Hallo, ich habe hier schon einige Beiträge gelesen, aber nichts was mein Anliegen betrifft.
Wieder die Nebenkosten...:-( Nach langem Ringen haben wir die Belegeinsicht der abgerechneten Nk erhalten.
Da es Unstimmigkeiten bei der Abrechnung von Hausmeister und Reinigungskraft gibt, habe ich um einen Arbeitszeitnachweis für die wöchentliche Reinigungskraft angefragt, sowie den Arbeitszeitnachweis des abgerechneten HM für unser Haus.
Der gute Mann ist in 45min. Fahrzeit mit dem Auto entfernt als HM und übt dort seine Funktion aus.
Unser Haus betreut er nicht, aber abgerechnet wird. z.B. tägliches Hof kehren, täglichen Abschließen der Haustür, Licht ausschalten in der Hofanlage usw.
Nun frage ich mich , wann will er diese Arbeiten erledigen, wenn er an einem anderen Standort 6x 10 Fam. Häuser und 2 kl. Gaststätten betreut und die "Gleichen" Tätigkeiten durch führt wie angeblich bei uns.
Zu uns in das Haus kommt keiner zum abschließen, Hof kehren etc., somit möchten wir gerne einen Nachweis haben für die Tätigkeiten bei uns vor Ort.
Nun verweigert der Vermieter die Unterlagen aus Datenschutzgründen, auch wollten wir gern wissen, ob diese ordnungsgemäß angemeldet sind.
Auch möchten wir gern wissen, warum uns eine Reinigungskraft vorgeschrieben wurde, obwohl wir unser Haus wirklich "blitze blank" halten und die Reinigungskraft nicht einmal die Türzargen, die Klingeln und andere Ablagen ( wie Stromkästen) reinigt. Das müssen wir Mieter selbst erledigen. Wozu dann eine kostspielige Reinigungskraft.
Ach noch eine Frage.
Mir ist aufgefallen, dass der Vermieter zu allen Mietobjekten einen Schlüssel für sich behält.
Vor 2 Wochen war der HM in einer Wohnung und hat anschließend das Schloss getauscht, obwohl noch Mieter dort wohnen. (die standen dann vor der Tür...) Darf das ein VM?
Vielleicht gibt es ja doch einen guten Hinweis von 123recht net.
Danke
-- Editiert von 04072015 am 13.05.2018 08:58
Datenschutz bei Belegeinsicht für Nebenkostenabrechnung
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Zitat :Unser Haus betreut er nicht, aber abgerechnet wird. z.B. tägliches Hof kehren, täglichen Abschließen der Haustür, Licht ausschalten in der Hofanlage usw.
Wie lautet denn der Text in der Nebenkostenabrechnung, oder mann stellt einfacher die Abrechnung mal ein.
Zitat :Auch möchten wir gern wissen, warum uns eine Reinigungskraft vorgeschrieben wurde,
Was steht denn im Mietvertrag, steht dort das die Mieter diese Bereichen reinigen müssen?
Ansonsten wer wäre sonst dafür zuständig?
Zitat :Vor 2 Wochen war der HM in einer Wohnung und hat anschließend das Schloss getauscht, obwohl noch Mieter dort wohnen. (die standen dann vor der Tür...) Darf das ein VM?
Ein Schloss zu tauschen bedeutet nicht automatisch das der Vermieter einen Schlüssel hat. Dafür gibt es andere Möglichkeiten.
Um was ging es denn bei den Schlosstausch, war da vielleicht noch ein Gerichtsvollzieher dabei?
Lassen wir die Nebenschauplätzte mal weg. Wenn ich das richtig verstanden habe, rechnet der Vermieter in den Nebenkosten Hausmeistergebühren ab, für die er nicht bereit ist Nachweise zu liefern. Ist das korrekt?
Wenn ja, dann weißt ihn nochmal schriftlich darauf hin, dass ihr ohne Nachweise die entsprechenden Positionen der Nebenkosten nicht zahlen werdet. Er muss Nachweise liefern, dass und wofür Gelder geflossen sind. Wenn er meint, dies aus Datenschutzgründen nicht zu dürfen, dann kann er diese Kosten nicht auf euch umlegen. So einfach ist das meiner Meinung nach.
