Eigenbedarfskündigung + fristlose Kündigung + ordentliche Kündigung in einem

18. Januar 2021 Thema abonnieren
 Von 
Radiator
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 1x hilfreich)
Eigenbedarfskündigung + fristlose Kündigung + ordentliche Kündigung in einem

Hallo zusammen, folgender Fall treibt mich aktuell um:

Mieter (M) bezieht eine Wohnung, in der er umgehend nach Einzug diverse erhebliche Mängel feststellt, 90% der Mängel waren bei Besichtigung der Wohnung nicht ersichtlich, da durch Möbel verstellt, durch Hintergrundlärm überspielt etc. Die Wohnfläche weicht um über 10% zu den Ungunsten des Mieters ab. Sämtliche Mängel meldet er dem Vermieter, der auch umgehend Abhilfe zusichern. Diese Abhilfe wird jedoch nie geschaffen, das Vorhandensein der Mängel wird zum Teil jedoch auch eingestanden - in Folge dessen wird die Miete unter Vorankündigung fortan gemindert entrichtet. Es folgt einiger Schriftverkehr zwischen den beiden Parteien, selbiger gipfelt vorerst in einer dreifachen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter:

A) Fristlos aufgrund angeblicher Mietrückstände in Höhe von mehr als drei Monatsmieten
B) Rein hilfsweise ordentlich, da das Vertrauensverhältnis zerrüttet sei
C) Ordentlich aufgrund Eigenbedarfs für die Verwandtschaft

Sämtlichen Kündigungen wurde widersprochen. Im weiteren Schriftverkehr bietet der Vermieter dem Mieter einen absurden Vergleich an, den der Mieter ablehnt, ansonsten würde eine Räumungsklage eingereicht werden. Eine Räumung in absehbarer Zeit (bis zu einem bekannt gegebenen Datum) hat der Mieter bereits angeboten im Rahmen eines für den Vermieters offensichtlich nicht interessanten Vergleichs. In selbigem Einigungsangebot geht der Mieter explizit auf den angegebenen Eigenbedarf ein - die anderen Kündigungen sieht er als gegenstandslos an, da die Minderung als gerechtfertigt angesehen wird.

Dreh- und Angelpunkt bleibt die Eigenbedarfskündigung. Sie ist die einzige Kündigung die den Mieter dazu bewegt zu räumen, da die angeblichen Mietrückstände bestritten werden, die Minderungsquote wird seitens des Mieters als gerechtfertigt angesehen.

1.) Muss seitens des Mieters gekündigt werden oder kann dieser nun kurzfristig ausziehen und einen Übergabetermin mit 7 Tagen Vorlaufzeit bekannt geben? Die Kündigung wurde ja bereits seitens des Vermieters ausgesprochen zu einem bereits verstrichenen Zeitpunkt.
2.) Muss der Mieter explizit bekannt geben, dass er aufgrund der Eigenbedarfskündigung auszieht?
3.) Aufgrund erheblicher Mietmängel (u.a. Wohnflächenabweichung > 10%) darf ohnehin fristlos gekündigt werden, würde der Mieter im Falle einer fristlosen Kündigung aufgrund der Mietmängel eventuelle Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter verlieren, sollte der Eigenbedarf nur vorgeschoben sein?
4.) Bis wann müsste der Vermieter mitteilen, dass der Eigenbedarfsgrund entfallen ist - bis zur Räumung oder Übergabe der Wohnung? Oder gar bis zum mittlerweile verstrichenen Ende seiner Räumungsfrist?

Besten Dank für Eure Einschätzung. Rückfragen jederzeit gerne, hoffe ich habe verständlich formuliert.

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20 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4542 Beiträge, 546x hilfreich)

Zitat (von Radiator):
Die Wohnfläche weicht um über 10% zu den Ungunsten des Mieters ab.


Wieviel genau, wer hat gemessen?

Zitat (von Radiator):
Sämtliche Mängel


Die da wären?

Zitat (von Radiator):
in Folge dessen wird die Miete unter Vorankündigung fortan gemindert entrichtet.


Wieviel %?

