Hallo,
Meine Frau und ich werden in den nächsten 2 Wochen eine Wohnung kaufen, mit dem Ziel selbst dort zu wohnen (den Zuschlag haben wir gestern bekommen).
Die Mieter sind ein älteres Pärchen (ca. 60 Jahre alt) und bewohnen die ca. 85 qm 3-Zimmerwohnung.
Wir, Mitte 30 + ein Kleinkind 1 Jahr alt, wohnen zurzeit in einer 64 qm/ 2-Zimmerwohnung und würden sehr gerne auf Eigenbedarf kündigen und in der neuen Wohnung selbst einziehen.
Hintergrund.: das Pärchen scheint kein Härtefall zu sein. So wie es aussieht, sind die aber sehr unordentlich und haben die Wohnung sehr vernachlässigt, sodass man diese tatsächlich fast kern sanieren muss. Zudem bezieht das Pärchen Bürgergeld.
Frage.: wie sollen wir am besten vorgehen? Wie würdet Ihr handeln?
1) Da das Pärchen länger als 5-6 Jahre dort wohnt, wird die Kündigungsfrist 6 Monate sein: -> einfach Eigenbedarf anmelden und hoffen, dass das Pärchen dem nachkommt und auszieht?
2) Dem Pärchen anzubieten, falls Sie eine Wohnung finden, dass Sie sofort ausziehen können und somit keine doppelte Miete bezahlen müssen? (Aufhebungsvertrag)
3) dem Pärchen Geld (2.000€?) anbieten, dass wenn sie vor der Kündigungsfrist ausziehen und einen Aufhebungsvertrag unterschreiben?
-meine Bedenken sind, dass sich das ganze einfach in die Länge ziehen kann, falls Sie sich querstellen. Ärgerlich aber nicht super schlimm. Wir könnten in der jetzigen Wohnung paar Monate länger leben.
-falls Sie die Wohnung „verwüsten", wäre das fast egal, da man dort tatsächlich kern sanieren muss
Ab wann hättet ihr eure jetzige Wohnung gekündigt? Ab dem Zeitpunkt, wo die Mieter ausgezogen sind? (+ renoviert wurde)
Worauf sollten noch achten?
Eigenbedarfskündigung - wie am besten vorgehen?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Zitat :Frage.: wie sollen wir am besten vorgehen? Wie würdet Ihr handeln?
Eine andere Wohnung suchen.
Alternativ erst kaufen wenn sie geräumt ist.
Zitat :Wir könnten in der jetzigen Wohnung paar Monate länger leben.
Richtet euch auf ein paar Jahre ein.
Zitat :das Pärchen scheint kein Härtefall zu sein.
60jährige Bürgergeldempfänger mit Messisyndrom kein Härtefall? Woher nimmt man den Optimismus?
Zitat :Ab wann hättet ihr eure jetzige Wohnung gekündigt? Ab dem Zeitpunkt, wo die Mieter ausgezogen sind? (+ renoviert wurde)
Bei der aktuellen Lage was Baustoffe und Handwerker angeht, erst wenn der letzte Handwerker fertig ist.
Zitat :einfach Eigenbedarf anmelden und hoffen, dass das Pärchen dem nachkommt und auszieht?
Eigenbedarf anmelden kann man sich sparen, dass muss schon eine formgerechte Eigenbedarfskündigung sein. Die sollte am besten ein Fachanwalt verfassen, damit man nicht schon an Formfehlern scheitert, von den Inhalten ganz zu schweigen.
Zitat :Dem Pärchen anzubieten, falls Sie eine Wohnung finden, dass Sie sofort ausziehen können und somit keine doppelte Miete bezahlen müssen?
Das können sie eh ... also kein Gewinn für die beiden.
Zitat :dem Pärchen Geld (2.000€?) anbieten
Da fehlt eine Null.
Danke für die Antworten.
Die Wohnung ist eine Bruchbudde, dementsprechend kostet die nur 95.000€ in einem kleinen Dorf/ Stadt.
20.000€ für die beiden wären überhaupt nicht relationsnah.
