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Bohrlöcher in Rauputz. Qualität von Schönheitsreparaturen.

15. Januar 2026 Thema abonnieren

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Frage vom 15. Januar 2026 | 15:32

Von

Status:

Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)

Bohrlöcher in Rauputz. Qualität von Schönheitsreparaturen.

Hallo,
Wir sind gerade am Ausziehen (Erstbezug) und haben einen Konflikt mit unserem Vermieter bezüglich der Qualität von Schönheitsreparaturen.
Die Wände sind mit speziellem Kalk-/Rauputz verputzt, so dass ich Bohrlöcher nicht einfach schließen und überstreichen kann, weil man sonst immer noch sehen würde, wo die Löcher waren, weil der Putz an den Stellen fehlen würde.
Es wird erwartet, dass der Putz an den Stellen von einem Fachmann so wiederhergestellt wird, dass von den Löchern (und eventuellen Mustern bei mehreren Löchern) nichts mehr zu sehen ist und überall an der Wand eine gleichmäßige Struktur herrscht.
Bei leichten Farbunterschieden soll dann ggf. die komplette Wand gestrichen werden.
Das ist dann schnell sehr aufwändig und teuer.

Wir hatten in der Vergangenheit vom Vermieter für kleine Ausbesserungen passende Farbe und Quarzsand bekommen und konnten damit ziemlich gute Ergebnisse erzielen, auch wenn man die bestehende Struktur der Wand nicht 100%ig hinbekommt und die Ausbesserungen sehen kann, wenn man weiß, wo man im richtigen Winkel auf die Wand schauen muss.
Aber das reicht ihm für die grundsätzliche Ausbesserung aller Löcher diesmal nicht.

Ist das soweit zulässig? Oder reicht es, wenn ich die Löcher fachmännisch verschließe und mit Farbe und Quarzsand überstreiche?

Danke

14 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 15. Januar 2026 | 15:51

Von

Status:

Gelehrter (10818 Beiträge, 4751x hilfreich)

Was steht wortwörtlich im Mietvertrag zum Thema Bohrlöcher? Was steht wortwörtlich im Mietvertrag zum Thema Schönheitsreparaturen? Wielange habt ihr dort gewohnt und war die Wohnung bei Einzug frisch renoviert?

Hintergrund der Fragen: Wenn Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, dann müssen diese fachmännisch erfolgen. Dann müssen auch Bohrlöcher korrekt verschlossen werden und die Wandfläche muss nachher wieder einen einzigen Farbton haben. Wenn keine Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, dann müssen Bohrlöcher normalerweise nicht verschlossen werden. Dann kann und sollte der Mieter die Wohnung mit den Bohrlöchern zurückgeben.

Daher die Fragen zu Beginn um festzustellen, ob überhaupt Schönheitsreparaturen notwendig sind.

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Antwort vom 15. Januar 2026 | 16:00

Von

Status:

Student (2235 Beiträge, 436x hilfreich)

Von wievielen Bohrlöchern je Zimmer reden wir?

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Antwort vom 15. Januar 2026 | 16:32

Von

Status:

Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,
Der Mietvertrag ist ein Standard-Mietvertrag des Haus- und Grundbesitzervereins München.

§ 9. Schönheitsreparaturen
(1) Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen frei
(2) Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken...im Allgemeinen alle 5 Jahre... fachgerecht auszuführen. Im Allgemeinen bedeutet, dass es sich bei den angegebenen Fristen nur um flexible Erfahrungssätze handelt, die der tatsächlichen Abnutzung anzupassen sind.

Es sind ca. 60-70 Löcher verteilt auf 5 Wohn-/Schlafräume, 2 Bäder/Toiletten, 3 Abstellkammern, 1 Küche.

Wir wohnen dort 2 Jahre und 2 Monate und es ist Erstbezug.

-- Editiert von User am 15. Januar 2026 16:34

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Antwort vom 15. Januar 2026 | 22:02

Von

Status:

Praktikant (635 Beiträge, 61x hilfreich)

Zitat (von go732290-11):
Es wird erwartet, dass der Putz an den Stellen von einem Fachmann so wiederhergestellt wird,

Erwartungen ja wie immer juristisch egal.
Fachmann brauchts nicht. Aber: fachmännisch muss sein.

