Guten Tag,
eine Beispielfamilie Mustermann wohnt seit mehr als 9 Jahre zur Miete. Der neue Eigentümer Familie Neu hat eine wirksame Eigenbedarfskündigung bis beispielsweise Ostern 2025 ausgesprochen und zusätzlich eine Mieterhöhung.
Familie Mustermann hat ein Kind, welches zur Grundschule 4 Klasse geht, dem wichtigen Schuljahr für die Empfehlung zur weiterführenden Schule. Die neue Schule müsste im Sommer 2025 nicht mehr in de gleichen Stadt sein.Bis dahin wäre ein Wohnungswechsel außerhalb der Stadt schwer zumutbar, da das die Schulleistung beeinflussen würde.
Das zweite Kind von Mustermann hat hier einen sicheren KITA Platz und würde auch Sommer 2025 auf eine Grundschule gehen.
Durch Fantasieanwälte wäre eine Einigung möglich: Mieterhöhung akzeptieren und 1 Monat früher Erhöhung zahlen, dafür wird in Aussicht gestellt, dass bei einer Räumungsklage man auch auf einen Auflösungsvertrag Ende August 2025 einigt.
Die Räumungsklage müsste laut Beispielvermieter sein, da sonst mit dem Auflösungsvertrag die Kündigung unwirksam wäre… und ein Auflösungsvertrag würde erst in dem Zuge der Räumungsklage formuliert.
Meine Fragen:
Frage 1: Hat Familie Mustermann gar keine Chance bei der Widerspruchsklage 2 Monate vor Ablauf der Kündigung? Insbesonders mit der Schulbegründung? Beispielanwalt von Mustermann meint das ist aussichtslos.
Frage 2: Muss Familie Mustermann auf Vertrauensbasis die Mieterhöhung akzeptieren ohne einen Auflösungsvertrag, der erst in mehreren Monaten kommt? Die Mieterhöhung hat im Beispiel ansonsten einen kleinen Formfehler und könnte kurzfristig widersprochen werden. Dazu hätte die Wohnung dem Beispielvermieter bekannte Mängel
-- Editiert von User am 21. August 2024 18:32
Eigenbedarfskündigung und Widerspruch
Ich sehe da keine Unzumutbarkeiten. Auch für das Kitakind wäre nichts unzumutbar.Zitat :Bis dahin wäre ein Wohnungswechsel außerhalb der Stadt schwer zumutbar, da das die Schulleistung beeinflussen würde.
zu 1: Ich sehe das wie euer Anwalt.
zu 2: Nein.
Aber der Mieterhöhung kann man widersprechen, wenn sie fehlerhaft ist.
Man könnte auch auf den Widerspruch verzichten und die Mieterhöhung dann ab x nicht zahlen, weil sie fehlerhaft gefordert wurde. Ob aber wegen Mängeln eine Mieterhöhung fehlerhaft sei, ist zu prüfen.
Zitat :Hat Familie Mustermann gar keine Chance bei der Widerspruchsklage 2 Monate vor Ablauf der Kündigung?
Das sehe ich nicht so. Aber wieso sollte Familie Mustermann klagen?
Zitat :Muss Familie Mustermann auf Vertrauensbasis die Mieterhöhung akzeptieren ohne einen Auflösungsvertrag, der erst in mehreren Monaten kommt?
Nein. Im Hinblick darauf, dass der neue Eigentümer auf jeden Fall klagen will macht das auch keinen Sinn.
Zitat :Die Mieterhöhung hat im Beispiel ansonsten einen kleinen Formfehler
Was ist damit gemeint.
Zitat :dafür wird in Aussicht gestellt, dass bei einer Räumungsklage man auch auf einen Auflösungsvertrag Ende August 2025 einigt.
Dafür braucht man doch keinen Anwalt. Das passiert doch ganz automatisch, wenn man 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist widerspricht und dann verklagt wird.
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Zu 1: Generell kann man mit einem Widerspruch aus sozialen Gründen meist nur eine befristete Verlängerung der Auszugsfrist erreichen. Unterstellt natürlich, die Eigenbedarfskündigung ist auch formal korrekt und inhaltlich begründet, was eine ganz andere Kategorie ist als ein Sozialwiderspruch.
