Dreiste Betriebskostenabrechnung! Wie gehe ich vor?

3. Januar 2019 Thema abonnieren
 Von 
Lisa1287
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)
Dreiste Betriebskostenabrechnung! Wie gehe ich vor?

Hallo zusammen,

gestern (02.01.19) erhielt eine Betriebskostenabrechnung meiner alten Wohnung, die meines Erachtens nach in verschiedenen Punkten falsch ist. Da ich jedoch nur Laie bin, würde ich gerne wissen, ob meine Annahmen richtig sind und wie ich am besten dagegen vorgehe. (Natürlich habe ich schon verschiedene Beiträge dazu im Forum gelesen. Da allerdings jeder Fall etwas anders ist und bei mir so viele Dinge zusammen kommen, habe ich mir erlaubt einen neuen Beitrag zu eröffnen.)

Die Shortfacts:
Ich habe die Wohnung von 01.08.2012 bis einschließlich 31.03.2018 gemietet. Ausgezogen bin ich bereits am 01.01.2018, die Miete zzgl. Nebenkosten habe ich aber selbstverständlich bis 31.03.2018 weitergezahlt.
Meine Betriebskostenabrechnungen, bezogen sich zuvor immer auf einen Zeitraum von Juni des einen Jahres bis zum Mai des nächsten Jahres. Die letzte Rechnung liegt mir für den Zeitraum 01.06.2015 – 31.05.2016 vor. Die letzten Jahre ergab sich für mich immer ein Guthaben von rund 100 Euro.

Nun zur aktuellen Abrechnung:
Die Hausverwaltung bezieht sich in ihrer Rechnung auf den Zeitraum vom 01.06.2016 bis zum 31.12.2017. Sie fordert von mir eine Nachzahlung von rund 660 Euro! Meines Erachtens kann das einfach nicht richtig sein und es sind folgende Aspekte zu bemängeln:

1. Die Betriebskostenabrechnung kam zu spät.
Sie erreichte mich erst am 02.01.2019. Der Brief wurde normal, also nicht per Bote oder Einschreiben verschickt. Wenn ich richtig informiert bin, sind die Forderungen verjährt und ich müsste theoretisch gar nichts der geforderten Summe zahlen. Stimmt das?

2. Der Abrechnungszeitraum ist komplett falsch.
Er bezieht sich auf 19 Monate, darf laut Gesetz aber nur 12 Monate betragen. Richtig wäre meines Wissens nach eine Abrechnung für den 01.06.2016 – 31.05.2017 und eine zweite Rechnung für den 01.06.2017 – 31.03.2018. Die drei Monate (01. -03.2018) in denen ich die Wohnung nicht bewohnt, jedoch trotzdem gezahlt habe, tauchen in der aktuellen Berechnung überhaupt nicht auf.

3. Es wurde eine falsche Vorauszahlungssumme zu Grunde gelegt.
Während der Mietdauer wechselte mehrmals der Eigentümer und somit die Verwaltung. Bis zum 31.12.2016 leistete ich eine monatliche Vorauszahlung von 165 Euro (Betriebskosten 112 Euro + Heizkosten 55 Euro). Ab dem 01.01.2017 kam die neue Eigentümerverwaltung zu tragen und berechnete mir ab diesem Zeitpunkt einen neuen niedrigeren Betrag von nur 147 Euro (Betriebskosten 112 Euro + Heizkosten 35 Euro). In der Betriebskostenabrechung wird jedoch für den gesamten Zeitraum mit 147 Euro monatlicher Vorauszahlung gerechnet.

4. Einzelne Positionen scheinen falsch berechnet.
Ich habe die alten Abrechnungen mit der neuen verglichen und festgestellt, dass sich die Werte für die Wasserversorgung und Entwässerung für den genannten Zeitraum fast verdoppelt haben. Meiner Meinung nach ist das schier unmöglich. Ich lebte alleine in meiner Wohnung und ich habe ganz normal wie die Jahre zuvor gelebt. Wo der erhöhte Wasserbrauch herkommen soll ist mir schleierhaft.
Zudem sind auch die Heizkosten im Vergleich zu den Vorjahren enorm gestiegen. Auch hier ist es für mich nicht nachvollziehbar wie dieser Wert zu Stande kommt. In den Abrechnungen der vorherigen Hausverwaltungen bekam ich immer eine Einzelabrechnung der Heizungsfirma beigelegt in der ich genau sehen konnte welche Heizung wie viel verbraucht hat. Diese fehlt aktuell.

