Hallo!
Wir möchten ein Haus verkaufen, dass derzeit vermietet ist. Der Mieter hat Vorkaufsrecht abgelehnt. Das Mietverhältnis besteht seit 8 Jahren und 9 Monaten. Wir haben einen Käufer gefunden, der seine eigene Wohnung bereits zum 01.04. gekündigt bekommen hat und zum 01.04. natürlich auch in das Haus einziehen "muss", wenn er es kaufen würde (Eigenbedarf). Der jetzige Mieter unseres Hauses ist nur sporadisch dort, es ist nicht sein Hauptwohnsitz. Er nutzt es ausschliesslich, um seinen jägerischen Tätigkeiten nachzugehen. Wie ist in diesem Fall die Kündigungslage, wenn der Käufer nach dem Kauf wg. Eigenbedarf kündigt?
Eigenbedarfskündigung nach Hausverkauf (Mieter nutzt Haus nicht als Hauptwohnsitz)
Fragen zur Miete?
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ZitatWie ist in diesem Fall die Kündigungslage, wenn der Käufer nach dem Kauf wg. Eigenbedarf kündigt? :
Erst mal muss der Käufer den Status "Vermieter" erreichen. Wenn er noch diesen Monat kauft könnte das mit viel Glück klappen.
Dann hat er immer noch eine Kündigungsfrist von 9 Monaten einzuhalten...
Alternativ bietet man dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag mit einer ordentlichen Abfindung an.
Zitat:und zum 01.04. natürlich auch in das Haus einziehen "muss", wenn er es kaufen würde (Eigenbedarf).
Aufgrund der Kündigungsfrist von wahrscheinlich 9 Monaten kann er diese Pläne selbst dann nicht umsetzen, wenn alles glatt läuft.
Selbst wenn die Kaufabwicklung einschließlich Grundbucheintragung super schnell erfolgt, d.h. in weniger als 3 Monaten erledigt ist, schafft man den 01.04. mit der dann noch geltenden Kündigungsfrist von 6 Monaten nicht.
Es sollte daher Kontakt zu Mieter aufgenommen werden. Vielleicht ist dieser ja bereit, gegen Zahlung einer Abfindung einem vorzeitigen Auszug zum 31.03. zuzustimmen. Ohne so einen Mietaufhebungsvertrag sollte sich der Käufer darauf einstellen, dass er erst Ende 2020 einziehen kann.
Auf der anderen Seite hätte der aktuelle Vermieter des Käufers dann ein Problem. Ein doppelter Umzug innerhalb eines Jahres ist ein anerkannter Härtefall nach § 574 BGB, so dass der Käufer tatsächlich nicht aus seiner bisherigen Wohnung ausziehen müsste, wenn er nicht zum 01.04.2020 in Dein Haus einziehen kann.
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Herzlichen Dank für Ihre Antworten! Ich dachte mir bereits, dass das Problem ohne Mietaufhebungsvertrag zzgl. Abfindung nicht zu lösen ist. Allerdings frage ich mich, ob die Kündigungsfrist des Mieters (der das Objekt nur gelegentlich nutzt und nicht darauf angewiesen ist) in diesem Fall trotzdem 9 Monate betragen würde. Ich meine, man "nimmt" ihm ja nicht das Dach über dem Kopf weg aber der potenzielle Käufer hat am 01.04. ein ernsthaftes Problem...
Zitat:Allerdings frage ich mich, ob die Kündigungsfrist des Mieters (der das Objekt nur gelegentlich nutzt und nicht darauf angewiesen ist) in diesem Fall trotzdem 9 Monate betragen würde.
Ja, die Kündigungsfrist beträgt auch in so einem Fall 9 Monate. Die Kündigungsfrist beträgt nur 6 Monate, wenn die Kündigung rechtzeitig dem Mieter zugestellt wird, bevor die 9 Jahre Mietzeit erreicht sind. Voraussetzung dafür, dass der Käufer kündigen kann ist, dass er als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde.
Zitat:aber der potenzielle Käufer hat am 01.04. ein ernsthaftes Problem...
Nein, der Vermieter des potentiellen Käufers hat dann ein ernsthaftes Problem, nicht jedoch der potentielle Käufer selbst.
ZitatWir haben einen Käufer gefunden, der seine eigene Wohnung bereits zum 01.04. gekündigt bekommen hat und zum 01.04. n :
Wegen Eigenbedarf ?
Dann sollte dieser seine Kündigung mal überprüfen, ob diese auch rechtswirksam formuliert wurde, hier könnte man evtl. noch was machen .....
Zitat:Dann sollte dieser seine Kündigung mal überprüfen, ob diese auch rechtswirksam formuliert wurde, hier könnte man evtl. noch was machen .....
Selbst wenn die Kündigung rechtswirksam ist kann er einen Härtefall nach § 574 BGB geltend machen. Da ein doppelter Umzug ein anerkannter Härtefall ist, muss der potentielle Käufer erst dann aus seiner alten Wohnung ausziehen, wenn er in sein gekauftes Haus einziehen kann.
Verständnisfrage:
ZitatWir haben einen Käufer gefunden, der seine eigene Wohnung bereits zum 01.04. gekündigt bekommen hat und zum 01.04. natürlich auch in das Haus einziehen "muss" :
Wurde dem potentiellen Käufer gekündigt, oder hat er selbst gekündigt?
Nur eine Anmerkung am Rande: Es gibt normalerweise kein Vorkaufsrecht für Mieter. Wenn es jedoch eins gibt (aufgrund vertraglicher Vereinbarung z.B.), dann läuft das normalerweise etwas anders ab. Dann wird ein Kaufvertrag gemacht und der Vorkaufsberechtigte hat nach Abschluss des Kaufvertrages das Recht, in diesen bereits geschlossenen Kaufvertrag als Käufer zu den dort verhandelten Bedingungen einzusteigen. Natürlich kann vor Abschluss des Kaufvertrages der Berechtigte auf sein Recht verzichten. Aber ich vermute, dass wird er dann auch notariell tun müssen.ZitatDer Mieter hat Vorkaufsrecht abgelehnt. :
Zustimmung. Man sollte insbesondere den letzten Satz beachten. Eine Grundbucheintragung kann auch mal sehr lange dauern.ZitatJa, die Kündigungsfrist beträgt auch in so einem Fall 9 Monate. Die Kündigungsfrist beträgt nur 6 Monate, wenn die Kündigung rechtzeitig dem Mieter zugestellt wird, bevor die 9 Jahre Mietzeit erreicht sind. Voraussetzung dafür, dass der Käufer kündigen kann ist, dass er als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde. :
Hallo! Nochmals Danke für die zahlreichen sowie sehr hilfreichen Antworten und Tipps. Mittlerweile haben wir uns über einen Mietaufhebungsvertrag mit Abfindung einigen können.
Dieser wurde heute verschickt und ich hoffe, dass das dann die endgültige Lösung ist.
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