Eigenbedarf möglich?

12. Juli 2020 Thema abonnieren
 Von 
cerii
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)
Eigenbedarf möglich?

Hallo,

Vor ca. 1 Jahr haben mein Mann und ich eine Wohnung gekauft, in dem Dorf, wo seine Eltern wohnen. Wir wohnen in einem anderem Dorf (ca. 20 min Autofahrt entfernt). Haben hier wenige Wochen bevor wir die o.g. Wohnung gekauft haben unsere jetzige Eigentumswohnung gekauft.
Wir möchten unseren Mietern kündigen, weil mein Mann näher bei seiner Familie sein will, v.a. seit dem Ausbruch der Coronavirus-Krankheit, da sein Vater Risikopatient ist (alt, Herzprobleme, wurde erst vor paar Tagen (wieder) 2 Tage hintereinander operiert).
Wir möchten also wirklich in die Wohnung einziehen, da sie nur 2 Minuten zu Fuß von der Wohnung der Eltern entfernt ist, damit wir uns besser um sie kümmern können und schneller erreichbar sind falls es einen Notfall geben sollte. Möchten aber unsere jetzige Wohnung noch behalten, da wir nicht wissen wie es weitergeht bzgl. seines Zustandes, weil so war alles ja nicht geplant.. unsere Eigentumswohnung möchten wir deshalb ungern in dieser Zeit vermieten, da wir auch vor allem viel Zeit & Geld in die Renovierungen & Einrichtung reingesteckt haben.
Jetzt zum "Problem":
Die Mieter wohnen seit knapp 20 Jahren in der Wohnung (Kündigungsfrist von 9 Monaten), und zahlen noch nach dem alten Mietvertrag, jetzt kosten die Mieten mindestens das Doppelte. Wir wollten deshalb vor einigen Monaten, kurz nach Beginn der Pandemie, einen neuen Mietvertrag erstellen, (weil die Nebenkosten von der Wohnung extrem hoch sind, zahlen selbst immer pro Monat drauf, aber dafür haben wir sie etwas günstiger bekommen) was sie abgelehnt haben. Dann haben wir die Miete so weit erhöht, sodass es noch rechtlich in Ordnung ist, da mussten sie dann letztendlich zustimmen.
Wir haben es uns für die Zeit überlegt, einen Teil der Wohnung zu vermieten, quasi als WG, damit zumindest die Kosten gedeckt werden.
Meine Frage: Dürfen wir das? Meine Sorge ist, dass es ein Missverständnis geben könnte, weil wir zuvor versucht haben die Miete zu erhöhen (auch wenn wir mehr oder weniger erfolgreich waren). Man könnte denken, dass wir kündigen, weil wir die Miete nicht nach unseren Vorstellungen erhöhen konnten und somit der Eigenbedarf angezweifelt wird. Oder ist es irrelevant, da unser Argument, bei den Schwiegereltern während dieser schwierigen Zeit zu sein deutlich überwiegt? Es war nie unsere Absicht zuvor, wegen Eigenbedarf zu kündigen, sonst hätten wir ja in unsere eigene Wohnung nicht so viel investiert oder hätten es direkt nach dem Kauf getan. Da die Situation unklar ist, wissen wir nicht, wie lange wir die Wohnung benötigen, vielleicht nur Monate, vielleicht aber auch Jahre. Darf danach bei einer Neuvermietung die Miete dem ortsüblichen Mietspiegel angepasst werden ohne Konsequenzen?

Danke im Voraus.

Übrigens, falls es eine Rolle spielt: Ihnen wurde die Wohnung von der ehemaligen Eigentümerin zum Kauf angeboten, bevor wir die Wohnung gekauft haben, was sie (laut Makler) schriftlich abgelehnt haben.


-- Editiert von cerii am 12.07.2020 23:24

Fragen zur Miete?

Fragen zur Miete?

Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



12 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Ihr habt eine Wohnung die ihr auch behalten wollt.
Von daher sehe ich da nur sehr geringe Erfolgsaussichten vor den generell eher mieterfreundlichen Gerichten einen Eigenbedarf begründen zu können.



Zitat (von cerii):
schneller erreichbar sind falls es einen Notfall geben sollte.

Für tatsächliche Notfälle gibt es Spezialisten, erreichbar unter 110 oder 112. Die vermutlich auch noch kompetenter sind als ihr.
Diese Argumentation dürfte also nicht sehr erfolgreich sein, wenn die Gegenseite sich kompetent wehrt.



Hier sollte man sich nicht scheuen und das ganze von einem Fachanwalt formulieren lassen...




-- Editiert von Harry van Sell am 12.07.2020 23:28

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

2x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
cerii
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Also in erster Linie geht es darum, dass wir einfach bei ihnen in der Nähe sein möchten (Vater sehr ängstlich da Risikopatient, geht kaum raus). Die Frage ist, reicht es als Grund aus? Wie würde es dann sein, wenn wir unsere Wohnung "doch" vermieten?