Zitat (von Radiator):
1.) Muss seitens des Mieters gekündigt werden oder kann dieser nun kurzfristig ausziehen und einen Übergabetermin mit 7 Tagen Vorlaufzeit bekannt geben? Die Kündigung wurde ja bereits seitens des Vermieters ausgesprochen zu einem bereits verstrichenen Zeitpunkt.


Du hast doch widersprochen? So wirst du ordentlich kündigen müssen.

Zitat (von Radiator):
Sämtlichen Kündigungen wurde widersprochen.


Zitat (von Radiator):
2.) Muss der Mieter explizit bekannt geben, dass er aufgrund der Eigenbedarfskündigung auszieht?


Du hast immer noch widersprochen ....

Zitat (von Radiator):
3.) Aufgrund erheblicher Mietmängel (u.a. Wohnflächenabweichung > 10%) darf ohnehin fristlos gekündigt werden,


Käme auf die Mängel an, ne umgekippte Außenwand zB ....

Zitat (von Radiator):
4.) Bis wann müsste der Vermieter mitteilen, dass der Eigenbedarfsgrund entfallen ist - bis zur Räumung oder Übergabe der Wohnung? Oder gar bis zum mittlerweile verstrichenen Ende seiner Räumungsfrist?


Das ist jetzt wohl egal, das wird auf eine Räumungsklage hinauslaufen. Du hast ja jeder Kündigung widersprochen. Oder ist der VM genauso dich loszuwerden, wie du es bist ihn loszuwerden? Dann einigt euch.

-- Editiert von Solan196 am 18.01.2021 15:15

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#2
 Von 
Radiator
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 1x hilfreich)

Die Abweichung der Wohnfläche wurde vom Fachmann gemessen, und beträgt wie geschrieben >10%. Die weiteren Mängel sind erheblich und wurden in diversen anderen Urteilen zu genüge ausdiskutiert, sie sollen nicht Bestandteil dieser Diskussion sein. Es sind u.a. ganze Räume nicht nutzbar, unzumutbarer Lärm etc. Die Minderung beträgt die Höhe der Wohnflächenabweichung + weitere ~30%.

Zitat (von Solan196):
Du hast immer noch widersprochen ....
Jüngst wurde von der Gegenseite der Fortbestand des Eigenbedarfsgrundes erneuert.

Zitat (von Solan196):
Käme auf die Mängel an, ne umgekippte Außenwand zB ....
Da genügt laut laufender Rechtsprechung deutlich weniger - aber auch das soll nicht Bestandteil der Diskussion sein.

Zitat (von Solan196):
Das ist jetzt wohl egal, das wird auf eine Räumungsklage hinauslaufen. Du hast ja jeder Kündigung widersprochen. Oder ist der VM genauso dich loszuwerden, wie du es bist ihn loszuwerden? Dann einigt euch.
Wieso sollte der Vermieter die Räumungsklage einreichen, wenn der Mieter mitteilt, bis spätestens zu einem bestimmten Datum zu räumen?

Und ja, wir sind alle daran interessiert das Mietverhältnis zu beenden. Jedoch ist der Einigungswille der Gegenseite derart gering, dass ausschließlich die Abweichung der Wohnfläche finanziell berücksichtigt werden soll.

-- Editiert von Radiator am 18.01.2021 15:29

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4542 Beiträge, 546x hilfreich)

Zitat (von Radiator):
Die Abweichung der Wohnfläche wurde vom Fachmann gemessen, und beträgt wie geschrieben >10%.


Quatsch, wenn der Architekt meiner Eltern Wohnfläche vermisst, dann sind das nicht >10%, sondern 11,21, oder 10.01 etc.pp. Was für ein "Fachmann" war denn da am Werk, der noch nicht mal genau ausmessen kann?

Zitat (von Radiator):
Wieso sollte der Vermieter die Räumungsklage einreichen, wenn der Mieter mitteilt, bis spätestens zu einem bestimmten Datum zu räumen?


Da du allen Kündigungen (bis auf die letzte wohl?) widersprochen hast, warum sollte der VM sich darauf verlassen?

Zitat (von Radiator):
Und ja, wir sind alle daran interessiert das Mietverhältnis zu beenden.


Na dann, würde ich an deiner Stelle ordentlich kündigen und gut ist.

