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Eigenbedarfskündigung zur Platzerweiterung oder als Keller?

5. Mai 2021 Thema abonnieren
 Von 
andyhandy123
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)
Eigenbedarfskündigung zur Platzerweiterung oder als Keller?

Hallo liebe Forenmitglieder,

mal angenommen ein Mieter (Rentner, allein) bekommt eine Kündigung seiner 2-Zi-Kellerwohnung wegen angeblichem "Eigenbedarf". Als Begründung wird angegeben dass die Wohnung vom Vermieter benötigt würde, da ihm der bisherige Platz bzw. Kellerraum nicht ausreichen würde. Der Vermieter bewohnt eine ausreichend große Wohnung im gleichen Haus (Vermieter sind 2 Personen ohne Kinder, ihre eigene Wohnung sagen wir mal ca. 80qm groß, mit 1 oder 2 großen Kellerräumen - also keine unmenschlichen oder beengten Zustände ...).

Wie würde hier die Rechtslage aussehen? Eigenbedarf gilt doch nur, wenn man es selbst als "Wohnraum" nutzen würde bzw. zwingend auf diesen Wohnraum angewiesen wäre, nicht jedoch als bloße "Platzerweiterung" oder als "Keller", oder nicht?

Danke schonmal für das Feedback! LG

Zur Verkomplizierung des Falls noch ein paar ergänzende (ggf. relevante?) Clous:
- Die Kündigung erfolgt sagen wir mal ca. 2 Jahre nach Hauseigentümerwechsel
- Die Miete ist im Vergleich zum aktuellen Mietspiegel recht niedrig ... sodass durchaus der Verdacht bestehen könnte, dass eine höhere Miete angestrebt würde. Der fiktive Vermieter ist recht gesprächig und prahlt mündlich sogar damit, dass er aktuell viel höhere Mieten bekommen könnte.

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23 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(104177 Beiträge, 37608x hilfreich)

Zitat (von andyhandy123):
Der Vermieter bewohnt eine ausreichend große Wohnung

Und das hat wer genau festgestellt?



Zitat (von andyhandy123):
bekommt eine Kündigung seiner 2-Zi-Kellerwohnung wegen angeblichem "Eigenbedarf".

Da müsste man mal den Wortlaut der Kündigung kennen.



Wie viele Wohnungen hat das Haus insgesamt?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

2x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
andyhandy123
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Hi,
danke für dein schnelles Feedback.
- ca. 80 bis 100 qm, ca. 3 bis 4 Zimmer, 2 große Kellerräume a 10 bis 15 qm für 2 Personen
- Ein fiktiver Wortlaut wäre: "Wir möchten die Whg. u. den Garten selbst nutzen, da wir momentan keinen eigenen Garten haben und uns der aktuelle Platz bzw. Kellerraum nicht ausreichen."
- Doppelhaushälfte, die Vermieter wohnen auf der anderen Doppelhaushälfte mit ihrem Vater in 2 Wohnungen. Jede Hälfte hat 2 Wohnungen (plus auf der anderen Seite eine Kellerwohnung). 2 Mietern wurde gekündigt, Dachgeschoss und Keller. Nur die Mittlere bleibt vermietet (guter Freund von Vermietern).

Dementsprechend eine kleine Erweiterung des Falles: Der beanspruchte Garten ist nur ca. 10qm groß, das Grundstück hat aber gut 10x soviel Wiese nebendran (1000qm bis 1500qm) ...


-- Editiert von andyhandy123 am 06.05.2021 00:28

-- Editiert von andyhandy123 am 06.05.2021 00:34

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
eh1960
Status:
Master
(4984 Beiträge, 1260x hilfreich)

"Zur Begründung des Eigenbedarfes kommt es allein darauf an, dass der Vermieter die an den Mieter vermietete Wohnung selbst nutzen möchte. Deshalb ist es unerheblich, dass die Wohnung des Klägers V und die Wohnung des Beklagten M zusammen eine Fläche von mehr als 200 m² umfassen.

