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Einbehalten der Kaution über festgelegte Frist hinaus bei Untermiete

 Von 
AlexSoti
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Einbehalten der Kaution über festgelegte Frist hinaus bei Untermiete

Hallo :)

Ich habe bei der Suchfunktion einige Einträge gefunden, die sich mit demselben Thema befassen, aber leider keinen, der meine Fragen zufriedenstellend beantworten konnte. Daher hoffe ich, dass mir jemand weiterhelfen kann.

Es geht darum, dass nach einer Untermiete Schäden am Boden des Zimmers und am Schreibtisch (das Zimmer wurde möbliert vermietet) festgestellt wurden. Den Schaden am Schreibtisch hat der Untermieter bereits gemeldet. Bei den Schäden am Boden behauptet er allerdings, sie nicht verursacht zu haben. Beim wem liegt in diesem Fall die Beweispflicht?

Außerdem wichtig: Im Untermietvertrag wurde festgehalten, dass die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses abzüglich etwaiger Schäden innerhalb von 14 Tagen zurückgezahlt werden soll. Der Hauptmieter der Wohnung möchte nun die Kaution länger als 14 Tage einbehalten, da die Schäden am Boden zuerst durch den Vermieter geprüft werden müssen. Ist dies rechtens, obwohl im Untermietvertrag eine Frist festgelegt wurde?

Vielen Dank im Voraus.

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Kaution Schaden Vermieter Untermietvertrag


7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Ver
Status:
Master
(4234 Beiträge, 2204x hilfreich)

Zitat:
Bei den Schäden am Boden behauptet er allerdings, sie nicht verursacht zu haben. Beim wem liegt in diesem Fall die Beweispflicht?

Beim Vermieter.

Zitat:
Der Hauptmieter der Wohnung möchte nun die Kaution länger als 14 Tage einbehalten, da die Schäden am Boden zuerst durch den Vermieter geprüft werden müssen.

Im Prinzip hat der Vermieter 6 Monate nach dem Auszug Zeit, um seine Ansprüche zu prüfen. Hier liegen Schäden vor, deshalb würde ich dem Untermieter den Einbehalt erklären in der Höhe des voraussichtlich Schadens (z.B. durch einen Kostenvoranschlag) und bis zur Klärung diesen Teil der Kaution einbehalten. Den Rest würde ich auszahlen.

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#2
 Von 
cauchy
Status:
Junior-Partner
(5945 Beiträge, 3199x hilfreich)

Zitat (von AlexSoti):
Der Hauptmieter der Wohnung möchte nun die Kaution länger als 14 Tage einbehalten, da die Schäden am Boden zuerst durch den Vermieter geprüft werden müssen.

Nur zur Klarstellung: Der Vermieter der Wohnung hat mit dem Untermieter normalerweise nichts zu tun. Wenn der Hauptmieter der Untervermieter ist, dann muss sich der Untermieter nur mit dem Untervermieter auseinandersetzen. Die Meinung des Vermieters der Wohnung ist dabei nur sehr am Rande relevant. Von daher sehe ich nicht ganz, was diese Prüfung des Vermieters ergeben soll.

Vertraglich vereinbart ist die Rückzahlung der Kaution abzüglich von Schäden in 14 Tagen. Diese Vereinbarung steht und muss auch eingehalten werden. Wenn es Schäden gibt, so muss der Untervermieter diese also schätzen und den Rest der Kaution auszahlen. Wenn er den Wert der Schäden zu hoch einschätzt bzw. wenn die Schäden nicht vom Untermieter zu vertreten sind (z.B. weil sie aus dem normalen, vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind), dann kann der Untermieter den Untervermieter in Verzug setzen, d.h. ihn auffordern, den zuviel einbehaltenen Teil der Kaution bis zum (Datum) zurückzuzahlen. Danach könnte der Untermieter einen Mahnbescheid beantragen bzw. Klage einreichen.