Im Grunde ziehen die ja nur aus, wenn die eine (bessere/ andere) Wohnung finden?
Was kann man für die Mieter noch tun, außer a) Geld anbieten und b) Hilfe anbieten bei der Wohnungssuche?
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Zitat :Die Mieter sind ein älteres Pärchen (ca. 60 Jahre alt) und bewohnen die ca. 85 qm 3-Zimmerwohnung.
Als Bürgergeldempfänger 85 Quadratmeter zu zweit?
Zitat :Frage.: wie sollen wir am besten vorgehen? Wie würdet Ihr handeln?
Wenn das überhaupt noch möglich ist, würde ich vom Kauf dieser Wohnung Abstand nehmen. Mir wäre das einfach zu unsicher...
-- Editiert von User am 23. Juni 2024 10:12
Ich habe den Eindruck, Ihr seid doch arg naiv an die Sache ran gegangen. Man kann Empfängern von Bürgergeld zwar Geld für die Räumung der Wohnung anbieten, aber die haben doch nichts davon. Und glaubst Du ernsthaft, dass zukünftige Vermieter bei den beiden Schlange stehen, um denen eine Wohnung anzubieten?
Was bleibt, ist eine formell saubere Kündigung wegen Eigenbedarfs. Die sollte ein Fachmann durchführen, dass sie möglichst wenig Angriffsflächen bietet. Ob diese Kündigung dann im Fall einer gerichtlichen Überprüfung stand hält, ist noch eine ganz andere Frage. Vielleicht beeindruckt ja ein Rechtsanwaltsschreiben mehr als ein privates; vielleicht kann man dann auch durch Übernahme von Umzugskosten, Kaution eine friedliche Lösung erarbeiten. Nur, macht Euch eines klar, wenn die nicht wollen, dann kann sich die Angelegenheit über Jahre hinziehen; es geht nicht um Verzögerungen von ein paar Monaten.
wirdwerden
Zitat :Richtet euch auf ein paar Jahre ein.
So ein Blödsinn. Das dauert maximal 1 Jahr bis die draußen sind. Solche Mietsachen werden bei Gericht oft vorgezogen und schneller verhandelt.
Danke für die Antworten, kannst du das bitte näher erläutern. Warum das vorgezogen wird?
Zitat :Warum das vorgezogen wird?
Bestimmung der Verfahrensweise
§ 272 Abs. 4 ZPO
(4) Räumungssachen sind vorrangig und beschleunigt durchzuführen.
Solan, dann erkläre mir mal, wieso ein Richter mit einem Mietrechtsdezernat, in welchem er überwiegend Räumunsklagen zu bearbeiten hat, diese den anderen 100, die auch noch unerledigt da liegen, vorziehen soll? Aktueller Fall, eigentlich klar, ohne die soziale Komponente, die hier auch gegebenenfalls zu begutachten ist, durch die Instanzen, das dauerte in meinem Fall 3 Jahre. Und dann kam es wegen anderer Gründe noch zum Stopp der Räumung. Wir hofften, dass das Nachbarhaus dann endlich geräumt war; die Mieter sind immer noch drinne. Keine Ahnung, ob der Vermieter aufgegeben hat.
1 Jahr durch alle Instanzen, mit Beweisaufnahmen, Bearbeitungszeiten bei Gericht und den Anwälten unter Berücksichtigung der bundesweit existierenden Rückstaus bei allen Gerichten, bitte, bitte nennt mir das Gericht, wo das funktioniert. Interessiert bestimmt nicht nur mich brennend. Danke!
wirdwerden
Zitat :Bestimmung der Verfahrensweise
§ 272 Abs. 4 ZPO
(4) Räumungssachen sind vorrangig und beschleunigt durchzuführen.
Richtig.
Nur verkennt tobiask21 dummerweise, dass die Dauer des gerichtlichen Geplänkels kein entscheidender Faktor für die Dauer ist, bis die Herrschaften raus sind.
