Hallo Forengemeinde,
folgende Situation:
Wir bewohnen die Erdgeschosswohnung in einem Haus mit drei Parteien. 2. OG bewohnt unser Vermieter (ihm gehört das gesamte Haus) 1. OG eine weitere Partei. Hinter dem Haus befindet sich eine Gartenfläche mit einem Kirschbaum und einem Pflaumenbaum begrenzt durch Hecken und Sträuchern.
In unserem Mietvertrag steht wörtlich: "der Garten hinter dem Haus gehört zur Wohnung"
Soweit so gut. die drei Jahre die wir hier nun wohnen haben wir gerne die Kirschen und die Pflaumen geerntet. Im Frühjahr die Hecken geschnitten. Kartoffeln angebaut. Rasen gemäht. Und uns auch das ein oder andere Gerät hierfür angeschafft. Wir haben gerne Zeit im Garten verbracht. Immerhin war dies auch mit ein Grund, warum wir uns für diese Wohnung entschieden haben. Da die Bewohner im 1. OG einen Schwedenofen in ihrer Wohnung haben, hatten sie im hinteren Teil eine kleine Fläche wo Brennholz gelagert wurde. Das wurde uns bei Einzug so vom Vermieter kommuniziert. Sie sind also in den kalten Monaten ab und an durch den Garten an das Holzlager um sich mit Brennholz zu versorgen.
Nun hat der Vermieter die Wohnung im 1. OG an die momentanen Bewohner verkauft. Dies ist nun also eine Eigentumswohnung. Als wir aus dem Urlaub zurück kamen dann die Überraschung. Quer durch den Garten verläuft ein Zaun. Netterweise bekamen wir dann eine Nachricht von unserem Vermieter aufs Handy mit der Info das die er die Wohnung verkauft habe und die Eigentümer nun den betreffenden Landabschnitt vom Land Baden-Württemberg gepachtet hätten. Es hat sich also rausgestellt, dass der Garten hinter dem Haus zu 80% dem Land BW gehört. Unser Gartenanteil ist nun noch ein kleiner Grünstreifen ca. 3m breit der komplett im Schatten liegt. Keine Kirschen und auch keine Pflaumen mehr. Wir haben also all die Jahre die Fläche von einem Bundesland bewirtschaftet. Aus den paar mal Holz holen im Winter ist nun natürlich auch ein täglicher Gang durch unser Gartenanteil in den gepachteten Gartenteil durch den Bewohner der verkauften Wohnung geworden.
Nun die Frage. Was tun? Wir sind schon sehr genervt von der Tatsache das wir im Grunde getäuscht wurden mit dem Satz im Vertrag "der Garten hinter dem Haus gehört zur Wohnung" da der Vermieter gar nicht der Eigentümer war. Zumindest nicht für 80% der Fläche. Hinzu kommt das ständige Durchgelaufe durch die neuen Pächter durch unseren mittlerweile kleines Gärtchen. Müssen wir das alles so hinnehmen? Mal ganz abgesehen davon das dies alles ohne Absprache mit uns geschehen ist und einfach ein Zaun da stand als wir aus dem Urlaub kamen.
Vielen Dank für die Antworten.
-- Editiert von fb559882-60 am 07.10.2020 12:57
Der Garten gehört zur Wohnung
7. Oktober 2020
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12
Frage vom 7. Oktober 2020 | 12:53
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 1x hilfreich)
Der Garten gehört zur Wohnung
Fragen zur Miete?
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#1
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 13:04
Von
Status: Schüler (174 Beiträge, 37x hilfreich)
Zitat :"der Garten hinter dem Haus gehört zur Wohnung"
Dieser Teil aus dem Mietvertrag wird auch weiterhin erfüllt. Ihr habt weiterhin einen Garten. Nur war dieser Garten scheinbar die ganze Zeit viel kleiner als erwartet.
Jetzt ist hier die Frage, was euch beim Mietvertragsabschluss konkret zugesagt wurde und was ihr dazu interpretiert habt. Hat der Vermieter tatsächlich das gesamte Gartenstück gemeint oder nur das tatsächlich zur Wohnung gehörende?
Wer hatte das Gartenstück denn bislang vom Land BaWü gepachtet? War dies der Vermieter? Falls ja, dann könnte man daran denken, dass er euch tatsächlich hat glauben lassen, dass der Teil des Gartens mit zur Mietfläche gehört hat. Dann bestände ggf. ein Anspruch gegen den Vermieter. Problem ist nur: Ihr könnt ihn (auch gerichtlich) nicht dazu zwingen euch den Teil des Gartens zur Verfügung zu stellen, der dieser ihm nicht gehört und er anderweitig verpachtet wurde. In diesen Fall könnte euch ein Schadenersatzanspruch zustehen. Die Frage ist nur, wie dieser ermittelt werden kann. Zudem bringt euch dies auch so den großen Garten nicht zurück.
