Eigenbedarfskündigung nach Kauf

23. September 2015 Thema abonnieren
 Von 
MDankof
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 3x hilfreich)
Eigenbedarfskündigung nach Kauf

Guten Abend,
Ich möchte eine vermietete Wohnung kaufen und den Mietern (2 Studenten, WG) sofort wegen Eigenbedarf kündigen, da ich nach einer Trennung aus dem gemeinsamen Haus ausziehen muss.
Ich würde die Mieter sobald als darüber informieren, auch noch vor der Kaufabwicklung und natürlich die Fristen einhalten. Könnte es trotzdem Probleme gebend etwa wegen Der Härtefall-Regel, weil die Studenten in den nächsten Monaten ihre Abschlussprüfung haben?
Danke und viele Grüße

-- Editier von MDankof am 23.09.2015 21:44

-- Editier von MDankof am 23.09.2015 21:51

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18 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Zitat:
Könnte es trotzdem Probleme gebend etwa wegen Der Härtefall-Regel, weil die Studenten in den nächsten Monaten ihre Abschlussprüfung haben?

Ja. Viel mehr ist dazu auch nicht zu sagen, da in jedem Einzelfall separat untersucht werden muss, ob ein Härtefall vorliegt.

Im Übrigen kannst du normalerweise erst wegen Eigenbedarf kündigen, wenn du selber im Grundbuch eingetragen bist, was durchaus eine ganze Weile dauern kann. Zudem könnte im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart worden sein. Von daher würde ich mir an deiner Stelle vor dem Kauf den Mietvertrag geben und mich dann mit diesem bei einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen.

2x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47472 Beiträge, 16805x hilfreich)

Die Kündigung wegen Eigenbedarf kann frühestens dann ausgesprochen werden, wenn Du als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen bist.

Zitat:
Könnte es trotzdem Probleme gebend


Probleme kann es dabei immer geben. Das fängt schon damit an, dass das Kündigungsschreiben schlecht formuliert ist und damit unwirksam wird. Es sollte daher von einem Anwalt verfasst werden.

Zitat:
etwa wegen Der Härtefall-Regel, weil die Studenten in den nächsten Monaten ihre Abschlussprüfung haben?


Das ist sogar ein anerkannter Grund für Mieter, den Auszug auf einen Termin nach Beendigung der Abschlussprüfung zu schieben.

3x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
MDankof
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 3x hilfreich)

Besten Dank schon mal! Den Mietvertrag bekomme ich morgen zur Einsicht, das lässt sich also schnell klären, auch das mit dem Grundbuch ist klar - es war nur irgendwo davon die Rede, dass man den Mieter über möglichen Eigenbedarf informieren muss, sobald man es weiß.
Grüße

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
guest-12323.10.2015 16:58:31
Status:
Schüler
(261 Beiträge, 112x hilfreich)

Das Gericht kann auch gegen sie argumentieren, da sie bewußt eine Wohnung kauften, wo Mieter nicht ausziehen wollen.
Warum suchen sie sich nicht eine leerstehende Wohnung?

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Zitat (von MDankof):
es war nur irgendwo davon die Rede, dass man den Mieter über möglichen Eigenbedarf informieren muss, sobald man es weiß.

Ich weiß nicht, was du gelesen hast. Problematisch wäre es auf jeden Fall, wenn die Mieter erst vor kurzer Zeit eingezogen sind und der jetzige Eigentümer/Vermieter sie nicht über seine Verkaufsabsichten informiert hat.

Du wirst mit Sicherheit nicht alle Eventualitäten ausschließen können. Von daher solltest du einen Plan B vorbereiten, wenn die Mieter nicht ausziehen wollen und Probleme bereiten.

2x Hilfreiche Antwort


#7
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4242 Beiträge, 2420x hilfreich)

Zitat (von huibui):
Das Gericht kann auch gegen sie argumentieren, da sie bewußt eine Wohnung kauften, wo Mieter nicht ausziehen wollen.
Warum suchen sie sich nicht eine leerstehende Wohnung?
Nein, das kann das Gericht nicht. Mal davon abgesehen, dass gar nicht klar ist, was die Mieter wollen: die bloßen Wünsche eines Vertragspartners spielen keine Rolle. Es ist nach Vertrag und BGB zu entscheiden. Wenn der Vertrag eine Eigenbedarfskündigung zulässt, dann kann man schle ht mit "aber das will der Mieter nicht" dieses Recht ausschließen.

Eine baldige Abschlussprüfung ist in der Tat ein anerkannter Härtefall. Wenn man also berechtigt (Wohnungssuche nach Trennung ist ein anerkannter Grund!) kündigt und der Mieter frist- und formgerecht Widerspruch deswegen einlegt, dann sollte das Mietverhältnis erst nach der Prüfung enden.