Und ein guter Anwalt kann das Verfahren durchaus heraus zögern, denn nur das Gericht muss § 272 Abs. 4 ZPO erfüllen, der Anwalt der Gegenseite nicht. Andere Verhandlungen, Pflichtfortbildungen, Urlaub, ... nächster Termin leider erst in 3 Monaten beim Anwalt möglich. Dann kurz vor dem Termin leider erkrankt, so ein Pech aber auch ... Nachholtermin von der Krankheit, andere Verhandlungen, Pflichtfortbildungen, Urlaub, ... nächster Termin leider erst in 2 Monaten beim Anwalt möglich. Oh, das sind Sommerferien beim Gericht ... gut noch mal ein paar Wochen mehr ...
Den Rekord den ich mit so was mal erlebte waren 1,5 Jahre.
Und dann muss man auch erst mal gewinnen. In einem Fall hat das Gericht eine 63jährigen Bürgergeldempfänger als Härtefall anerkannt (soziale Verwurzelung und gesundheitliche Gründe).
Und selbst wenn das Verfahren gewonnen ist, gibt es diverse Taktiken die Räumung zu verhindern / zu verzögern
Ich kenne einen anderen Fall da brauchte es 5 Anläufe und 3 Jahre bis der Gerichtsvollzieher die Mieter raus hatte.
Zitat :Das dauert maximal 1 Jahr bis die draußen sind
Der User tobiask21 gibt euch sicherlich gerne seine Kontaktdaten, damit ihr euch an ihn wenden könnt, wenn seine Garantie nicht eintritt ...
Zitat :Solan, dann erkläre mir mal,
Fakt ist, dass dies die Gesetzgebung ist. Fakt ist allerdings auch, dass die Gerichte unterbesetzt sind, während die Klagen zunehmen,
Die Frage war:
Zitat :Warum das vorgezogen wird?
Und die habe ich beantwortet.
Aber doch nicht vor anderen Räumungsklagen. Da muss der Richter dann wieder der Reihe nach abarbeiten.
wirdwerden
Zitat :Der User tobiask21 gibt euch sicherlich gerne seine Kontaktdaten, damit ihr euch an ihn wenden könnt, wenn seine Garantie nicht eintritt ...
Dann hätte ich aber auch gerne im Gegenzug eine Erfolgsprämie wenn mein Tip richtig war und die in weniger als 1 Jahr draußen sind.
Man könnte versuchen sich mit 3 Parteien(Verkäufer, Kaufinteressent und Mieter ) an einen Tisch zu setzen und im Vorfeld verhandeln. Wenn der Käufer das Objekt unbedingt haben, wird er auch dazu bereit sein. Hier müsste man zuerst gucken was der Mieter für Bedürfnisse hat. Ich schätze mal er will ein Dach über dem Kopf haben. Vielleicht gibt sich der Mieter damit zufrieden, wenn man Ihm bei der Beschaffung einer gleichwertigen Ersatzwohnung und beim Umzug hilft.
Zitat :Aber doch nicht vor anderen Räumungsklagen. Da muss der Richter dann wieder der Reihe nach abarbeiten.
Das hat doch auch kein Mensch behauptet? Wie kommst du auf den schmalen Steg?
Ich rate auch davon ab, jetzt schnell zu kaufen und uU über Jahre hinweg wegen des Eigenbedarfs zu streiten und weiteres Geld evtl. zu verbrennen. Die Mieter könnten durchaus ein Härtefall sein und warum sollten sie nicht eine Kündigung abwehren wollen? Für Mieterschutzvereine ist auch das fast tägliches Brot.
Wissentlich eine Bruchbude zu kaufen, die zusätzlich noch mind. liederliche Mieter hat--- klingt nach Harakiri.
Ja, genau erst dann, wenn man sicher weiß, wann man einziehen kann. Ein paar Monate Mietkosten machen das teure Kraut dann auch nicht fetter.Zitat :Ab wann hättet ihr eure jetzige Wohnung gekündigt? Ab dem Zeitpunkt, wo die Mieter ausgezogen sind? (+ renoviert wurde)
Es gilt: Billig wird meist teurer...