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Datenschutzgründe ist hier die faulste aller Ausreden. Ich würde den Vermieter, damit er auch ein wenig Arbeit hat, zunächst schriftlich auffordern darzulegen, welcher § dem Auskunftsersuchen entgegensteht.
Bis zur vollständigen Aufklärung würde ich wie auch vom Vorschreiber angeregt, die Bezahlung der nicht geklärten Punkte verweigern.
Datenschutzrecht ist im übrigen immer nachrangiges Recht. Euer Anspruch auch Prüfbarkeit der Abrechnung ist vorrangig.
Ein Anspruch auf Nachweis eines Geldflusses besteht aber n.m.K. nicht.
Das ein Hausmeisterservice beauftragt wurde bedeutet nicht, dass alle Arbeiten von der einen Person durchzuführen sind. Die Überlegung, dass er nur an einem Ort sein kann, führt daher ins Leere.
Die Konzentration sollte daher auf die Nichtausübung der Aufgaben beschränkt werden.
Berry
Ich bezog mich dabei auf folgendes: Der Vermieter sollte eine korrekte Rechnung mit Rechnungsnummer und Mehrwertsteuer vorweisen können, auf dem der Geldbetrag steht. Ob er dann auch gezahlt hat, ist zweitrangig, da stimme ich zu.Zitat :Ein Anspruch auf Nachweis eines Geldflusses besteht aber n.m.K. nicht.
Ob die in der Rechnung oder in der Tätigkeitsbeschreibung ausgewiesenen Leistungen erbracht wurden und umlegbar sind, ist der zweite Punkt. Wir wissen alle, dass Papier geduldig ist. Wenn also Zweifel am abgerechneten Leistungsumfang bestehen, dann wird der Vermieter diese ausräumen müssen. Im übrigen wird er auch erklären müssen, warum tägliches Hof-Kehren notwendig ist. Wirtschaftlich sinnvoll wäre es meiner Meinung nach nicht und nur wirtschaftlich sinnvolle Nebenkosten sind umlegbar.
Zitat :Wie lautet denn der Text in der Nebenkostenabrechnung, oder mann stellt einfacher die Abrechnung mal ein.
Es steht nur " Hausmeister" und dann der Betrag .
Nach unserer Frage, was er tun würde, heißt es.....
Die Umlage wird begründet, dass eine Straßenreinigung, die Gartenpflege, die Bedienung der Sammelheizung, das Öffnen und Schließen von Fenster und Türen, insbesondere das abendliche Abschließen der Haustüre, das Ein- und Ausschalten der Außenbeleuchtung, der Winterdienst sowie die Überwachung und deren Einhaltung der Hausordnung.
Nur ist da keiner und macht auch keiner. Wir haben einen Bewegungsmelder, also Lichtausschalten ist nicht. Die 4qm Erdfläche haben wir Mieter selbst bepflanzt und ein Grenzstreifen mit Büsche schneidet der Mieter der im Gartenbau arbeitet. Der Mieter hat aber keine Absprache mit dem VM getroffen - Eingeninitiative - es steht auch im MV, dass der Hof mit Grünfläche von den Mietern sauber zu halten ist.
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Ja. Jeder Mieter reinigt seinen Treppenaufgang, so steht es im MV. Was auch gerne jeder tun würde. Nun arbeiten wir nach, da die Ablagen und Türzargen nicht gereinigt werden. (+ entstandene Spinnw.)
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Nein ein Gerichtsvollzieher war nicht dabei. Hängt nur ein Zettel " Schloss getauscht - beim VM XY melden"
Zitat :Wenn ja, dann weißt ihn nochmal schriftlich darauf hin, dass ihr ohne Nachweise die entsprechenden Positionen der Nebenkosten nicht zahlen werdet. Er muss Nachweise liefern, dass und wofür Gelder geflossen sind.