Zitat (von go732290-11):
Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken...im Allgemeinen alle 5 Jahre... fachgerecht auszuführen

5-Jahres-Pauschale für alle Räume? Erscheint mir unwirksam.

Signatur:

Meine Meinung gebildet auf Basis von Erfahrung und Recherche.

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Antwort vom 16. Januar 2026 | 07:10

Von

Status:

Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Chrominanz):
Erwartungen ja wie immer juristisch egal.
Fachmann brauchts nicht. Aber: fachmännisch muss sein.

Und da stellt sich mir die Frage, was genau "fachmännisch" ist. Müssen die Stellen der Bohrlöcher so wiederhergestellt werden, dass sie zu 100% nicht sichtbar sind, oder ist es zuzumuten, dass man sie evtl noch leicht "erahnen" kann?
Ersteres ist ja nur durch einen Fachmann zu erreichen...

Zitat (von Chrominanz):
5-Jahres-Pauschale für alle Räume? Erscheint mir unwirksam.

Ich vermute, dafür gibt es den Teil mit "im Allgemeinen" und dass die Fristen der tatsächlichen Abnutzung anzupassen sind...

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Antwort vom 16. Januar 2026 | 07:58

Von

Status:

Unbeschreiblich (50117 Beiträge, 17559x hilfreich)

Zitat (von go732290-11):
Wir wohnen dort 2 Jahre und 2 Monate und es ist Erstbezug.

Dann sind schon nach dem Wortlaut der Klausel keine Schönheitsreparaturen fällig, selbst wenn die Klausel wirksam wäre.

Allerdings halte auch ich die Klausel für unwirksam, weil die Frist von 5 Jahren zu kurz ist.

Und da vom Mieter keine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, muss er auch die Löcher nicht verschließen.

-- Editiert von User am 16. Januar 2026 08:04

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Antwort vom 16. Januar 2026 | 08:24

Von

Status:

Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)

Und was ist mit der Formulierung, dass die Fristen der tatsächlichen Abnutzung anzupassen sind?
Fällt das nicht unter "tatsächliche Abnutzung"?

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Antwort vom 16. Januar 2026 | 09:25

Von

Status:

Gelehrter (10818 Beiträge, 4751x hilfreich)

Zitat (von go732290-11):
Und was ist mit der Formulierung, dass die Fristen der tatsächlichen Abnutzung anzupassen sind?
Fällt das nicht unter "tatsächliche Abnutzung"?

Sollte die Vereinbarung gültig sein, dann muss der Vermieter beweisen, dass du die Wohnung in 2 Jahren so abgerockt hast wie andere durchschnittlich in 5 Jahren. Erst dann müssten Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Dabei geht es nicht um Bohrlöcher sondern den Gesamteindruck.

Zitat (von go732290-11):
Es sind ca. 60-70 Löcher verteilt auf 5 Wohn-/Schlafräume, 2 Bäder/Toiletten, 3 Abstellkammern, 1 Küche.

Bohrlöcher im üblichen Umfang sind mit der Mietzahlung abgegolten und müssen vom Mieter nicht beseitigt werden. Pauschal ist nicht einzuschätzen, ob dies der Fall ist. Dazu wird es auch darauf ankommen, wo diese Bohrlöcher sind und wie groß diese sind.

Nur eines wird unisono hier im Forum empfohlen: Wenn du die Bohrlöcher verschließt, dann muss das fachmännisch so geschehen, dass hinterher eine einheitliche Wand entsteht. Ohne komplettes Neustreichen wird das vermutlich nicht gehen. Daher ist es meistens besser, die Bohrlöcher nicht zu verschließen.

Zitat (von go732290-11):
Wir hatten in der Vergangenheit vom Vermieter für kleine Ausbesserungen passende Farbe und Quarzsand bekommen und konnten damit ziemlich gute Ergebnisse erzielen, auch wenn man die bestehende Struktur der Wand nicht 100%ig hinbekommt und die Ausbesserungen sehen kann, wenn man weiß, wo man im richtigen Winkel auf die Wand schauen muss.