Empfehlen würde ich dem Untermieter das zwar nicht. Aber es sollte dem Untervermieter bewusst sein, dass er nicht nach Gutdünken mit der Kaution verfahren kann. Er sollte schon realistisch einschätzen, ob der Untermieter diese Schäden zu verantworten hat und wie hoch der Wert der Schäden ist. Am einfachsten ist es natürlich, wenn sich Untermieter und Untervermieter einigen können. Vielleicht kann da ja eine neutrale Person als eine Art Schlichter vermitteln.

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#3
 Von 
AlexSoti
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antworten erst einmal.

Bezüglich des Beweises: einen handfesten Beweis gibt es nicht. Allerdings wissen die Mitbewohner (es handelt sich um eine WG), dass der Untermieter die Möbel im Zimmer alleine mehrmals komplett umgestellt hat. Außerdem war ein Kühlschrank im Zimmer, den er alleine wieder rausgeschafft hat. Es ist also mehr als plausibel, dass davon die Schäden am Boden stammen. Es handelt sich nämlich um relativ lange Kratzer.

Die Kaution beträgt 550€. 50€ werden schonmal abgezogen, um den beschädigten Tisch abzudecken. Dann muss noch etwas für etwaige Nebenkostennachzahlungen einbehalten werden, oder täusche ich mich? Das heißt, da Bodengeschichten in der Regel nicht sehr billig sind, bleibt vorerst nichts mehr übrig, dass schon eimal zurückgezahlt werden könnte, oder?

Der Vermieter wurde nur ins Spiel gebracht, da der Untervermieter als Laie nicht in der Lage ist, die Schäden am Boden einzuschätzen. Um welche Kosten es sich handelt. Oder ob es überhaupt Reparaturbedarf gibt. Der Vermieter sagte nämlich, dass gar nichts gemacht werden muss, falls er die Schäden als "normale" Gebrauchsspuren einschätzt. Dazu muss er sie allerdings persönlich in Augenschein nehmen. Herkommen kann er allerdings erst irgendwann innerhalb der nächsten zwei Monate, da er sich in einem anderen Teil Deutschlands aufhält.

Ich hoffe die weiteren Informationen sind hilfreich.

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Junior-Partner
(5945 Beiträge, 3199x hilfreich)

Zitat (von AlexSoti):
Dann muss noch etwas für etwaige Nebenkostennachzahlungen einbehalten werden, oder täusche ich mich?

Normalerwesie kann ein Teil der Kaution für eventuelle Nebenkostennachzahlungen zurückbehalten werden. Nur habt ihr laut deinem Zitat im Mietvertrag eine Regelung getroffen, dass nach 14 Tagen die Kaution abzüglich Schäden zurückgezahlt werden muss. NK-Nachzahlungen sind keine Schäden. Wenn also im Mietvertrag kein Rückbehalt bzgl. der NK vereinbart wurde, dann täuscht du dich. Dann ist nämlich auch kein Rückbehalt möglich. Beim nächsten Untermietvertrag würde ich empfehlen, entweder einen solchen Rückbehalt zu vereinbarn oder ganz auf die 14-Tage Klausel zu verzichten.

Zitat (von AlexSoti):
Bezüglich des Beweises: einen handfesten Beweis gibt es nicht. Allerdings wissen die Mitbewohner (es handelt sich um eine WG), dass der Untermieter die Möbel im Zimmer alleine mehrmals komplett umgestellt hat. Außerdem war ein Kühlschrank im Zimmer, den er alleine wieder rausgeschafft hat. Es ist also mehr als plausibel, dass davon die Schäden am Boden stammen. Es handelt sich nämlich um relativ lange Kratzer.

Das beweist erstmal gar nichts. Normalerweise geht ein Beweis in diesem Fall für den Vermieter so: Er macht ein Übergabeprotokoll bei Übergabe der Wohnung an den Mieter, in dem alle Schäden aufgeführt sind. Das gleiche bei der Rückgabe durch den Mieter. Alle dazwischen entstandenen Schäden sind damit halbwegs nachweisbar in der Mietzeit entstanden. Dann muss der Vermieter nur noch beweisen, dass die Schäden keine üblichen Gebrauchsspuren sind. Das kann man aber meistens recht gut abschätzen.