Zitat (von Radiator):
Jedoch ist der Einigungswille der Gegenseite derart gering, dass ausschließlich die Abweichung der Wohnfläche finanziell berücksichtigt werden soll.


Das wird dann voraussichtlich vor Gericht weiter ausgetragen, und soll hier nicht weiter jucken.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4542 Beiträge, 546x hilfreich)

Ihr seid doch grad erst da eingezogen und habt jetzt schon Streit angefangen? Na ihr seid aber fix ...

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Radiator
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Quatsch, wenn der Architekt meiner Eltern Wohnfläche vermisst, dann sind das nicht >10%, sondern 11,21, oder 10.01 etc.pp. Was für ein "Fachmann" war denn da am Werk, der noch nicht mal genau ausmessen kann?


Es sind exakt 12,34%. Verhilft dir dies nun zu einer besseren Einschätzung der Sachlage?

Zitat (von Solan196):
Da du allen Kündigungen (bis auf die letzte wohl?) widersprochen hast, warum sollte der VM sich darauf verlassen?


Wenn der Mieter der Eigenbedarfskündigung nicht widerspricht, kann er keinen Schadenersatz geltend machen. Schon alleine deshalb ist der Widerspruch gegen die mutmaßlich vorgeschobene Eigenbedarfskündigung notwendig.

Zitat (von Solan196):
Na dann, würde ich an deiner Stelle ordentlich kündigen und gut ist.


Damit würde der Mieter dem Vermieter die Möglichkeit geben, den mutmaßlich vorgeschobenen Eigenbedarfsgrund kurz vor Ende der Mietdauer zurück zu ziehen, idealerweise wenn der Mieter bereits die neue Bleibe renoviert, finanziert und bezogen hat. Dies möchte der Mieter aber vermeiden, daher wird ein Weg gesucht, kurzfristig zu räumen und zu übergeben.

Zitat (von Solan196):
Das wird dann voraussichtlich vor Gericht weiter ausgetragen, und soll hier nicht weiter jucken.


Davon ist auszugehen, aber hierfür sollen die Weichen entsprechend gestellt sein, um finanziell möglichst unbeschadet aus einem betrügerisch anmutenden Mietverhältnis zu kommen.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4542 Beiträge, 546x hilfreich)

Dann warte auf die Räumungsklage.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31959 Beiträge, 5628x hilfreich)

Zitat (von Radiator):
Dreh- und Angelpunkt bleibt die Eigenbedarfskündigung.
Kann man dazu nicht die Erfahrungen aus dem letzten Jahr und der damaligen EB-Kündigung nutzen?
Zitat (von Radiator):
Wenn der Mieter der Eigenbedarfskündigung nicht widerspricht, kann er keinen Schadenersatz geltend machen. Schon alleine deshalb ist der Widerspruch gegen die mutmaßlich vorgeschobene Eigenbedarfskündigung notwendig.
Schon wieder Schadensersatz?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Radiator
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Ihr seid doch grad erst da eingezogen und habt jetzt schon Streit angefangen? Na ihr seid aber fix ...


Danke für deinen gehaltvollen Beitrag. Selbstverständlich war es nicht unser Anliegen im Zugzwang einer Eigenbedarfskündigung eine neue Wohnung zu beziehen, die leider - wie oben ausgeführt - zahlreiche verstecke Mängel hat, die von dem Vermieter auch zu keiner Zeit bestritten wurden. Auch für die Wohnflächenabweichung können wir nichts.

Zitat (von Anami):
Kann man dazu nicht die Erfahrungen aus dem letzten Jahr und der damaligen EB-Kündigung nutzen?


Leider nein, sonst würde ich hier nicht fragen.

Zitat (von Anami):
Schon wieder Schadensersatz?


Was sonst? Eine Einladung zum versöhnlichen Kaffee nachdem man betrogen wurde?

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Ich versuche mich mal nur an die Fragen zu halten. Es gibt durchaus weitere Punkte, die man diskutieren sollte. So z.B. die Wirksamkeit der Kündigungen und die Möglichkeit der fristlosen Kündigung. Dann wird es aber sehr unübersichtlich.