Noch ist die Bruchbude gar nicht gekauft. Noch weiß man wenig und unwichtiges oder unrichtiges über die Mieter.Zitat :Vielleicht gibt sich der Mieter damit zufrieden, wenn man Ihm bei der Beschaffung einer gleichwertigen Ersatzwohnung und beim Umzug hilft.
Ist zwar nicht Thema des TE, aber warum nicht? Für eine Bruchbude auf dem Lande zahlt man vermutlich wenig Miete+BK. Das JC als Zahlemann der Wohnkosten zahlt dann in max angemessener Höhe. Das könnten die Gesamtwohnkosten sein.Zitat :Als Bürgergeldempfänger 85 Quadratmeter zu zweit?
ODER die Mieter zahlen selbst x€ dazu. Das ist vielen mit dem Regelbedarf durchaus möglich.
ODER die Mieter haben einen Job, verdienen wenig und beziehen ergänzend Bürgergeld. Dann könnten sie vom Freibetrag eine evtl. Differenz selbst zahlen.
Sie könnten auch auf 100m²>> wohnen. Hauptsache, der Vermieter erhält seine Miete+BK. Das ist wohl bisher so, denn gekündigt hat der Vermieter nicht.
Zitat :Vielleicht gibt sich der Mieter damit zufrieden, wenn man Ihm bei der Beschaffung einer gleichwertigen Ersatzwohnung und beim Umzug hilft.
Das könnte mehrere Stolpersteine im Weg liegen.
Die Mieter möchten wieder eine größere Wohnung, allerdings müsste die Miete stimmen wg. dem Jobcenter.
Wird kaum machbar sein, also bleiben sie wohnen.
Wenn es eine Gegend mit großer Wohnungsnot ist, kann es Jahre dauern, außerdem muss auch der neue Vermieter mit dem Paar einverstanden sein.
Ihr Vorschlag ist für einen raschen Umzug untauglich.
Geld anbieten bringt wenig, dann dürfte das Bürgergeld gekürzt werden.
Sich von einem Anwalt beraten lassen, wäre gut invertiertes Geld.
Gibt es mehrere Interessenten für die Wohnung? Einfacher wäre es, der Verkäufer muss für eine leere Wohnung sorgen.
Persönlich würde ich davon Abstand nehmen, eine andere Wohnung suchen, die zwar teurer sein mag, aber kein Sanierungsfall sein wird.
Loni, volle Zustimmung. Der Fragesteller muss sich darüber klar sein, dass seine Erwartungshaltung, er könne einen Einzugstermin in etwa planen, und das alles sei relativ kurzfristig zu realisieren, auch im Falle fehlenden Einverständnisses, einfach nicht der Realität entspricht. Neben dem Gerichtsverfahren, welches sich hinziehen wird (ich hatte bereits darauf hingewiesen, Harry auch) kommt ja noch dazu, dass Eigenbedarf nur vom Eigentümer geltend gemacht werden kann. Und Eigentümer wird man nicht mit dem Notartermin, sondern mit Eintrag ins Grundbuch. Und auch der Dauert. Erst danach kann man den Eigenbedarf anmelden.
Also, wenn die Zeit überhaupt keine Rolle spielt, man das Risiko des sozialen Härtefalls der Mieter in Kauf nehmen kann, dann kann man so ein Objekt käuflich erwerben. Ansonsten kann man nur abraten.
wirdwerden
Das es noch keiner erwähnt hat.
Zusätzlich sollte man bedenken, dass man als Vermieter dann auch in der Haftung für den mietrechtlich mängelfreien Zustand der Wohnung ist.
Es kann also durchaus durchgesetzt werden, dass der neue Vermieter die angeranzte Wohnung erst mal für die Mieter sanieren muss.
Ok, verstehe ich.
danke für die Antworten.
Wie sieht das ganze eigt aus, wenn beide Parteien einen Aufhebungsvertrag unterschreiben und im letzten Moment der Mieter doch nicht auszieht.
Aufhebungsvertrag ist ja eine Art Kündigung. Dann würde der Mieter ja ohne einen gültigen Vertrag in der Wohnung wohnen, oder?
