Betriebskostenvorauszahlung - Mahnung

18. Oktober 2011 Thema abonnieren
 Von 
ferni
Status:
Schüler
(177 Beiträge, 75x hilfreich)
Betriebskostenvorauszahlung - Mahnung

Der Vermieter fordert mit der Abrechnung der Nebenkosten künftig eine erhöhte Vorauszahlung, um 50 €/ Monat.

Der Mieter dagegen argumentiert, dass bei der erhöhten Nebenkostenabrechnung ein Punkt war, der einmalig war. Er wird sich der Voraussicht nach so nicht wiederholen (teures Schneeschippen wegen extrem viel Schnee) und ist nur bereit, den erhöhten Betrag zu zahlen, der sich im Rahmen der allgemeinen Preissteigerungen ergeben hat und wohl auch künftig so auftreten wird (25 €/ Monat).

Nun hat der Vermieter dem Mieter eine Mahnung geschickt. Er habe die geforderte Mieterhöhung am 1.9.11 und 1.10.11 nicht gezahlt. Er fordert sofort diese Nachzahlung, einschl. 20 € Mahngebühr (das alles im Übrigen nicht als Einschreiben). Des Weiteren fordert er die von ihm angesetzte erhöhte Nebenkostenabrechnung.

Kann der Vermieter sofort mahnen, und dass auch mit der hohen Mahngebühr?

Hat der Mieter nicht recht, wenn er nur die zu erwartenden Nebenkosten voraus bezahlt und die hohen Kosten für das Schneeschippen durch eine Fachfirma (was es in den vielen Jahren vorher noch nie gab) nicht voraus bezahlt, da ja gar nicht fest steht ob der künftige Winter wieder so außergewöhnlich schneereich wird?

Danke.


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49 Antworten
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#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(121328 Beiträge, 40008x hilfreich)

quote:
Er wird sich der Voraussicht nach so nicht wiederholen (teures Schneeschippen wegen extrem viel Schnee)

Stimmt, für den nächsten Winter wurde durchschnittliche Temperaturen von 25C angekündigt...



quote:
und die hohen Kosten für das Schneeschippen durch eine Fachfirma

Würden sich der Voraussicht nach so nicht wiederholen, wenn die Mieter das einfach selbst machen würden.



Zitat:
Kann der Vermieter sofort mahnen, und dass auch mit der hohen Mahngebühr?

Ja, das kann er. Den schriftlichen Beweis hast du ja vorliegen.

Legal ist es auch.

Die Mahnung ist auch berechtigt, da der Verzug ja bereits eingetretenist.

Zu Mahngebühren gibt es bereits Rechtsprecheung, die Bandbreite geht da von 1-3 EUR je Mahnung im allgemeinen.
Die 20 EUR würde ich daher nicht akzeptieren.



quote:

Des Weiteren fordert er die von ihm angesetzte erhöhte Nebenkostenabrechnung.

Die Nebenkostenabrechnung ist noch offen? Diese sollte recht zeitnah beglichen werden, da er sie sonst mit Anwalt und Gericht beitreiben kann. Und diese Kosten wären dann vollständig vom säumigen Mieter zu erstatten.
Denn offenbar ist sie ja nicht zu beanstanden.





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

"

-- Editiert Harry van Sell am 19.10.2011 00:01

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#3
 Von 
ferni
Status:
Schüler
(177 Beiträge, 75x hilfreich)

Die Nebenkostenabrechnung ist noch offen?

Nein, ich meinte die Nebenkostenvorauszahlung.

Fakt ist, die Position Winterdienst ist erstmalig aufgetreten, weil eine Firma damit beauftragt wurde. Die Kosten für den Mieter waren ca. 160 €. Und diese 160 e werden nun in die künftige Nebenkostenvorauszahlunegn einegrechnet.

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#5
 Von 
ferni
Status:
Schüler
(177 Beiträge, 75x hilfreich)

Zitat: "Ja, und? Ab sofort werden diese Kosten regelmäßig auftreten."

Woher weißt du das? Das ist ein Dienst zum Schnee räumen. In den vergangenen 6 Jahren gab es das nicht bzw. nur einmal, im vergangene Jahr.

Vielleicht/ wahrscheinlich ist der Dienst gar nicht nötig. Ein Dienst, den ich aber jetzt schon im voraus bezahlen soll?

