EFH mit Kellerzugang von außen. Darf Vermieter über Eingang "verfügen"?

Servus zusammen,

meine Lebensgefährtin und ich wohnen seit ca. 3 Jahren in einem gemieteten Einfamilienhaus (laut Mietvertrag). Im Mietvertrag explizit erwähnt sind das Gartenabteil und 3 Kellerräume.

Der Vermieter wohnt auf dem selben Grundstück. Beide Häuser stehen direkt aneinander und verfügen über den gleichen Weg als Zugang. Bei unserem gemieteten Haus ist der Keller nur über eine von außen zugängliche Treppe mit separatem Eingang zu erreichen. Dort befinden sich die 3 im Mietvertrag erwähnten Kellerräume. Der Keller des Vermieters hat damit nichts zu tun und nur aus dem Haus des Vermieters zugänglich. Beide Keller haben keine Verbindung.

Einschränkung: In unserem gemieteten Keller befindet sich der Hauptgashahn und Hauptwasserhahn für beide Häuser. In beiden Häusern befinden sich zusätzlich weitere Gas/Wasserhähne zum getrennten Absperren des jeweiligen Hauses.

Da es sich bei unserem gemieteten Haus um das Elternhaus des Vermieters handelt und er hier nicht loslassen kann, fordert er in jeglicher Hinsicht ein Mitspracherecht (z.B. Pflanzen im Gartenabteil, Möblierung) und Zutrittsrecht. Die Situation belastet uns sehr und wir sind bereits auf der Suche nach einem bezahlbaren Eigenheim. Das ist aber natürlich keine Frage von weinigen Wochen, sondern zieht sich ein wenig. Nach dieser Erfahrung möchten wir aber nie wieder in ein Mietverhältnis.

Das aber nur als Beschreibung. Nun zu meinen eigentlichen beiden Fragen:)

Frage 1 (Kellertreppe): Der Vermieter lagert an der Kellertreppe bzw. am Eingang zu unserem gemieteten Keller seine Werkzeuge (Besen, Rechen, Schneeschaufel, etc.). Einerseits behindert das beim betreten des Kellers, da es sehr eng ist. Andererseits möchten wir dort unsere Geräte lagern. Außerdem "wuselt" er so dauernd bei uns ums Haus herum und schaut in die Fenster.

Weiß jemand evtl., wie das rechtlich ist? Wir mieten ja nur explizit die 3 Kellerräume. Ist der Zugang zum Keller hier komplett in der Verfügung des Vermieters? Falls das so ist, müssten wir das natürlich für die verbleibende Zeit akzeptieren und weiterhin ständig die Verdunklungsvorhänge geschlossen haben.

Frage 2 (Bauholz und Baumüll): Seit unserem Einzug liegt um unser Haus herum überall Bauholz und Baumüll und wir wohnen (außer unserem kleinen Gartenabteil, was wir selber flegen und schön halten) mit einer stillgelegten Baustelle um uns herum. Meine freundliche Bitte, das Bauholz und den Baumüll weg oder zu sich zu räumen wurde damit erwidert, dass ich in den Mietvertrag schauen soll und uns der Bereich (O-Ton) "nichts angeht". Außerdem sei das kein Müll, sondern er würde alles davon noch brauchen. Das um uns herum seit Einzug eine Baustelle ist sei ihm (O-Ton) "egal", er müsse sich erstmal um seinen Garten kümmern.

Hier gehe ich eigentlich davon aus, dass er tatsächlich im Recht ist und der Zugang zu beiden Häusern sowie der Vorgarten "uns nichts angeht". Oder irre ich mich hier?

Eigentlich ist mir hier die erste Frage wichtiger, da wir uns mit dem Müll abgefunden haben und den Eingangsbereich sowie Vorgarten quasi abgeschrieben haben. Wir hatten zwar nach Einzug ein paar Versuche gestartet, den Vorgarten schön zu machen. Diese wurden aber allesamt vom Vermieter eingestampft. Seit dem Kümmern wir uns nur um unser Gartenabteil.. und wenigstens das ist schön (auch wenn der Vermieter da auch schon mal unangemeldet drin steht und arbeiten macht).

Vielleicht noch als Hinweis: Im Mietvertrag steht auch explizit "EFH". Ich bin mir nicht sicher, ob das rechtlich etwas ändert.

Als Anlagen habe ich einmal den "Lageplan" des Grundstücks sowie ein Foto aus dem Fenster nach vorne. Man sieht den Vorgarten und einen Ausschnitt der Kellertreppe.

Lageplan: https://ibb.co/nnHGQbR
Foto: https://ibb.co/qxj7XrD

Vielen herzlichen Dank schon mal für eure Tipps:) Evtl. hat auch nur jemand einen Hinweis, wie wir am besten mit der Sache umgehen können. Wir versuchen immer ruhig zu bleiben und uns nicht anmerken zu lassen, wie sehr uns das belastet, um ihm nicht das Gefühl zu geben, er hätte auf irgendeine Weise "Macht" über uns.

Schöne Grüße aus München:)