Dann siehts ähnlich schlecht und zeitraubend aus.Zitat :Wie sieht das ganze eigt aus, wenn beide Parteien einen Aufhebungsvertrag unterschreiben und im letzten Moment der Mieter doch nicht auszieht.
Nun ja, mit beidseitigem Einverständnis--- eben keine einseitige Kündigung eines Mietverhältnisses.Zitat :Aufhebungsvertrag ist ja eine Art Kündigung.
Ja, aber wie willst du ihn dann *rauskriegen*, wenn du inzwischen Wohnungseigentümer geworden bist?Zitat :Dann würde der Mieter ja ohne einen gültigen Vertrag in der Wohnung wohnen, oder?
Geht mE auch nur mit rechtlichen, teuren Schritten und langer Zeitschiene.
Zitat :Dann würde der Mieter ja ohne einen gültigen Vertrag in der Wohnung wohnen, oder?
Richtig.
Hilft nur nichts, denn auch dann kommt erst mal das Spiel mit Räumungsklage und Räumung inklusive Risiken und Nebenwirkungen.
Bislang unerwähnt geblieben ist, dass der Vermieter selbst dann, wenn er am Ende die Räumung erfolgreich durchgesetzt hat auf sämtlichen damit verbundenen Kosten sitzen bleibt.
Wie teuer ist so ne Räumung? Von bis
Zitat :Wie teuer ist so ne Räumung?
Wenn man die Berliner Räumung wählt ist die eigentliche Räumung relativ günstig. Sie kostet nur 200-400€. Der Vermieter muss dann selbst die Wohnung räumen und für das Aufbewahren der Gegenstände sorgen.
Die Prozesskosten richten sich nach der Höhe der Miete und dürften etwa im mittleren 4-Stellungen Bereich liegen.
Am ärgerlichsten und häufig ebenfalls teuer sind die eintretenden Verzögerungen bis man selbst einzieht. Dass dabei „Spielchen" der Mieter und des gegnerischen Anwalts sehr nervenaufreibend sein können, sollte ebenfalls berücksichtigt werden.
Das Szenario kann von einem sang- und klanglosen Auszug der Mieter zum Kündigungstermin bis zu einem mehrjährigen Rechtsstreit mit anschließender Zwangsräumung reichen. Was tatsächlich eintritt ist nur schwer vorherzusagen.
Dabei sollte man bedenken, dass der Mieter praktisch kein persönliches Risiko eingeht, wenn er einfach nicht auszieht. Er hat Anspruch auf Prozesskostenhilfe, d.h. dessen Anwalt wird vom Staat bezahlt und auch ansonsten muss er nichts bezahlen. Hinsichtlich einer Abfindung sollte man bedenken, dass diese dem Mieter auf das Bürgergeld angerechnet wird, er also nicht davon hat. Die Umzugskosten bekäme der Mieter sowieso ersetzt, wenn die Kündigung wirksam ist.
Bei dem Szenario sollte die Wohnung daher ein Schnäppchen sein, wenn man sie zur Eigennutzung kaufen will.
-- Editiert von User am 24. Juni 2024 11:31
Aber ich muss ja die Abfindung niemandem melden? Wenn dann muss derjenige selbst die Abfindung melden?
Man könnte doch rein theoretisch, nur theoretisch die Abfindung z.B. dem Sohn nach dem Auszug bezahlen, einer Art Schenkung Summe X.
Du nicht, aber die Mieter--- denn die haben ein Einkommen=Abfindung.Zitat :Aber ich muss ja die Abfindung niemandem melden?
Du willst doch hoffentlich die Mieter nicht zum Sozialbetrug anstiften?
Du könntest ggfls. den Mietern anbieten, die Umzugskosten und evtl. die neue Mietkaution zu bezahlen (anstelle einer Abfindung). Das wäre legal, ohne Gschmäckle und es entlastet die Kommune/Steuerzahler.
Ganz rein theoretisch möchtest du vom Forum Hinweise, wie man betrügt.Zitat :Man könnte doch rein theoretisch, nur theoretisch die Abfindung z.B. dem Sohn nach dem Auszug bezahlen, einer Art Schenkung Summe X.