Zitat (von Radiator):
1.) Muss seitens des Mieters gekündigt werden oder kann dieser nun kurzfristig ausziehen und einen Übergabetermin mit 7 Tagen Vorlaufzeit bekannt geben? Die Kündigung wurde ja bereits seitens des Vermieters ausgesprochen zu einem bereits verstrichenen Zeitpunkt.
Das kommt darauf an, ob die Kündigung wirksam war. War sie wirksam und wurde im Mietvertrag oder in der Kündigung der Anwendung von § 545 BGB widersprochen, dann ist der Mietvertrag bereits beendet. Du kannst dadurch problemlos ohne Kündigung sofort ausziehen. Allerdings wirst du Schadensersatz für den Leerstand zahlen müssen, weil der Vermieter aufgrund der Ungewissheit ja keinen Umzug planen konnte.

War die Kündigung unwirksam, so existiert noch ein Mietvertrag. Durch den Widerspruch kannst du auch nicht nachträglich die Kündigung "annehmen", was einem Aufhebungsvertrag entstehen lassen würde. Das ist aber nun Geschichte.

Zitat (von Radiator):
2.) Muss der Mieter explizit bekannt geben, dass er aufgrund der Eigenbedarfskündigung auszieht?
Wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist, so sollte der Mieter nachweisbar die Wohnung zurückgeben. Ein Verweis auf den Grund ist meiner Meinung nach nicht notwendig. Falls das Mietverhältnis noch besteht, sollte es natürlich beendet werden.

Zitat (von Radiator):
3.) Aufgrund erheblicher Mietmängel (u.a. Wohnflächenabweichung > 10%) darf ohnehin fristlos gekündigt werden, würde der Mieter im Falle einer fristlosen Kündigung aufgrund der Mietmängel eventuelle Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter verlieren, sollte der Eigenbedarf nur vorgeschoben sein?
Nein. Er würde vermutlich eh einen Schadensersatzanspruch aufgrund der durch den Vermieter verschuldeten fristlosen Kündigung haben. Offen ist für mich jedoch, ob überhaupt eine fristlose Kündigung möglich ist. Der Mangel "zu kleine Wohnung" ist ja offenbar länger bekannt. Da liegt Verwirkung nicht allzu fern.

Zitat (von Radiator):
4.) Bis wann müsste der Vermieter mitteilen, dass der Eigenbedarfsgrund entfallen ist - bis zur Räumung oder Übergabe der Wohnung? Oder gar bis zum mittlerweile verstrichenen Ende seiner Räumungsfrist?
Meines Wissens nach unverzüglich solange das Mietverhältnis noch besteht.

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119515 Beiträge, 39734x hilfreich)

Zitat (von Radiator):
Wieso sollte der Vermieter die Räumungsklage einreichen, wenn der Mieter mitteilt, bis spätestens zu einem bestimmten Datum zu räumen?

Wiel er sich auf irgendwelche Behauptungen / Vorhersagen des Mieters nicht verlassen muss. Und mit Titel in der Hand ist die Räumung legal und schnell vollzogen.



Zitat (von Radiator):
Wenn der Mieter der Eigenbedarfskündigung nicht widerspricht, kann er keinen Schadenersatz geltend machen.

Wer hat einem denn den Unfug erzählt?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Radiator
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Ich versuche mich mal nur an die Fragen zu halten. Es gibt durchaus weitere Punkte, die man diskutieren sollte. So z.B. die Wirksamkeit der Kündigungen und die Möglichkeit der fristlosen Kündigung. Dann wird es aber sehr unübersichtlich.


Danke für deine umfassende und hilfreiche Antwort! Gerne diskutieren wir auch die anderen Punkte, wenn du die für ebenso relevant erachtest.

Zitat (von cauchy):
Das kommt darauf an, ob die Kündigung wirksam war. War sie wirksam und wurde im Mietvertrag oder in der Kündigung der Anwendung von § 545 BGB widersprochen, dann ist der Mietvertrag bereits beendet. Du kannst dadurch problemlos ohne Kündigung sofort ausziehen. Allerdings wirst du Schadensersatz für den Leerstand zahlen müssen, weil der Vermieter aufgrund der Ungewissheit ja keinen Umzug planen konnte.
War die Kündigung unwirksam, so existiert noch ein Mietvertrag. Durch den Widerspruch kannst du auch nicht nachträglich die Kündigung "annehmen", was einem Aufhebungsvertrag entstehen lassen würde. Das ist aber nun Geschichte.