Es empfiehlt sich, frühzeitig das Gespräch mit den Mietern zu suchen. Den Eigenbedarf und die auf Dauer nicht aufschiebbare Kündigung schildern, eine nette Abfindungszahlung in Aussicht stellen und einen entsprechenden Aufhebungsvertrag anbieten: das ist die stressärmste Lösung für alle Beteiligten.

2x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
MDankof
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 3x hilfreich)

Vielen Dank - ich denke auch, dass mein Eigenbedarf "rechtens" ist und ich würde die Kündigung in jedem Fall von einem Anwalt aufsetzen lassen. Diese Wohnung ist deshalb so 1000% geeignet, weil meine Kinder dorthin auch per Rad kommen können, ich denke, auch so etwas kann als Argument gelten.
Das mit der Abschlussprüfung sehe ich völlig ein - dadurch ist aber auch grundsätzlich ein Ende des ganzen in Sicht, da sich die WG danach wohl auflösen wird. Aber das ist natürlich am einfachsten in einem Gespräch zu klären.
Besten Dank :-)

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
JenAn
Status:
Student
(2517 Beiträge, 2552x hilfreich)

Zitat:
Das ist sogar ein anerkannter Grund für Mieter, den Auszug auf einen Termin nach Beendigung der Abschlussprüfung zu schieben.


Ach, das hätte ich nicht gedacht. Wieder was wichtiges gelernt. Danke. :-)

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
guest-12323.10.2015 16:58:31
Status:
Schüler
(261 Beiträge, 112x hilfreich)

Ein Käufer muß begründen, warum er die Mieter nun mal raushaben will. Ob nun vorher oder nachher.
Und wenn hier die Interessentin drauf plädiert, was sie hier schreibt, handelt sie paradox.

Denn erstens macht sie alles daran fest, daß sie aus dem Haus "rausmuß" wegen Trennung. Daran gekoppelt bestimmt auch das Geld, was sie für den Kauf benötigt, das erst einmal flüssig sein muß/oder als Kredit.
Genauso ist der Notar auch nicht kostenfrei.

Dann muß sie schaun, wie lange die Kündigungsfrist wäre - nach Grundbucheintrag. Evtl. denkt sie ja, daß Studenten lieber umziehen, da sie ihrern Lebensmittelpunkt oft noch nicht fest haben. Aber vielleicht wollen die auch drinbleiben.

Also für mich ist das ganze schwammig und das weiß die TE auch, sonst hätte sie nicht gefragt.

Ja und dann auch argumentieren, daß ihre Kinder zu Besuch können, sie aber selber Studenten evtl. dafür kündigen muß - widerspricht der sozialen Einstellung.

Also von daher: das Gericht kann erkennen, daß die TE sich selber in eine schwammige Situation gebracht hat (falls es vor Gericht geht). Aber es ist ja auch nur ne Antwort auf ne Frage und wir hier alle sind nicht das Gericht.

@ TE: eine geplante leere Wohnung wäre sinniger.

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5048 Beiträge, 1959x hilfreich)

Mein Tip:
Der neue Vermieter sollte mit den Mietern einen Aufhebungsvertrag aushandeln, um Ärger und Unsicherheit möglichst auszuschließen.

2x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4242 Beiträge, 2420x hilfreich)

