiegeln bringen da nichts, weil eben Strom/GEZ/Internet üblicherweise vom Mieter direkt zu zahlen sind. Und wer weiss, was da noch alles drin ist ...

Aber es ist halt auch nicht der Vermieter schuld, wenn der Mieter vor Mietvertragsunterzeichnung um eine Kopie der letzten Abrechnung seines Mietvorgängers bittet, damit er erkennen kann, ob die Vorauszahlungshöhe auch nicht zu niedrig ist.

Lass dir vom Nachbarn mal eine Kopie der letzten Abrechnung(en) geben. Vergleich die Gesamt-umzulegenden-Kosten je Kostenart, um die tatsächlichen Kostentreiber auszumachen. Üblicherweise sind gerade die Heizkosten der Haupteinflussfaktor - sowohl auf den Verbrauch als auch auf die W i t t e rung und auch auf die Preise hat der Vermieter aber keinen Einfluss. Außerdem gibt es auch aperiodische, laufende Kosten ...
(Da ich gerade eine Abrechnung in Bearbeitung hab - zum Vergleich: Heizungs-Verbrauch von 2011 zu 2012 um 15% gestiegen - Jan-Mrz 2012 war sehr mild, Okt-Dez 2012 schon früh recht kalt)

Studiere die Betriebskostenverordnung - womöglich sind über das "All-Inklusive" Kostenarten versteckt, die eigentlich nicht umlagefähig sind. Es sind z.B. nicht alle Wartungskosten umlagefähig, Reparaturen gar nicht.

Außerdem noch ein ganz einfaches Rechenexempel:
"3 Monate 2012" - also vermutlich Okt-Nov-Dez 2012
Geheizt wird nur im Winter (Jan-Mrz + Okt-Dez = 6 Monate) - aber auch die Heizkostenvorauszahlung ist über 12 Monate verteilt zu zahlen. In dem Fall würden als 3 Monate Heizkostenvorauszahlungsanteile fehlen - eine Nachzahlung ist aus dem Grund völlig normal.


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"Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch mit der Justiz rechnen D Hildebran"

Hach - da hatte wieder der Herr W*i*t*t*e zugeschlagen ;-)
und übrigens: unter "All Inclusive" verstehe ich nicht "Brutto-Warm" sondern eben Zusatzleistungen, die bei normalen Mietwohnungen nicht dabei sind - z.B. Internet=stöpselfertig oder (teil)möbliert

-- Editiert Lolle am 17.12.2013 22:55

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#6
 Von 
f6
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Ok, habe nochmal nachgelesen: Im Mietvertrag steht nichts mehr von "All-Inclusive". Das stand nur im Inserat.
Als monatliche Kosten sind aufgeführt: Grund-/Nettomiete, abzurechnende Vorauszahlung auf die Betriebskosten, abzurechnende Vorauszahlung auf Wärme-, Wasser- und Stromkosten.

Was ihr alle mit Wärme-, Wasser- und Stromkosten habt? Die sind das kleinste Problem. Das Problem ist eher, dass die Betriebskosten mit ~30€ angegeben sind, aber allein die "Gemeinschaftsantennenanlage" diesen Betrag übersteigt. Das hat zur Folge, dass mit allen anderen Kosten die angegebenen Kosten nicht im geringsten übereinstimmen.

Jaja, ich hätte mir vorher ein paar Abrechnungen anschauen sollen. Aber hinterher zu sagen, was vorher besser gewesen wäre, bringt hinterher überhaupt nichts mehr, da der Schaden ja schon entstanden ist!

Was hier aber eigentlich das Problem ist: Darf der Vermieter denn in seinem Inserat die Kosten absichtlich viel zu niedrig angeben? Ich meine, das versaut einem doch das ganze Vergleichen. Was nützen einem die Vergleichsportale, wenn man sowieso die Preise alle einzeln anfordern muss und hoffen muss, dass die vieleicht doch stimmen könnten? Ich kann doch auch nicht zum Bäcker gehen, das Brot für 2€ kaufen und dann verlangt er 4€.