Ja, § 545 BGB wurde widersprochen. Ist die fristlose Kündigung auch wirksam, wenn die vorgeworfen Mietrückstände gar keine sind? Wenn die Minderung also gerechtfertigt ist?

Anders herum: Zahlt der Vermieter auch dem Mieter Schadenersatz, dafür dass dieser umziehen muss aufgrund der immensen Mängel an der Mietsache?

Zitat (von cauchy):
Wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist, so sollte der Mieter nachweisbar die Wohnung zurückgeben. Ein Verweis auf den Grund ist meiner Meinung nach nicht notwendig. Falls das Mietverhältnis noch besteht, sollte es natürlich beendet werden.


Siehe oben: Was entscheidet darüber ob die Kündigungen wirksam sind? Insbesonderen die EBK sollte wirksam sein, widersprochen wurde dieser aber.

Zitat (von cauchy):
Nein. Er würde vermutlich eh einen Schadensersatzanspruch aufgrund der durch den Vermieter verschuldeten fristlosen Kündigung haben. Offen ist für mich jedoch, ob überhaupt eine fristlose Kündigung möglich ist. Der Mangel "zu kleine Wohnung" ist ja offenbar länger bekannt. Da liegt Verwirkung nicht allzu fern.


Interessanter Punkt. Eine fristlose Kündigung ist m.E.n. regelmäßig bei gravierenden Mängeln möglich - vom Zeitpunkt selbiger wird jedoch nie gesprochen.

Zitat (von cauchy):
Meines Wissens nach unverzüglich solange das Mietverhältnis noch besteht.


Und wenn das Mietverhältnis nun nicht mehr besteht, die Wohnung jedoch noch nicht geräumt wurde? Der Wegfall müsste doch auch fortwährend mitgeteilt werden, oder nicht?


Danke auch dir, Harry, für deinen Beitrag.

Zitat (von Harry van Sell):
Wiel er sich auf irgendwelche Behauptungen / Vorhersagen des Mieters nicht verlassen muss. Und mit Titel in der Hand ist die Räumung legal und schnell vollzogen.


Natürlich muss er das nicht - aber wird er eine kostenintensive Räumungsklage erheben, wenn die Erfolgsaussichten eher schlecht wären, und er eine schriftliche Zusage zur Räumung in Händen hält?

Zitat (von Harry van Sell):
Wer hat einem denn den Unfug erzählt?


"Gisela, das hab ick in diesem Internet gefunden!"

Siehe: https://www.mietrecht.com/eigenbedarfskuendigung-schadensersatz/

Zitat:
Wann ist Schadensersatz nicht möglich?
Haben Mieter beispielsweise keinen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung eingelegt, obwohl dies zu erwarten gewesen wäre, kann der Anspruch auf Schadensersatz entfallen.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119515 Beiträge, 39734x hilfreich)

Zitat (von Radiator):
aber wird er eine kostenintensive Räumungsklage erheben, wenn die Erfolgsaussichten eher schlecht wären, und er eine schriftliche Zusage zur Räumung in Händen hält?

Ich habe schon eine Menge Vermieter erlebt, die fernab jeder Logik handelten bzw. ihre ganz eigene Logik hatten. Kommt also ganz darauf an, wie der Vermieter tickt.



Zitat (von Radiator):
Zahlt der Vermieter auch dem Mieter Schadenersatz, dafür dass dieser umziehen muss aufgrund der immensen Mängel an der Mietsache?

Nur wenn er diesen Umzug verschuldet hat, der Mieter also dort wegen der Schuld des Vermieters nicht länger verweilen konnte.



Zitat (von Radiator):
Eine fristlose Kündigung ist m.E.n. regelmäßig bei gravierenden Mängeln möglich - vom Zeitpunkt selbiger wird jedoch nie gesprochen.

Doch, Zeitpunkt ist regelmäßig die absolute Unzumutbarkeit für die Fortsetzung des Mietverhältnis.



Zitat (von Radiator):
Was entscheidet darüber ob die Kündigungen wirksam sind?

Wie immer ein Gericht falls es denn nötig sein sollte.
Ansonsten bleibt es den Vertragsparteien vorbehalten.