Plötzlich taucht ein Sohn aus der Versenkung auf, dem man was schenken könnte.
Und? Wenn der Sohn sich freut und nicht im Traum dran denkt, die Schenkung weiterzuleiten? Und warum sollten die Eltern=Mieter dadurch bewegt werden, auszuziehen?
Es müsste eine Wohnung gefunden werden--- das ist das Problem. Geld bringt noch längst kein anderes Dach übern Kopf.
Zitat :Aber ich muss ja die Abfindung niemandem melden?
Je nach Höhe würde ich das aber machen, das kannst du doch absetzen.
Ob und was der Mieter macht, das geht dich nichts an.
Die Problematik ist doch, dass die jetzigen Mieter nichts zu verlieren haben, da nichts zu holen ist.
Und wie schon erwähnt wurde, können bei Kauf und dementsprechender Übernahme des Mietvertrages erst mal Forderungen auf Euch zu kommen seitens der Mieter.
Ich würde hier auch nur kaufen, wenn ich
a) einen langen Atem habe und Stressresistent bin
oder
b) die Wohnung leer stehen würde.
Zitat :das kannst du doch absetzen.
Wovon sollte die Abfindungszahlung absetzbar sein?
Zitat :Die Problematik ist doch, dass die jetzigen Mieter nichts zu verlieren haben, da nichts zu holen ist.
Und wie schon erwähnt wurde, können bei Kauf und dementsprechender Übernahme des Mietvertrages erst mal Forderungen auf Euch zu kommen seitens der Mieter.
Menschen die nix mehr im Leben zu verlieren haben sollte man auch nicht unterschätzen. Wenn denen wirklich die Obdachlosigkeit droht, was ich übrigens als die schlimmste Art der gesellschaftlichen Ausgrenzung empfinde, kann ich teilweise sogar nachvollziehen(natürlich nicht befürworten) wenn jemand "aufs ganze geht". Wenn ich jetzt mal darüber nachdenke und ich in dieser Situation wäre, würde ich mir so etwas auch nicht so einfach gefallen lassen. Habe jedoch keine Ahnung was ich in so einer Situation konkret tun würde. Wenn dann irgendwann der Zeitpunkt eintritt, das nur noch die eigene Moral über eine Handlung entscheidet, weil selbst die Justiz nicht mehr in der Lage ist jemanden zivilrechtlich etwas wegzunehmen oder angemessen zu bestrafen, ist eigentlich fast alles möglich. Selbst wenn die Zwangsräumung irgendwann erfolgreich wäre, würde ich mich in einer solchen Wohnung sehr unwohl fühlen, weil immer noch ein erhöhtes Restrisiko besteht, das irgendetwas "danach" kommen könnte. Jeh nachdem wie "schmutzig" diese ganze Zwangsräumung verläuft. Ich würde mir hier wirklich das Sprichwort " einen alten Baum pflanzt man nicht um" zu Herzen nehmen.
Zitat :Du nicht, aber die Mieter--- denn die haben ein Einkommen=Abfindung.
Du willst doch hoffentlich die Mieter nicht zum Sozialbetrug anstiften?
Ich hätte hier vielleicht eine Alternative Idee die genau so effektiv wäre , aber kein Problem mit den Ämtern geben würde:
Sie könnten bei einem potentiell neuem Vermieter für die Mieter bürgen und zusätzlich als haftbare Person mit in den Mietvertrag einsteigen, um deren Chance eine neue Wohnung zu finden zu erhöhen. So das alle als Gesamtschuldner haften. Oder dem neuen Vermieter direkt eine Summe X (als Schenkung) zukommen lassen. Das verschafft eine gewisse zusätzliche Bonität, die gerne bei Vermietern gesehen wird. Natürlich ist da ein finanzielles Risiko dabei. Hier muss man halt abwägen wie dieses Risiko im Verhältnis zum vergünstigten Kaufpreis der Wohnung steht. Nur müssten Sie dann natürlich auch unterstützend bei den Wohnungsbesichtigungen und Verhandlungen dabei sein. Quasi als Elternersatz die so etwas für ihre Sprösslinge tun.
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