Hallo,
ich habe eine Ankündigung für eine Mieterhöung für April 2025 erhalten. Im Netz steht leider nicht viel, wann ein Mieterhöhungsverlangen frühestens kommen darf. Klar ist 3 Monate zuvor. Aber darf der Vermieter auch 1 Jahr davor ankündigen und eine Zustimmung in den nächsten 2 Monaten dann fordern?
Also Mieterhöhungsschreiben kommt Juli 2024 für April 2025 (Frist zur Bestätigung September 2024). Ist das rechtens zehn Monate zuvor die Ankündigung zu machen oder darf der Vermieter frühestens 3 Monate zuvor die eine Mieterhöhung ankündigen? Danke für eure Hilfe
Darf ein Vermieter die Mieterhöhung verfrüht ankündigen
29. Juli 2024
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Frage vom 29. Juli 2024 | 13:43
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Darf ein Vermieter die Mieterhöhung verfrüht ankündigen
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#1
Antwort vom 29. Juli 2024 | 13:49
Von
Status: Unbeschreiblich (128685 Beiträge, 41048x hilfreich)
Der Zeitpunkt der Ankündigung ist frei wählbar.
Ist doch gut, dann weis der Mieter wenigstens langfristig, dass da was kommen wird und kann sich vorbereiten.
#2
Antwort vom 29. Juli 2024 | 14:01
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Hallo Harry van Sell,
erstmal danke für die schnelle Antwort. Aber in den Gesetzestexten steht, dass der Mieter zwei Monate nach der Ankündigung Zeit hat dem zuzustimmen oder abzulehnen. Weiterhin steht "Stimmt der/die Mieter:in" dem Mieterhöhungsverlangen zu, muss die Miete ab dem dritten Monat nach Erhalt des Schreiben erfolgen, das wäre in diesem Fall dann aber 9 Monate nach dem Erhalt des Schreibens. Deswegen wollte ich genau wissen, ob das gesetzlich geregelt ist?
Desweiteren ist nicht ganz klar, wie genau sich die Miete in einem Jahr entwickelt. Somit halte ich es für fragwürdig, das Schreiben so früh zu definieren.
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 29. Juli 2024 | 14:10
Von
Status: Unbeschreiblich (128685 Beiträge, 41048x hilfreich)
Zitat :Aber in den Gesetzestexten steht, dass der Mieter zwei Monate nach der Ankündigung Zeit hat dem zuzustimmen oder abzulehnen. Weiterhin steht "Stimmt der/die Mieter:in" dem Mieterhöhungsverlangen zu, muss die Miete ab dem dritten Monat nach Erhalt des Schreiben erfolgen,
Das sind die Regeln für das Mieterhöhungsverlangen (das ist durchaus streng reguliert), nicht dafür das man ankündigt die Miete erhöhen zu wollen.
Zitat :Desweiteren ist nicht ganz klar, wie genau sich die Miete in einem Jahr entwickelt.
Das ist relativ klar, da der Gesetzgeber die Entwicklung der Miete mit zahlreichen (z.T realitätsfernen) Restriktionen versehen hat.
Noch klarer wird es ja durch die Ankündigung das eine Erhöhung erfolgen soll.
#4
Antwort vom 29. Juli 2024 | 14:26
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
dann habe ich mich viellecht nicht optimal ausgedrückt. Grundsätzlich wollte der Vermieter eine Erhöhung zum 01.10.2024, welche ich abgelehnt habe, da er die Kappungsgrenze (35% statt 20% innerhalb von 3 Jahren) überschritten hat. Dann er einfach das Schreiben angepasst, dass die Erhöhung zum 01.04.2025 erfolgen soll, ich aber dennoch jetzt schon, also bis zum 30.09.2024 dem zusagen muss, ansonsten leitet er rechtliche Schritte ein.
Also der Vermieter hat mir das Mieterhöhungsschreiben mit einer 12,5%igen Erhöhung jetzt am 24.07.2024 geschickt, mit der Forderung, dass ich dem bis zum 30.09.2024 dem antworten muss. Aber das Datum zum Inkrafteten der Mietänderung ist der 01.04.2025. Deswegen nochmal die Frage, darf der Vermieter jetzt schon die Mieterhöhung fordern, die erstm im April 2025 erfolgt, oder muss er warten bis Januar 2025?