>wie schon gesagt: NEIN, die Vorauszahlungen dürfen lediglich nicht überhöht verlangt werden - so verquer sind eben unsere Gesetzgeber, dass sie naheliegende Sachen vergessen

Wo steht denn das mit "lediglich nicht überhöht"?


Das deckt sich nämlich nicht mir §556 BGB (2):
"(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden."

Das heißt doch im Klartext:
- Entweder Pauschalbeträge oder Vorauszahlung. => In meinem Fall Vorauszahlung.
- Was für andere Vorschriften?
- Die Vorauszahlung muss eine angemessene Höhe haben. => Heißt das jetzt "nicht zu groß und nicht zu klein" oder "beliebig klein, nur nicht zu groß"?


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-- Editiert f6 am 18.12.2013 00:05

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#7
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Was hier aber eigentlich das Problem ist: Darf der Vermieter denn in seinem Inserat die Kosten absichtlich viel zu niedrig angeben? <hr size=1 noshade>



Es ist so, daß der BGH entschieden hat:

Liegen keine besonderen Umstände vor , begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.

Das ist also kein Freibrief. In dem Fall hatte weder der Vermieter, noch der Mieter vor oder bei Vertragsschluss ein Wort zu den NK-Vorauszahlungen verloren.

Der BGH hat dabei auf dieses Urt. des LG Karlsruhe (5 S 339/97 ) verwiesen:

Hat der Mieter bei Abschluß des Mietvertrages nicht erkennen können, daß die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen völlig unzureichend bemessen sind, und andererseits der Vermieter, dem die Höhe der tatsächlich zu erwartenden Nebenkosten bekannt sein mußte, den Mieter nicht entsprechend informiert, so steht dem Mieter gegenüber der Betriebskostennachforderung des Vermieters ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsabschluß (c.i.c.) zu.

Wenn in deinem Fall im Inserat (All-Inclusive) und mehrfach danach der Eindruck erweckt worden ist, daß die NK-Vorauszahlungen ausreichen, müsste sich der Vermieter daran festhalten lassen. Erst recht, wenn es um die kalten, nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten geht, die dem Vermieter bekannt sind.

Würde am Ende bedeuten: du musst die abgemachten Vorauszahlungen zahlen, die Nachforderungen aus den Abrechnungen aber nicht. Die verbrauchsabhängigen BK gehen aber nach Verbrauch, auch wenn der sich künftig erhöht, die sind ja im Rahmen.

Ohne Risiko ist das aber nicht, du läufst das Risiko, daß du verklagt/gekündigt wirst, wenn du die Nachforderungen (en) nicht zahlst. Dann hätte am Ende ein Amtsrichter zu entscheiden.



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#8
 Von 
gaga92
Status:
Praktikant
(961 Beiträge, 603x hilfreich)

quote:
Das Problem ist eher, dass die Betriebskosten mit ~30€ angegeben sind, aber allein die "Gemeinschaftsantennenanlage" diesen Betrag übersteigt.


Verstehe ich richtig: dein monatlicher Anteil an der "Gemeinschaftsantennenanlage" beträgt mehr als 30 Euro, d.h. du sollst im Jahr 360 Euro für die Antenne zahlen?
Das kann nicht richtig sein, hat hier der Vermieter eventuell die kompletten Anschaffungskosten in die NK-Abrechnung aufgenommen?

Du solltest dir auf jeden Fall alle Belege prüfen und schauen, ob
1. wirklich nur die laut BetriebskostenVO zulässigen Kosten abgerechnet wurden

und

2. du von den Jahreskostenanteil deiner Wohnung wirklich nur 3/12 in Rechnung gestellt bekommen hast. Manche Vermieter übersehen, das bei einem Mieterwechsel ja ein Teil der Nebenkosten-Nachzahlung dem ausgezogenen Mieter in Rechnung gestellt werden muss!