Haben wir gemacht und somit kam die Rückmeldung , dass aus Datenschutzgründen keine Angaben gemacht werden können. Weiter heißt es:
Die Abrechnungen erfolgen ordnungsgemäß mit Auszahlung der entsprechenden Tätigkeitsgehälter, die Anmeldung ist ordnungsgemäß erfolgt.
So ... und was nun ?
Zitat :Datenschutzrecht ist im übrigen immer nachrangiges Recht. Euer Anspruch auch Prüfbarkeit der Abrechnung ist vorrangig.
Danke, dass werden wir noch versuchen.
Ich gehe aber davon aus, dass wir keine Lösung erreichen können und es gibt nur zahlen ohne Belege, oder eine Klage kassieren.
Zitat :Ein Anspruch auf Nachweis eines Geldflusses besteht aber n.m.K. nicht.
Wie soll ich das verstehen???
Es sind keine Fremdfirmen, sondern Angestellte.
Das heißt, die VM können Arbeitnehmer-Personen (Minijober) schicken und für die Reinigung 4000 Euro im Jahr kassieren ???
Ganz einfach:
Keine Belegeinsicht = keine Zahlung deinerseits
Zitat :Ganz einfach:
Keine Belegeinsicht = keine Zahlung deinerseits
und das darf ich dann auch einem Richter sagen???? wenn eine Klage erfolgt? Ich bezweifel, dass ein Richter sich mit solch einem Kleinklein abgibt.
Ja, darfst du.
Und der Richter wird sich in der Tat nicht lange damit aufhalten, sondern zu deinem Gunsten entscheiden.
Mir scheinen ein paar allgemeine Hinweise sinnvoll. Zum einen ist das hier ein Laienforum. Niemand wird für seine hier geäußerte Meinung haften. Du wirst also die Aussagen selber bewerten und deine Handlungen selber verantworten müssen. Im Zweifel ist der Gang zu einem Anwalt für Mietrecht die sichere Wahl.
Dann noch ein paar Worte zum Geld. Wenn ein Mieter die Bruttomiete (Miete+Nebenkosten) nicht vollständig zahlt, so kann der Vermieter nach voriger Abmahnung oder bei hinreichend großem Mietrückstand kündigen. Das ist also nicht ungefährlich. Der Mieter hat zwar z.B. Mietminderungs- oder Zurückbehaltungsrechte, wegen denen er bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen die Miete nicht vollständig zahlen muss. Aber ob die Voraussetzungen vorliegen, ist häufig nicht eindeutig absehbar. Wenn ein Richter das am Ende eines Prozesses verneint, kann schlimmstenfalls der Mietvertrag weg sein.
Unproblematischer ist es, eine Nebenkostennachzahlung nicht oder nicht vollständig zu leisten. Das begründet zumindest direkt keine Kündigungsmöglichkeit. Wenn das vor Gericht kommt, geht es normalerweise also "nur" um Geld aber nicht um das Mietverhältnis.
Nur konkret zu deinem Fall. Wenn der Vermieter zu Nebenkosten trotz Aufforderung keine Belege liefert, dann kann der Mieter diesen Teil der laufenden Nebenkosten zurückhalten bis der Vermieter seiner Verpflichtung nachkommt. Eine Nebenkostennachzahlung müsste nur gezahlt werden, wenn sich auch nach Abzug der unbelegten Nebenkosten eine Nachzahlung ergibt (der Restbetrag wäre dann zu zahlen). Ergibt sich ein Guthaben, kann der Mieter nach Vorankündigung das errechnete Guthaben (also ohne die nicht belegten Nebenkosten) mit einer Mitzahlung aufrechnen.
Zu den Gefahren eines solchen Vorgehens habe ich oben etwas geschrieben. Ich weiß nicht, ob der Mieter selber den Vermieter verklagen kann, um die Situation ohne Gefahr für den Mietvertrag zu klären. Das müsste man besser mit einem Anwalt besprechen.