#5
Antwort vom 29. Juli 2024 | 14:35
Von
Status: Unbeschreiblich (128685 Beiträge, 41048x hilfreich)
Wenn das ein Mieterhöhungsverlangen ist, dann wäre mal der Wortlaut relevant.
#6
Antwort vom 29. Juli 2024 | 14:38
Von
Status: Philosoph (12217 Beiträge, 4481x hilfreich)
Zitat :Deswegen nochmal die Frage
Die Antwort ->
Zitat :Der Zeitpunkt der Ankündigung ist frei wählbar.
ändert sich nicht.
Zitat :Weiterhin steht "Stimmt der/die Mieter:in" dem Mieterhöhungsverlangen zu, muss die Miete ab dem dritten Monat nach Erhalt des Schreiben erfolgen, das wäre in diesem Fall dann aber 9 Monate nach dem Erhalt des Schreibens.
Es steht im entsprechenden § zwar nicht so, aber inhaltlich kommt es auf das gleiche raus.
Wenn Du den entsprechenden § zur Mieterhöhung liest und dort den letzten Punkt nimmst, siehst Du "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."
Es ist also unschädlich, dass die Mieterhöhung erst 9 Monate nach dem Schreiben wirksam wird, denn es ist eine Vereinbarung zum Vorteil des Mieters.
#7
Antwort vom 29. Juli 2024 | 15:11
Von
Status: Unbeschreiblich (37730 Beiträge, 6305x hilfreich)
Stimmt. Der Vermieter kündigt jetzt eine Mieterhöhung ab April 2025 an. Das darf er ankündigen, er gibt dir und sich lange genug Zeit. Aber es gibt keine mietrechtl. Regelung, dass du vorab bereits zustimmen musst.Zitat :dann habe ich mich viellecht nicht optimal ausgedrückt.
Insofern hat er auch keine rechtl. Handhabe, irgendwelche Schritte einzuleiten.
#8
Antwort vom 29. Juli 2024 | 15:19
Von
Status: Gelehrter (10566 Beiträge, 4675x hilfreich)
§ 558b (1) BGB lautet: "Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens." Auch dies ist zum Nachteil des Mieters nicht änderbar.
Ich schließe daraus, dass der Vermieter zwar sein Wunsch auf Mieterhöhung kundtun kann. Er kann auch ein offizielles Mieterhöhungsverlangen auf Jahre im voraus senden. Aber der Mieter hat mit seiner Zustimmung solange Zeit, wie ihm § 558b BGB zubilligt. In Kombination aus Absatz 1 und Absatz 2 ist das etwa ein Monat vor Beginn der geforderten Mieterhöhung.
Ich gebe aber zu, dass dies nirgendwo explizit steht. Ich sehe nur nicht, wie man § 558b BGB anders interpretieren will.
#9
Antwort vom 29. Juli 2024 | 15:37
Von
Status: Unbeschreiblich (128685 Beiträge, 41048x hilfreich)
Zitat :Aber es gibt keine mietrechtl. Regelung, dass du vorab bereits zustimmen musst.
Insofern hat er auch keine rechtl. Handhabe, irgendwelche Schritte einzuleiten.
Das wäre schlicht falsch, sofern es sich um ein Mieterhöhungsverlangen handelt.
#10
Antwort vom 29. Juli 2024 | 15:57
Von
Status: Unbeschreiblich (128685 Beiträge, 41048x hilfreich)
Zitat :Auch dies ist zum Nachteil des Mieters nicht änderbar.
Aber zum Vorteil des Mieters änderbar. Also dürfte ein Termin der nach dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens liegt, unschädlich sein.
Absatz 2 besagt
Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt
Da sehe ich nicht den Nachteil für den Mieter, wenn der Vermieter darauf besteht?
Die Frist wurde vom Gesetzgeber so gewählt und festgelegt, ob er die 2 Monate nun jetzt in 2024 hat oder in 2025 ist doch völlig egal?
#11
Antwort vom 29. Juli 2024 | 16:04
Von
Status: Philosoph (12217 Beiträge, 4481x hilfreich)
Zitat :In Kombination aus Absatz 1 und Absatz 2 ist das etwa ein Monat vor Beginn der geforderten Mieterhöhung.