Mein Plan ist es nun der Betriebskostenabrechnung zu widersprechen und auf die oben genannten Punkte zu verweisen. Allein wegen der verspäteten Ankunft der Rechnung bin ich ja (so hoffe ich zumindest) zu keiner Zahlung verpflichtet.
Ich hätte aber gerne trotz der „Verjährung" zwei richtige Rechnungen und die Einsicht in die einzelnen Abrechnungen wie Heizung und Wasser. Sollte mir noch ein Guthaben zustehen hätte ich dieses selbstverständlich gerne.
Kann ich also der Betriebskostenabrechnung wiedersprechen, sagen dass ich nichts zahlen werde und trotzdem eine neue Rechnung verlangen? Im Falle des Zeitraums 01.06.2016. – 31.05.2017 zum Beispiel bliebe es ja trotzdem dabei, dass die Rechnung zu spät ankam und ich theoretisch nichts zahlen müsste. Ich habe Sorge, dass ich mit der Forderung auf eine neue Rechnung mein Recht auf Verjährung unbewusst aufgeben könnte oder etwas dergleichen. Wie verhält sich das und was kann ich am besten tun?

Ich hoffe ich habe alle relevanten Informationen aufgelistet! Über eine kompetente Antwort wäre ich unendlich dankbar!

Vielen lieben Dank bereits im Voraus und herzliche Grüße,
Lisa N.

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10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Bevor man sich mit der kompletten Textwand befasst:

Sie haben ja vorher auch schon Abrechnungen bekommen, wie lautete da der Abrechnungszeitraum?

Haben Sie die Abrechnung wirklich erst am 02.01. erhalten oder könnte diese schon am 31.12. im Briefkasten gelegen haben?

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Lisa1287
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Der Abrechnungszeitraum der vorangegangen Rechnung bezog sich, wie beschrieben, auf 12 Monate. Immer vom 01. Juni des einen Jahres bis zum 31. Mai des nächsten Jahres. Die letzte mir vorliegende Rechnung ist vom Zeitraum 01.06.2015 - 31.05.2016.

Die Rechnung wurde mir definitiv erst am 02.01.2018 zugestellt. Die Briefkästen des Hauses meiner aktuellen Wohnung befinden sich in der jeweiligen Wohnungstür. Die Briefe werden also vom Postboten direkt in die Wohnung geworfen. Ein im Postkasten vergessener Brief ist daher nicht möglich. Der Brief wurde erst gestern zugestellt.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

zu 1.: Die Abrechnung hätte Dir spätestens am 31.05.2017 zugehen müssen. Da das nicht erfolgt ist, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Aber selbst wenn man den Zeitraum von 19 Monaten als zulässig unterstellen würde, hätte die Abrechnung spätestens am 31.12.2018 bei Dir im Briefkasten liegen müssen.

zu 2.: Der Vermieter ist nicht auf ewig an einen einmal gewählten Abrechnungszeitraum gebunden. Wenn er die Abrechnungsperiode ändern möchte, muss er aber nach meiner Kenntnis ein Rumpfabrechnungsjahr einfügen. Er darf also nicht 19 Monate abrechnen, sondern hätte 7 + 12 Monate abrechnen müssen.

zu 3.: Das lässt sich doch einfach korrigieren und würde auch bei fristgerechter Abrechnung nicht einmal dazu führen, dass der Vermieter eine neue Abrechnung erstellen müsste. Der Mieter kann schließlich selbst ausrechnen, was er eigentlich zahlen müsste.

zu 4.: Hier ist zwingend eine Belegeinsicht erforderlich. Ein Widerspruch mit der sinngemäßen Begründung "Das kann so nicht stimmen" kann man auch sein lassen. In so einem Widerspruch sollten nach Möglichkeit die Unstimmigkeiten konkret benannt werden (falscher Zählerstand, falscher Rechnungsbetrag o.ä.)

Zitat:
Kann ich also der Betriebskostenabrechnung wiedersprechen, sagen dass ich nichts zahlen werde und trotzdem eine neue Rechnung verlangen?


Kann man machen. Wie sinnvoll das ist, lasse ich mal dahingestellt bleiben.
Persönlich würde ich nur darauf hinweisen, dass die Abrechnung zu spät zugegangen ist und damit der Nachzahlungsanspruch verfristet ist. Anders würde ich nur vorgehen, wenn bei korrekter Abrechnung eine Erstattung zu erwarten wäre.

Zitat:
Ich habe Sorge, dass ich mit der Forderung auf eine neue Rechnung mein Recht auf Verjährung unbewusst aufgeben könnte oder etwas dergleichen. Wie verhält sich das und was kann ich am besten tun?


Das ist nicht der Fall. Es handelt sich auch nicht um eine Verjährungsfrist, sondern um eine Ausschlussfrist.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

OK dann dürfte es sich zum einen um die Abrechnung für den Zeitraum

01.06.17-31.05.18 handeln und bei der anderen wurde vorab für Sie abgerechnet? Denn eigentlich ist der Abrechnungszeitraum vom 01.06.18-31.05.19 noch nicht fällig und kann -persönliche Einschätzung) auch noch nicht abgerechnet werden, da hier die Kosten ja noch gar nicht fest stehen.

Was steht denn nun auf den Abrechnungen für welchen Zeitraum diese gelten sollen?