Zitat (von Radiator):
"Gisela, das hab ick in diesem Internet gefunden!"

Da steht ein bisschen was anderes ...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4542 Beiträge, 546x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Ich habe schon eine Menge Vermieter erlebt, die fernab jeder Logik handelten bzw. ihre ganz eigene Logik hatten. Kommt also ganz darauf an, wie der Vermieter tickt.


Das stimmt, aber hier ist ein Mietrückstand im Spiel resultierend aus einer 30%igen MIetminderung seit (quasi?) Beginn des Mietverhältnisses, das dürfte 02.2020 gewesen sein, also ist hier der Grund schon mal gedeckelt und für den VM erstmal auch aussichtsreich.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Radiator
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Ich habe schon eine Menge Vermieter erlebt, die fernab jeder Logik handelten bzw. ihre ganz eigene Logik hatten. Kommt also ganz darauf an, wie der Vermieter tickt.


Von dieser Brut kenne ich auch genug, leider.

Zitat (von Harry van Sell):
Nur wenn er diesen Umzug verschuldet hat, der Mieter also dort wegen der Schuld des Vermieters nicht länger verweilen konnte.


Was zählt denn als schuldhaft? Gilt hier auch eine ungerechtfertigt Kündigung wegen angeblicher Mietrückstände? Wenn also in einem folgenden Verfahren, die Minderung als gerechtfertigt angesehen wird, oder zumindest soweit als gerechtfertigt angesehen wird, dass es zu keinem erheblichen Mietrückstand gekommen ist?

Zitat (von Harry van Sell):
Doch, Zeitpunkt ist regelmäßig die absolute Unzumutbarkeit für die Fortsetzung des Mietverhältnis.


Bedeutet dies, dass man also nur eine bestimme Zeit nach bekanntwerden der Mängel fristlos ausziehen kann? Unabhängig der individuellen Umständen wie bspw. Verfügbarkeit Ersatzwohnraum, berufliche Situation etc?

Zitat (von Solan196):
Das stimmt, aber hier ist ein Mietrückstand im Spiel resultierend aus einer 30%igen MIetminderung seit (quasi?) Beginn des Mietverhältnisses, das dürfte 02.2020 gewesen sein, also ist hier der Grund schon mal gedeckelt und für den VM erstmal auch aussichtsreich.


Der Vermieter müsste aber zugleich darlegen, dass es sich um Mietrückstände handelt. Wenn die Mängel gravierend sind, entsprechend dargelegt wurden und auch seitens des Vermieters nie bestritten wurden, oder sogar zum Teil erfolglos geheilt werden wollten?

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4542 Beiträge, 546x hilfreich)

Zitat (von Radiator):
Der Vermieter müsste aber zugleich darlegen, dass es sich um Mietrückstände handelt.


Hat er ja:

Zitat (von Radiator):
A) Fristlos aufgrund angeblicher Mietrückstände in Höhe von mehr als drei Monatsmieten


Zitat (von Radiator):
Wenn die Mängel gravierend sind, entsprechend dargelegt wurden und auch seitens des Vermieters nie bestritten wurden, oder sogar zum Teil erfolglos geheilt werden wollten?


Ist für die Kündigung erstmal irrelevant, das kommt dann im Räumungsverfahren.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

@ Radiator: Vorweg der Hinweis, dass dies ein Diskussionsforum von Laien und keine individuelle Rechtsberatung ist. Ich habe so ein bisschen den Eindruck, dass sich deine Fragen doch mehr und mehr zu letzterem bewegen. Das ist insoweit problematisch, weil du dich auf Meinungen aus einem anonymen Forum nicht verlassen solltest. Du musst dir anhand der Diskussion deine eigene Meinung bilden und dann auch mit den Konsequenzen leben.