Zitat :Hinzu kommt das ständige Durchgelaufe durch die neuen Pächter durch unseren mittlerweile kleines Gärtchens.
Wenn bereits von Anfang an der Durchgang durch die Nachbarn bekannt bzw. vereinbart war, müsst ihr dies aus meiner Sicht wohl oder übel akzeptieren.
#2
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 13:37
Von
Status: Unparteiischer (9907 Beiträge, 4487x hilfreich)
Ich würde zunächst einmal empfehlen, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen. Als Mieter habt ihr ein Recht darauf. Aufgrund von möglichen Corona-Bestimmungen sprecht bitte mit dem Grundbuchamt ab, wie das zu bewerkstelligen ist.
Hintergrund: Erstmal wäre zu prüfen, wie groß das Grundstück nun wirklich ist. Normalerweise solltet ihr auch sehen können, wie groß das Grundstück zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages war. Dann könnt ihr erstmal feststellen, ob diese Aussage mit der Fläche vom Land wirklich stimmt oder nicht. Das wäre für eure Möglichkeiten relevant.
Unabhängig davon müsste geprüft werden, was genau gemietet wurde. Wenn der "Garten hinter dem Haus" bei Anmietung z.B. mit einem Zaun oder einer Hecke klar begrenzt war, dann habt ihr auch genau das gemietet. Im Zweifel hätte dann der Vermieter euch etwas vermietet, was er gar nicht vermieten durfte. Die Folgen wird man dann diskutieren müssen. Erstmal ist relevant, wie der Garten bei Anmietung genau aussah und ob aus irgendwelchen Anhaltspunkten ein Mietinteressent davon ausgehen durfte, dass genau diese Fläche mit Garten gemeint war.
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#3
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 13:59
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 1x hilfreich)
Vielen Dank für die Antworten,
Zitat :Wer hatte das Gartenstück denn bislang vom Land BaWü gepachtet? War dies der Vermieter?
Das Land war unseres Wissens von keiner Partei gepachtet. Es wurde offensichtlich schon seit Jahren einfach genutzt. Dies auch schon durch unsere Vormieter und zuletzt eben durch uns.
Zitat :Hintergrund: Erstmal wäre zu prüfen, wie groß das Grundstück nun wirklich ist. Normalerweise solltet ihr auch sehen können, wie groß das Grundstück zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages war.
Nach dieser Aktion habe ich die Grenze auf https://www.geoportal-bw.de nachvollzogen. Der Zaun steht nun genau auf der Grenze.
Zitat :Unabhängig davon müsste geprüft werden, was genau gemietet wurde. Wenn der "Garten hinter dem Haus" bei Anmietung z.B. mit einem Zaun oder einer Hecke klar begrenzt war, dann habt ihr auch genau das gemietet.
Hinter dem Grundstück verläuft eine Bundesstrasse. Zu dieser Strasse hin ist eine Hecke und ein Zaun. Zu den Nachbargrundstücken sind jeweils Hecken. Dies war schon so zum Zeitpunkt des Mietabschluss. Die tatsächliche Grundstücksgrenze verläuft allerdings mitten quer durch den Garten über eine Rasenfläche. Also absolut nicht ersichtlich.
#4
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 14:06
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat :Wenn bereits von Anfang an der Durchgang durch die Nachbarn bekannt bzw. vereinbart war, müsst ihr dies aus meiner Sicht wohl oder übel akzeptieren.
Grundsätzlich wurde das durch uns stillschweigend geduldet. Wir haben es schliesslich so gesehen, dass wir die Lagerung des Brennholzes in dem von uns gemieteten Garten dulden. Nun hat sich die Situation aber grundsätzlich geändert. Alleine schon durch die hohe Fluktuation und die verlorene Privatsphäre. Um in Ihren gepachteten Teil zu gelangen müssen Sie an unserer Terrasse vorbei quer durch den Gartenteil.
#5
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 14:30
Von
Status: Schüler (404 Beiträge, 60x hilfreich)
Zitat :Grundsätzlich wurde das durch uns stillschweigend geduldet. Wir haben es schliesslich so gesehen, dass wir die Lagerung des Brennholzes in dem von uns gemieteten Garten dulden. Nun hat sich die Situation aber grundsätzlich geändert. Alleine schon durch die hohe Fluktuation und die verlorene Privatsphäre. Um in Ihren gepachteten Teil zu gelangen müssen Sie an unserer Terrasse vorbei quer durch den Gartenteil.