Wenn ihr keine Übergabeprotokolle gemacht habt, dann wird's für den Vermieter schwierig. Ich weiß nicht, ob ein Gutachter abschätzen kann, wie frisch die Kratzer sind. Ansonsten wird es dem Vermieter wohl nur schwer gelingen nachzuweisen, dass die Kratzer nicht schon vor Einzug vorhanden waren. Oder gibt es Zeugen, die genau dies glaubwürdig bezeugen können?

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#5
 Von 
AlexSoti
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Okay, Nebenkosten sind also abgehakt. Schreibtisch sollte kein Thema sein, da er den Schaden ja selbst gemeldet hat.
Bleibt also nur noch der Boden.

Übergabeprotokoll gab es leider nicht, da der Untervermieter zum Zeitpunkt des Einzugs schon gar nicht mehr in Deutschland war (das Zimmer wurde wegen einem Auslandsjahr untervermietet).
Das heißt, wenn der Gutachter die Frische der Kratzer nicht einschätzen kann und die Mitbewohner das Nichtvorhandensein der Kratzer zum Zeitpunkt des Einzuges nicht glaubwürdig bezeugen können (was heißt in diesem Fall glaubwürdig? Müssen sie dazu den Boden speziell geprüft haben?), bleiben die Kosten am Untervermieter hängen?

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#6
 Von 
cauchy
Status:
Junior-Partner
(5945 Beiträge, 3199x hilfreich)

Zitat (von AlexSoti):
Das heißt, wenn der Gutachter die Frische der Kratzer nicht einschätzen kann und die Mitbewohner das Nichtvorhandensein der Kratzer zum Zeitpunkt des Einzuges nicht glaubwürdig bezeugen können (was heißt in diesem Fall glaubwürdig? Müssen sie dazu den Boden speziell geprüft haben?), bleiben die Kosten am Untervermieter hängen?

Am Ende würde eine Richter entscheiden, ob der Untervermieter hinreichend bewiesen hat, dass der Untermieter duch unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache den Schaden in der geforderten Höhe verursacht hat. Dazu kann keiner im Forum etwas einschätzen, weil wir weder den Schaden noch eventuell vorhandene Zeugenaussagen kennen. Du sprachst davon, dass es plausibel ist, dass der Untermieter den Schaden verursacht hat. Das alleine wird jedoch in der Regel nicht reichen.

Ich gebe mal zwei Extremfälle: Gibt es in der Mitte des Zimmers einen riesen Krater im Boden, über den man sofort beim reingehen stolpert, dann hat er der Vermieter leichter. Davon hätten die anderen WG-Bewohner, die dem Untermieter ja vermutlich das Zimmer gezeigt haben, nämlich etwas bemerkt. Wenn ein Mitbewohner dann bestätigt, dass der Krater beim Einzug des Untermieters nicht da war, ist das duchaus glaubwürdig. Handelt es sich dagegen um kleinere Kratzer irgendwo in einer Ecke, dann sieht's etwas anders aus. Kann dann wirklich ein Mitbewohner mit Sicherheit bestätigen, dass die vorher nicht da waren?

Frage mal deine Mitbewohner und auch dich selber ernsthaft, ob du wirklich ausschließen kannst, dass die Kratzer nicht doch vorher schon da waren. Wenn einer der Mitbewohner sicher sagen kann, dass dem nicht so war, dann könntest du versuchen, dessen Zeugenaussage als Beweis zu verwenden. Andernfalls sieht es meiner Meinung nach eher schlecht aus.

PS: Ob Nebenkosten wirklich abgehakt sind, habe ich nicht gesagt. Nur der Rückbehalt wegen ausstehender Abrechnungen ist wohl nicht möglich. Ob eine Abrechnung noch erfolgen muss, müsste der Mietvertrag hergeben.

-- Editiert von cauchy am 14.01.2016 13:12

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#7
 Von 
AlexSoti
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Alles klar, dann hoffen wir mal, dass es sich auch ohne Gericht klären lässt.

Vielen Dank für deine Auskunft. Hat mir wirklich geholfen ein paar Unklarheiten zu beseitigen! :)

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