Zur Wirksamkeit der Vermieterkündigungen:
A) Eine in der Höhe berechtigte Mietminderung lässt keinen Mietrückstand und damit auch keine fristlose Kündigungsmöglichkeit entstehen. Wenn eine zu hohe Mietminderung gewählt wurde, dann ist das anders. Das Gesetz unterscheidet bei Mietrückständen tatsächlich nicht ob der Mieter schuldhaft gehandelt hat oder nicht. Wenn ein Mietrückstand in gewisser Höhe da ist, dann ist die fristlose Kündigung möglich, siehe § 543 BGB und § 569 BGB. Allerdings hat der Mieter die Möglichkeit eine solche Kündigung durch Zahlung der rückständigen Miete unwirksam zu machen.
B) Bei der bei angeblichen Mietrückständen häufig zusätzlich ausgesprochenen hilfsweisen ordentlichen Kündigung kommt es dagegen auf ein Verschulden des Mieters an. Wenn der Mieter davon ausgehen durfte, dass seine Mietminderung berechtigt war, dann wäre die Pflichtverletzung des Mieters nicht für eine Kündigung ausreichend. Das ist jedoch ein sehr gefährliches Spiel. Eine solche Kündigung kann man nicht durch Rückzahlung des Mietrückstandes unwirksam machen.
C) Zur Eigenbedarfskündigung kann man wenig sagen, weil hier im Forum dazu die Angaben fehlen. In aller Kürze müsste da für den Mieter nachvollziehbar in der Kündigung stehen, wer wann und warum da einziehen will. Nur dann wäre die Eigenbedarfskündigung wirksam.

Zur Verwirkung des Rechtes auf fristlose Kündigung bei Mängeln siehe die Urteilsbegründung von BGH, 29.04.2009 - VIII ZR 142/08.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Radiator
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Hat er ja:


Hat er meines Erachtens nach nicht, er stellt lediglich die Behauptung auf, dass es Mietrückstände gäbe. Einen umfassenden schriftlichen Vortrag über die Mietmängel hat hingegen der Mieter mehrfach geliefert.

Zitat (von Solan196):
Ist für die Kündigung erstmal irrelevant, das kommt dann im Räumungsverfahren.


Für welche Kündigung? Aktuell steht noch die Frage im Raum, ob eine Kündigung noch bestand hat. M.E.n. hat derzeit lediglich die EBK bestand, da den anderen Kündigungen seitens Vermieter entgegen getreten wurden.

Zitat (von cauchy):
@ Radiator: Vorweg der Hinweis, dass dies ein Diskussionsforum von Laien und keine individuelle Rechtsberatung ist. Ich habe so ein bisschen den Eindruck, dass sich deine Fragen doch mehr und mehr zu letzterem bewegen. Das ist insoweit problematisch, weil du dich auf Meinungen aus einem anonymen Forum nicht verlassen solltest. Du musst dir anhand der Diskussion deine eigene Meinung bilden und dann auch mit den Konsequenzen leben.


Danke für den Hinweis. Dessen bin ich mir bewusst, eine Anwalt wurde in dem Fall schon seit längerem mandatiert, die diversen Möglichkeiten werden jedoch nicht mit ihm alles im Detail durchgesprochen. Letztlich geht alle über seinen Tisch.

Zitat (von cauchy):
Zur Wirksamkeit der Vermieterkündigungen:
A) Eine in der Höhe berechtigte Mietminderung lässt keinen Mietrückstand und damit auch keine fristlose Kündigungsmöglichkeit entstehen. Wenn eine zu hohe Mietminderung gewählt wurde, dann ist das anders. Das Gesetz unterscheidet bei Mietrückständen tatsächlich nicht ob der Mieter schuldhaft gehandelt hat oder nicht. Wenn ein Mietrückstand in gewisser Höhe da ist, dann ist die fristlose Kündigung möglich, siehe § 543 BGB und § 569 BGB. Allerdings hat der Mieter die Möglichkeit eine solche Kündigung durch Zahlung der rückständigen Miete unwirksam zu machen.


Sehe ich genau so. Jedoch nicht betrachtet ist hier der Fall, dass die Minderung ein wenig zu hoch angesetzt wurde. Hier würde sich m.E.n. lediglich die Summe der überzogenen Minderung als Rückstand einstufen lassen - dieser Anteil ist realistisch betrachtet noch nicht in Höhe von 2 Monatskaltmieten rückständig, ergo wäre die fristlose Kündigung ohnehin nichtig. Widersprochen wurde selbiger aus genau diesem Grund.

Zahlung der "rückständigen" Miete ist ausgeschlossen.