Zu 2: Vertrauen auf unverbindliche Zusagen („wir einigen uns dann später schon gütlich") ist bei solch wichtigen Dingen wie der eigenen Wohnung denkbar unangebracht, zumal wenn man den neuen Vermieter noch nicht genau kennt. Wenn man einen Auflösungsvertrag vereinbaren will, vielleicht im Paket mit einer Mieterhöhung, dann gleich und jetzt und nur schriftlich. Was hindert den Vermieter denn daran, das jetzt zu tun?
Dann braucht der Vermieter auch keine Räumungsklage aufgrund der Eigenbedarfskündigung, weil der Mieter ja zur Räumung zu einem bestimmten Termin verpflichtet ist.
So wie das jetzt vom Vermieter angedacht ist, kann man gewaltig reinfallen: erst die Mieterhöhung, dann die Räumungsklage, und von irgendeinem Vergleich wird der Vermieter später gar nichts mehr wissen wollen oder unannehmbare Bedingungen stellen.
@famulus:
Bedeutet, dass ein Auflösungsvertrag auch vorher geschlossen werden kann und der Vermieter Herr Neu sich auch ohne Räumungsklage dann sicher sein kann, dass Familie Mustermann dann definitiv zum 31.8 räumt?
Der 31.8 wäre für Herrn Mustermann das Räumungsziel. Die Familie Mustermann will eine Wohnung finden und wollte die Wohnung auch nicht kaufen. Nur leider ist der Zeitfaktor schlecht.Dann kämen mehr Städte in Frage. Kann sowas ein Gericht nicht bei Widerspruch entscheiden aufgrund der Schulsituation?
Herrn Mustermann kommt es so vor, dass der eigene Anwalt etwas defensiv eingestellt ist, im Gegensatz zum Erstberatungsanwalt Herr Beispielmann, der Leider hunderte KM entfernt am Telefon die erstberatung gemacht hat.
Da wurde ihm eine deutlich bessere Eigensituation suggeriert.
Die Kündigung ist wohl sauber.
-- Editiert von User am 21. August 2024 20:55
Zitat :Herrn Mustermann kommt es so vor, dass der eigene Anwalt etwas defensiv eingestellt ist,
Das kommt mir auch so vor.
Zitat :Bedeutet, dass ein Auflösungsvertrag auch vorher geschlossen werden kann
Ja
Zitat :und der Vermieter Herr Neu sich auch ohne Räumungsklage dann sicher sein kann, dass Familie Mustermann dann zum 31.8 räumt?
Sicher sein kann sich Herr Neu erst dann, wenn Familie Mustermann ausgezogen ist. Es ist aber Unsinn, dass die Kündigung durch Abschluss eines Aufhebungsvertrages unwirksam wird.
Wenn es zu keiner Einigung kommt, dann legt Familie Mustermann spätestens 2 Monate vor dem Ablauf der Kündigungsfrist Widerspruch nach § 574 BGB ein. Dann dauert es eine Weile bis es zum Gütetermin kommt. Im Gütetermin versucht der Richter dann eine Einigung herbeizuführen. Hier kann man dann einen Vergleich schließen, in dem sich Familie zum Auszug zum 31.08.2025 bereit erklärt. Kommt es nicht zu einer Einigung, dann gibt es die Hauptverhandlung. Selbst wenn Familie Mustermann in der Hauptverhandlung zur Räumung verurteilt werden sollte, dann wird ihr im Regelfall noch eine Räumungsfrist von 3 Monaten gewährt.
Dann wären wir eher bei einem Auszug zu Weihnachten 2025.
Noch extremer wird es, wenn Familie Mustermann im Februar 2025 einen Bauplatz gefunden hat und dann einen Hausbau plant. Leider dauert so ein Hausbau von der Planung bis zur Fertigstellung leicht mal 15 Monate. Familie Mustermann könnte also erst Ostern 2026 ausziehen. Das wäre übrigens ein anerkannter Härtefall, d.h. Herr Neu würde in so einem Fall seine Räumungsklage verlieren.
Herr Mustermann überlegt exemplarisch den Anwalt zu wechseln.
Das was die beiden Vorredner schreiben kommt dem Telefonat mit der Erstberatung Nahe.
Die Mieterhöhung wäre bspw ab dem 1.9 zu zahlen laut Forderung.