Zitat (von huibui):
Ein Käufer muß begründen, warum er die Mieter nun mal raushaben will. Ob nun vorher oder nachher.
Und wenn hier die Interessentin drauf plädiert, was sie hier schreibt, handelt sie paradox.
Denn erstens macht sie alles daran fest, daß sie aus dem Haus "rausmuß" wegen Trennung. Daran gekoppelt bestimmt auch das Geld, was sie für den Kauf benötigt, das erst einmal flüssig sein muß/oder als Kredit.
Genauso ist der Notar auch nicht kostenfrei.
Nicht "alles", sondern nur die Kündigung. Und die wird mit einem anerkannten Grund durchgeführt.
Die Finanzierung steht hier nicht in Frage und interessiert in diesem Zusammenhang auch gar nicht.
Zitat (von huibui):
Dann muß sie schaun, wie lange die Kündigungsfrist wäre - nach Grundbucheintrag. Evtl. denkt sie ja, daß Studenten lieber umziehen, da sie ihrern Lebensmittelpunkt oft noch nicht fest haben. Aber vielleicht wollen die auch drinbleiben.
Also für mich ist das ganze schwammig und das weiß die TE auch, sonst hätte sie nicht gefragt.
Für mich sieht das nach einer gründlichen Planung aus. Welche Gedanken sich der TE über die Wohngewohnheiten von Studenten macht, weiß ich nicht und spielt hier ebenfalls keine Rolle, genauso wenig wie die Frage, was diese beiden Studenten denn wohl eigentlich wollen. Wie schon oben gesagt geht es um Recht und nicht um persönliche Willensäußerungen in diesem Forum.
Was der/die TE schon weiß und weswegen er/sie fragt, entzieht sich ebenfalls meiner Kenntnis. Aus der konkreten Frage kann ich jedenfalls nicht erkennen, das der/die TE das ganze für "schwammig" hält: Die eigenen Vorstellungen sind klar und man möchte wissen, ob sich das mit geltendem Recht so durchführen lässt.
Zitat (von huibui):
Ja und dann auch argumentieren, daß ihre Kinder zu Besuch können, sie aber selber Studenten evtl. dafür kündigen muß - widerspricht der sozialen Einstellung.
Wessen sozialer Einstellung denn und wer hat behauptet, dass der dargestellte Plan einer sozialen Einstellung entspreche? Es geht hier um die persönliche Lebensplanung der/des TE und nicht um ihre/seine soziale Einstellung.
Zitat (von huibui):
Also von daher: das Gericht kann erkennen, daß die TE sich selber in eine schwammige Situation gebracht hat (falls es vor Gericht geht). Aber es ist ja auch nur ne Antwort auf ne Frage und wir hier alle sind nicht das Gericht.
Ich sehe immer noch keine Schwammigkeit. Nach Sachverhaltsschilderung des/der TE hat er(sie einen ganz klaren Anspruch auf Eigenbedarfskündigung. Dieses bedeutet nach geltendem Recht aber nicht unbedingt, dass die Mieter ausziehen müssen und der/die TE möchte wissen, inwiefern das bei den derzeitigen Mietern zutrifft. Das ist doch eine ganz klare Situation auf Seite des/der TE, nix mit "schwammig".
.
Zitat (von huibui):
@ TE: eine geplante leere Wohnung wäre sinniger.
und diese Empfehlung ist sicherlich sinnfrei. Wenn ein entsprechendes Angebot da wäre, müsste man sich nicht mit dem Thema Eigenbedarfskündigung beschäftigen, gelle?

2x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4242 Beiträge, 2420x hilfreich)

Zitat (von JenAn):
Zitat:Das ist sogar ein anerkannter Grund für Mieter, den Auszug auf einen Termin nach Beendigung der Abschlussprüfung zu schieben.
Ach, das hätte ich nicht gedacht. Wieder was wichtiges gelernt. Danke. :-)
Na ja, das stimmt so auch nicht ganz. Die Mieter dürfen der Eigenbedarfskündigung widersprechen, das ist aber an eine bestimmte Form und an bestimmte Fristen gebunden. Wenn sie form- und fristgerecht widersprechen, muss der Mietvertrag bis zu einem mit dem Vermieter zu verhandelnden (oder im Streitfall vom Gericht festgesetzten) Datum fortgesetzt werden.
Das ist schon etwas anderes als eine einseitige Verschiebung des Auszugstermins.

2x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
MDankof
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 3x hilfreich)

Besten Dank für die weiteren hilfreichen Antworten. Ich habe morgen einen Anwaltstermin und werde auch das mit dem Aufhebungsvertrag einmal erfragen - klingt für mich nach einer Idee ;-)

Dass die Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen können, ist klar und auch gut so - ich will nur einfach vor dem Kauf wissen, auf welchen Zeitrahmen ich mich schlimmstenfalls einstellen muss.
Reden wir hier von vielleicht zwei Monaten länger, die die Mieter in der Wohnung bleiben wollen/können, habe ich damit kein Problem. Aber wenn wir von sechs oder neun Monaten sprechen, die ich evtl, warten muss mit dem Einzug, kann ich die Wohnung schlicht nicht kaufen.

Und ja, tatsächlich ist das bisher die einzige Wohnung, die sowohl vom Preis als auch von der Aufteilung und der Lage passt. Mir wäre es auch lieber, sie wäre leer ;-))

Herzliche Grüße

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Zitat (von MDankof):
ich will nur einfach vor dem Kauf wissen, auf welchen Zeitrahmen ich mich schlimmstenfalls einstellen muss.


Genau da liegt das Problem. Denn selbst wenn du im recht bist und die Mieter ziehen nicht aus, dann musst Du klagen und bleibst erst mal auf den Kosten sitzen (Student = 0 Einkommen). Wie lange so ein Räumungsprozess dauert haängt davon ab, wie das Gericht ausgelastet ist. Ein Jährchen ist da schnell vorbei.....