Angesichts der Nutzung durch jedenfalls drei Personen sei eine missbräuchliche Inanspruchnahme einer zu großen Fläche nicht erkennbar, zumal V nachvollziehbar vorgetragen habe, dass er auch ein Arbeitszimmer benötige, wofür die bisherige Wohnung nicht ausreichend Platz biete."

LG Berlin, Urteil vom 07.05.2014, Az 18 S 34/13

Die Rechtsprechung gibt dem Eigentümer weitgehend das Recht, nach eigenem Ermessen zu entscheiden, wieviel Platz er für was braucht. "Weitgehend" bedeutet nicht "unbegrenzt"; aber eben weitgehend.

Zitat:
Eigenbedarf gilt doch nur, wenn man es selbst als "Wohnraum" nutzen würde bzw. zwingend auf diesen Wohnraum angewiesen wäre, nicht jedoch als bloße "Platzerweiterung" oder als "Keller", oder nicht?

Nein, es geht nicht um "Wohnraum", es geht um Wohnungen. Zur Wohnung gehören auch Kellerräume, Abstellräume, Arbeitszimmer, Hobbyräume etc.pp.

Der Eigentümer ist sicher nicht verpflichtet, sich mit 2 Personen auf 80m² zu beschränken - 2 Personen können durchaus 2 Schlafzimmer, 2 Arbeitszimmer, ein Wohnzimmer und durchaus auch ein Gästezimmer für sich beanspruchen und ihr Eigentum entsprechend nutzen. Auch kann es ohne weiteres nachvollziehbar sein, daß jemand überdurchschnittlich viel Platz benötigt, weil er z.B. Geschäftsunterlagen im größeren Umfang aufbewahrt, oder ein paar 1000 Bücher, oder eine Sammlung von was auch immer.

So wie es beschrieben wird, ist es alles andere als unwahrscheinlich, daß ein Gericht den Eigenbedarf anerkennt.

Signatur:

Eine "UG" gibt es nicht. Es gibt nur die "UG haftungsbeschränkt".

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
andyhandy123
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

- Verstehe ich nicht, habe bisher überall Gegenteiliges gelesen, z. B. das hier: "Auch muss der betroffene Wohnraum weiterhin als solcher genutzt werden. Eine Umwandlung in eine Werkstatt, einen Hobbyraum oder gar in eine gewerbliche Nutzfläche ist nicht gestattet." Quelle: https://www.mietrecht.com/voraussetzung-eigenbedarfskuendigung/)
- Der Vermieter hat mündlich mitgeteilt, dass seine Frau es als Büro nutzen wolle, doch sie ist nicht selbständig oder so, sondern nur normale Angestellte irgendwo.
- Dann hätte der Vermieter ja völlig Narrenfreiheit in seine Kündigungsgesuchen, weil ein Büro oder mehr Platz kann ja "jeder" brauchen ...

-- Editiert von andyhandy123 am 06.05.2021 00:48

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1557 Beiträge, 267x hilfreich)

Zitat (von andyhandy123):
mal angenommen ein Mieter (Rentner, allein) bekommt eine Kündigung seiner 2-Zi-Kellerwohnung wegen angeblichem "Eigenbedarf". Als Begründung wird angegeben dass die Wohnung vom Vermieter benötigt würde, da ihm der bisherige Platz bzw. Kellerraum nicht ausreichen würde. Der Vermieter bewohnt eine ausreichend große Wohnung im gleichen Haus (Vermieter sind 2 Personen ohne Kinder, ihre eigene Wohnung sagen wir mal ca. 80qm groß, mit 1 oder 2 großen Kellerräumen - also keine unmenschlichen oder beengten Zustände ...).


Der Vermieter wohnt im gleichen Haus und hat damit das Recht der erleichterten Kündigung, d.h. sollte der Eigenbedarf nicht greifen, kann er seinem Mieter ohne Grund kündigen, allerdings ist die Kündigungszeit in diesem Fall 6 Monate. § 573a BGB

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8788 Beiträge, 4168x hilfreich)

Bitte schau dir dieses Urteil an BGH, 29.03.2017 - VIII ZR 45/16. Wenn der gekündigte Wohnraum nicht zum wohnen gekündigt wird, so fällt das nicht unter Eigenbedarf sondern müsste mit den deutlich erschwerten Bedingungen der angemessenen wirschaftlichen Verwertung begründet werden. Das ist zwar nicht ausgeschlossen, die zitierte Kündigungsbegründung gibt das aber natürlich nicht her.