Herr Mustermann hat z.B. eine Rechtsschutzversicherung, kann er dann ohne Probleme den Anwalt wechseln? Er hatte vorher freie Anwaltswahl. Wann wäre da der beste Zeitpunkt, oder einfach mal die Rechtsschutz anrufen ?
Ausserdem fragt der Anwalt von Herrn Mustermann schon nach Deckungszusage für eine Räumungsklage bei der Versicherung m. Wäre da nicht eher die Frage nach Deckungszusage für Widerspruch der Kündigung sinnvoll, wobei das auch noch Monate hin ist…
Zitat :Herr Mustermann hat z.B. eine Rechtsschutzversicherung, kann er dann ohne Probleme den Anwalt wechseln?
Wahrscheinlich nicht.
Zitat :Wann wäre da der beste Zeitpunkt, oder einfach mal die Rechtsschutz anrufen ?
Wenn man den Anwalt wechseln will, dann jetzt.
Zitat :Hat Familie Mustermann gar keine Chance bei der Widerspruchsklage 2 Monate vor Ablauf der Kündigung?
Nun, Chancen fangen ja bei 0,1% an ...
Zitat :Insbesonders mit der Schulbegründung? Beispielanwalt von Mustermann meint das ist aussichtslos.
Ich fürchte auch, das mit der hier mitgeteilten Begründung kein Blumentopf zu gewinnen ist.
Zitat :Muss Familie Mustermann auf Vertrauensbasis die Mieterhöhung akzeptieren ohne einen Auflösungsvertrag, der erst in mehreren Monaten kommt?
Nein.
Zitat :Das passiert doch ganz automatisch, wenn man 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist widerspricht und dann verklagt wird.
Wie kommt man denn zu der absurden Theorie?
Zitat :Da wurde ihm eine deutlich bessere Eigensituation suggeriert.
Ja, das hat man oft.
Der Anwalt ist optimistisch, glaubt idealerweise auch selber daran und vertritt das auch alles vor Gegnern und Gericht.
Und dennoch verlieren auch diese Anwälte Prozesse - dumm wenn es euer Prozess wäre.
Zitat :Das wäre übrigens ein anerkannter Härtefall
Nö, ein anerkannter Härtefall ist es erst, wenn es sich so in einem rechtskräftigen Urteil findet.
Vorher existiert nur die Hoffnung darauf.
Zitat :Herr Mustermann hat z.B. eine Rechtsschutzversicherung, kann er dann ohne Probleme den Anwalt wechseln?
Selbstverständlich, denn er hat immer freie Anwaltswahl und kann das Mandat jederzeit beenden.
Kann nur sein, das er dann mehr oder weniger selber zahlen muss.
Wenn (!) die Eigenbedarfskündigung formell korrekt und inhaltlich begründet ist, man als Mieter also nur per Sozialwiderspruch argumentieren kann, wird man aller Voraussicht nach über kurz oder lang ausziehen müssen. Die sozialen Gründe wirken kaum jemals auf Dauer. Es geht also nur um den Zeitfaktor.
In so einem Fall ist es meiner Meinung nach das Sinnvollste, sich mit dem Vermieter gleich auf einen Aufhebungsvertrag zu einem beide Seiten passenden Termin zu einigen. Hier kann man als Mieter auch die Konditionen mitbestimmen und wird nicht „herumgeschoben" und zum Handeln gezwungen.
Das wäre letztlich auch für den Vermieter sinnvoll. Absolute Sicherheit hinsichtlich des Auszuges des Mieters hat er zwar nicht. Da zählen nur Fakten. Aber er hat dann wenigstens keine Ungewissheit hinsichtlich der Beendigung des Mietvertrages. Bei einer Eigenbedarfskündigung kann man als Vermieter immer reinfallen, wenn etwas mit der Begründung nicht korrekt war.
Nur sollten solche Aufhebungsvereinbarungen vorab abgeschlossen werden, nicht erst in einer „Drucksituation" für den Mieter wie einer laufenden Räumungsklage. Auf unverbindliche Versprechungen eines späteren kulanten Verhaltens kann man nichts geben. Und wenn dann noch (verbindliche !) Zugeständnisse vom Mieter wie die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt werden, sollten alle Alarmglocken klingeln. So ein Vorgehen ist nicht seriös.
Zitat :Ich fürchte auch, das mit der hier mitgeteilten Begründung kein Blumentopf zu gewinnen ist.