Melden Sich sich beim Ex-VM und zeigen an, dass Sie die Abrechnungsbelege einsehen wollen.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Der Widerspruch zu einer BK-Abrechnung muss konkret sein.

Ist mir zu hoch, kann deshalb nicht sein, ist nicht konkret und wäre unwirksam.

Aber: ich habe in den Monaten h bis kann 167 € gezahlt, angerechnet wurden nur 147 € wäre konkret.

Zitat (von Lisa1287):
Ich habe die alten Abrechnungen mit der neuen verglichen und festgestellt, dass sich die Werte für die Wasserversorgung und Entwässerung für den genannten Zeitraum fast verdoppelt haben. Meiner Meinung nach ist das schier unmöglich.


Deine Meinung ist nicht relevant. Der richtige Weg: erst Belegeinsicht, dann Prüfung der Zahlen. Falls Abweichung auch hier ein konkreter Widerspruch.

Zitat (von Lisa1287):
Allein wegen der verspäteten Ankunft der Rechnung bin ich ja (so hoffe ich zumindest) zu keiner Zahlung verpflichtet.
Damit kannst Du Recht haben. Wenn der Vermieter die Verspätung allerdings nicht zu vertreten hat, greift die Einrede der Verjährung nicht. Es kommt also darauf an, wie er die Verspätung auf Deine Einrede hin begründen wird. Gründe, die allein in seinem Umfeld liegen - Du sprichts die Verwalterwechsel an, entlasten ihn aber nicht.

Ungewöhnlich lange Postlaufzeiten im Sinne von zu 1) von hh werden von einigen Gerichten als Entlastung anerkannt, einige haben auch die Postlaufzeit in des Vermieters Verantwortung gelegt.

Zitat (von Lisa1287):
Kann ich also der Betriebskostenabrechnung wiedersprechen, sagen dass ich nichts zahlen werde und trotzdem eine neue Rechnung verlangen?


Widerspruch ja,
absolute Zahlungsverweigerung besser nicht (löst Verzug aus), allenfalls bedingte , also Zurückhaltung bis Abschluss Prüfung, und dies auch nur hinsichtlich der konkreten streitigen Punkte.
Verlangen kannst Du viel. Im Geschäftsleben ist es eigentlich üblich zu bitten.

Berry

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
OK dann dürfte es sich zum einen um die Abrechnung für den Zeitraum

01.06.17-31.05.18 handeln


Wie kommst Du jetzt darauf? In der Fragestellung steht doch klar

Die Hausverwaltung bezieht sich in ihrer Rechnung auf den Zeitraum vom 01.06.2016 bis zum 31.12.2017.

außerdem

Er bezieht sich auf 19 Monate

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

@hh
sry hab ich falsch gelesen

Die Abrechnungen halte ich für verwirkt, wenn denn die Zeitangaben richtig sind. Abrechnen musste der VM jedoch, auch kann er die Forderung auswerfen (man kann es ja mal versuchen), aber damit muss man sich nicht mehr befassen, da zu spät und somit Forderungen verwirkt sind. (Es sei denn der VM hat die Verspätung nicht zu verantworten.)

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Lisa1287
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die ganzen Antworten! Ihr habt mir schon sehr weitergeholfen.
Ich werde nun erstmal Widerspruch einlegen, diesen mit den unterschiedlichen Einwänden konkret begründen und um Belegeinsicht bitten. Mal schauen wie die Verwaltung sich daraufhin verhält.

Liebe Grüße,
Lisa

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Lisa1287
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich weiß jetzt übrigens warum die Wasserkosten so enorm hoch sind. Es wurde ein falscher Umlageschlüssel verwendet. Im Mietvertrag ist eine Berechnung nach Personenanzahl vereinbar, berechnet wurde der Wert allerdings durch die Quadratmeterzahl der Wohnfläche. Dieses Rätsel hat sich also schon mal gelöst.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Dann sind also nicht "die Wasserkosten" so enorm hoch, sondern nur dein Anteil?
Ein Rätsel sollte sich da eigentlich auch gar nicht stellen, denn der Umlageschlüssel hat direkt in der eigentlichen Abrechnung aufgeführt zu sein, sodass man da ganz einfach durch Lesen feststellen kann, ob der korrekte Umlageschlüssel verwendet wurde.

Zitat (von Lisa1287):
In den Abrechnungen der vorherigen Hausverwaltungen bekam ich immer eine Einzelabrechnung der Heizungsfirma beigelegt in der ich genau sehen konnte welche Heizung wie viel verbraucht hat. Diese fehlt aktuell.

Du könntest damit ausdrücken wollen, dass in der aktuellen Betriebskostenabrechnung nur eine Forderung "Heizkosten" eingestellt wurde, dass aber die eigentliche Heizkostenabrechnung fehlt.
Beurteilen kann man das allerdings nur, wenn man die betreffende Abrechnung auch anschauen kann.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

0x Hilfreiche Antwort

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