Gibt es keinen anderen Weg für den Nachbarn, z.B. ums Haus herum?
Vielleicht mal mit einer Skizze die aktuelle Situation darstellen.
Da das von den Nachbarn gepachtete Grundstück ja offensichtlich nichts mit dem Grundstück eures Vermieters zu tun hat, ist es doch fraglich, ob der Nachbar ohne Notwegerecht einfach so durch euren Garten spazieren darf.
Zitat :Wenn bereits von Anfang an der Durchgang durch die Nachbarn bekannt bzw. vereinbart war, müsst ihr dies aus meiner Sicht wohl oder übel akzeptieren.
Das war aber doch bevor bekannt wurde, dass es sich um ein fremdes Grundstück handelt.
-- Editiert von car4000 am 07.10.2020 14:35
#6
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 14:36
Von
Status: Unbeschreiblich (32202 Beiträge, 5658x hilfreich)
Das sehe ich auch so.Zitat :das wir im Grunde getäuscht wurden mit dem Satz im Vertrag "der Garten hinter dem Haus gehört zur Wohnung" da der Vermieter gar nicht der Eigentümer war.
Ob der Vermieter es nicht besser wusste, dürfte nicht relevant sein. Der Käufer der Wohnung hat sich vermutlich selbst schlau gemacht...
Frage: Außer hinnehmen... was ist denn euer Ziel?
Relativiert sind es 3.Zitat :Wir haben also all die Jahre die Fläche von einem Bundesland bewirtschaftet
#7
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 14:50
Von
Status: Unparteiischer (9907 Beiträge, 4487x hilfreich)
Aufgrund dieser Darstellung durfte der Mieter meiner Meinung nach davon ausgehen, dass dies alles der gemietete Garten war. Der Vermieter hätte hier selber aufklären müssen. Das hat er offenbar nicht getan. Also wurde die gesamte Gartenfläche vom Mieter gemietet und auch dafür Miete gezahlt.Zitat :Hinter dem Grundstück verläuft eine Bundesstrasse. Zu dieser Strasse hin ist eine Hecke und ein Zaun. Zu den Nachbargrundstücken sind jeweils Hecken. Dies war schon so zum Zeitpunkt des Mietabschluss. Die tatsächliche Grundstücksgrenze verläuft allerdings mitten quer durch den Garten über eine Rasenfläche. Also absolut nicht ersichtlich.
Jetzt kann der Mieter diese Fläche nicht mehr nutzen. Es macht vermutlich wenig Sinn, den Vermieter zu verklagen, die Mietsache wieder komplett nutzen zu können. Der Vermieter ist dazu ja nicht mehr in der Lage. Möglich ist jedoch eine angemessene Mietreduktion. Wie hoch die ausfällt, ist aus der Ferne nicht zu bestimmen. Das ist auch kein Normal-Standardfall, in dem man irgendeine Tabelle herausnehmen könnte. Von daher würde ich die empfehlen, einen Anwalt für Mietrecht vor Ort aufzusuchen und diesen zu beauftragen. Aber achtet ein wenig darauf, wen ihr da nehmt. Ihr solltet von Anfang an klar absprechen, welche Kosten dafür anfallen und ob ihr die Kosten vom Vermieter werdet einklagen können.
Den Zugang durch euren Garten werdet ihr meiner Meinung nach übrigens sehr wahrscheinlich unterbinden können. Offenbar kann der Nutzer des Pachtgrundstückes dieses über diese Bundesstraße betreten. Darauf muss er sich dann auch verweisen lassen. Klar ist es bequemer durch euren Garten zu laufen. Aber Bequemlichkeit schafft kein Nutzungsrecht. Mal abgesehen davon, dass die Nachbarn euch vor dem Ziehen des Zaunes hätten informieren können und vielleicht sogar müssen. Fair ist anders. Es besteht also kein Grund, sich von eurer Seite aus nun besonders fair zu ihnen zu verhalten.
#8
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 14:58
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat :Gibt es keinen anderen Weg für den Nachbarn, z.B. ums Haus herum?
Vielleicht mal mit einer Skizze die aktuelle Situation darstellen.
https://ibb.co/PxhZM37
hier eine Skizze.
Klar könnte der Pächter um das Grundstück rum um in seinen neuen Garten zu kommen. Was ist allerdings, wenn unser Vermieter dem Käufer der Wohnung ein Sondernutzungsrecht eingeräumt hat? Das er also durch unseren Garen darf? Das müsste er doch auch mit uns absprechen bzw. den Mietvertrag dementsprechend abändern. Denn dann gehört der Garten ja nicht mehr zur Wohnung, sondern zu den Wohnungen!?