Zuletzt noch ein Hinweis zu den Belegen: Wenn hier Arbeitskosten der eigenen Angestellten abgerechnet werden, so hat es der Vermieter sehr schwer. Denn dann existieren keine Rechnungen, aus denen sich die Leistung und die Geldsumme ergibt. Der Vermieter muss dann tatsächlich mehr oder weniger stundengenau darlegen, welche Kosten ihm denn nun genau mit dieser Mietsache angefallen sind. Pauschale Abrechnungen sind meines Wissens nach nicht ausreichend.
-- Editiert von cauchy am 13.05.2018 13:53
Evetuell den Vermieter mal darauf hinweisen, das der BGH sich in dem Zusammenhang nicht für das Argument "Datenschutz" begeistern mochte:
Im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage hat der Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts zu ermöglichen. Verweigert der Vermieter dies, kann der Mieter bezüglich einer geltend gemachten Nachzahlung von einem Zurückbehaltungsrecht gebrauch machen.
BGH, VIII ZR 189/17
Zitat :Der Vermieter muss dann tatsächlich mehr oder weniger stundengenau darlegen, welche Kosten ihm denn nun genau mit dieser Mietsache angefallen sind. Pauschale Abrechnungen sind meines Wissens nach nicht ausreichend.
Erst einmal danke an alle die geantwortet haben.
Ich denke das ist der Knackpunkt. Der VM wird wohl hier auch die Belegvorlage verzögern, da diese nachträglich für den HM gefertigt wird. Aber es kann nun Alles und alle möglichen Zeiten aufgeschrieben werden. Einen Gegenbeweis haben wir nicht. Außer alle Hausbewohner als Zeugen. Wir haben unsere Notizen, wann der HM eine Wohnungsbesichtigung und Wohnungsabnahme gemacht hat, erst seit Dezember 2017 geführt und das liegt nicht in der Zeit der NK-Abrechnung. (also alles nur Verwaltungskosten die der HM für dieses Mietobj. durchführt.)
Merkwürdigerweise wird nicht nur die Reinigungskraft auf der NK als Angestellte benannt, sondern auch Ihr Lebensgefährte, der aber mit der Reinigung nichts zu tun hat und hier auch nicht arbeitet.
Abgerechnet zu 15% ER und abgerechnet 85% SIE.
Aber zum reinigen bringt Sie ab und zu Ihre 14jährige Tochter mit.(trägt aber nicht den Namen des Stiefvater)
Ja, ein Termin beim Anwalt ist wohl unumgänglich.
Nur am Rand, es geht nicht um einbehaltene/zurückbehaltene Vorrauszahlung, sondern um eine NK-Nachzahlung, die nach der vorliegenden Situation nicht anfallen würden. Wenn keine Belege beschafft werden können, gibt es sogar eine saftige Rückzahlung.
Ein Zurückbehaltungsrecht würde ich nicht ohne Anwalt machen.
BGH, VIII ZR 189/17 ..... das werde ich mir mal ansehen.
Besten Dank :-)
-- Editiert von 04072015 am 13.05.2018 16:00
Das wären nicht umlagefähige Verwaltungskosten.Zitat :wann der HM eine Wohnungsbesichtigung und Wohnungsabnahme gemacht hat
Es ist müßig zu diskutieren, was der Vermieter alles machen könnte. Fälschung von Beweismitteln (hier Stundenzettel) wäre strafbar. Zum einen möchte ich das nicht hoffen, zum anderen sollte man das niemandem unterstellen.
Zitat :Es ist müßig zu diskutieren, was der Vermieter alles machen könnte. Fälschung von Beweismitteln (hier Stundenzettel) wäre strafbar. Zum einen möchte ich das nicht hoffen, zum anderen sollte man das niemandem unterstellen.
Genau Das, befürchtet unser Anwalt auch und dann können wir nichts tun.
Zumal der Anwalt es als schwierig einstuft, die Hausreinigung den Mietern zu entziehen und vorübergehend eine gerinf. Aushilfe einsetzt.