Sehe ich anders, da es hier nur um eine Verschiebung des Auszugs um 4 Monate geht. Ich würde darauf tippen, dass der Vermieter die Räumungsklage verliert.
Dass ein Auszug zu Unzeit ein Härtefall ist, ist in der Rechtsprechung anerkannt. So ein Auszug zur Unzeit läge hier vor, wenn der Mieter im April 2025 ausziehen müsste.
Zitat :Wie kommt man denn zu der absurden Theorie?
Was meinst Du denn, wann es zu einem Urteil kommen wird? Selbst wenn der Mieter den Prozess verliert, so wird ihm im Urteil eine Räumungsfrist von 3 Monaten gewährt. Das ist Standard. Mit einer Rechtsschutzversicherung im Rücken muss sich der Mieter keine Sorgen machen, dass er vor dem 31.08.2025 ausziehen muss.
-- Editiert von User am 22. August 2024 08:06
Ja ich seh das Vorgehen vom exemplarischen Anwalt von Herrn Mustermann zu defensiv.
Die Mieterhöhung hat beispielsweise einen Formfehler. Der Anwalt von Herr Neu müsste die Mieterhöhung korrigieren vom Text. Die Mieterhöhung wäre ja zum 1.9 exemplarisch gefordert.
Würde er dann nach Korrektur erst zum 1.11 erhöhen können und Herr Mustermann würde sich die Erhöhung sparen bis dahin, wenn keine Einigung zustande kommt bzgl Auflösung ?
Zitat :Die Mieterhöhung hat beispielsweise einen Formfehler. Der Anwalt von Herr Neu müsste die Mieterhöhung korrigieren vom Text. Die Mieterhöhung wäre ja zum 1.9 exemplarisch gefordert.
Würde er dann nach Korrektur erst zum 1.11 erhöhen können und Herr Mustermann würde sich die Erhöhung sparen bis dahin, wenn keine Einigung zustande kommt bzgl Auflösung ?
Wenn das Mieterhöhungsverlangen zum 01.09. formell oder inhaltlich nicht korrekt ist, kann es zu diesem Termin nicht durchgesetzt werden. Der Vermieter kann es zwar korrekt wiederholen oder eine passende Begründung nachreichen, aber die Zustimmungsfristen beginnen dann neu zu laufen.
(Korrigieren kann es der Vermieter übrigens erst dann, wenn ihm dieser Umstand bewusst ist. Von daher sollte man sich überlegen, ob man ihm diese Tatsache frühzeitig mitteilt.)
Zusammenfassung: Momentan ist zwischen Mieter und Vermieter alles noch frei verhandelbar. Man sollte eine „Paketlösung" anstreben, die dann auch für beide Seiten verbindlich ist. Schöne Worte und Versprechungen eines späteren Entgegenkommens sind im Zweifel nicht mehr als „heiße Luft".
Worin sollte eine soziale Härte bestehen, bis Ostern 25 eine andere Wohnung zu finden? Was hätte das mit dem Schulwechsel/Einschulung der Kinder im Sommer 25 zu tun?Zitat :mit einem Widerspruch aus sozialen Gründen
Der Vermieter denkt nichts an. Noch ist alles Fantasie von Fam. M. Die denkt vor, was ja per se nicht schlecht ist.Zitat :So wie das jetzt vom Vermieter angedacht ist, kann man gewaltig reinfallen:
Der Vermieter hätte grundsätzlich mit beiden Verlangen Erfolg. Findet sich nachweisbar keine Wohnung, gibt es für beide Seiten andere Wege.
Der neue Eigentümer/Vermieter hat ein Mieterhöhungsverlangen und eine EB-Kündigung vorgelegt.
Wenn beides korrekt/sauber ist, und mieterseits keine Gründe dagegen sprechen, wird beides wirksam.
Der Anwalt gehört wohl zur Fraktion der Vorsichtigen. Er hat vermutlich beide Vermieterschreiben und die Mietergründe sehr genau geprüft.Zitat :Ausserdem fragt der Anwalt von Herrn Mustermann schon nach Deckungszusage für eine Räumungsklage bei der Versicherung
btw. Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht unwirksam, weil es irgendwelche Mängel an der Wohnung gibt.