-- Editiert von fb559882-60 am 07.10.2020 15:01
#9
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 15:10
Von
Status: Schüler (404 Beiträge, 60x hilfreich)
Dann kann das Grundstück doch bequem über die Bundesstraße erreicht werden. Es gibt kein Recht auf den bequemen Weg.
Der Zaun trennt die beiden Grundstücke. Gibt es ein Tor oder wie gelangt man von eurem Garten auf das Nachbargrundstück?
Zitat :Klar könnte der Pächter um das Grundstück rum um in seinen neuen Garten zu kommen. Was ist allerdings, wenn unser Vermieter dem Käufer der Wohnung ein Sondernutzungsrecht eingeräumt hat?]
In eurem Mietvertrag ist keine Rede davon.
Und wenn auf einmal knapp 3/4 Gartenfläche wegfallen, dürfte sich das m.M.n. schon entsprechend auf die Miete auswirken.
Die große Frage ist jedoch, wie viel Stress man nun mit Nachbarn und Vermieter haben möchte.
Die beiden Parteien werden das mit Sicherheit anders sehen
#10
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 15:15
Von
Status: Unparteiischer (9907 Beiträge, 4487x hilfreich)
Der Vermieter hat so oder so ein Problem. Er hat einen Vertrag mit euch, den er nicht einhalten kann (bezüglich des Gartenanteils, den er vermietet hat obwohl er ihm nicht gehörte). Wenn er nun auch noch anderen ein Recht zum betreten des Garten eingeräumt hat, obwohl der Garten an euch vermietet wurde, dann hat er noch ein Problem.Zitat :Was ist allerdings, wenn unser Vermieter dem Käufer der Wohnung ein Sondernutzungsrecht eingeräumt hat?
Dieses Problem würde im Zweifel ein Richter lösen müssen. Entweder durch eine weitere Mietminderung für euch oder dadurch, dass der Nachbar eben nicht euren Garten betreten darf. Müsste ich raten, würde ich auf letzteres tippen. Denn dem Nachbarn hätte die Situation bei Abschluss des Mietvertrages bewusst sein mussen. Sollte wirklich ein Nutzungsrecht vom Vermieter an den Nachbarn an eurem Garten vereinbart worden sein, so war das ein Vertrag zu Lasten Dritter. Der ist nichtig.
#11
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 15:32
Von
Status: Schüler (174 Beiträge, 37x hilfreich)
Mal eine ganz andere Interessante Sache. Da die eine Wohnung im Haus verkauft wurde kann es sich eigentlich nur um eine WEG handeln. Das heißt, dass es eine Teilungserklärung geben muss. In dieser wird vermutlich geregelt sein, wer ein Sondernutzungsrecht an eurem Gartenstück hat. Wenn es ganz knüppeldick kommt, dann hat euer Vermieter gar kein alleiniges Sondernutzungsrecht an der Fläche. Das wiederum würde bedeuteten, dass der Nachbar hier durchgehen kann wie er will.
Wenn ihr bislang den Durchgang durch euren Garten geduldet habt, dann sehe ich es auch so, dass ihr diesen zukünftig unterbinden könnt. In diesem Fall müssten, wenn die Erreichbarkeit über die Bundesstraße möglich ist, die Nachbarn genau dieses zukünftig machen. Die springen damit vermutlich im Dreieck, weil das gepachtete Grundstück durch die schlechte Erreichbarkeit vermutlich plötzlich sehr unattraktiv ist.
Vielleicht ergibt es hieraus eine Chance für euch. Sprecht doch mit den Nachbarn ob sie sich nicht vorstellen können einen Teil des Gartens an euch abzutreten und sie im Gegenzug euer Gartenstück als Zuwegung nutzen dürfen. Die Pachtkosten teilt ihr euch und eurer Teil übernimmt der Vermieter. Und schon sind alle halbwegs zufrieden. Also in der Theorie...
#12
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 15:42
Von
Status: Master (4602 Beiträge, 554x hilfreich)
Leider ist das was #bugman schreibt auch mein erster Gedanke gewesen.
#13
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 16:11
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat :Mal eine ganz andere Interessante Sache. Da die eine Wohnung im Haus verkauft wurde kann es sich eigentlich nur um eine WEG handeln. Das heißt, dass es eine Teilungserklärung geben muss. In dieser wird vermutlich geregelt sein, wer ein Sondernutzungsrecht an eurem Gartenstück hat
Ich weiss nicht genau ob es eine WEG ist. Fakt ist, dass das Haus inkl. dem kleinen Grundstück unserem Vermieter gehört (hat). Es hat eine Horizontalteilung im Dez. letzten Jahres stattgefunden. Ist das nun eine WEG?
