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Darf er das? Miete , Mieter , Vermieter

18. November 2018 Thema abonnieren

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Frage vom 18. November 2018 | 01:23

Von

Status:

Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)

Darf er das? Miete , Mieter , Vermieter

1. Darf die Miete erhöht werden wenn eine neue Person einzieht?

z.B bei 4 Personen (820€) + 1 Person (950€)
105qm.

2. Stimmt das , dass es Pflicht ist für eine 5 Zimmer Wohnung auch für 2 Parkplätze zahlen MUSS?

Im Mietvertrag steht „2 Parkplätze". Allerdings wurde nichts diesbezüglich besprochen. In der Nebenkostenabrechnung steht nun was von 290€ (Tiefgarage). Es stehen so viele freie Parkplätze vor der Tür und in der Tiefgarage parkt eh niemand.

Zahlt Mieter oder Vermieter? Ist das rechtens?

LG

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15 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 18. November 2018 | 01:48

Von

Status:

Unbeschreiblich (116231 Beiträge, 39229x hilfreich)

Zitat (von Neuninu):
1. Darf die Miete erhöht werden wenn eine neue Person einzieht?

Ja, darf sie.
Und wenn alle einverstanden sind, ist auch alles in Ordnung.
Und falls nicht, wird man schauen müssen wer die besseren Argumente hat. Da wäre als erstes mal wichtig, was der Vermieter als genauen Grund für die Erhöhung angibt.
Und ob der Zuzug vom Vermieter genehmigt wurde.

Zitat (von Neuninu):
2. Stimmt das , dass es Pflicht ist für eine 5 Zimmer Wohnung auch für 2 Parkplätze zahlen MUSS?

Hier scheinen ja 2 Parkplätze mitvermietet zu sein.
Kommt darauf an, was genau diesbezüglich in den vertraglichen Vereinbarungen steht.

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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Antwort vom 18. November 2018 | 08:06

Von

Status:

Bachelor (3205 Beiträge, 1441x hilfreich)

Zitat (von Neuninu):
Darf die Miete erhöht werden wenn eine neue Person einzieht?

[link=https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html]BGB § 553 Abs. 2 [/link]

Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

Zitat (von Neuninu):
Stimmt das , dass es Pflicht ist für eine 5 Zimmer Wohnung auch für 2 Parkplätze zahlen MUSS?

Nein, es ist Pflicht so für viele Parkplätze zu zahlen die man gemietet hat. Wenn 2 gemietet wurden muß man natürlich auf 2 bezahlen.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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Antwort vom 18. November 2018 | 10:34

Von

Status:

Unparteiischer (9684 Beiträge, 4411x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
BGB § 553 Abs. 2

Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

Wobei das Wort "wenn" zu Beginn durchaus wichtig ist. Der Vermieter muss begründen, warum ihm ohne Erhöhung der Miete der Zuzug nicht zumutbar ist. Und natürlich gilt das nicht bei engen Verwandten der Mieter wie z.B. die eigenen Kinder oder Ehepartner.

Zitat (von Neuninu):
In der Nebenkostenabrechnung steht nun was von 290€ (Tiefgarage).

Was genau steht denn da? Mietzahlungen haben in der NK-Abrechnung nichts verloren. Daher vermute ich, dass es um irgendwelche Nebenkosten und deren Verteilung geht.

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Antwort vom 18. November 2018 | 11:58

Von

Status:

Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)

Da steht BUWOG (TIEFGARAGE)

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Antwort vom 18. November 2018 | 12:06

Von

Status:

Philosoph (13446 Beiträge, 4311x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Und natürlich gilt das nicht bei engen Verwandten der Mieter wie z.B. die eigenen Kinder oder Ehepartner.

Warum sollte es da einen Unterschied geben?
Entweder ist es zumutbar oder nicht, unabhängig vom Verwandtschaftsgrad (der Lebenspartner ist auch häufig gar nicht verwandt)
Vielleicht meinst du, dass der Vermieter bestimmte Personen nur in ganz besonderen Fällen ablehnen darf (etwa den Ehepartner), aber darum geht es nicht, die Miete dürfte er trotzdem erhöhen.

