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Eigentümer verkauft an Genossenschaft

14. Dezember 2005 Thema abonnieren

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Frage vom 14. Dezember 2005 | 09:08

Von

Status:

Schlichter (7944 Beiträge, 2926x hilfreich)

Eigentümer verkauft an Genossenschaft

Ein Mehrfamilienhaus fällt 2006 aus der Sozialbindung. Der Eigentümer verkauft das Haus an eine Genossenschaft (die schon lange existiert und auch einen großen Wohnungsbestand hat).
Muss der Mieter irgendwann Mitglied in der Genossenschaft werden? Theoretisch kann die Genossenschaft ja nie mit Eigenbedarfsbegründung kündigen, oder wie sieht es da aus.
Was wird aus der Kaution? Wird die in Genossenschaftsanteile (mit langer Kündigungsfrist) umgewandelt?

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6 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 14. Dezember 2005 | 09:59

Von

Status:

Praktikant (531 Beiträge, 68x hilfreich)

Ich kann mir nicht vorstellen, dass in diesem Fall ein Mieter Mietglied der Gennossenschaft werden muss oder dass die Kaution in Genossenschaftsanteile umgewandelt werden darf.

Pflichtmitgliedschaften bei einer Gennossenschaft sind nur dann durchsetzbar, wenn diese vertraglich geregelt sind - und da ja Mietvertragsänderugen (mal voraussgesetzt der Mieter weigert sich diesen zu ändern) lediglich im beidseitigen Einvernehmen möglich sind, kann der Mieter ebenfalls nicht zur Mitgliedschaft gezwungen werden.

Bei der Kaution sehe ich das allerdings etwas anders. Wenn im ursprünglichen MV nichts geregelt ist, dann gelten die gesetzlichen Bedingungen, und eben diese würden sich bei einem Verkauf an eine Gennossenschaft ändern, so dass es der Gennossenschaft durchaus möglich sein sollte das verpfändeten Kautionskonto in Gennossenschaftanteile umzuwandeln.

Anders wohl wenn im MV z.B. eine Bankbürgschaft erlaubt ist, oder sonstwie "geregelt" ist.

Eigenbedarfskündigung: realistisch gesehen, nicht durchsetzbar.

W

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Antwort vom 14. Dezember 2005 | 13:50

Von

Status:

Lehrling (1286 Beiträge, 181x hilfreich)

Hallo,,

m.E. muss der Mieter weder in die Genossenschaft eintreten noch kann die Anlageform der Kaution einseitig in Genossenschaftsanteile umgewandelt werden. Die Genossenschaft als Käuferin tritt in den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein.

Allerdings könnte wohl schon die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung bestehen, wenn der Mieter nicht Mitglied der Genossenschaft wird. Aus einem BGH- Urteil v. 10.09.2003 - VIII ZR 22/03 - geht hervor, dass bei freiwilligen Austritt oder Ausschluss eines Mitglieds ein Eigenbedarfsinteresse der Vermieterin gegeben ist, wenn die Wohnung einem anderen Mitglied überlassen werden soll.

MfG Gruwo

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Antwort vom 15. Dezember 2005 | 09:10

Von

Status:

Schlichter (7944 Beiträge, 2926x hilfreich)

Naja Gruwo, aber man wird ja in diesem Fall nicht Mitglied der Genossenschaft, kann also auch nicht "freiwillig" austreten.
Mir ist natürlich klar, das man nie weiß wie ein Richter entscheidet, aber ich hatte gehofft, es gibt hierzu vielleicht Urteile o.ä., da dies ja eine seltene Konstruktion ist.

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Antwort vom 15. Dezember 2005 | 10:57

Von

Status:

Lehrling (1286 Beiträge, 181x hilfreich)

Naja sika0304, es geht eher um die grundsätzliche Bedeutung des Urteils, dass eine juristische Person (die Genossenschaft) überhaupt Eigenbedarf geltend machen kann. Eventuell wird es so verständlicher:

Aus einem BGH- Urteil v. 10.09.2003 - VIII ZR 22/03 - geht hervor, dass die Genossenschaft einem Nicht- Mitglied wegen Eigenbedarfs kündigen kann, wenn sie Wohnung einem Mitglied überlassen will.

Vor diesem Urteil wurde teilweise die Ansicht vertreten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur zur Deckung des Wohnbedarfs privater Vermieter oder allenfalls von Personengesellschaften dient.

MfG Gruwo

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Antwort vom 15. Dezember 2005 | 11:04

Von

Status:

Schlichter (7944 Beiträge, 2926x hilfreich)

Danke Gruwo für das Aktenzeichen, werde mir das urteil mal besorgen.
Fröhliche Feiertage.

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Antwort vom 15. Dezember 2005 | 11:55

Von

Status:

Lehrling (1286 Beiträge, 181x hilfreich)

Kleine Korrektur:

Es geht in dem Urteil weniger um Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB , sondern um ein allg. berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhätltnisses gem. § 573 Abs. 1 BGB . Ich habe mich von der falschen Überschrift <a href=http://www.bmgev.de/mietrecht/bgh-urteile/_sonstige/030910-VIII-ZR-22-03-genossenschaft-eigenbedarf.html><font color=blue>hier </font></a> in die Irre führen lassen.

Dir auch ein frohes Weihnachtsfest.

MfG Gruwo