Du kannst dem Vermieter anbieten, dies wieder so durchzuführen oder eben gar nichts zu machen. Empfehlen würde ich das jedoch nicht. Denn wenn du das nicht gut hinbekommst, wäre genau das eine Beschädigung und du müsstest den Neuanstrich der Wohnung bezahlen. Da gibt es also erhebliches Streitpotential.

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Antwort vom 16. Januar 2026 | 13:02

Von

Status:

Philosoph (13307 Beiträge, 4759x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Dazu wird es auch darauf ankommen, wo diese Bohrlöcher sind und wie groß diese sind.

Und wofür sie waren.

60-70 Löcher um Bilder an die Wand zu dübeln werden wohl anders gewertet, als welche die zur Befestigung von Möbeln oder Einrichtungsgegenständen notwendig waren.

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#10

Antwort vom 17. Januar 2026 | 11:12

Von

Status:

Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die ganzen Antworten! Das hat mir wirklich massiv geholfen.

Zitat (von cauchy):
Sollte die Vereinbarung gültig sein, dann muss der Vermieter beweisen, dass du die Wohnung in 2 Jahren so abgerockt hast wie andere durchschnittlich in 5 Jahren. Erst dann müssten Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Dabei geht es nicht um Bohrlöcher sondern den Gesamteindruck.

Das ist jetzt der Ansatz, den ich gewählt habe. Habe dem Vermieter mitgeteilt, dass ich der Meinung bin, die Klausel ist nicht gültig, da wir erst 2 Jahre dort wohnen und die Whg grundsätzlich in sehr gutem Zustand ist, und wir daher nicht für SR zuständig.
Er hat es jetzt wohl erstmal akzeptiert. Mal schauen, was da noch kommt, aber ich bin guter Dinge.

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#11

Antwort vom 17. Januar 2026 | 12:02

Von

Status:

Unbeschreiblich (40064 Beiträge, 6532x hilfreich)

Zitat (von go732290-11):
Mal schauen, was da noch kommt, aber ich bin guter Dinge.

Zur Wohnungs-und Schlüsselübergabe empfiehlt es sich, Fotos vom Zustand der Wohnung und den Bohrlöchern parat zu haben, falls es doch einen Protokollpunkt *Bohrlöcher* gibt.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#12

Antwort vom 19. Januar 2026 | 08:23

Von

Status:

Student (2235 Beiträge, 436x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Sollte die Vereinbarung gültig sein, dann muss der Vermieter beweisen, dass du die Wohnung in 2 Jahren so abgerockt hast wie andere durchschnittlich in 5 Jahren. Erst dann müssten Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Dabei geht es nicht um Bohrlöcher sondern den Gesamteindruck.

Übermässige Anzahl an Bohrlöchern hat nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun!

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#13

Antwort vom 19. Januar 2026 | 09:37

Von

Status:

Philosoph (13307 Beiträge, 4759x hilfreich)

Zitat (von vacantum):
Übermässige Anzahl an Bohrlöchern hat nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun!

Es gibt Gerichtsentscheidungen, bei denen 34 Löcher zu viel waren und welche, bei denen 150 noch als vertragsgemäßer Gebrauch angesehen wurden.
Es hängt schon mal von der "Grundausstattung" der Wohnung ab.
Es sind immer Einzelfallentscheidungen, aber bei 60 - 70 Bohrlöchern ist das Übermäßig zumindest doch fraglich.

Wenn von 70 Bohrlöchern, 25 notwendig waren, um Küchenoberschränke aufzuhängen, 25 dafür notwendig waren um im Bad Handtuchhalter, Klorollenhalter, Spiegelschrank etc. zu befestigen, 10 notwendig waren um Hochschränke an der Wand zu befestigen, damit sie nicht umkippen können.... bleibt für "übermäßig" nicht viel übrig.

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#14

Antwort vom 20. Januar 2026 | 14:54

Von

Status:

Unbeschreiblich (50117 Beiträge, 17559x hilfreich)

Zitat (von vacantum):
Übermässige Anzahl an Bohrlöchern hat nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun!

70 Bohrlöcher verteilt auf insgesamt 11 Räume ist aber nicht übermäßig.

Und einem Vermieter, der die Wände nicht mit weiß gestrichenen Raufasertapeten dekoriert, sondern mit Rauputz, dem kann ich auch nur sagen:"Eigene Dummheit."

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