Darüber das man die Unzumutbarkeit schwer nachweisen kann brauchen wir nicht zu reden; für den Vermieter ändert sich ja praktisch nichts (von Kleinigkeiten wie Allgemeinstrom mal abgesehen).

Stefan

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Antwort vom 18. November 2018 | 12:35

Von

Status:

Unbeschreiblich (30461 Beiträge, 5442x hilfreich)

Zitat (von Neuninu):
Darf die Miete erhöht werden wenn eine neue Person einzieht?

Meinst du die Nettokaltmiete, die hier um 130,- erhöht werden soll? Wer ist denn überhaupt eingezogen?

Zitat (von Neuninu):
Im Mietvertrag steht „2 Parkplätze".

In der TG oder draußen? Zu dieser Wohnung gehören 2 Parkplätze.

Zitat (von Neuninu):
Nebenkostenabrechnung steht nun was von 290€ (Tiefgarage).

Wieso nun? Wurde das nach Zuzug der 1 Person geändert?

Zitat (von Neuninu):
Zahlt Mieter oder Vermieter? Ist das rechtens?

Was meinst du denn? Die Miete für die TG- Stellplätze?
Schreib doch bitte mal genau, was der Vermieter geschrieben hat,
Wenn du nicht 2 PP benötigst, kannst du du den Vermieter um Erlaubnis der Untervermietung bitten.

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Antwort vom 18. November 2018 | 12:42

Von

Status:

Unparteiischer (9684 Beiträge, 4411x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
Warum sollte es da einen Unterschied geben?

Weil enge Verwandte unter den grundgesetzlichen Schutz der Familie fallen und daher keine Dritten im Sinne des § 540 BGB sind. Somit gibt es auch keinen Grund, auf § 553 BGB auszuweichen, weil keine Genehmigung des Vermieters zum Zuzug notwendig ist.

Nur sollte man sich klar sein, dass von der Rechtsprechnung meines Wissens nach nur Familie im ganz engen Sinne vom § 540 BGB ausgenommen ist. Ehepartner und Kinder jeden Alters sollen dazugehören, Lebenspartner laut BGH offenbar nicht. Für letztere müsste wieder der Umweg über § 553 BGB genommen werden, was im übrigen § 553 (2) BGB meiner Meinung nach in vielen Fällen noch weniger relevant macht.

Wenn keine Überbelegung oder spezielle Gründe in der Person des Ehepartners vorliegen, dann kann der Vermieter praktisch nichts gegen diesen machen und zumindest deswegen auch nicht die Miete erhöhen. Ist der Zuzug "nur" ein Lebensabschnittsgefährte, dann geht der Weg nur über § 553 BGB . Und dann soll plötzlich ein Recht entstehen, die Miete zu erhöhen? Was macht den Lebenspartner denn für den Vermieter weniger zumutbar als ein Ehepartner?

Praktisch relevant wird § 553 (2) BGB offenbar bei einigen Richtern, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht hinter dem Zuzug steht. Darin haben Richter schon einen Ansatz gesehen, dass dem Vermieter dieses nur bei Partizipation an diesen Gewinnen zumutbar ist.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 18. November 2018 | 12:54

Von

Status:

Unparteiischer (9684 Beiträge, 4411x hilfreich)

Zitat (von Neuninu):
Da steht BUWOG (TIEFGARAGE)

Was soll das? Wer soll etwas damit anfangen?

Du hast zwei Möglichkeiten. Du gibst hier im Forum die Informationen an die notwendig sind, um deine Fragen zu beantworten. Wenn du das nicht willst (was ich verstehen kann), wird man dir hier mit einer Nebenkostenabrechnung nicht helfen können. Dann musst du dir vor Ort jemanden suchen, der die Nebenkostenabrechnung und den Mietvertrag prüft. In der Regel wird das dann mit einer Belegeinsicht beim Vermieter verknüpft sein.