Das wissen wir daher, weil unsere Wohnung eigentlich auch verkauft werden sollte. Da die Teilung aber zum Zeitpunkt stattgefunden hat als wir schon hier gewohnt haben, hätten wir ein Vorkaufsrecht gehabt. Dies wollte uns der Vermieter aber nicht einräumen weswegen es auch zu keinem Verkauf gekommen ist.
#14
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 16:27
Von
Status: Unparteiischer (9907 Beiträge, 4487x hilfreich)
Ersteres ja, zweiteres meiner Meinung nach nein.Zitat :Wenn es ganz knüppeldick kommt, dann hat euer Vermieter gar kein alleiniges Sondernutzungsrecht an der Fläche. Das wiederum würde bedeuteten, dass der Nachbar hier durchgehen kann wie er will.
Der Vermieter hatte zum Zeitpunkt der Aufteilung das alleinige Nutzungsrecht am Garten an den Mieter abgetreten. Er konnte also einem eventuellen Käufer des WEG-Anteils zumindest während dieses laufenden Mietvertrages kein solches Recht einräumen. Hat er es doch getan, ist das meiner Meinung nach ein Vertrag zu Lasten Dritter und damit in diesem Punkt nichtig. Der Käufer war ja auch alles andere als gutgläubig. Der wohnte bereits da und wusste um die Art und Weise, wie das Grundstück genutzt wurde.
#15
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 16:34
Von
Status: Schüler (174 Beiträge, 37x hilfreich)
Zitat :Ich weiss nicht genau ob es eine WEG ist.
Die Teilung nach WEG ist in diesem Fall eigentlich die einzige Variante, wie ein Verkauf der Wohnung stattgefunden haben kann. Du solltest vielleicht deinen Vermieter einmal fragen, wie das in der Teilungserklärung geregelt ist. Er ist dir aber meinem Wissen nach nicht zu einer Auskunft verpflichtet. In diesem Fall kannst du dann nur deinen Vermieter auffordern dafür zu sorgen, dass dein Nachbar nicht mehr den angemietete Garten betritt. Sollte der Nachbar lt. Teilungserklärung ein Recht darauf haben, dann wird dies spätestens dann herauskommen.
Zitat :Da die Teilung aber zum Zeitpunkt stattgefunden hat als wir schon hier gewohnt haben, hätten wir ein Vorkaufsrecht gehabt. Dies wollte uns der Vermieter aber nicht einräumen weswegen es auch zu keinem Verkauf gekommen ist.
Soll das heißen, dass der Vermieter eure Wohnung ebenfalls verkaufen wollte (und ggf. bereits einen Interessenten hatte), dies dann aber nicht gemacht hat, weil ihr ansonsten hättet das Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen können... Klingt für mich so als wäre das Verhältnis zwischen euch und eurem Vermieter nicht gerade das Beste...
#16
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 17:06
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat :Soll das heißen, dass der Vermieter eure Wohnung ebenfalls verkaufen wollte (und ggf. bereits einen Interessenten hatte), dies dann aber nicht gemacht hat, weil ihr ansonsten hättet das Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen können... Klingt für mich so als wäre das Verhältnis zwischen euch und eurem Vermieter nicht gerade das Beste...
Korrekt. Genau seit diesem Zeitpunkt als die Wohnung verkauft werden sollte ist das Verhältnis nicht mehr das Beste. Grund dafür ist auch die Vorgehensweise wie wir die Informationen bekommen haben. Rein rechtlich hätte er ja zuerst uns die Wohnung zu den gleichen Konditionen anbieten müssen. Was aber nie geschehen ist. Im Grunde ein anderes Thema. Aber sicherlich auch mit ein Grund weswegen nun ein Zaun gebaut wurde und wir keinen Garten bzw. nur noch einen Grünstreifen haben.
#17
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 17:18
Von
Status: Master (4602 Beiträge, 554x hilfreich)
Habt ihr das Vorkaufsrecht vereinbart ?
#18
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 17:55
Von
Status: Schüler (174 Beiträge, 37x hilfreich)
Zitat :Der Vermieter hatte zum Zeitpunkt der Aufteilung das alleinige Nutzungsrecht am Garten an den Mieter abgetreten. Er konnte also einem eventuellen Käufer des WEG-Anteils zumindest während dieses laufenden Mietvertrages kein solches Recht einräumen. Hat er es doch getan, ist das meiner Meinung nach ein Vertrag zu Lasten Dritter und damit in diesem Punkt nichtig.