-- Editiert von cerii am 12.07.2020 23:31

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9871 Beiträge, 4478x hilfreich)

Ein Forum kann helfen um einzuschätzen, ob sich der Gang zu einem Anwalt lohnt. Ohne Anwalt werdet ihr mit großer Wahrscheinlichkeit keine korrekte Eigenbedarfskündigung hinbekommen. Aber auch mit Anwalt sehe ich Probleme.

Zum einen sind da die Streitigkeiten über die Miethöhe, bei denen ihr euch offenbar nur zum Teil durchsetzen konntet. Die aktuelle Miete steht erstmal für ein paar Jahre und ist nach euren Angaben sehr niedrig. Da wird jeder Richter hellhörig werden und sehr genau auf vorgetäuschten Eigenbedarf prüfen. Dazu kommt noch die lange Mietzeit der Mieter und die offenbar geplante teilweise Vermietung der Wohnung. Schlußendlich lebt ihr bereits in eigenem Eigentum etwa 20 Minuten entfernt. So weit ist das nun auch nicht.

Kurzum, ich halte eine wirksame Eigenbedarfskündigung zwar nicht für komplett ausgeschlossen aber für sehr schwierig. Es kann sein, dass ein Anwalt die auch nicht wirksam hinbekommt. Ob ihr das Geld für den Anwalt investieren wollt, müsst ihr selber entscheiden.

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
philosoph32
Status:
Lehrling
(1351 Beiträge, 154x hilfreich)

Zitat (von cerii):
Meine Sorge ist, dass es ein Missverständnis geben könnte, weil wir zuvor versucht haben die Miete zu erhöhen (auch wenn wir mehr oder weniger erfolgreich waren). Man könnte denken, dass wir kündigen, weil wir die Miete nicht nach unseren Vorstellungen erhöhen konnten und somit der Eigenbedarf angezweifelt wird.


In der tat sieht das ziemlich stark nach vorgetäuschten Eigenbedarf aus. Ich bekomme für die Wohnung nicht die Miete, die ich mir vorstelle, also kündige ich den Mietern wegen Eigenbedarf und ziehe selber ein, dann kann ich meine andere Wohnung entspr. teurer vermieten.

Zitat (von cerii):
Wir wollten deshalb vor einigen Monaten, kurz nach Beginn der Pandemie, einen neuen Mietvertrag erstellen, (weil die Nebenkosten von der Wohnung extrem hoch sind, zahlen selbst immer pro Monat drauf, aber dafür haben wir sie etwas günstiger bekommen) was sie abgelehnt haben.


Verständlicherweise.... warum sollte der Mieter ohne Grund einen neuen, für ihn schlechteren Vertrag abschließen ? Wie muss man das denn verstehen mit den zu hohen Nebenkosten ??

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9871 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von philosoph32):
In der tat sieht das ziemlich stark nach vorgetäuschten Eigenbedarf aus.
Ich habe den Begriff auch verwendet, möchte ihn aber zurückziehen. "Konstruierter Eigenbedarf" wäre hier passender, weil keine Täuschung ersichtlich ist. Zumindest dann wenn die Eigentümer in einer Kündigung so wie hier klar formulieren warum sie was planen. Die Gefahr ist aber groß, dass die Interessen des Mieters in diesem Fall die Interessen des Vermieters überwiegen und die Eigenbedarfsgründe eben nicht ausreichen.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
cerii
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Verständlicherweise.... warum sollte der Mieter ohne Grund einen neuen, für ihn schlechteren Vertrag abschließen ? Wie muss man das denn verstehen mit den zu hohen Nebenkosten ??

Es ist so, dass die Mieter 500 KM gezahlt haben bisher, aktuell ist aber 1000€ üblich (für 100 qm mit TG-Stellplatz). Da wir es selbst persönlich nicht zumutbar fanden, haben wir den Mietern vorgeschlagen, die Mitte zu finden, also 750€, was sie abgelehnt haben, was ja ok ist. Wir durften aber um 20% erhöhen, jetzt zahlen sie 600€. Damit sind wir auch zufrieden. Mit den Mietern hatten wir sonst auch bisher keine Probleme.

Das Problem ist, dass wir sehr viel drauf zahlen (sehr hohe Instandhaltungskosten). Zudem kam jetzt "Corona" oben drauf, und wir spielen mittlerweile mit den Gedanken, langfristig bei der Familie zu bleiben. Wie gesagt, vor einem Jahr sah es anders aus, die Situation hat sich jetzt geändert. Zudem ist die Wohnung größer als unsere jetzige, was für uns als junges Paar später von Vorteil sein könnte (Familienplanung).
Die Mieter (beide um die 50) haben 3 Kinder, die alle ausgezogen sind (Ausbildung, Studium).

Danke für eure Meinung bisher.

-- Editiert von cerii am 13.07.2020 09:50

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
wirdwerden
Status:
Unbeschreiblich
(38363 Beiträge, 13981x hilfreich)

Ich verstehe das alles nicht. Die Nebenkosten werden doch gesondert abgerechnet, da schießt kein Vermieter dazu. Und der Rest, das ist unternehmerisches Risiko. Deshalb ja wohl auch der sehr freundliche Kaufpreis.