Oder du akzeptierst die Abrechnung so wie sie ist. Aber es macht keinen Sinn, hier im Forum allenfalls rudimentäre Informationen zu liefern.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 18. November 2018 | 22:42

Von

Status:

Philosoph (13446 Beiträge, 4311x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Weil enge Verwandte unter den grundgesetzlichen Schutz der Familie fallen und daher keine Dritten im Sinne des § 540 BGB sind. Somit gibt es auch keinen Grund, auf § 553 BGB auszuweichen, weil keine Genehmigung des Vermieters zum Zuzug notwendig ist.

Wie gesagt, darum geht es gar nicht. Es geht darum, ob die Miete erhöht werden darf, nicht aber ob der Vermieter dem Zuzug zustimmen muss.

Zitat:
Wenn keine Überbelegung oder spezielle Gründe in der Person des Ehepartners vorliegen, dann kann der Vermieter praktisch nichts gegen diesen machen ...

Richtig.

Zitat:
... und zumindest deswegen auch nicht die Miete erhöhen.

Nicht richtig (sofern er einen Grund für die Unzumutbarkeit findet).

Zitat:
Und dann soll plötzlich ein Recht entstehen, die Miete zu erhöhen? Was macht den Lebenspartner denn für den Vermieter weniger zumutbar als ein Ehepartner?

Wer sagt denn, dass er die Miete erhöhen kann?
Ich sage nur, dass das kein Grund ist die Miete nicht zu erhöhen.

Noch mal klarer: Wenn es einen Grund für eine Mieterhöhung gibt, dann gilt der sowohl für enge Verwandte als auch für - fast - alle anderen.

Ein typischer Grund wäre die Warmmiete - da ein solcher Vertrag aber unzulässig ist fällt das flach.
Ein weiterer ein höhere Verwaltungsaufwand (der muss aber wirklich höher sein, etwa getrennte Nebenkostenabrechnungen für die einzelnen Untermieter).
Vielleicht wäre noch ein Grund, wenn der Mieter dem Vermieter Konkurrenz machen würde (er bietet seinem Nachbarn an, mit in seine Wohnung zu ziehen - womöglich gerade um dem Vermieter eins auszuwischen).

Zitat:
Praktisch relevant wird § 553 (2) BGB offenbar bei einigen Richtern, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht hinter dem Zuzug steht.

Da hab' ich noch nie verstanden was den Vermieter die Geschäfte des Mieters angehen. Hast du mal eine Urteilsbegründung?

Die ganze Diskussion über Zumutbarkeit ist imho aber eh' sehr theoretisch, in der Praxis wird der Vermieter das in aller Regel akzeptieren müssen. Wenn dann werden doch ganz seltsam konstruierte Fälle geschildert (etwa sehr häufig wechselnde Untermieter), das hilft aber weder einem gewöhnlichen Mieter noch einem typischen Vermieter.

Stefan

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#10

Antwort vom 18. November 2018 | 23:29

Von

Status:

Unbeschreiblich (46698 Beiträge, 16553x hilfreich)

Zitat:
Ein typischer Grund wäre die Warmmiete - da ein solcher Vertrag aber unzulässig ist fällt das flach.

Bei einer Teilinklusivmiete wäre eine Mieterhöhung wohl auch zulässig, wenn verbrauchsabhängige Kosten enthalten sind.

Eine Mieterhöhung um 130€/Monat halte ich übrigens in keinem Fall für zulässig.

Interessant in diesem Zusammenhang dürfte das Urteil des LG Berlin vom 12.1.2018 (Az.: 65 S 427/16 ) sein, das auch Hinweise auf weitere einschlägige Urteile enthält einschließlich eines Urteils, bei dem ein Untermietzuschlag zulässig war.