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#7
 Von 
Ilsa1939
Status:
Bachelor
(3728 Beiträge, 1170x hilfreich)

(1.)

quote:<hr size=1 noshade>Hat der Mieter nicht recht, wenn er nur die zu erwartenden Nebenkosten voraus bezahlt <hr size=1 noshade>


Natürlich sind nur für zu erwartenden NK Vorauszahlungen zu leisten – das Problem aber ist, dass Vermieter und Mieter hier unterschiedliche Vorstellungen davon haben, was den zu erwarten ist.

Dieses Problem hat der Gesetzgeber entschieden. Grundlage für eine Änderung der NK-Vorauszahlungen ist nach dem Wortlaut von § 560 Abs. 4 BGB die Abrechnung des vergangenen Zeitraumes. Wenn es da hohe Kosten für Schneeschippen gab, dann sind diese Grundlage für die nun verlangte Erhöhung der NK. Die alte Abrechnung des vergangenen Zeitraums ist im Übrigen ja auch etwas „Handfesteres" als Mutmaßungen des Mieters (oder Vermieters), wie das Wetter im kommenden Winter denn wohl sein wird.

(Hinweis: Nach § 560 Abs. 4 BGB kann JEDE Seite eine Anpassung der NK-Vorauszahlungen vornehmen. Stellt sich die Mutmaßung des Mieters, im letzten Winter habe ein einmaliger Sonderfall vorgelegen, anhand der NK-Abrechnung für diesen Winter als zutreffend heraus, dann kann auch der MIETER eine Anpassung der NK-Vorauszahlungen für die nächste – nicht diese – Abrechnungsperiode, d.h. den nächsten Winter, vornehmen ohne dass dann der Vermieter einwenden kann, diesmal drohe aber ganz bestimmt das Schnee-Chaos)

(2.)
Mahngebühren sind eine pauschalierte Form des Schadenersatzes. Mahngebühren von 20,- € sind daher eine Frechheit. Überweisen Sie 2,- € und teilen Sie dem Vermieter mit, dass Sie seinen „offenkundigen Tippfehler" selbstständig korrigieret haben.



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#8
 Von 
dem User forever known as Mortinghale
Status:
Student
(2350 Beiträge, 451x hilfreich)

quote:
Mahngebühren von 20,- € sind daher eine Frechheit.

Wieso "daher" ?



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#9
 Von 
Ilsa1939
Status:
Bachelor
(3728 Beiträge, 1170x hilfreich)

Weil bei einer pauschalisierten Schadensberechnung nur der Mehraufwand abgegolten wird, der üblicherweise mit dem Fertigen einer solchen Mahnung verbunden ist (Papier, Briefumschlag, Porto, pp.).

Nicht nur ich, vor allem auch die Rechsprechung, kommen dabei zu dem Ergebnis, dass der übliche Aufwand irgendwo zwischen 2,- € und 3,- € liegt. Da ich mir nicht vorstellen kann, das Mieter so gierig sind, dass diese das 10fache des Üblichen verlangen, MUSS man einfach von einem Tippfehler ausgehen - wobei mich Ihre Nachfrage aber schon stutzig macht, doch wahrscheinlich stellen Sie sich mal wieder nur dumm (= advocatus diaboli).


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#10
 Von 
ferni
Status:
Schüler
(177 Beiträge, 75x hilfreich)

Lisa 1939 - Danke für die umfangreiche Antwort

Ich hätte da noch eine zusätzliche Frage:

Die Position Winterdienst ist neu.

In der Vergangenheit war es so, dass der Meiter für die Schneeräumung und auch Kehren des Hofes etc. zuständig war.

Vor ca. drei Jahren wurde das vom Vermieter neu geregelt, indem er einen Hausmeisterdienst für diese Tätigleiten ebauftragt hat. Zahlen muss ich das als Mieter bzw. ich habe das gezahlt.

Nun wurden diese Kosten erhöht, indem der Hausmeisterdienst für 2011 ein 10%ige Erhöhung erhalten hat.

Zusätzlich wurden für 2010 der o.a. Winterdienst eingesetzt. Von dem hat der Mieter erst mit der NK Abechnung 2010, erhalten im Sommer 2011, erfahren. Dumm wie der Mieter ist hat er das gezahlt.

Nun erwartet der VM die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung, mit Winterdeinst.

Hat er überhaupt einen Anspruch auf Erstattung der Winterdeinstkosten durch die Mieter, obwohl das gar nicht im Mietvertrag stand (der Mieter war ja dafür selbst im Intervall mit den anderen Bewohnern zuständig)?

Es wäre ansonsten so dass der VM den hausmeisterdienst mit immer neuen und teuren zusätzlcihen Aufgaben beauftragt, und der Mieter müsset das zahlen.

