Eigenbedarf nach 2 Monaten Mietdauer/ Vermieter wechsel

Question

Hallo zusammen

folgendes zu unserem Problem.
wir sind in die Wohnung zum 01.08 gezogen und im September bekamen wir bereits ein Schreiben von dem Vermieter, dass die Wohnung verkauft worden ist mit den neuen Daten vom Vermieter. Der neue Vermieter ist neuer Eigentümer ab dem 01.11.
ich habe zu dem Zeitpunkt noch teilweise Scherze gemacht, dass wir bald bestimmt eine Kündigung bekommen wegen Eigenbedarf.
und Tada - heute am 29.10 ist es soweit, das Schreiben ist von dem neuen Vermieter tatsächlich eingegangen.
Eigenbedarf zum 01.02.19
Es geht um eine 5 Zimmer Wohnung mit einer Wohnfläche von 160qm.
Wir haben 3 Kinder, 2 ... 6 und 8 Jahre.
wir haben uns extra eine 5 Zimmer Wohnung gesucht und waren so glücklich bei dieser Wohnung einer der ersten zu sein und dann als Mieter auserwählt zu sein.
Es gibt in unserem Umkreis sogut wie keine 5 Zimmer Wohnungen. sehr selten und 90% von denen die vermietet wurden, sprengen den finanziellen Rahmen.

Frage nun:
ist die Kündigung an sich bereits unwirksam? laut dem 1. schreiben ist er erst neuer Eigentümer ab dem 1.11.

dann: wir hatten keine Besichtigung oder ähnlichem.
Wer kauft eine Wohnung ... meldet Eigenbedarf an ohne auch nur einmal die Wohnung gesehen zuhaben?
das heißt mein 1. Vermieter muss ja bereits in Verhandlungen gewesen sein als wir noch nicht mal Mieter waren und hat uns nicht darüber informiert bei Vertragsabschluss.
kann man auch diesen auf Schadensersatz verklagen?

ich denke ein Gang zum Anwalt wird unumgänglich ... allerdings würde ich einfach nur mal erste Einschätzungen erfahren ... denn Grad geht einem nichts anderes mehr durch den Kopf

Danke

Harry van Sell · Answer

heute am 29.10 ist es soweit, das Schreiben ist von dem neuen Vermieter tatsächlich eingegangen.  Wenn das von heute ist, kann man das normalerweise einfach ignorieren.  Das ist einfach nur der Wunschzettel eines unbeteiligten Dritten, da man in der Regel erst dann den Status "Vermieter" erlangt, wenn man Eigentümer geworden ist.    Da man allerdings nicht Eigentümer sein muss, um den Status "Vermieter" zu erlangen, sollte man da natürlich auch in diese Richtung prüfen.        Der neue Vermieter ist neuer Eigentümer ab dem 01.11.  Das weis man woher genau?

cauchy · Answer

ich denke ein Gang zum Anwalt wird unumgänglich ...Jep, sofort zum Anwalt. Es sind hier viele Varianten denkbar. Schadensersatz gegenüber dem alten Vermieter, Unwirksamkeit der Kündigung, Widerspruch wegen besonderer Härte usw. . Allerdings sehe ich wenig Aussicht, sich selber durch die Rechtslage durchzukämpfen.    Eines kannst du jedoch selber machen: Geh mit deinem Mietvertrag zum Grundbuchamt und bitte um Auskunft zum Eigentümer des Grundstücks. In der Regel kann ein neuer Eigentümer erst ab Eintragung im Grundbuchamt &lpar;nicht Vormerkung sondern Eintragung als Eigentümer&rpar; kündigen. Den Mietvertrag brauchst du um nachzuweisen, dass du einen berechtigten Grund hast.    Den Rest solltest du mit dem Anwalt besprechen. Aber versuche, dich nicht ewig mit einem Termin vertrösten zu lassen. Sonst wird es für dich immer schwieriger.    PS: In wessen Namen ist diese Kündigung geschrieben? Wurde die im Namen des alten Vermieters ausgesprochen und nur vom neuen im Auftrag unterschrieben oder spricht der neue Vermieter in seinem eigenen Namen eine Kündigung aus?

Michaelk90 · Answer

in dem ersten schreiben steht "zum 31.10 ist der neue Eigentümer Herr xxx"

und die Kündigung vom 26.10 ist von dem davor benannten neuen Eigentümer, der sein Eigenbedarf anmeldet weil er sein Kinderzimmer bei seinen Eltern verlassen muss.