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#9
 Von 
wirdwerden
Status:
Unbeschreiblich
(38366 Beiträge, 13983x hilfreich)

Die Sache ist doch ganz einfach. Er nimmt Einsicht in die Unterlagen beim Vermieter, und dann weiß er, ob richtig abgerechnet worden ist oder aber nicht.

wirdwerden

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#10
 Von 
guest-12327.12.2013 13:12:34
Status:
Schüler
(369 Beiträge, 241x hilfreich)

Bei vielem Leerstand würde ich die Abrechnung anhand der Belege des VM prüfen. Die Erhöhung kann ja dadurch entstehen das er durch Mieter teilt statt durch Wohnungen. Er muss die Nebenkosten der leeren Wohnung schon selber tragen.

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"30 Jahre ohne Fernsehen überlebt - jetzt zahle ich doch"

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#11
 Von 
Koenig Arthur
Status:
Praktikant
(633 Beiträge, 212x hilfreich)

Der Vermieter ist schuld, dass auf Saunatemperaturen geheizt wurde ?

==> So ein Boesewicht aber auch ... ...

-- Editiert Koenig Arthur am 18.12.2013 11:06

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#12
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3594 Beiträge, 1464x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Der BGH hat dabei auf dieses Urt. des LG Karlsruhe (5 S 339/97 ) verwiesen:
Hat der Mieter bei Abschluß des Mietvertrages nicht erkennen können, daß die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen völlig unzureichend bemessen sind <hr size=1 noshade>


quote:<hr size=1 noshade>Das Problem ist eher, dass die Betriebskosten mit ~30€ angegeben sind <hr size=1 noshade>


Sorry, aber bei 30 Euro Vorauszahlung MUSS man eigentlich stutzig werden und sich fragen, warum dann Betriebskosten gerne als "zweite Miete" genannt werden.

Im übrigen bin ich mir gerade gar nicht sicher, ob der Vermieter der Forderung nach Einsicht in die Abrechnung des Vormieters nachkommen muß. Da gibts immer noch das Zauberwort "Datenschutz".


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0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Gerhard Eichberger
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 3x hilfreich)

Gerhard Eichberger


Zur Sicherheit möchte ich anmerken, daß ich KEIN Rechtsanwalt bin, sondern nur deshalb bei Rechtsthemen mitdiskutiere, weil mich diese Themen interessieren und ich gerne mal meinen Senf wo dazugeben möchte.

Zitat (von Anjuli123):
quote:
Der BGH hat dabei auf dieses Urt. des LG Karlsruhe (5 S 339/97) verwiesen:
Hat der Mieter bei Abschluß des Mietvertrages nicht erkennen können, daß die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen völlig unzureichend bemessen sind


quote:
Das Problem ist eher, dass die Betriebskosten mit ~30€ angegeben sind


Sorry, aber bei 30 Euro Vorauszahlung MUSS man eigentlich stutzig werden und sich fragen, warum dann Betriebskosten gerne als "zweite Miete" genannt werden.

Also, ich bin bei diesem Betrag nicht stutzig geworden. Das liegt daran, weil ich nie zur Miete gewohnt habe. Ich wohne nach wie vor im Elternhaus und habe dieses nach dem Tod meiner Eltern geerbt. Betriebskosten in dem Sinne habe ich nicht, weil die einzelnen Kosten hier unterschiedlich zusammengefaßt werden. So wird die Grundsteuer zusammen mit der Müll- und Kanalgebühr, der Tierseuchenabgabe, der Forststraßenschrankengebühr und dem Wasser aus der Wasserleitung von der Gemeinde verrechnet. Strom und Gas stehen zusammen auf der Rechnung der EVN. Die land- und forstwirtschaftliche Abgabe wird vom Finanzamt abgebucht und die diversen Versicherungsbeiträge von einer Versicherungsgesellschaft, wohingegen die Kosten für die Überprüfung der zwei Thermen zusammen mit der Kehrgebühr die Rauchfangkehrerin verrechnet. Ich weiß ja nicht, ob das überall genauso ist und welcher Anteil davon in die Betriebskosten fällt. (Bitte mal um diesbezügliche Aufklärung, weil ich gedenke, die leerstehende Wohnung im hinteren Teil meines Hauses zu vermieten.)

Ich habe mich eigentlich nie mit den Kosten meines Hauses befaßt, weil das ja eh alles automatisch abgebucht wird und ich gar nicht so recht sagen kann, was da jetzt alles zu den Betriebskosten zählt und was nicht. Ich schaue mir zwar die Abrechnungen an, lege sie dann aber zu den Akten - unternehmen muß ich diesbezüglich ja nichts.