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#11
 Von 
guest-12314.03.2012 12:05:24
Status:
Lehrling
(1358 Beiträge, 211x hilfreich)

quote:
einer solchen Mahnung

Wenn es nur immer bei Einer bleiben würde.

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#12
 Von 
dem User forever known as Mortinghale
Status:
Student
(2350 Beiträge, 451x hilfreich)

quote:
Weil bei einer pauschalisierten Schadensberechnung nur der Mehraufwand abgegolten wird, der üblicherweise mit dem Fertigen einer solchen Mahnung verbunden ist (Papier, Briefumschlag, Porto, pp.).

Was ist denn mit dem wichtigsten Punkt, der Arbeitszeit ?



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#13
 Von 
Ilsa1939
Status:
Bachelor
(3728 Beiträge, 1170x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Es wäre ansonsten so dass der VM den hausmeisterdienst mit immer neuen und teuren zusätzlcihen Aufgaben beauftragt, und der Mieter müsset das zahlen. <hr size=1 noshade>

Die muss der Mieter zahlen, wenn es sich (1.) um grundsätzlich umlagefähige Kosten handelt (Winterdienst gehört dazu), (2.) die Umlage gerade dieser Kosten im Mietvertrag vereinbart worden ist - schauen Sie nach - und (3.) nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot - § 556 abs. 3 BGB - verstoßen worden ist (Achtung: Das Wirtschaftlichkeitsgebot soll völlig unvernünftige, total überteuerte Aufwendungen ausschließen, der VM muss aber nicht zum Sparfuchs werden).

quote:<hr size=1 noshade>Was ist denn mit dem wichtigsten Punkt, der Arbeitszeit ? <hr size=1 noshade>

Auch das ist bei den 2,-€ bis 3,-€ berücksichtigt.


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#14
 Von 
dem User forever known as Mortinghale
Status:
Student
(2350 Beiträge, 451x hilfreich)

quote:
Auch das ist bei den 2,-€ bis 3,-€ berücksichtigt.

Mach Dich nicht lächerlich.



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#15
 Von 
Ilsa1939
Status:
Bachelor
(3728 Beiträge, 1170x hilfreich)

quote:
Mach Dich nicht lächerlich.

Lächerlich macht sich nur derjenige, der ständig auf den Busch klopft, ohne dabei die Rechtsprechung und das Gesetz zu kennen.

Es gibt doch zahlreiche Urteile, die bestätigen, dass mit pauschalen Mahnkosten von 2,- € bis 3,- € auch der Arbeitsaufwand abgegolten ist.

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#16
 Von 
dem User forever known as Mortinghale
Status:
Student
(2350 Beiträge, 451x hilfreich)

quote:
Es gibt doch zahlreiche Urteile

Könntest Du dann eine kleine Auswahl von denen preisgeben ?



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#17
 Von 
Ilsa1939
Status:
Bachelor
(3728 Beiträge, 1170x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Könntest Du dann eine kleine Auswahl von denen preisgeben ? <hr size=1 noshade>

Ich finde zwar, dass das nun nicht mehr soviel mit der eigentlichen Frage zu tun hat, aber wenn Sie unbedingt wollen:

(1.)
Zum Arbeitszeitaufwand bei der Abfassung von Mahnschreiben hat z.B. das AG Brandenburg am 25.01.2007 ausgeführt:

„Denn zu beachten ist, dass unter Berücksichtigung der durch die Computeranlagen erfolgten Vereinfachung einer Mahnung und eines durchschnittlichen Bruttolohnes einer Schreibkraft von höchstens 10,00 Euro bis 18,00 Euro Brutto/Stunde sowie einer Bearbeitungszeit im automatisierten Verfahren mittels Computer von ca. 2 bis 4 Minuten, d. h. somit bei hier nur anzunehmenden Lohnkosten von 0,60 Euro bis 1,20 Euro Brutto je Mahnschreiben und einer Postgebühr für einen Brief von 0,55 Euro sowie den Kosten für 1 Blatt Papier und einen Briefumschlag ein Betrag von pauschal 2,50 Euro für das Mahnschreiben zwar (noch) nicht als unangemessen, aber zugleich auch als ausreichend anzusehen ist."