Harry van Sell · Answer

Also erst mal ab zum Amt um den Grundbucheintrag zu prüfen.

Michaelk90 · Answer

Also erst mal ab zum Amt um den Grundbucheintrag zu prüfen.    wäre die Kündigung nicht so oder so unwirksam, da er laut Ankündigung erst zum 31.10 neuer Eigentümer ist und er seine Kündigung aber schon am 26. ausgesprochen hat?

der_böse_Vermieter · Answer

in dem ersten schreiben steht "zum 31.10 ist der neue Eigentümer Herr xxx"     und die Kündigung vom 26.10 ist von dem davor benannten neuen Eigentümer, der sein Eigenbedarf anmeldet weil er sein Kinderzimmer bei seinen Eltern verlassen muss.      Soso, aus dem Kinderzimmer der Eltern muß er in eine 150m&#178; Wohnung ziehen und eine 5 köpfige Familie verdrängen    Zudem seit ihr gerade eingezogen.  Die Kinder...    Klingt nach einem Paradebeispiel für einen Härtefall.    Auf jeden Fall einen Anwalt nehmen!      Viel Erfolg

TF1970 · Answer

Soso, aus dem Kinderzimmer der Eltern muß er in eine 150m&#178; Wohnung ziehen und eine 5 köpfige Familie verdrängen    Diese Meinung ist jetzt mal dann interessant, wenn der Vermieter noch andere Wohnungen hätte. Was sich aber jemand für eine Wohnung kauft zum selber drin wohnen, bleibt ihm ja selbst überlassen.    Andererseits lässt sich so was vermeiden, wenn man im Mietvertrag einen Kündigungsausschluss vereinbart, darüber würden sich viele Vermieter freuen und wenn der Vermieter das nicht möchte, dann sollte man sich  Gedanken machen.    Allerdings sollte man wirklich mal prüfen, ob der Vorbesitzer hier nicht entscheidende Informationen verschwiegen hat, wobei eine leere Wohnung sich ja eigentlich besser verkaufen lässt als eine vermietete &lpar;zumindest an jemanden der selber einziehen will&rpar;

Michaelk90 · Answer

ich muss noch hinzufügen, da ich wohl ein kleines Detail vergessen habe.
in diesem Objekt leben insgesamt 5 Parteien. wie groß oder klein die anderen Wohnungen sind weiß ich nicht genau.
in dem ersten schreiben steht als Anschrift "an Bewohner des Objektes xx" also gehe ich davon aus das alles verkauft wurde aber nur bei uns Eigenbedarf angemeldet wurde.
eine andere bewohnerin ist die Tochter des 1. Vermieter, noch eine andere die beste Freundin.

der_böse_Vermieter · Answer

das schaut doch immer besser aus.
Der Vermieter hätte also auch noch Alternativen...
wobei die Tochter des 1. Vermieters Kündigungsschutz haben könnte

Nehmt euch am besten gleich nen Anwalt.

Das mit dem Grundbucheintrag ist eine gute Idee, das würde ich selbst machen, spart Kosten.
Ich denke, dass ihr das ganze zumindest laaange hinauszögern könnt.
Die erste Kündigung scheint wohl nichtig zu sein. Das sollte man dem VM nicht auf die Nase binden.
Dann (wenn er es merkt) muß er erstmal neu kündigen, wieder mit 3monatiger Kündigungsfrist und da könnt ihr dann Widerspruch wegen Härtefall einlegen.
Da er Alternativen hat, wird das vermutlich zu euren Gunsten ausgehen und vermutlich muß er dann ne andere Wohnung beziehen bzw. der Eigenbedarfsgrund könnte ja inzwischen weggefallen sein.

Interessant wäre der Wortlaut der Eigenbedarfskündigung, die könnte auch unwirksam sein.
Z.B. warum braucht er denn ausgerechnet diese Wohnung, wo er doch wohl noch 4 andere zur Verfügung hat.
Ob das schon zur Unwirksamkeit reicht, weiss ich allerdings nicht.

-- Editiert von der_böse_Vermieter am 29.10.2018 22:44

Harry van Sell · Answer

das schaut doch immer besser aus.  Der Vermieter hätte also auch noch Alternativen...  Nö, denn die Begründung man hätte ja jemand anderen kündigen können zieht nicht vor Gericht.    Zudem darf der Eigentümer sich durchaus aussuchen wo er wohnen möchte.