Ich wage zu bezweifeln, dass man das so kombinieren kann, wie Du es getan hast.
Absatz 2 spricht so ganz ohne Interpretationsspielraum nicht von "vor Beginn der geforderten Mieterhöhung".
Zitat :Aber der Mieter hat mit seiner Zustimmung solange Zeit, wie ihm § 558b BGB zubilligt.
Das wäre nach Abs.2 "bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens",
#12
Antwort vom 29. Juli 2024 | 16:09
Von
Status: Unbeschreiblich (37730 Beiträge, 6305x hilfreich)
Davon ging ich aus.Zitat :sofern es sich um ein Mieterhöhungsverlangen handelt.
Das erste war unwirksam, das aktuelle soll ab April 25 gelten.
Soweit der Mieter zustimmt...
Ich meine, der Mieter muss nicht zustimmen und der Vermieter könnte die Zustimmung einklagen...das ist vermutl. mit seinen rechtlichen Schritten gemeint.
#13
Antwort vom 29. Juli 2024 | 16:27
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Danke nochmal für die Antworten. Also es handelt sich eindeutig um ein Mieterhöhungsverlangen mit einer Forderung zum 30.09.2024 dem zuzustimmen, sonst würden rechtliche Konsequenzen drohen. Wie gesagt, die neue Miete wäre aber erst ab dem 01.04.2025 fällig. Ich weiß, dass der Vermieter eine neue Miete fordern kann, jedoch aufgrund der Gesetzgebung kann er die Antwort zum 30.09.2024 nicht verlangen? Weil ja dies ein Nachteil für den Mieter bedeuten könnte.
#14
Antwort vom 29. Juli 2024 | 16:34
Von
Status: Unbeschreiblich (37730 Beiträge, 6305x hilfreich)
Er kann die Zustimmung verlangen. Sollte der Mieter nicht zustimmen, kann der Vermieter diese Zustimmung bei Gericht einklagen.Zitat :jedoch aufgrund der Gesetzgebung kann er die Antwort zum 30.09.2024 nicht verlangen?
§ 558b(2) BGB
Wo siehst du als Mieter jetzt einen evtl. Nachteil, wenn du nicht am 30.9. per Unterschrift zustimmst?Zitat :Weil ja dies ein Nachteil für den Mieter bedeuten könnte.
#15
Antwort vom 29. Juli 2024 | 16:46
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat:Wo siehst du als Mieter jetzt einen evtl. Nachteil, wenn du nicht am 30.9. per Unterschrift zustimmst?
Auch wenn eher unwahrscheinlich, ist es nicht eindeutig, wie sich der Mietspiegel für das neue Jahr entwickelt. Somit wäre der Nachteil, dass die Erhöhung entsprechend dem Mietspiegel auf den aktuellen Zahlen basieren muss. Sollte der Mietspiegel in Zukunft tatsächlich fallen, wäre das natürlich ein Nachteil für den Mieter, da er dann einer höhren Miete zugestimmt hat.
Desweiteren bezieht sich der Vermieter auf einen Immoportal Mietspiegel, was nicht rechtens ist. Aber das habe ich ebenfalls angefochten.
#16
Antwort vom 29. Juli 2024 | 17:22
Von
Status: Unbeschreiblich (37730 Beiträge, 6305x hilfreich)
Ach so. Danke für die Info schon in #15.Zitat :Desweiteren bezieht sich der Vermieter auf einen Immoportal Mietspiegel, was nicht rechtens ist. Aber das habe ich ebenfalls angefochten.
Vielleicht gehst du erstmal in dich, sammelst dich und alle deine Schreiben und Überlegungen. Suche evtl. mal einen relevanten Mietspiegel für deinen Wohnort.
Du hast noch viel Zeit, mindestens 2 Monate.
Solch Stückwerk wie hier bringt nur Verwirrung und Schleifen mit Knoten.
#17
Antwort vom 29. Juli 2024 | 17:30
Von
Status: Gelehrter (10566 Beiträge, 4675x hilfreich)
Wenn das so ist, dann würde ich das Schreiben solange ignorieren, bis was rechtlich Haltbares kommt. Denn so wäre das kein ausreichend begründetes Mieterhöhungsverlangen. Das wird ihm dann schon ein Anwalt mitteilen.Zitat :Desweiteren bezieht sich der Vermieter auf einen Immoportal Mietspiegel, was nicht rechtens ist. Aber das habe ich ebenfalls angefochten.