Im Falle des Themenerstellers kann ich mir vorstellen, daß er sich diesbezüglich genauso wenig auskennt wie ich, weil ihm die diesbezügliche Erfahrung fehlt. Ich denke also, daß bei ihm genauso wie mir jener Fall zutrifft, der im zitierten Urteil drinnensteht:
Hat der Mieter bei Abschluß des Mietvertrages nicht erkennen können, daß die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen völlig unzureichend bemessen sind

Gibt es eigentlich ein Gesetz, in dem drinnensteht, was zu den Betriebskosten gehört und was nicht? (Die Grundsteuer wird ja zusammen mit der Müllgebühr und mit dem Wasserverbrauch (und anderen Dingen) in einem verrechnet.) Oder ist das von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, was zu den Betriebskosten gehört?

Zitat (von Anjuli123):
Im übrigen bin ich mir gerade gar nicht sicher, ob der Vermieter der Forderung nach Einsicht in die Abrechnung des Vormieters nachkommen muß. Da gibts immer noch das Zauberwort "Datenschutz".

Ich bin mir nicht sicher, ob sich der Vermieter hier auf den Datenschutz ausreden kann.

Ich habe mal eine CD gemacht. Da erhielt ich einen Plattenvertrag bei einer Plattengesellschaft, der sich "Bandübernahmevertrag" nennt. Da steht drinnen, daß über den Inhalt des Vertrages auch vor Vertragsabschluß gegenüber Dritten Stillschweigen zu wahren ist. Ein Freund sagt, daß das ein Topfen ist, denn demnach könnte ich den Vertrag ja nichtmal einem Rechtsanwalt zeigen (um ihn zu fragen, ob er in Ordnung ist) und dürfte auch nicht vor Gericht irgendetwas vom Vertrag erzählen.

Was meint Ihr zu meinen Überlegungen?

(Übrigens bin ich der Meinung, daß das Thema zeitlos ist, da andere Leute dasselbe Problem haben könnten.)


Gerhard

-- Editiert von Gerhard Eichberger am 02.12.2020 13:45

-- Editiert von Gerhard Eichberger am 02.12.2020 13:46

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#14
 Von 
guest-12324.04.2023 06:27:18
Status:
Lehrling
(1448 Beiträge, 232x hilfreich)

Zitat (von Gerhard Eichberger):
Zur Sicherheit möchte ich anmerken, daß ich KEIN Rechtsanwalt bin, sondern nur deshalb bei Rechtsthemen mitdiskutiere, weil mich diese Themen interessieren und ich gerne mal meinen Senf wo dazugeben möchte.


Und dafür hängen sie sich an eine 7 (sieben) jahre alte Diskussion?

PS: Das Forum spinnt diesbezüglich manchmal, ich glaube wenn der Account gelöscht wurde.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Solch einen alten Beitrag nochmals aufleben zu lassen ist nicht besonders klug.
Die Fragen, soweit sie nicht schon in den Beiträgen zuvor beantwortet wurden, hättest Du auch in einem neuen Beitrag stellen können.

Zitat (von Gerhard Eichberger):
Gibt es eigentlich ein Gesetz, in dem drinnensteht, was zu den Betriebskosten gehört und was nicht?
Nein, aber es gibt die Betriebskostenverordnung.

Zitat (von Gerhard Eichberger):
Zitat (von Anjuli123):
Im übrigen bin ich mir gerade gar nicht sicher, ob der Vermieter der Forderung nach Einsicht in die Abrechnung des Vormieters nachkommen muß. Da gibts immer noch das Zauberwort "Datenschutz".


Ich bin mir nicht sicher, ob sich der Vermieter hier auf den Datenschutz ausreden kann.
Datenschutz wird zwar sehr oft als Ausrede missbraucht, hier wäre es aber nicht nötig, da zumindest hier bei uns keine Verpflichtung zur Aushändigung besteht.

Und es besteht auch keine Verpflichtung überhaupt BK Vorauszahlungen zu fordern.

Berry

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