Michaelk90 · Answer

das schaut doch immer besser aus.  Der Vermieter hätte also auch noch Alternativen...  Nö, denn die Begründung man hätte ja jemand anderen kündigen können zieht nicht vor Gericht.    Zudem darf der Eigentümer sich durchaus aussuchen wo er wohnen möchte.    rein theoretisch weiß er ja nichtmal wohin er zieht, weil wir ja nichtmal Besichtigungen hatten.     erst einmal werden wir so schnell wie möglich zum Amtsgericht.   vielen Dank erstmal an alle.

hambre · Answer

Die Ankündigung macht den Neuling nicht zum Vermieter. Das passiert entweder durch Eintragung ins Grundbuch oder durch spezielle Vereinbarungen im Kaufvertrag. Wobei es glaube ich von den meisten bezweifelt wird, dass Vereinbarungen im Kaufvertrag eine Eigenbedarfskündigung des Käufers vor Grundbucheintragung ermöglichen.

Heisst also: Wenn er schon im Grundbuch steht, dann kann er zumindest in der Theorie auch kündigen. Ganz egal, was in der Ankündigung steht.

guest-12325.03.2020 14:55:28 · Answer

Auch ich würde dazu raten sofort einen Anwalt aufzusuchen und mich beraten zu lassen. Die Kündigung selber ist mE unwirksam da ausgesprochen von einem Dritten, welcher wohl noch nicht Eigentümer ist.

Ich stimme cauchy zu, hier gibt es sehr viele Möglichkeiten für Sie um die Dinge abzuwenden und (falls eine Abwendung nicht möglich sein sollte) auf jeden Fall an den (dann) Voreigentümer mit Schadensersatzforderungen zu wenden.

der_böse_Vermieter · Answer

könnt ihr mal bitte das mit den Schadensersatzforderungen an den alten Vermieter erklären?      -- Editiert von der_böse_Vermieter am 30.10.2018 10:30

cauchy · Answer

könnt ihr mal bitte das mit den Schadensersatzforderungen an den alten Vermieter erklären?Kommt dann ins Spiel, wenn der Vermieter vor Mietvertragsabschluss oder Einzug bereits vom Verkauf und der geplanten Selbstnutzung des Käufers wusste. Dann wäre er meiner Meinung nach verpflichtet gewesen, dies den Mietern mitzuteilen. Selbst nach Mietvertragsabschluss aber vor dem Einzug hätte der Mieter noch die Chance gehabt zu überlegen, ob sich ein Einzug und die damit verbundenen Kosten überhaupt lohnt.    Aber es ist müßig, alle Eventualitäten durchzuspielen. Das sollte ein Anwalt machen und dabei eine Strategie entwickeln. Denn zum Teil wird es auch darauf ankommen, was der Mieter beweisen kann. Der Grundbuchauszug könnte da übrigens auch eine Hilfe sein. Denn wenn der Neuling bereits Eigentümer ist, sollte da eigentlich das Datum des notariellen Kaufvertrages vermerkt sein. Dann gibt es zumindest mal einen Anhaltspunkt, ab wann der Verkauf feststand.

Akkarin · Answer

Ich halte die Kündigung für unwirksam, da höchstwahrscheinlich der neue VM noch nicht eingetragen ist, vorher aber nicht wegen Eigenbedarf kündigen darf.
Das ändert aber nichts daran, dass er ab Datum der Eintragung kündigen darf und dann schlicht eine neue wirksame Kündigung kommen wird. Die wird mach sich sicherlich mit Räumungsfristen eine Zeit lang verschleppen können, aber nicht ewig.

Schadenersatz hört sich da lukrativer an. Sprich Kosten des neuerlichen Umzugs ggfs. eine zeitlang die Mehrkosten einer neuen Wohnung und was einem sonst noch so einfällt.

Dafür muss man beweisen, dass der Verkäufer bei Abschluß des Mietvertrages schon in konkreten Verkaufsverhandlungen war. Immoverkäufe brauchen aber meist etwas Zeit. Hier sollte man zum einen gucken, wann die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde und schlicht den Käufer fragen, wann er denn gekauft habe.

guest-12325.03.2020 14:55:28 · Answer

Dafür muss man beweisen, dass der Verkäufer bei Abschluß des Mietvertrages schon in konkreten Verkaufsverhandlungen war.    wir sind in die Wohnung zum 01.08 gezogen    Ich gehe mal davon aus, dass der Nocheigentümer zu der Zeit schon wusste, dass er das Haus verkauft.