Hmm, ist das tatsächlich so? Grundsätzlich bin ich bei dir, aber verhindert ein Mietvertrag tatsächlich die WEG-Teilung, die ja auch notariell beurkundet ist? Das würde im Folgenden dann ja auch bedeuten, dass der Verkauf der Wohneinheit so nicht hätte passieren können, da plötzlich was ganz anderes gekauft wurde.
Ich hätte den Mietvertrag hier als unabhängig von der Teilungserklärung gesehen. Konsequenz wäre natürlich ein Schadenersatzanspruch gegenüber dem Mieter.
#19
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 18:15
Von
Status: Unparteiischer (9907 Beiträge, 4487x hilfreich)
Sicher bin ich mir nicht. Aber zum Zeitpunkt der Teilung war ja der Vermieter noch Eigentümer aller Teile. Bis dahin war vermutlich noch alles okay. Auch wenn der verkaufte Teil bei der WEG-Teilung wirklich ein Recht am Garten bekommen hat, dann gehörte der Teil noch dem Vermieter und der hatte eben dieses Recht an den Mieter abgetreten.Zitat :aber verhindert ein Mietvertrag tatsächlich die WEG-Teilung, die ja auch notariell beurkundet ist?
Problematisch wäre es dann, wenn der Vermieter den Teil ohne Einschränkungen verkauft hat. Irgendwo steht im Kaufvertrag vermutlich etwas davon, dass der Teil frei von Rechten Dritter ist. Das wäre dann nicht der Fall, es gäbe durch den Mietvertrag Rechte Dritter. Insoweit wäre dann der Kaufvertrag das wirkliche Problem für Käufer und Verkäufer aber eben nicht Mieter.
So zumindest meine Meinung. Es ist ja eh unbekannt, ob dem Käufer Rechte am Garten eingeräumt wurden.
Es bleibt mein Rat, einen Anwalt aufzusuchen. Der muss sich das alles in Ruhe anschauen und analysieren. Hier im Forum können wir trefflich diskutieren und Meinungen äußern. Bei einem solch speziellen Fall sind aber wirklich alles hier im Forum nur Meinungen, auf die sich keiner verlassen sollte.
Wohl aber kann man guten Gewissens den Rat geben, einen Anwalt zu befragen. Wobei ich ja schon angemerkt habe, dass man sich den gut aussuchen sollte. Es ist kein Standardfall. Hier sollte schon ein Anwalt kontaktiert werden, der sich mit Miet- und vielleicht Wohnungseigentumsrecht sehr gut auskennt und bereit ist, sich wirklich darum zu kümmern.
#20
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 20:19
Von
Status: Junior-Partner (5048 Beiträge, 1959x hilfreich)
Zitat:Mal abgesehen davon, dass die Nachbarn euch vor dem Ziehen des Zaunes hätten informieren können und vielleicht sogar müssen.
Das klingt für mich aber stark nach Verbotener Eigenmacht der Nachbarn.
Ab zum Anwalt!
#21
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 20:46
Von
Status: Senior-Partner (6436 Beiträge, 2318x hilfreich)
Ich findees muss erstmal Klarheit darüber geschaffen werden, ob es sich um WEG handelt (was sehr wahrscheinlich ist).
Die nächste Frage, ist dann wann ist die Umwandlung in Wohnungeigentum erfolgt.
Vor Abschluss des Mietvertrages , der Mieter (Fragesteller) hat also eine Eigentumswohnung gemietet
oder nach Abschluss des MIetvertrages.
Zum Gartenanteil:
Wenn ein Grundstücksteil (Garten) dem Land BaWü gehört, sollte man annehmen, dass dieser Gartenteil nicht zur WEG gehört. Oder gehört das Land BaWü ebenfalls zur WEG ?
Es ist eine Klärung dieser aufgeworfenen Fragen nötig.
#22
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 20:59
Von
Status: Unbeschreiblich (120173 Beiträge, 39841x hilfreich)
Zitat :Rein rechtlich hätte er ja zuerst uns die Wohnung zu den gleichen Konditionen anbieten müssen.
Habt ihr das so vertraglich vereinbart?
#23
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 23:13
Von
Status: Unparteiischer (9907 Beiträge, 4487x hilfreich)
Ich vermute es geht um § 577 BGB. Aber was soll diese Frage jetzt? Die Mieterwohnung wurde nicht verkauft. Es ist momentan vollkommen egal, ob nun ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht oder nicht.Zitat :Zitat :Rein rechtlich hätte er ja zuerst uns die Wohnung zu den gleichen Konditionen anbieten müssen.