Wenn aber die Fristen nach BGB nicht eingehalten sind, kann man als Mieter ab 1.9. die Erhöhung noch nicht zahlen. Das würde der Vermieter erst am 1.9. merken.
Ob das dann hilfreich bei dem angedachten Auflösungsvertrags-Versuch wäre?
Ja. Wenn der echte Vermieter sich darauf einlässt, warum nicht?Zitat :Bedeutet, dass ein Auflösungsvertrag auch vorher geschlossen werden kann
Weiß man denn schon, ob der Vermieter selbst unbedingt ab Mai 25 die Wohnung beziehen will/muss...oder nur die K-Frist einhält?
Lese den Eingangspost, schalte dein Gehirn ein und beantworte dir deine Frage selber.Zitat :Worin sollte eine soziale Härte bestehen, bis Ostern 25 eine andere Wohnung zu finden? Was hätte das mit dem Schulwechsel/Einschulung der Kinder im Sommer 25 zu tun?
Unabhängig scheinen mir die wesentlichen Antworten hier im Thread schon vorher gegeben worden zu sein. Daher empfehle ich wie immer, anami zu ignorieren.
Noch mal in kurz meine Meinung (die teils aber auch schon von aderen hier im Thread vertreten wurde):
1) Aufhebungsverträge können jederzeit zu jedem möglichen Termin geschlossen werden. Müssen halt nur alle Parteien zustimmen.
2) Widerspruch und Verschiebung des Mietendes um wenige Monate, um einen Schulwechsel nicht innerhalb eines Schuljahres stattfinden zu lassen, kann ein Härtefall sein. Im Detail würde es darauf ankommen, ob ein Wohnungswechsel in zumutbarer Weise so möglich wäre, dass das Kind trotz Ortswechsel für das Schuljahr in der gleichen Schule bleiben könnte.
3) Realistisch wird der Vermieter einen Auszug zu Ostern eh nicht erreichen können. Wenn er mit den Mietern einen Aufhebungsvertrag zum Sommer abschließen kann, anwaltlich wasserdicht formuliert, dann sollte er meiner Meinung nach den Sekt hervorholen.
4) Ob das Mieterhöhungsverlangen wegen des Formfehlers unwirksam ist, kann man ohne konkrete Angaben nicht bewerten. Unsinnig ist es jedenfalls ohne jede haltbare Zusage Geld zu verschenken. Wenn der Vermieter keine belastbaren Zusagen machen will, dann bleibts halt beim rechtlich vorgesehenen Ablauf.
5) Unabhängig von den bisherigen Fragen könnte man überprüfen, ob der neue Vermieter überhaupt schon Vermieter ist. Das wird er nämlich nicht mit Abschluss des Kaufvertrages. Vielleicht lässt sich alleine dadurch schon Zeit herausholen.
Zitat :Daher empfehle ich wie immer, anami zu ignorieren.
Dumm nur, dass man trotz Ignore-Funktion die von Dir zitierten Textpassagen doch lesen kann.....
@cauchy:
Du kannst deine Sichtweise doch hier auch noch darstellen. Why not? Es scheint widersprüchliche Meinungen in der Sache zu geben. Und wie immer liegts am Fragestellers, wen oder was er ignoriert...oder für falsch/irrelevant/uninteressant usw. hält. Das hat sich seit gestern nicht geändert.
Richtig, denn ohne Zustimmung aller Parteien würde es keiner. Und was schrieb ich?Zitat :1) Aufhebungsverträge können jederzeit zu jedem möglichen Termin geschlossen werden. Müssen halt nur alle Parteien zustimmen.
Ja. Muss aber nicht. Ich sehe jetzt keinen.Zitat :kann ein Härtefall sein
Warum nicht? Was spricht dagegen? Bisher nur der Mieter.Zitat :Realistisch wird der Vermieter einen Auszug zu Ostern eh nicht erreichen können.
zu5) Da stimme ich dir zu. Das wurde wohl n.n. thematisiert. Evtl. hat das aber der *defensive Anwalt* des TE bereits positiv geprüft?
Tja,Zitat :Dumm nur,
Das System ist schuld. Alle außer dir... wenn sie wollen. Wen interessiert, dass du den User Anami blockiert hast?
Zitat :Nun, Chancen fangen ja bei 0,1% an ...
Nein, die fangen noch viel weiter darunter an.
Und jetzt?
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