(2.)
Zur angemessenen Höhe pauschaler Mahnkosten siehe auch weiterhin die nachfolgenden Urteile, bei denen die als noch zulässig anzusehenden Mahngebühren in keinem Fall 5,- DM bzw. 2,50 € überstiegen


BGH, NJW-RR 2000, Seiten 719 f.;
BGH, NJW 1985, Seiten 320 ff.;
OLG Köln, WPM 1987, Seiten 1548ff.;
OLG Hamburg, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201989,%20Seiten%20881" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamburg, 21.09.1988 - 5 U 216/87: "Irrtum vorbehalten" ; Auslegung allgemeiner Geschäftsbed...">NJW-RR 1989, Seiten 881</a>f.;
OLG Düsseldorf, WPM 1985, Seiten 17f.;
OLG Karlsruhe, ZIP 1985, Seiten 603 ff.;
OLG Hamburg, NJW-RR 1987, Seite 1449 ;
OLG Frankfurt/Main, WPM 1985, Seite 938;
OLG Hamm, NJW-RR 1992, Seiten 242 f.;
OLG Stuttgart, NJW-RR 1988, Seite 1083 ;
OLG Hamburg, DB 1984, Seite 2504;
OLG Bamberg, Urteil vom 16.3.1983, Az.: 3 U 149/82 ;
OLG Koblenz, Urteil vom 24.6.1983, Az.: 2 U 633/82;
OLG Hamm, BB 1983, Seite 1304;
LG Berlin, GE 1998, Seite 617;
LG Frankfurt/Main, WPM 1988, Seite 1664;
LG Mainz, Urteil vom 19.9.1989, Az.: 6 O 54/89;
LG Hannover, Urteil vom 5.7.1988, Az: 14 O 185/88 ;
AG Berlin Charlottenburg, WuM 1981, Seiten 227 f.;
AG Berlin-Wedding, WuM 1988, Seite 120 ;
AG Darmstadt, WuM 1988, Seite 109;
AG Berlin-Charlottenburg, GE 1989, Seite 729;
AG Frankfurt/Main, DWW 1989, Seite 87


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#18
 Von 
dem User forever known as Mortinghale
Status:
Student
(2350 Beiträge, 451x hilfreich)

Tjaaaa, das automatisierte Verfahren.
Was ist denn mit den "Kleinvermietern" ohne automatisiertes Verfahren ?

quote:
eines durchschnittlichen Bruttolohnes einer Schreibkraft von höchstens 10,00 Euro bis 18,00 Euro Brutto/Stunde

Haben die die Kinderarbeit wieder eingeführt ?
Zum Bruttolohn kommen außerdem auch noch diverse Arbeitgeberanteile und Umlagen.



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#19
 Von 
guest-12314.03.2012 12:05:24
Status:
Lehrling
(1358 Beiträge, 211x hilfreich)

quote:
der VM muss aber nicht zum Sparfuchs werden

Richtig es reicht wenn er zum VM-Fuchs mutiert.

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#20
 Von 
Ilsa1939
Status:
Bachelor
(3728 Beiträge, 1170x hilfreich)

quote:
Zum Bruttolohn kommen außerdem auch noch diverse Arbeitgeberanteile und Umlagen.

Wenn etwas lächerlich ist, dann Ihre jetzigen Erklärungsversuche.

Da die Arbeitgeberanteile rd. 20% des Bruttolohns ausmachen, würde sich der Lohnkostenanteil ausgehend von der Rechnung des AG Brandenburgs um sensationelle 0,12 € bis 0,24 € erhöhen. Die Differenz zwischen den vom Vermieter geforderten 20,- € und den von der Rechtsprechung zugebilligten 2,- € bis 3,- € kann durch die paar Cent nicht erklärt werden.
quote:
Tjaaaa, das automatisierte Verfahren.
Was ist denn mit den "Kleinvermietern" ohne automatisiertes Verfahren ?

Die Mahngebühr ist pauschalierter Verzugsschaden. Es liegt in der Natur einer Pauschale, dass Sonderfälle wie „Kleinvermieter ohne automatisiertes Verfahren" gerade nicht berücksichtigt werden.


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#21
 Von 
guest-12314.03.2012 12:05:24
Status:
Lehrling
(1358 Beiträge, 211x hilfreich)

quote:
„Kleinvermieter ohne automatisiertes Verfahren"

Was ist ein Klein-VM ?

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#23
 Von 
guest-12314.03.2012 12:05:24
Status:
Lehrling
(1358 Beiträge, 211x hilfreich)

Dann laß doch mal hören, Erleuchteter !

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#24
 Von 
dem User forever known as Mortinghale
Status:
Student
(2350 Beiträge, 451x hilfreich)

quote:
Es liegt in der Natur einer Pauschale, dass Sonderfälle wie „Kleinvermieter ohne automatisiertes Verfahren" gerade nicht berücksichtigt werden.


