Eigentümerwechsel - bestehender Mietvertrag

6. Juni 2019 Thema abonnieren
 Von 
rebbur
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Eigentümerwechsel - bestehender Mietvertrag

Hallo,

ich habe eine Frage zum nachfolgenden Sachverhalt:

Person A überschreibt notariell ein Zweifamilienhaus an den Sohn. In dem Zweifamilienhaus wohnen sowohl Person A also auch eine Dritte Person (= eine Wohnung ist vermietet). Person A soll weiterhin die Mieteinkünfte der vermieteten Wohnung erhalten.

Im Überlassungsvertrag steht:
[...] der Erwerber (also der Sohn) tritt mit Besitzübergang in das bestehende Mietverhältnis ein [...] Der Erwerber tritt seinen Anspruch auf Mietzahlungen an den Veräußerer (= Person A) ab, welcher die Abtretung annimmt.


Ein direkter Nießbrauch ist im Notarvertrag nicht hinterlegt - sprich: Zieht der Mieter aus, kann nur der Erwerber einen neuen Mietvertrag abschließen und nicht Person A. Person A hat allerdings lebenslanges Wohnrecht in der zweiten Wohnung.


Meine Frage:
Kann Person A mit dem Sohn eine schriftliche Vereinbarung treffen, dass Person A weiterhin als Vermieter der Wohnung auftritt, auch wenn im notariellen Vertrag steht, dass der Sohn mit Besitzübergang in das bestehende Mietverhältnis eintritt?

-- Editiert von rebbur am 07.06.2019 00:52

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9871 Beiträge, 4478x hilfreich)

Der Eigentümer und in diesem Fall auch Vermieter kann jede beliebige andere Person beauftragen, die Wohnung zu verwalten und die Kommunikation mit den Mietern abzuwickeln. Das kann auch soweit gehen, dass der Verwalter im Auftrag Mietverträge unterschreiben oder kündigen darf. Dem Mieter sollte man zur Sicherheit diese Vollmacht jedoch mindestens mitteilen oder besser zukommen lassen.

Klar ist jedoch, dass in dieser Konstruktion der Eigentümer weiter der Vermieter bleibt. Bei Problemen ist also im Zweifel der Vermieter haftbar.

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#2
 Von 
rebbur
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Cauchy,

vielen Dank für Deine Antwort - Im speziellen geht es mir um folgenden Fall:

§573a Abs. 1 BGB gesteht dem Vermieter eine Kündigung des Mieters ohne Angaben von Gründen zu, sofern es sich um ein 2-Familienhaus handelt und der Vermieter eine Wohnung davon selbst bewohnt.

Das Mietverhältnis mit dem Mieter ist vor Überschreibung des Hauses durch Person A abgeschlossen worden. Person A war also mal Vermieter.

Aufgrund fortlaufender Probleme mit dem Mieter möchte Person A nun vom o.g. Paragraphen Gebrauch machen. Durch die Überschreibung, ist Person A aber nicht mehr Vermieter - erhält aber, da notariell festgelegt, die Mieteinnahmen.

Würde Person A jetzt eine Vollmacht vom Sohn erhalten, in die Rechte als Vermieter einzutreten, hätte eine Kündigung nach §573a Abs. 1 BGB rechtlichen Bestand - oder ist die Vollmacht in dem Falle gar nicht nötig, da Person A weiterhin die Mieteinnahmen erhält?

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#3
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6418 Beiträge, 2315x hilfreich)

Zitat:
§573a Abs. 1 BGB gesteht dem Vermieter eine Kündigung des Mieters ohne Angaben von Gründen zu, sofern es sich um ein 2-Familienhaus handelt und der Vermieter eine Wohnung davon selbst bewohnt.

Da scheint es aber einen Denkfehler zu geben.
Durch den Vertrag wird der Sohn also dann Eigentümer und Vermieter.
Zitat:
In dem Zweifamilienhaus wohnen sowohl Person A also auch eine Dritte Person (= eine Wohnung ist vermietet). Person A soll weiterhin die Mieteinkünfte der vermieteten Wohnung erhalten.

Der Sohn wohnt also gar nicht in dem Hause, sondern der Exvermieter. Der Sachverhalt erfüllt mithin die Voraussetzungen des § 573a BGB NICHT.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#4
 Von 
rebbur
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

@Spezi-2

Es ist kein Denkfehler. Durch die Überschreibung tritt der Sohn in das Mietverhältnis als Vermieter ein. Das ist klar.

Zitat:
Der Sohn wohnt also gar nicht in dem Hause, sondern der Exvermieter. Der Sachverhalt erfüllt mithin die Voraussetzungen des § 573a BGB NICHT.


Eben - und deshalb die Frage: Gibt es einen Weg, Person A wieder zum Vermieter zu machen? (Außer die Rückumschreibung des Hauses?)

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#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Ich sag es mal ganz direkt:

Warum macht man auch so einen bescheuerten Vertrag statt ein Nießbrauchrecht zu vereinbaren?

Hat der Sohn Zuviel Geld? Ist ihm überhaupt bewusst, welche finanziellen Lasten er sich damit aufgebürdet hat?

Aber zur eigentlichen Frage:
Person A ist nicht Vermieter und kann auch nicht durch Vereinbarung oder Vollmacht zwischen A und seinem Sohn zum Vermieter werden. Die Möglichkeit nach § 573a BGB kündigen zu können ist daher angeschnitten und kann auch nur durch Rückübertragung der Immobilie wieder hergestellt werden.

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