Die 1. Verhandlung ist gelaufen, mit dem Ergebnis, dass ein "Runder Tisch" gebildet werden soll und alle verklagten Mieter sich an der Meditation beteiligen mögen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass da was raus kommen soll. Die Klagen sind ja entstanden, weil die Belege nicht vorgelegt werden, daher alle Mieter sich weigern die Zahlung ohne Belege vor zu nehmen.
Heißt eine Meditation immer ein Vergleich?
Danke
Zitat :Meditation
Sorry, ein Buchstabe zu viel............. meinte natürlich Mediation.
Die Tür wird ja wohl abends (schon aus brandschutzrechtlichen Gründen) nicht verschlossen, und warum der Hausmeister nun Fenstr und Türen öffnen und schließen muss ... dazu fällt mir nix ein.
Wenn das Gericht eine Mediation vorgeschlagen hat, dann sollte man diesem Vorschlag auf jeden Fall folgen, man kann hinterher immer noch sagen, dass es nichts gebracht hat.
Zitat:Heißt eine Mediation immer ein Vergleich?
Nein und dass es vor einem Urteil erst eine Güteverhandlung gibt, bei der der Richter auf einen Vergleich hinwirken soll ist normal. Oder ist hier eine echte Mediation gemeint?
Das würde ich durchaus als Chance begreifen, denn eine Mediation hat als Ziel, ein Ergebnis zu finden, mit dem beide Seiten leben können.
Zitat :Das würde ich durchaus als Chance begreifen, denn eine Mediation hat als Ziel, ein Ergebnis zu finden, mit dem beide Seiten leben können.
.....ja und endlich die doppelte und fehlerhaft erstellte NK-Abrechnungen für die Zukunft abschaffen.
Dann muss aus meiner Sicht die Kostenfestsetzung für die Mediation richtig festgelegt werden. Jeder seinen eigenen Anteil trägt.
Danke für alle Informationen.
Zitat :Das würde ich durchaus als Chance begreifen, denn eine Mediation hat als Ziel, ein Ergebnis zu finden, mit dem beide Seiten leben können
Hoffen wir es , dass sofort NK-Abr. erstellt werden, die tatsächlich angefallen sind.
Ich gebe Bescheid wie es gelaufen ist :-)
Zitat :.....ja und endlich die doppelte und fehlerhaft erstellte NK-Abrechnungen für die Zukunft abschaffen.
Wenn es so sein sollte, dann hätte der Anwalt das doch gewiss im Verfahren aufgegriffen.
Zitat :Wenn es so sein sollte, dann hätte der Anwalt das doch gewiss im Verfahren aufgegriffen.
Das Verfahren wurde ja gleich mit einem richterlichen Angebot zu einer Mediation eröffnet.
Aber kleinere Details sind kurz angesprochen (was mir unbekannt war) worden.
z.B. die aufgeteilten Kosten der Hausmeisterarbeiten sind so nicht zulässig, abgesehen von der Untätigkeit des HM.
Ebenso ist der wirtschaftliche Hintergrund nicht erkennbar.
Mir war bislang nicht bekannt, dass eine kurzfristige Ankündigung von einem Einsatz des eigens angestellten HM und der RK erklärungsbedürftig ist, wenn bei Mietvertragsabschluss keiner dieser Arbeiten verrichtet wurde.
( auch wenn es im Mietvertr. vereinbart wurde, dass diese herangezogen werden können - müssen Gründe vorliegen) - hoffe dass dies auch so ist -
Dem gegenüber steht die Wirtschaftlichkeit, wenn es keinen wichtigen Grund gegeben hat. (Verwilderung des Grundstück, Vernachlässigung der Hausreinigung etc.)
Es wurde nur mündlich angekündigt, dass ab sofort diese Arbeiten vergeben werden. Nichts schriftliches ! Wir wussten nicht welche Kosten auf uns zu kommen. (sind auch nicht davon ausgegangen, dass überzogenen Kosten/Stunden abgerechnet werden.)
Und nun sind wir bei Gericht. Die Kosten für die überzogenen Abrechnungen muss nun der VM vorab erklären.
Mal sehen was raus kommt.
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