Ich halte diese Kündigung daher für nicht ausreichend begründet. Der Vermieter muss nachvollziehbar die Gründe für den Eigenbedarf darlegen. Er muss zumindest in diesem Fall auch darlegen, auf welche Weise die Wohnung genutzt werden soll. Unter anderem muss der Mieter die Möglichkeit haben, anhand der gegeben Informationen zu überprüfen, ob obiges Urteil anwendbar ist oder nicht. Das ist aktuell nicht der Fall.

Im übrigen sehe ich kein erleichtertes Kündigungsrecht, wenn der Vermieter in der anderen Doppelhaushälfte wohnt und jede Hälfte mehr als eine Wohnung hat.

-- Editiert von cauchy am 06.05.2021 08:54

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Intiron
Status:
Beginner
(90 Beiträge, 30x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Bedingungen der angemessenen wirschaftlichen Verwertung


Home Office durch Corona. Sollte derzeit sogar ausreichen.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
philosoph32
Status:
Lehrling
(1231 Beiträge, 144x hilfreich)

Ich würde mal zusammenfassen:

Ob die Begründung ausreicht ist sehr individuell zu betrachten und lässt sich hier in einem Forum schlecht voraussagen.....

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
spatenklopper
Status:
Unparteiischer
(9559 Beiträge, 3961x hilfreich)

Müsste der Vermieter nicht auch eine der beiden anderen leerstehenden Wohnungen anbieten?

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(25276 Beiträge, 4796x hilfreich)

Zitat (von andyhandy123):
eine Kündigung seiner 2-Zi-Kellerwohnung wegen angeblichem "Eigenbedarf".
Zuerst stellt sich wohl die Frage, ob diese Kellerwohnung eine Wohnung ist...
Wenn sie also den behördlichen Vorgaben entspricht, dann könnte man sich ganz fiktiv denken, der fiktive Vermieter will dich da als Mieter raushaben.

Er müsste es eben in der Realität rechtlich korrekt und mit relevanter Begründung angehen.
Was dort fiktiv als Grund steht, ist lächerlich.
Der Garten dürfte unabhängig von der Größe auch kein EB-Kündigungsgrund sein.

Signatur:

ist nur meine Meinung.

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8788 Beiträge, 4168x hilfreich)

Zitat (von Intiron):
Zitat (von cauchy):
Bedingungen der angemessenen wirschaftlichen Verwertung

Home Office durch Corona. Sollte derzeit sogar ausreichen.
Du scheinst keine Ahnung davon zu haben, was eine Verwertungskündigung ist. Corona mag für vieles die Begründung sein. Hier reicht das als Begründung ganz sicher nicht aus.

-- Editiert von cauchy am 06.05.2021 10:48

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
eh1960
Status:
Master
(4984 Beiträge, 1260x hilfreich)

Zitat (von andyhandy123):
- Verstehe ich nicht, habe bisher überall Gegenteiliges gelesen, z. B. das hier: "Auch muss der betroffene Wohnraum weiterhin als solcher genutzt werden. Eine Umwandlung in eine Werkstatt, einen Hobbyraum oder gar in eine gewerbliche Nutzfläche ist nicht gestattet." Quelle: https://www.mietrecht.com/voraussetzung-eigenbedarfskuendigung/)

Eine Hobbywerkstatt ist keine gewerbliche Nutzfläche, und ja - man darf Teile der eigenen Wohnung für seine Hobbys benutzen.

mietrecht.com ist im übrigen recht einseitig auf die Mieterposition kapriziert. ;-)

Zitat:
- Der Vermieter hat mündlich mitgeteilt, dass seine Frau es als Büro nutzen wolle, doch sie ist nicht selbständig oder so, sondern nur normale Angestellte irgendwo

Platzbedarf für Home Office. Das wird heute und in Zukunft m.E. ganz klar als Eigenbedarfsgrundlage durchgehen.