Zitat (von cauchy):
B) Bei der bei angeblichen Mietrückständen häufig zusätzlich ausgesprochenen hilfsweisen ordentlichen Kündigung kommt es dagegen auf ein Verschulden des Mieters an. Wenn der Mieter davon ausgehen durfte, dass seine Mietminderung berechtigt war, dann wäre die Pflichtverletzung des Mieters nicht für eine Kündigung ausreichend. Das ist jedoch ein sehr gefährliches Spiel. Eine solche Kündigung kann man nicht durch Rückzahlung des Mietrückstandes unwirksam machen.


Richtig, und genau deshalb hat der Vermieter diese Kündigung mit ausgesprochen - er möchte den Mieter raus haben, egal auf welchem Wege. Daher wurde auch zusätzlich ein Eigenbedarf angemeldet, der sicher vor dem Auszugstermin zurückgezogen wird.

Zitat (von cauchy):
C) Zur Eigenbedarfskündigung kann man wenig sagen, weil hier im Forum dazu die Angaben fehlen. In aller Kürze müsste da für den Mieter nachvollziehbar in der Kündigung stehen, wer wann und warum da einziehen will. Nur dann wäre die Eigenbedarfskündigung wirksam.


Die EBK wurde zwar sehr knapp aber m.E.n. ausreichend ausgeführt. Name, individueller Grund etc sind alles vorhanden. Der Grund ist selbstverständlich derart schwammig und individuell ausgeführt, dass es ein leichtes ist, ihn wieder kurzfristig zurück zu nehmen. Die wurde bereits in einem Schreiben der Gegenseite angedeutet.

Es ist derzeit nicht absehbar, dass eine außergerichtliche Einigung stattfinden wird. Es geht mir daher aktuell darum, die Möglichkeiten eines kurzfristigen Auszuges auszuloten, bevor die Gegenseite den Eigenbedarfsgrund zurück zieht - und so wenigstens schadensersatzpflichtig wird, wenn der Eigenbedarf anschließend nachweislich nicht umgesetzt wird.

Selbstverständlich ist dies gewagt und auch unsicher - andernfalls bleibt der Mieter jedoch auf den Umzugskosten etc. sitzen - ungerechtfertigterweise.

Besten Dank für den Verweis auf das Urteil, somit wäre es zu riskant auf die Wohnflächenabweichung als fristlosen Kündigungsgrund zu bauen. Ein gestiegener psychischer Druck aufgrund der ungerechtfertigten Kündigungen kommt dann noch eher in Betracht.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4542 Beiträge, 546x hilfreich)

Zitat (von Radiator):
Für welche Kündigung?


Natürlich für die:

Zitat (von Radiator):
A) Fristlos aufgrund angeblicher Mietrückstände in Höhe von mehr als drei Monatsmieten



0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119515 Beiträge, 39734x hilfreich)

Zitat (von Radiator):
Bedeutet dies, dass man also nur eine bestimme Zeit nach bekanntwerden der Mängel fristlos ausziehen kann?

Korrekt.



Zitat (von Radiator):
Unabhängig der individuellen Umständen wie bspw. Verfügbarkeit Ersatzwohnraum, berufliche Situation etc?

Wenn etwas unzumutbar ist, dann ist es unzumutbar.
Wenn man wohnen bleibt, ist es also logischerweise zumutbar.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

@Harry: Schau bitte in das angegebene Urteil. So einfach ist es nicht.

Eigentlich ist eine zu kleine Mietsache ein absoluter Grund für eine fristlose Kündigung, § 543 (2) 1. BGB. Ähnlich wie bei zu hohen Mietrückständen kommt es bei diesen Gründen weder auf ein Verschulden noch auf den Nachweis der Unzumutbarkeit an. Per Gesetz ist das als wichtiger Grund zur fristlossen Kündigung festgelegt.

Allerdings kann man auch solche Gründe offenbar laut BGH verwirken. Darauf geht das zitierte Urteil aber nur am Rande ein. In diesem Fall hier wäre ich mir zudem noch nicht einmal sicher, ob der Mietvertrag nicht konkludent an die korrekte Wohnfläche angepasst wurde. Ich hatte den Eindruck gewonnen, dass der Vermieter der Mietreduktion wegen der zu geringen Wohnfläche nicht ablehnend gegenübersteht.

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