Sauber wäre es für meine Einschätzung, wenn Ihr die Wohnung eben voll nutzen würdet, wenn auch nicht jeden Tag. Das Argument von weiter oben mit 110 oder 112 wählen, das zieht gar nicht. Bei älteren Menschen geht es ja um die Bewältigung des täglichen Lebens, und da helfen Notfallnummern gar nicht. Einen Grund für Eigenbedarf gibt es hier schon. Die Frage ist nur, ob das vorgestellte Konzept mit Teilvermietung ausreicht. Und da hab ich so meine Zweifel. Da könnte schnell der Eindruck entstehen, man wolle lediglich die preiswerte Miete auf Umwegen kompensieren. Also, ein vernünftiges Konzept muss her. Hilfreich wäre auch, wenn der Vater einen Pflegegrad hätte.

wirdwerden

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
cerii
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Das war alles nur eine Überlegung.
Wir sind uns auch nicht sicher, wie wir vorgehen sollen. Unsere jetzige Wohnung direkt verkaufen? Was möglich wäre, da wir seit anderthalb Jahren bereits hier wohnen, bis die Mieter ausziehen wären die 2 Jahre um (um steuerfrei zu verkaufen) oder doch vermieten? Wäre halt schade, weil wir wie gesagt sehr viel für uns rein investiert haben. Der Vater ist Risikopatient, ist ca. 65 Jahre alt aber noch nicht pflegebedürftig, muss sich halt aktuell viel ausruhen, weil es bei seinen letzten Ops Komplikationen gab. Es geht eher um emotionale Gründe, die aktuelle Situation mit dem Coronavirus ist nicht der Hauptgrund, hat aber deutlich dazu beigetragen, dass wir näher an unserer Familie sein möchten. Jemand meinte 20 min Autofahrt ist nicht so weit. Macht pro Tag 40 min., mindestens die Hälfte der Woche sind wir dort, auf Dauer kostet es schon sehr viel Zeit und Geld (Sprit). Schwester, Bruder, Neffen, Nichten wohnen dort, unser Lebensmittelpunkt ist also nachweislich dort. Mein Mann ist sogar noch dort bei seinem Sportverein angemeldet seit seiner Kindheit. Unsere Freunde leben dort.
Das mit dem teilweise vermieten war nur eine kurze Überlegung, um die Kosten zu decken, also nicht um eine höhere Miete damit zu verlangen für die Übergangszeit, weil wir noch nicht wissen, was mit unserer jetzigen Wohnung passieren soll.
Ich möchte natürlich nicht leugnen, dass es für uns auch einen finanziellen Vorteil hätte: Bei der Familie sein, größere und günstigere Wohnung (unsere Wohngegend ist teurer). Für uns hätte es also mehrere Vorteile.

-- Editiert von cerii am 13.07.2020 10:56

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
wirdwerden
Status:
Unbeschreiblich
(38363 Beiträge, 13981x hilfreich)

Solange wie Ihr nicht wisst, was Ihr wollt, kann auch niemand raten.

wirdwerden

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
philosoph32
Status:
Lehrling
(1351 Beiträge, 154x hilfreich)

Zitat (von wirdwerden):
Das Argument von weiter oben mit 110 oder 112 wählen, das zieht gar nicht. Bei älteren Menschen geht es ja um die Bewältigung des täglichen Lebens, und da helfen Notfallnummern gar nicht. Einen Grund für Eigenbedarf gibt es hier schon.


Es stellt sich ja die Frage, ob die Interessen der Eigentümer für den Notfall (wie oft wird das sein ?) über dem der langjährigen Mieter zu stellen ist ??

Wie HVS schon schrieb, der richtige Notfall wird ganz anders ablaufen..... Muss nun ein langjähriger, dort verwurzelter Mieter ausziehen, damit die Kinder vielleicht 2-3 mal im Monat schneller (2 Minuten statt 20 Minuten) bei den Eltern sind ?

Bitte nicht falsch verstehen, ich kann das schon nachvollziehen, stelle mir aber gerade die Diskussion vor:

Richter:"Wie oft müssen Sie denn dann zu den Eltern ?"
Eigentümer:"Weis ich noch nicht....., evtl. 3-4 mal im Monat....."

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
cerii
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Richter:"Wie oft müssen Sie denn dann zu den Eltern ?"
Eigentümer:"Weis ich noch nicht....., evtl. 3-4 mal im Monat....."

Wir sind 3-4x in der Woche dort, nicht nur "eventuell" 3-4x im Monat.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
cerii
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von wirdwerden):
Solange wie Ihr nicht wisst, was Ihr wollt, kann auch niemand raten.

wirdwerden


Doch, manche Kommentare haben mir geholfen. Wie ich schon vermutet habe, sehen dass viele wie ich, also dass meine Sorge nicht unbegründet ist. Zusammengefasst, wir wollen ungern unsere neue aufwendig renovierte Wohnung weitergeben, deshalb waren ja die komplizierten Überlegungen. Wenn es aber die Eigenbedarfskündigung gefährdet, müssen wir wohl den Schritt gehen. Unsere Familie ist uns da wichtiger.
Wir werden uns definitiv noch an einen Anwalt wenden. Vielen Dank nochmal. VG.

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 266.801 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
107.899 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.