Die eigentliche Frage im Thread erscheint mir aber durchaus spannend. Zu welchem Zeitpunkt wird die ortsübliche Vergleichsmiete gemessen, wenn im Zweifel Jahre zwischen Mieterhöhungsverlangen und Zeitpunkt der Erhöhung liegen? Ich war davon ausgegangen, dass deswegen eine zeitliche Nähe zwischen diesen Terminen liegen muss bzw. das die Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Erhöhung relevant ist. Aber ich gebe zu, dass ich mir nicht sicher bin.
#18
Antwort vom 29. Juli 2024 | 17:53
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Der Mietspiegel Kommentar bezog sich nur auf einen evtl. Nachteil, der sich für den Mieter ergeben könnte. Will das Thema hier auch nicht ausdiskutieren.
Es geht mir nur darum zu wissen, ob ich dem Vermieter bis zum 30.09.2024 zustimmen muss oder erst bis 31.03.2025. Den Antworten zufolge schließe ich eher daraus, dass der Vermieter seine Forderung so früh geben darf und ich tatsächlich ihm auch bis zum 30.09.2024, da es hier keine klare Gesetzgebung gibt, die was anderes besagt. Das reicht mir erstmal für eine ordentliche Antwort .
#19
Antwort vom 29. Juli 2024 | 20:04
Von
Status: Unbeschreiblich (128685 Beiträge, 41048x hilfreich)
Zitat :Aber das habe ich ebenfalls angefochten.
Da hätte man besser geschwiegen, statt den Vermieter kostenlos Nachhilfe zu erteilen.
Zitat :Denn so wäre das kein ausreichend begründetes Mieterhöhungsverlangen.
Richtig, das hätte im Bereich "Wunschzettel" bzw. "Bettelbrief" gelegen.
Zitat :Das wird ihm dann schon ein Anwalt mitteilen.
Den Job hat jetzt leider schon der Mieter gemacht ...
#20
Antwort vom 30. Juli 2024 | 11:15
Von
Status: Gelehrter (10566 Beiträge, 4675x hilfreich)
Noch einmal deutlich: Nichtreaktion ist auch legitim. Wenn du (teilweise) zustimmen willst, so bist du mit einer Zustimmung bis 30.9. auf jeden Fall auf dem sicheren Weg. Ich denke, später wäre auch okay, aber sicher bin ich mir nicht. Wenn du nicht zustimmen willst (weil z.B. nicht ordnungsgemäß begründet), dann solltest du erstmal gar nicht reagieren. Also weder zustimmen noch absagen noch sonstwie. Es ist selten sinnvoll dem Vermieter mitzuteilen, wie man sich gegen die Erhöhung zu verteidigen gedenkt.Zitat :Es geht mir nur darum zu wissen, ob ich dem Vermieter bis zum 30.09.2024 zustimmen muss oder erst bis 31.03.2025.
#21
Antwort vom 30. Juli 2024 | 11:44
Von
Status: Frischling (41 Beiträge, 6x hilfreich)
Zitat :Desweiteren bezieht sich der Vermieter auf einen Immoportal Mietspiegel, was nicht rechtens ist. Aber das habe ich ebenfalls angefochten.
Es ist mir ein Rätsel, wieso juristische Laien fast ausnahmslos glauben, sie müssten eine unwirksame Erklärung (die hier vorliegt, weil dieser Mietspiegel nicht den Anforderungen genügt) "anfechten", oder ihr "widersprechen". So erteilt man seinem Vertragspartner nämlich nur Nachhilfeunterricht, und er kann kurze Zeit später eine korrekte Erklärung nachschieben.
Besser und sinnvoll ist es hingegen, man schweigt auf eine unwirksame Erklärung, so gewinnt man ohne Risiko Zeit (denn mit einer unwirksamen Erklärung würde der Vertragspartner ja bei Gericht scheitern, man kann also entspannt abwarten, was geschieht).