Harry van Sell · Answer

Die wird mach sich sicherlich mit Räumungsfristen eine Zeit lang verschleppen können, aber nicht ewig.  Naja, man muss den Neu-Vermieter ja nicht darüber informieren, das er einen Fehler gemacht hat. Reicht absolut wenn er das im Laufe des Januar erfährt ...

der_böse_Vermieter · Answer

Wie ist das eigentlich mit Umwandlung?
Dem Vermieter gehörte vor kurzem ja anscheinend noch das ganze Haus.

Kann hier gar eine Umwandlung von einem Mietshaus in Eigentumswohnungen stattgefunden haben?
Genösse dann der Mieter nicht ein Vorkaufsrecht bzw. einen Kündigungsschutz?

Kann sowas überhaupt hinter dem Rücken der Mieter geschehen?
Oder würde der Notar da eingreifen?

-- Editiert von der_böse_Vermieter am 30.10.2018 21:17

Lolle · Answer

Kann sowas überhaupt hinter dem Rücken der Mieter geschehen?  Oder würde der Notar da eingreifen?  der Mieter müsste davon nicht zwangsläufig erfahren - eine "Eingreifpflicht des Notares" gibt es nicht  http://www.klasen-hennings.de/mietrecht-fachanwalt-berlin/115-mieterschutz-bei-bildung-von-wohnungseigentum    Eine Wohnung kann durchaus auch schon bei Anmietung Sondereigentum gewesen sein, selbst wenn der Vermieter Eigentümer von mehreren Wohnungen oder des ganzen Hauses ist.  Auch davon müsste der Mieter nicht zwangsläufig etwas wissen &lpar;wenn er nicht bei Mietvertragsabschluss explizit nachgefragt hat - ungefragt besteht hier keine Aufklärungspflicht seitens des Vermieters&rpar;    Der erste Schritt nach Erhalt des Kündigungsschreibens sollte erstmal sein, den Kündigenden "neuen Vermieter" aufzufordern seine Eigentümereigenschaft in geeigneter Form &lpar;Grundbuchauszug&rpar; nachzuweisen.    Dann kann man ganz gemütlich schauen, wann der Kaufvertrag geschlossen wurde und was da genau verkauft wurde &lpar;ganzes Haus oder einzelne Wohnung&rpar;. Wenn Anhaltspunkte auf einzelne Wohnung>Sondereigentum bestehen, kann man dann in diese Richtung weiterforschen - z.B. ob möglicherweise ein Vorkaufsrecht bestanden hätte oder ob eine Kündigungssperrfrist greift    Schon jetzt einen Anwalt einzuschalten halte ich für verfrüht, denn das kann durchaus bedeuten, auf den Kosten sitzenzubleiben  https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/eigenbedarfskuendigung-durch-erwerber-vor-grundbucheintragung-ist-unwirksam-mieter-traegt-anwaltskosten_idesk_PI17574_HI1712410.html    Was aber an der Sache schon jetzt nicht schlüssig klingt, ist, dass der "neue Vermieter" zwar eine Kündigung schickt, aber nicht auch schon eine neue Zahlungsanweisung für die laufenden Mietzahlungen vorliegt. Das deutet eigentlich darauf hin, dass der Kaufvertragsvollzug noch irgendwo zwischen 2&rpar; und 3&rpar; steht.    Denn:  1&rpar; wird der Kaufvertrag geschlossen  2&rpar; folgt dann die weitere Abwicklung, Grunderwerbsteuerzahlung, Auflassungsvormerkung,  etc.  3&rpar; wird Kaufpreis gezahlt und damit gehen meist gemäß Kaufvertrag Nutzen und Lasten auf den Erwerber über &lpar;der ab dem vertragsgemäßen Übergang dann natürlich auch Anspruch auf die Mietzahlungen hat&rpar;  4&rpar; erfolgt irgendwann/meist mehrere Monate nach 3&rpar; erst die eigentliche Eigentümerumschreibung im Grundbuch ...  ... und erst dann hat der neue Eigentümer den Status erreicht, dass er auch wegen Eigenbedarfs kündigen kann  Vor Grundbuchumschreibung kann das Mietverhältnis nur aus Gründen gekündigt werden, die dem die Immobilie veräußernden Vermieter zustehen.  https://www.promietrecht.de/Vermieterkuendigung/Ordentliche-Kuendigung/Eigenbedarfskuendigung/Kuendigung-wegen-Eigenbedarfs-vor-Grundbucheintragung-E2971.htm    -- Editiert von Lolle am 30.10.2018 23:07

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