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Eigenbedarfskündigung trotz Kündigungsverzicht nach Hauskauf

24. November 2022 Thema abonnieren
 Von 
seb30
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)
Eigenbedarfskündigung trotz Kündigungsverzicht nach Hauskauf

Hallo,

ich plane ein Mehrparteienhaus mit vier Wohnungen zu kaufen. Zwei der Wohnungen möchte ich (+Frau und zwei Kinder) selbst beziehen. Bei einer der beiden Eigenbedarfswohnungen steht im Mietvertrag:

"§ 2 Mietdauer

Der Mietvertrag beginnt am 01.12.2022 und läuft auf unbestimmte Zeit. Für die Kündigung, insbesondere für die Kündigungsfristen, gilt das Gesetz. Die Kündigung erfordert Schriftlichkeit. Eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit gem. § 545 BGB ist ausgeschlossen. Beide Vertragsparteien verzichten für einen Zeitraum von 2 Jahren auf die Ausübung des ordentlichen Kündigungsrechtes. Die ordentliche Kündigung ist somit frühestens zum 30.11.2024 möglich)."

Besteht hier die Möglichkeit der vorzeitigen, ordentlichen Kündigung zwecks Eigenbedarf?

Ich bedanke mich für sachliche Antworten.

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13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5742 Beiträge, 2228x hilfreich)

Die Frage macht keinen Sinn, wenn der Beginn des betreffenden MIetverhältnisses erst am 1.12.22 erfolgt.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#2
 Von 
seb30
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Es gab heute den ersten Besichtigungstermin und die Wohnung wird gerade renoviert.

Natürlich wird eine Kaufentscheidung davon abhängen, ob ich diese eine Wohnung selbst beziehen kann oder nicht.

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#3
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5742 Beiträge, 2228x hilfreich)

Mir ist der Sachverhalt weiter vollig unklar. Stimmen die Daten ??

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#4
 Von 
seb30
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Ja, die Daten stimmen.

Die genannte Wohnung wird gerade renoviert (scheinbar von der neuen Mieterin selbst) und ab dem 01.12.2022 bezogen (oder zumindest beginnt dann der Mietvertrag).

Eine Umschreibung des Grundbuches auf meinen Namen würde wahrscheinlich erst in Q1 2023 erfolgen.

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#5
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5742 Beiträge, 2228x hilfreich)

Also wurde die betreffende Wohnung schon vor Abschluss des Kaufvertrages mit der Klausel jeder Eigentümer verzichtet 2 Jahre auf eine Kündigung auch wegen Eigenbedarf vermietet.
Dann gilt die Klausel auch.

-- Editiert von User am 24. November 2022 17:17

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#6
 Von 
seb30
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Zunächst einmal vielen Dank für deine Antwort.

Der Wortlaut des Zitates im ersten Beitrag entspricht 1:1 dem Mietvertrag. Die von dir genannte Klausel ist so aber nicht zu finden.

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#7
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5742 Beiträge, 2228x hilfreich)

Zitat:
Die von dir genannte Klausel ist so aber nicht zu finden.

Ich lese da:
Zitat:
Beide Vertragsparteien verzichten für einen Zeitraum von 2 Jahren auf die Ausübung des ordentlichen Kündigungsrechtes. Die ordentliche Kündigung ist somit frühestens zum 30.11.2024 möglich).

Vertragspartner ist der jeweilige Vermieter.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44091 Beiträge, 15722x hilfreich)

Zitat (von seb30):
Besteht hier die Möglichkeit der vorzeitigen, ordentlichen Kündigung zwecks Eigenbedarf?


Nein

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#9
 Von 
spatenklopper
Status:
Unparteiischer
(9663 Beiträge, 3985x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Ich lese da:
Zitat:
Beide Vertragsparteien


Kleiner Tipp.
Vertragspartei 1 = Vermieter
Vertragspartei 2 = Mieter
Hat jetzt nichts mit ->
Zitat (von Spezi-2):
jeder Eigentümer
zu tun. :cheers:

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
3,141592653
Status:
Lehrling
(1511 Beiträge, 946x hilfreich)

Ich sehe keinen Sinn in dieser Frage.

Da steht doch schwarz auf weiß, dass 2 Jahre lang die Kündigung ausgeschlossen ist. Wie kann man da meinen, dass man trotzdem kündigen kann?
Der Umweg über einen Verkauf geht natürlich nicht, denn dann wird der Käufer automatisch Vermieter (§ 566 BGB) und damit Vertragspartie, die sich selbstverständlich auch an den Vertrag (2 Jahre Kündigungsausschluss) halten muss.

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#11
 Von 
Dsquare
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 14x hilfreich)

Zitat (von seb30):
Die genannte Wohnung wird gerade renoviert (scheinbar von der neuen Mieterin selbst) und ab dem 01.12.2022 bezogen (oder zumindest beginnt dann der Mietvertrag).

Eine Umschreibung des Grundbuches auf meinen Namen würde wahrscheinlich erst in Q1 2023 erfolgen.

Die Frage ist, liegt der Mietvertrag schon vor und wurde unterzeichnet? Wohnte die Mieterin schon vorher dort oder bekommt sie ab dem 01.12.2022 einen neuen Mietvertrag? Das ist etwas schwammig.

Wenn du jetzt schon mit dem Verkäufer verhandelst, ist deine einzige Möglichkeit den Mietvertrag abzuändern und die Klausel herauszunehmen. Bzw. die Wohnung gar nicht erst vermieten zu lassen und ggf. den entstehenden Mietausfall für den aktuellen Eigentümer zu übernehmen.

Wahrscheinlich ist der Mietvertrag aber schon rausgegeben und unterschrieben. Dann ist er auch für dich als potentiellen Käufer in Zukunft bindend. Es besteht dann keine Möglichkeit auf vorzeitige ordentliche Kündigung.

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
seb30
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo zusammen,

der Mietvertrag wurde schon herausgegeben und unterschrieben. Der Makler hat sich mit seinem RA beraten und kam zum gleichen Ergebnis: Kündigung wegen Eigenbedarf frühestens zum 30.11.2024 möglich ("Kauf bricht Miete nicht").

Vielen Dank für alle Beiträge und Antworten!

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8903 Beiträge, 4206x hilfreich)

Zitat (von seb30):
Kündigung wegen Eigenbedarf frühestens zum 30.11.2024 möglich ("Kauf bricht Miete nicht").
Nur zur Sicherheit: Ich rate vom Kauf mit Selbstnutzungsabsicht in diesem Fall ab.

Wenn der aktuelle Vermieter den Mieter nicht ausreichend vor Anmietung vom geplanten Verkauf informiert hat, kann es sein, dass auch nach 2 Jahren eine Eigenbedarfskündigung des Neueigentümers wegen Rechtsmissbrauch ungültig ist. Ich würde das hier jetzt gar nicht ewig diskutieren wollen. Aber während laufender Verkaufsverhandlungen neu zu vermieten, ist nicht so wirklich clever. Das kann für einen Käufer mit geplanter Selbstnutzung zum riesen Problem werden.

Unabhängig davon ist die Zusammenlegung von zwei Wohnungen ein weiteres Thema, was vorher sehr genau durchleuchtet werden sollte. Zum einen müsste das durchführbar (rechtlich und bautechnisch) sein. Zum anderen ist eine Eigenbedarfskündigung auch nicht ganz trivial in einem solchen Fall.

0x Hilfreiche Antwort

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