-- Editiert von User am 30. Juli 2024 11:46
#22
Antwort vom 30. Juli 2024 | 11:59
Von
Status: Gelehrter (10566 Beiträge, 4675x hilfreich)
Weil es z.B. im Arbeitsrecht notwendig ist, gegen eine unwirksame Kündigung Klage einzureichen. Sonst wird diese nämlich trotzdem gültig. Im Mietrecht ist es anders, aber das muss nicht jeder wissen.Zitat :Es ist mir ein Rätsel, wieso juristische Laien fast ausnahmslos glauben, sie müssten eine unwirksame Erklärung (die hier vorliegt, weil dieser Mietspiegel nicht den Anforderungen genügt) "anfechten", oder ihr "widersprechen".
Zudem ist es durchaus üblich, auf Schreiben eines Vertragspartners zu antworten. Bei einem guten Miet-/Vertragsverhältnis würde ich das auch tatsächlich tun, selbst wenn es rechtlich nicht notwendig ist, um das gute Verhältnis zu erhalten. In diesem Thread hier scheint es mir jedoch, dass das Mietverhältnis eh angespannt ist. Deshalb die Empfehlung, auf den "Rechtsmodus" umzuschalten.
#23
Antwort vom 30. Juli 2024 | 12:17
Von
Status: Senior-Partner (6251 Beiträge, 850x hilfreich)
Zitat :Es ist mir ein Rätsel, wieso juristische Laien fast ausnahmslos glauben
Dann ist es ja gut, dass du als Volljurist hier Hilfestellung gibst.
#24
Antwort vom 30. Juli 2024 | 12:53
Von
Status: Lehrling (1246 Beiträge, 485x hilfreich)
Zitat :Ich schließe daraus, dass der Vermieter zwar sein Wunsch auf Mieterhöhung kundtun kann. Er kann auch ein offizielles Mieterhöhungsverlangen auf Jahre im voraus senden. Aber der Mieter hat mit seiner Zustimmung solange Zeit, wie ihm § 558b BGB zubilligt. In Kombination aus Absatz 1 und Absatz 2 ist das etwa ein Monat vor Beginn der geforderten Mieterhöhung.
Ich gebe aber zu, dass dies nirgendwo explizit steht. Ich sehe nur nicht, wie man § 558b BGB anders interpretieren will.
Ich sehe wiederum nicht, wie man zu dieser Interpretation kommen kann...
Die §§ 558 ff BGB regeln den gesetzlichen Anspruch des Vermieters auf eine Mieterhöhung. Hier soll der Vermieter die gesetzliche Fälligkeit der neuen Miete zu Gunsten des Mieters hinausgeschoben haben. Daraus kann nicht geschlossen werden, dass der Vermieter auch die Zustimmungsrist hinausschieben will.
#25
Antwort vom 30. Juli 2024 | 12:54
Von
Status: Unbeschreiblich (49438 Beiträge, 17379x hilfreich)
Zitat :Die eigentliche Frage im Thread erscheint mir aber durchaus spannend. Zu welchem Zeitpunkt wird die ortsübliche Vergleichsmiete gemessen, wenn im Zweifel Jahre zwischen Mieterhöhungsverlangen und Zeitpunkt der Erhöhung liegen?
Einen Hinweis gibt das BGH-Urteil vom 25.09.2013 (Az.: VIII ZR 280/12). Darin hat der BGH-festgestellt, dass der Mieter sein Sonderkündigungsrecht aus § 561 BGB bis unmittelbar vor dem Inkrafttreten der Mieterhöhung wahrnehmen kann.
Entsprechend gehe ich davon aus, dass er sich auch bis zu diesem Zeitpunkt Zeit lassen kann um der Mieterhöhung zuzustimmen. Es macht ja keinen Sinn, wenn die Zustimmungsfrist vor der Frist zum Ausüben des Sonderkündigungsrechtes auslaufen würde.
#26
Antwort vom 30. Juli 2024 | 13:28
Von
Status: Gelehrter (10566 Beiträge, 4675x hilfreich)
Danke sehr. Wie du schon sagst, exakt wörtlich steht's nicht im Urteil drin. Aber ich stimme dir zu. Meine unbelegte Interpretation aus #8 scheint mir durch das von dir zitierte BGH Urteil untermauert zu sein.Zitat :Einen Hinweis gibt das BGH-Urteil vom 25.09.2013 (Az.: VIII ZR 280/12).
Und jetzt?
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