In dem Fall betrug der Untermietzuschlag 20% der Untermiete. Mithin müsste der Untermieter eine monatliche Miete von 650€ zahlen, damit ein Untervermietzuschlag in Höhe von 130€ gerechtfertigt sein könnte. Allerdings sind weitere Voraussetzungen erforderlich, damit ein solcher Zuschlag zulässig ist.

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#11

Antwort vom 19. November 2018 | 00:07

Von

Status:

Unbeschreiblich (116231 Beiträge, 39229x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
Ein typischer Grund wäre die Warmmiete - da ein solcher Vertrag aber unzulässig ist

Wann wurden die denn verboten? Gestern mittag waren die doch noch zulässig?

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#12

Antwort vom 19. November 2018 | 00:22

Von

Status:

Philosoph (13446 Beiträge, 4311x hilfreich)

Hallo,

ich dachte an BGH, Urteil vom 19. Juli 2006,Az. VIII ZR 212/05

Aber OK, eine Einschränkung gibt es da doch (Zweifamilienhaus).

Stefan

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#13

Antwort vom 19. November 2018 | 01:06

Von

Status:

Unbeschreiblich (116231 Beiträge, 39229x hilfreich)

Studentenwohnheime auch noch.
Gerüchteweise auch denkmalgeschützte Häuser die mit Ofen betrieben werden.

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#14

Antwort vom 19. November 2018 | 11:16

Von

Status:

Unparteiischer (9684 Beiträge, 4411x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
Wie gesagt, darum geht es gar nicht. Es geht darum, ob die Miete erhöht werden darf, nicht aber ob der Vermieter dem Zuzug zustimmen muss.

Doch, genau darum gehts. Es ging um die Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 553 (2) BGB . Die scheidet aber von vorne herein aus, wenn keine Erlaubnis des Vermieters notwendig ist. Das folgt direkt aus dem Wortlaut des dortigen Paragraphen.

Zitat (von reckoner):
Da hab' ich noch nie verstanden was den Vermieter die Geschäfte des Mieters angehen. Hast du mal eine Urteilsbegründung?

hh hat ein Urteil genannt, in dem andere Urteile zur Partizipation an Untervemietungsgewinnen zitiert und meinem Gefühl nach als falsch bewertet werden. Es sind so oder so keine höchstrichterlichen Urteile und ich bezweifle, dass sie vorm BGH in den "normalen" Fällen Bestand haben würden.

Das ändert aber nichts daran, dass einige Vermieter offenbar eine Untervemietungsgenehmigung mehr oder weniger pauschal an eine Mieterhöhung in Höhe von 20% des Untermietzinses knüpfen. Und ich könnte mir zumindest vorstellen, dass dies in einigen Gerichten auch so durchgeht, wenn die Mieter nicht anwaltlich gut vertreten werden. Daher ist es wichtig, auf diese Argumentationslinie hinzuweisen auch wenn ich sie persönlich für nicht korrekt halte

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#15

Antwort vom 19. November 2018 | 15:52

Von

Status:

Unbeschreiblich (46698 Beiträge, 16553x hilfreich)

Zitat:
Und ich könnte mir zumindest vorstellen, dass dies in einigen Gerichten auch so durchgeht,

Ein Untervermietzuschlag in Höhe von 20% der Untermiete ist jedenfalls beim LG-Berlin im Beschluss vom 07.07.2016 (Az.: 18 T 65/16 ) bereits durchgegangen. Darin wird aber betont, dass das nur für den Fall einer echten Untervermietung gilt, nicht jedoch im Fall einer Mitbenutzung.

Das gleiche Gericht hat aber in dem von mir in Antwort#10 zitierten Urteil den Untervermietzuschlag abgelehnt.

Das Ganze ist also eine Einzelfallbetrachtung, jedenfalls bis der BGH hierzu eine Grundsatzentscheidung trifft. Eine Erhöhung um 130€ ist aber offensichtlich überzogen.

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