Weshalb wird denn der Kleinvermieter auch noch zum Sonderfall erklärt ?
Hat nicht schließlich alles mal mit ihm angefangen ?



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0x Hilfreiche Antwort

#25
 Von 
Ilsa1939
Status:
Bachelor
(3728 Beiträge, 1170x hilfreich)

Meinen Sie mit Kleinvermieter die bedauernswerten Gestalten, die ohne PC ihre Mahnung für das einzige von Ihnen vermietete Objekt noch mit der Hand schreiben müssen?

Nun, auch da gibt's natürlich BGH Rspr., die besagt....

... das diese Kerle gar NICHTS für Zeitaufwand zur Geltendmachung eines Verzugsschaden bekommen.


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0x Hilfreiche Antwort

#26
 Von 
dem User forever known as Mortinghale
Status:
Student
(2350 Beiträge, 451x hilfreich)

quote:
die ohne PC ihre Mahnung für das einzige von Ihnen vermietete Objekt noch mit der Hand schreiben müssen?

Selbst MIT PC wird das noch lange nicht zu dem "automatisierten Verfahren", das das Gericht offenbar im Sinn hatte.



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0x Hilfreiche Antwort

#27
 Von 
Ilsa1939
Status:
Bachelor
(3728 Beiträge, 1170x hilfreich)

Na und?

Dem Vermieter steht es doch frei, seine Mahnkosten konkret zu berechnen, anstatt pauschal über eine zulässige Mahngebühr von 2,- € bis 3,- € abzurechnen.

Da werden aber auch keine 20,- € rauskommen, denn der Vermieter muss erstens die Schadensminderungspflicht beachten und erhält zweitens für eigenen Zeitaufwand überhaupt KEINEN Ersatz.
Im Ergebnis bleiben für den Klein-Vermieter, der die Sache selber macht, auch nur Kosten für Papier, Umschlag, Briefmarke und von mir aus noch ein Cent für Druckertoner und Strom für den PC.


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#28
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2506x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Selbst MIT PC wird das noch lange nicht zu dem "automatisierten Verfahren", das das Gericht offenbar im Sinn hatte. <hr size=1 noshade>



Ich glaube, das muss man differenziert sehen:

Für die verzugsauslösende, erste Mahnung kann gar nichts verlangt werden. Es gibt keine Anspruchsgrundlage, bloß wenn das vertraglich anders geregelt ist.

Ist bereits Verzug eingetreten, Miete nicht fristgerecht bezahlt, können als Verzugsschaden die Kosten der Mahnung geltend gemacht werden.

Die tatsächlich entstandenen Kosten, Porto, Briefumschlag, Papier. "Privater" Arbeitsaufwand ist grundsätzlich nicht erstattungsfähig, siehe VI ZR 98/75

Prinzipiell kann man aber als Vm. einen RA einschalten, sobald Verzug vorliegt. Dessen Kosten wären dann als Verzugsschaden zu erstatten.

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0x Hilfreiche Antwort

#29
 Von 
Ilsa1939
Status:
Bachelor
(3728 Beiträge, 1170x hilfreich)

quote:
Für die verzugsauslösende, erste Mahnung kann gar nichts verlangt werden. Es gibt keine Anspruchsgrundlage, bloß wenn das vertraglich anders geregelt ist.

Richtig! In der Regel tritt aber Verzug automatisch ein, da es einen Termin für die Mietzahlung gibt.
quote:
Prinzipiell kann man aber als Vm. einen RA einschalten, sobald Verzug vorliegt. Dessen Kosten wären dann als Verzugsschaden zu erstatten.

Da wäre zu prüfen, ob nicht ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht vorliegt. Die Rechtsprechung verlangt, dass die Einschaltung eines RA geboten sein muss - was dann vom Einzelfall (und der Ansicht des Richters) abhängt.
Hier geht es aber gar nicht um RA-Kosten sondern Mahngebühren in Höhe von 20,- €.


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#30
 Von 
dem User forever known as Mortinghale
Status:
Student
(2350 Beiträge, 451x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>"Privater" Arbeitsaufwand ist grundsätzlich nicht erstattungsfähig, siehe VI ZR 98/75 <hr size=1 noshade>

Die Entscheidung scheint wohl nicht zum Mietrecht ergangen zu sein.
Warum sollte ein Mieter die Arbeitszeit seines Vermieters umsonst verbraten können ?
quote:<hr size=1 noshade>von mir aus noch ein Cent für Druckertoner und Strom für den PC. <hr size=1 noshade>

Was soll DAS denn für ein Drucker sein ?




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