Habt ihr das so vertraglich vereinbart?
Das Thema wurde doch schon geklärt. Der Teil des ehemaligen Gartens, das dem Land und nicht dem Vermieter gehörte, ist aktuell weg. Da wird der Mieter auch nicht mehr rankommen. Für den Teil kann es nur noch darum gehen, ob dem Mieter eine Mietminderung zusteht.Zitat :Wenn ein Grundstücksteil (Garten) dem Land BaWü gehört, sollte man annehmen, dass dieser Gartenteil nicht zur WEG gehört. Oder gehört das Land BaWü ebenfalls zur WEG ?
#24
Antwort vom 7. Oktober 2020 | 23:21
Von
Status: Unbeschreiblich (120173 Beiträge, 39841x hilfreich)
Zitat :Ich vermute es geht um § 577 BGB. Aber was soll diese Frage jetzt?
Weil - sollte es um den § 577 BGB gehen - das hier
Zitat :Rein rechtlich hätte er ja zuerst uns die Wohnung zu den gleichen Konditionen anbieten müssen.
schlicht falsch ist.
#25
Antwort vom 8. Oktober 2020 | 07:20
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat :Ich vermute es geht um § 577 BGB. Aber was soll diese Frage jetzt? Die Mieterwohnung wurde nicht verkauft. Es ist momentan vollkommen egal, ob nun ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht oder nicht.
Zitat:Bei dem Verkauf von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, steht dem Mieter grundsätzlich gemäß § 577 Abs. 1 S. 1 BGB ein Vorkaufsrecht zu.
Das Vorkaufrecht besteht daher nur für vermietete Wohnräume, die dem Mieter zuerst überlassen (in der Regel Mietbeginn) und erst danach in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden sind.
Das trifft in unserem Fall zu. Deswegen hätten wir ein Vorkaufsrecht gehabt. Von diesem hätten wir vor einem Verkauf an Dritte aktiv zurück treten müssen. Oder liege ich da falsch?
Aber wie gesagt ist das ein anderes Thema. Im Grunde geht es ja darum ob wir von unserem Vermieter getäuscht worden sind und er wissentlich Fläche vermietet hat, die ihm nicht gehört. Und darum, dass wir nun natürlich eine geringere Miete zahlen wollen, da der Garten erheblich kleiner ist und dazu noch ständig durch die Pächter der anderen Fläche betreten wird.
#26
Antwort vom 8. Oktober 2020 | 08:59
Von
Status: Unparteiischer (9907 Beiträge, 4487x hilfreich)
Ob Täuschung oder nicht, ob wissentlich oder nicht, ist eigentlich egal. Das wäre maximal strafrechtlich relevant. Zivilirechtlich ist nur wesentlich, ob der gesamte Garten und damit auch die jetzt abgetrennte Fläche als mitvermietet gilt.Zitat :Im Grunde geht es ja darum ob wir von unserem Vermieter getäuscht worden sind und er wissentlich Fläche vermietet hat, die ihm nicht gehört.
#27
Antwort vom 8. Oktober 2020 | 09:24
Von
Status: Senior-Partner (6436 Beiträge, 2318x hilfreich)
Und die Worte "Der Garten gehört zur Wohnung" sind auch auslegungsbedürftig.
Daraus einfach "Der Garten ist mitvermietet" zu machen, erscheint mir fraglich.
#28
Antwort vom 13. Oktober 2020 | 09:36
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat :Und die Worte "Der Garten gehört zur Wohnung" sind auch auslegungsbedürftig.
Daraus einfach "Der Garten ist mitvermietet" zu machen, erscheint mir fraglich.
Naja. Also ich finde diesen Satz unmissverständlich. Wie sollte man ihn den sonst auslegen?
Jedenfalls geht die Geschichte nun in eine neue Runde. Wir haben unsere Nachbarn freundlich in Schriftform dazu aufgefordert ihren neu gepachteten Garten zukünftig nicht mehr über unseren Garten zu betreten. Zur Begründung haben wir den Wunsch nach Privatsphäre und den ständigen Durchgangsverkehr verständlich gemacht.
Dieser hat dann offensichtlich nach Rücksprache mit unserem Vermieter freundlich darauf hingewiesen, dass er diesen Wunsch grundsätzlich versteht, ihm allerdings nicht nachkommen kann. Laut Nachbar und Vermieter führt der Weg den Sie zum erreichen Ihres Grundstücks nutzen, nicht durch unseren Garten. Dieser Weg gehört der Hausgemeinschaft und Teilt die uns zur Nutzung überlassenen Gartenstücke!