4x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
guest-12323.10.2015 16:58:31
Status:
Schüler
(261 Beiträge, 112x hilfreich)

Zitat (von Michael32):
Zitat (von MDankof):ich will nur einfach vor dem Kauf wissen, auf welchen Zeitrahmen ich mich schlimmstenfalls einstellen muss.
Genau da liegt das Problem. Denn selbst wenn du im recht bist und die Mieter ziehen nicht aus, dann musst Du klagen und bleibst erst mal auf den Kosten sitzen (Student = 0 Einkommen). Wie lange so ein Räumungsprozess dauert haängt davon ab, wie das Gericht ausgelastet ist. Ein Jährchen ist da schnell vorbei.....


Sag ich doch.
Aber die TE schaut ja noch nich mal, ob sie die Wohnung überhaupt bekommen hätte.
Verkäufer wollen nämlich genauso wie Käufer dabei "gewinnen".

1x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
guest-12323.10.2015 16:58:31
Status:
Schüler
(261 Beiträge, 112x hilfreich)

:party:

1x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
guest-12323.10.2015 16:58:31
Status:
Schüler
(261 Beiträge, 112x hilfreich)

Zitat (von quiddje):
Zitat (von huibui):Ein Käufer muß begründen, warum er die Mieter nun mal raushaben will. Ob nun vorher oder nachher.
Und wenn hier die Interessentin drauf plädiert, was sie hier schreibt, handelt sie paradox.
Denn erstens macht sie alles daran fest, daß sie aus dem Haus "rausmuß" wegen Trennung. Daran gekoppelt bestimmt auch das Geld, was sie für den Kauf benötigt, das erst einmal flüssig sein muß/oder als Kredit.
Genauso ist der Notar auch nicht kostenfrei.Nicht "alles", sondern nur die Kündigung. Und die wird mit einem anerkannten Grund durchgeführt.
Die Finanzierung steht hier nicht in Frage und interessiert in diesem Zusammenhang auch gar nicht.
Zitat (von huibui):Dann muß sie schaun, wie lange die Kündigungsfrist wäre - nach Grundbucheintrag. Evtl. denkt sie ja, daß Studenten lieber umziehen, da sie ihrern Lebensmittelpunkt oft noch nicht fest haben. Aber vielleicht wollen die auch drinbleiben.
Also für mich ist das ganze schwammig und das weiß die TE auch, sonst hätte sie nicht gefragt.Für mich sieht das nach einer gründlichen Planung aus. Welche Gedanken sich der TE über die Wohngewohnheiten von Studenten macht, weiß ich nicht und spielt hier ebenfalls keine Rolle, genauso wenig wie die Frage, was diese beiden Studenten denn wohl eigentlich wollen. Wie schon oben gesagt geht es um Recht und nicht um persönliche Willensäußerungen in diesem Forum.
Was der/die TE schon weiß und weswegen er/sie fragt, entzieht sich ebenfalls meiner Kenntnis. Aus der konkreten Frage kann ich jedenfalls nicht erkennen, das der/die TE das ganze für "schwammig" hält: Die eigenen Vorstellungen sind klar und man möchte wissen, ob sich das mit geltendem Recht so durchführen lässt.
Zitat (von huibui):Ja und dann auch argumentieren, daß ihre Kinder zu Besuch können, sie aber selber Studenten evtl. dafür kündigen muß - widerspricht der sozialen Einstellung.Wessen sozialer Einstellung denn und wer hat behauptet, dass der dargestellte Plan einer sozialen Einstellung entspreche? Es geht hier um die persönliche Lebensplanung der/des TE und nicht um ihre/seine soziale Einstellung.Zitat (von huibui):Also von daher: das Gericht kann erkennen, daß die TE sich selber in eine schwammige Situation gebracht hat (falls es vor Gericht geht). Aber es ist ja auch nur ne Antwort auf ne Frage und wir hier alle sind nicht das Gericht.Ich sehe immer noch keine Schwammigkeit. Nach Sachverhaltsschilderung des/der TE hat er(sie einen ganz klaren Anspruch auf Eigenbedarfskündigung. Dieses bedeutet nach geltendem Recht aber nicht unbedingt, dass die Mieter ausziehen müssen und der/die TE möchte wissen, inwiefern das bei den derzeitigen Mietern zutrifft. Das ist doch eine ganz klare Situation auf Seite des/der TE, nix mit "schwammig".
.Zitat (von huibui):@ TE: eine geplante leere Wohnung wäre sinniger. und diese Empfehlung ist sicherlich sinnfrei. Wenn ein entsprechendes Angebot da wäre, müsste man sich nicht mit dem Thema Eigenbedarfskündigung beschäftigen, gelle?


Sind sie Verkäufer?

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