Signatur:

Eine "UG" gibt es nicht. Es gibt nur die "UG haftungsbeschränkt".

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
eh1960
Status:
Master
(4984 Beiträge, 1260x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
Der Vermieter wohnt im gleichen Haus und hat damit das Recht der erleichterten Kündigung, d.h. sollte der Eigenbedarf nicht greifen, kann er seinem Mieter ohne Grund kündigen, allerdings ist die Kündigungszeit in diesem Fall 6 Monate. § 573a BGB


"Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (...)"

Im EP heißt es:

"Doppelhaushälfte, die Vermieter wohnen auf der anderen Doppelhaushälfte mit ihrem Vater in 2 Wohnungen. Jede Hälfte hat 2 Wohnungen (plus auf der anderen Seite eine Kellerwohnung)."

Das heißt für mich: der Vermieter, der hier kündigen will, wohnt überhaupt nicht zusammen mit dem Mieter in einem Haus. Er wohnt im Nachbarhaus - Doppelhaushälften gelten rechtlich als Einzelhäuser.

In der Doppelhaushälfte, um die es geht, gibt es aber sogar drei Wohnungen - nämlich die zwei plus Kellerwohnung. Von daher kann §573a BGB m.E. hier nicht greifen.

Signatur:

Eine "UG" gibt es nicht. Es gibt nur die "UG haftungsbeschränkt".

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8788 Beiträge, 4168x hilfreich)

Zitat (von eh1960):
Platzbedarf für Home Office. Das wird heute und in Zukunft m.E. ganz klar als Eigenbedarfsgrundlage durchgehen.
Glücklicherweise hat der BGH und damit das höchste deutsche Gerichts dazu sehr umfassend geäußert, das Urteil ist oben zitiert. Wohnen heisst wohnen und nicht arbeiten. Die Begründung Eigenbedarf gilt aber nur für wohnen. Bei Mischnutzungen wird es sehr kompliziert. Wer mag kann die Urteilsbegründung rund um Nummer 44 lesen.

Da aus der aktuell zitierten Begründung überhaupt keine Art der künftigen Nutzung hervorgeht, wird zumindest mit dieser Begründung die Kündigung eher nicht halten. Ob eine besser begründete Kündigung durchgeht, kann ich nicht beurteilen. Das kann man sich dann anschauen, wenn es soweit ist.

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1557 Beiträge, 267x hilfreich)

Zitat (von andyhandy123):
Der Vermieter bewohnt eine ausreichend große Wohnung im gleichen Haus (Vermieter sind 2 Personen ohne Kinder, ihre eigene Wohnung sagen wir mal ca. 80qm groß, mit 1 oder 2 großen Kellerräumen - also keine unmenschlichen oder beengten Zustände ...).


Da kann man es sich aussuchen.... :grins:

Zitat (von eh1960):
"Doppelhaushälfte, die Vermieter wohnen auf der anderen Doppelhaushälfte mit ihrem Vater in 2 Wohnungen. Jede Hälfte hat 2 Wohnungen (plus auf der anderen Seite eine Kellerwohnung)."

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Solan196
Status:
Bachelor
(3231 Beiträge, 356x hilfreich)

Ich weiß nicht so recht.

Zitat (von andyhandy123):
Der Vermieter bewohnt eine ausreichend große Wohnung im gleichen Haus


Doppelhaushälfte mit zwei Wohnungen, der VM wohnt auch im Haus. Hört sich für mich auf jeden Fall nach erleichtertem Kündigungsrecht an. Egal was er aus der Wohnung machen wird.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Solan196
Status:
Bachelor
(3231 Beiträge, 356x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
Da kann man es sich aussuchen....


Ich bin auch etwas irritiert :???:

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8788 Beiträge, 4168x hilfreich)

Solange im aktuellen Kündigungsschreiben kein Verweis auf das erleichterte Kündigungsrecht steht, sollte diese Verwirrung für die Wirksamkeit der aktuellen Kündigung unerheblich sein. Wenn sich ein Vermieter auf § 573a BGB berufen möchte, muss er das schon irgendwie kenntlich machen.