Aha. Demnach existieren hinter dem Haus nicht nur ein Garten, sondern offensichtlich mehrere Gartenstücke die uns zur Nutzung überlassen wurden. Wohlgemerkt getrennt durch einen Weg, der der Hausgemeinschaft gehört.
Ganz ehrlich, so ein Blödsinn habe ich selten gelesen. Schaut man in die Flurkarte ist von solchen Gartenstücken nichts zu sehen. Auch ein Weg ist dort nicht vermerkt. Auch in unserem Mietvertrag ist keine Rede von Gartenstücken sondern einem Garten. Wo müsste denn solch eine Nutzung durch die Hausgemeinschaft festgehalten sein? Eine Hausordnung oder dergleichen gibt es nicht.
Wir haben unseren Nachbarn daraufhin nochmals freundlich darauf hingewiesen wie es wörtlich in unserem Vertrag steht und das uns diese gemeinschaftliche Nutzung neu ist. Wir also keinen Durchgangsverkehr mehr wünschen. Daraufhin mischt nun natürlich auch der Vermieter mit der argumentiert das wäre schon immer so gewesen... schlussendlich droht er nun mit einem Anwalt.
#29
Antwort vom 13. Oktober 2020 | 09:58
Von
Status: Senior-Partner (6436 Beiträge, 2318x hilfreich)
Zitat:Ganz ehrlich, so ein Blödsinn habe ich selten gelesen. Schaut man in die Flurkarte ist von solchen Gartenstücken nichts zu sehen. Auch ein Weg ist dort nicht vermerkt. Auch in unserem Mietvertrag ist keine Rede von Gartenstücken sondern einem Garten.
Nur steht in einer Flurkarte NIE etwas darüber welche Flächen wie vermietet sind. Die Berufung auf die Flurkarte ist daher verfehlt.
Hier geht es darum, dass der Vermieter nicht in der Lage war Flächen mitzuvermieten (wenn man den Satz "Garten gehört zur Wohnung" mal so auslegt) da er nicht Eigentümer der vollen Gartenfläche war/ist.
Letztlich wird es darauf hinauslaufen dass ein Richter entscheiden muss, warum im Mietvertrag statt "Der Garten ist mitvermietet" die Worte "Der Garten gehört zur Wohnung" gewählt wurden.
-- Editiert von Spezi-2 am 13.10.2020 10:05
#30
Antwort vom 13. Oktober 2020 | 10:34
Von
Status: Unparteiischer (9907 Beiträge, 4487x hilfreich)
Nein, darum geht es nur teilweise. Es sind zwei Bereiche zu unterscheiden.Zitat :Hier geht es darum, dass der Vermieter nicht in der Lage war Flächen mitzuvermieten (wenn man den Satz "Garten gehört zur Wohnung" mal so auslegt) da er nicht Eigentümer der vollen Gartenfläche war/ist.
1.Bereich: Der Gartenanteil des Landes. Das gehörte dem Vermieter nie.
2.Bereich: Der Weg durch den Garten. Der gehörte bei Anmietung dem Vermieter und wurde sehr wahrscheinlich erst nach Abschluss des Mietvertrages bei der WEG-Aufteilung zum Gemeinschaftseigentum der WEG. Dazu habe ich oben aber bereits etwas geschrieben. Meiner Meinung nach ist dieser Teil immernoch zur alleinigen Nutzung an den Mieter vermietet, da die Aufteilung der WEG erst nach Abschluss des Mietverhältnisses stattfand.
Mit Verlaub aber darüber sollte man sich weniger Sorgen machen. Eine solche Argumentation von Seiten des Vermieters halte ich für nicht zielführend. Der Satz "Der Garten gehört zur Wohnung" ist eindeutig vom Mieterinteressenten zu verstehen.Zitat :Letztlich wird es darauf hinauslaufen dass ein Richter entscheiden muss, warum im Mietvertrag statt "Der Garten ist mitvermietet" die Worte "Der Garten gehört zur Wohnung" gewählt wurden.
Nochmal sehr deutlich: Geh zu einem Anwalt. Hier im Forum ist es zwar schön darüber zu diskutieren, aber dir kann nur noch ein versierter Anwalt helfen.Zitat :schlussendlich droht er nun mit einem Anwalt.
Es wäre jedoch schön, wenn du irgendwann den Ausgang der Sache hier posten würdest. Dann können wir sehen, ob unsere Einschätzungen korrekt waren. Das hilft für die Qualität des Forums.
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