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(25276 Beiträge, 4796x hilfreich)

Zitat (von eh1960):
Platzbedarf für Home Office. Das wird heute und in Zukunft m.E. ganz klar als Eigenbedarfsgrundlage durchgehen.
Dann sollte der Vermieter das ganz klar in seine EB-Kündigungs-Begründung reinschreiben.

Ob der Vermieter aus Mietersicht bisher nicht beengt wohnt, ist doch ***egal.

In der Kündigung muss etwas Relevantes stehen. Das kann der Mieter dann lesen.
Der Mieter hat keinesfalls über die Wohnverhältnisse des Vermieters irgendwas zu bewerten.
Das muss der Mieter dem Vermieter natürlich alles nicht sagen.

Signatur:

ist nur meine Meinung.

1x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
andyhandy123
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank an alle für die Antworten - da war manch nützliche Info dabei :-), v. a. von cauchy und denen ich ein Like dagelassen hab :respekt: . Dann habe ich schon mal eine Grundlage mit der ich es mit der RA besprechen kann. (P.S. Ja der Vermieter wohnt in der anderen Hälfte des Doppelhauses, also eigentlich doch nicht im selben Haus, wußte nicht, dass ma das juristisch getrennt betrachtet - macht aber natürlich Sinn, wenn ich es mir überlege, da es auch 2 verschiedene Hausnummern sind.)

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
andyhandy123
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Hier noch ein wichtiger Tipp, den ich von einem RA erhalten hatte:
Der Vermieter muss diejenigen Tatsachen mitteilen, aus denen sich das Nutzungs- oder Überlassungsinteresse ergibt. Die Angabe „wegen Eigenbedarfs‟ oder „… weil ich die Wohnung für eigene Zwecke benötige‟ reicht niemals aus (Schmidt/Futterer, MietR). Kündigt der Vermieter, weil seine bisherige Wohnung zu klein oder zu groß ist, muss er konkrete Angaben über seine Wohnverhältnisse machen. Es genügt nicht, wenn der Vermieter lediglich mitteilt, seine Wohnung sei „zu klein‟ oder „wesentlicher kleiner‟ als die Wohnung des Mieters oder „zu groß‟.

- somit war die Kündigung wohl in dieser Form nichtig.

Der fiktive VM hat die Kündigung bereits zurückgenommen (ohne dass bisher was rechtlich unternommen wurde, nur die Frist wurde abgesessen) und baut nun auf gegenseitiges Einvernehmen sobald eine alternative Wohnung gefunden wird - es war ihm wohl zu heiß, die vorgeschobene Kündigung durchzusetzen ... zumal eine Räumungsklage bei Widerspruch i.d.R. sehr lange gehen würden (3-4 Jahre wenn ich das richtig verstanden habe und dann ja nicht mal sicher) ...

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8788 Beiträge, 4168x hilfreich)

Danke für die Rückmeldung. Spannend wäre natürlich gewesen, ob dem Vermieter in dieser Situation eine rechtlich haltbar formulierte Kündigung gelingt. Aber für dich ist es natürlich deutlich angenehmer, wenn er es zumindest aktuell gar nicht mehr versucht.

2x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
andyhandy123
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Das stimmt :-). Das Absitzen der Frist (zwar regelmäßig mit Kontakt zum fiktiven VM, dass etwas gesucht würde) war in diesem Fall wohl auch am besten, da das Verhältnis nun aktuell wieder recht gut ist. Er hat sogar den Garten wieder komplett zurückgegeben und freut sich, wenn dieser nun wieder vom Rentner bepflanzt wird (bis er eine neue gleichwertige Whg. möglichst im gleichen Ort findet) ... der VM anerkannte nun auch, dass der Rentner die vielen Kontakte im Ort nur schwer und ungern aufgeben wollte ... somit sind beide auf gegenseitige Fairness eingestellt. Alles andere schadet doch nur beiden ... :) + ;)

0x Hilfreiche Antwort

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