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Einordnung des Baujahrs nach Kernsanierung

20. Dezember 2021 Thema abonnieren

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Frage vom 20. Dezember 2021 | 11:03

Von

Status:

Frischling (19 Beiträge, 0x hilfreich)

Einordnung des Baujahrs nach Kernsanierung

Hallo liebe Forengemeinde,
unser Vermieter hat wegen Neuvermietung an uns eine durchaus erhebliche Mietkostenerhöhung vorgeschlagen. Berechnung und Mietspiegel liegt auch alles mit dabei. Soweit ok. Nun möchte der Vermieter die Wohnung laut Mietspiegel in die Kategorie BJ 2007-2012 einordnen, da 2011 die Wohnung kernsaniert worden ist. Das Baujahr des Hauses ist ca. 1949. Nun lese ich online, dass es in sehr vielen Fällen durch eine solche Sanierung NICHT zu einer Neuseinstufung des Baujahres kommt. Anhand welcher Kriterien könnte ich denn einschätzen, ob die Forderung des Vermieters rechtens ist? Im Haus gibt es noch Wohnungen von Altmietern, deren Wohnung nicht Kernsaniert wurde und die ebenso bewohnt sind. Über eine Einschätzung freue ich mich sehr
Grüße von
David

PS: Saniert wurden neben der Wohnung auch: Außenwand im Innenhof (die zur Straße raus nicht), neue Fenster (2-fach verglast), Gaszentralheizung, Dämmung der Dachschrägen.

-- Editiert von qfladen am 20.12.2021 11:28

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6 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 20. Dezember 2021 | 11:44

Von

Status:

Unbeschreiblich (47595 Beiträge, 16825x hilfreich)

Zitat (von qfladen):
Vermieter hat wegen Neuvermietung an uns eine durchaus erhebliche Mietkostenerhöhung vorgeschlagen.

Es ist unklar, was mit dieser Aussage gemeint ist. Eine Mietkostenerhöhung kann es nur bei einem bestehenden Mietverhältnis geben.

Oder geht es hier um die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn nach § 556d BGB?

Zitat (von qfladen):
Nun möchte der Vermieter die Wohnung laut Mietspiegel in die Kategorie BJ 2007-2012 einordnen, da 2011 die Wohnung kernsaniert worden ist.

Das ist dann zulässig, wenn die Wohnung durch die Kernsanierung (nahezu) den Neubaustandard des Jahres 2011 erreicht hat.

Grundsätzlich ist allerdings die Verwendung eines fiktiven Baujahres nach Kernsanierung oder umfangreicher Sanierung zulässig. Wie man ein fiktives Baujahr ermittelt, kann man auf Wikipedia nachlesen.

Kernsanierung auf Neubaustandard bedeutet:
Alle Elektro-, Sanltär- und Heizungsinstallationen einschließlich der Leitungen erneuert.
Alle Fußböden erneuert
Schall- und Wärmedämmung auf Neubaustandard gebracht
Dach erneuert

Wenn nur Teile dieser Arbeiten durchgeführt wurden, dann liegt das fiktive Baujahr je nach Umfang der Arbeiten zwischen 1949 und 2011.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 20. Dezember 2021 | 13:10

Von

Status:

Frischling (19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Es ist unklar, was mit dieser Aussage gemeint ist. Eine Mietkostenerhöhung kann es nur bei einem bestehenden Mietverhältnis geben.

Ja, ist nat. richtig. Der vorherige Vertrag wurde rechtmäßig aufgrund eines Sonderkündigungsrechts seitens des Vermieters aufgelöst. Nun nutzt er die Möglichkeit, die Mietpreise zu erhöhen.

Zitat (von hh):

Grundsätzlich ist allerdings die Verwendung eines fiktiven Baujahres nach Kernsanierung oder umfangreicher Sanierung zulässig. Wie man ein fiktives Baujahr ermittelt, kann man auf Wikipedia nachlesen.

Habe die Daten zur Berechnung leider nicht an der Hand und den Vermieter nun um nähere Berechnungsinfos gebeten.
Im "Standardmodell der AGVGA/NRW" sieht man in den Tabellen, dass die RND nach Sanierung maximal so hoch sein kann, wie die Hälfte der GND. Gehe ich von GND = 80Jahren aus (Mehrfamilienhaus mit 8 Parteien) und einer maximal hohen RND von 40 Jahren im Jahr 2011 komme ich auf BJ_fiktiv = 2011 + 40 - 80 = 1971. Gut das gilt nun für NRW und nicht für BY. Als grober Richtwert wäre dann eine Einstufung in den Bereich 1977 - 1984 realistischer, wenn man dem Vermieter noch etwas entgegen kommt. Kann man das so grob stehen lassen oder macht die Berechnung nur Sinn wenn ich die anderen Größen wie Herstellungskosten etc. auch kenne?

Zitat (von hh):

Das ist dann zulässig, wenn die Wohnung durch die Kernsanierung (nahezu) den Neubaustandard des Jahres 2011 erreicht hat.

Kernsanierung auf Neubaustandard bedeutet:
Alle Elektro-, Sanltär- und Heizungsinstallationen einschließlich der Leitungen erneuert.
Alle Fußböden erneuert
Schall- und Wärmedämmung auf Neubaustandard gebracht
Dach erneuert

Bin etwas verwirrt: Was wäre denn hier nun Aussagekräftiger, eine Berechnung wie oben oder die Berücksichtigung der von dir genannten Punkte? Sagen wir die Berechnung ergibt BJ_fiktiv = 1980, aber 80% deiner Punkte sind erfüllt, wo läge denn dann ein realistischer Einschätzungswert?

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 20. Dezember 2021 | 13:46

Von

Status:

Unbeschreiblich (47595 Beiträge, 16825x hilfreich)

Zitat (von qfladen):
Der vorherige Vertrag wurde rechtmäßig aufgrund eines Sonderkündigungsrechts seitens des Vermieters aufgelöst.

Ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters, bei dem er anschließend die gleiche Wohnung den gleichen Mietern zu einem höheren Mietpreis wieder vermieten will?
Mir fehlt gerade die Vorstellung, um welches Sonderkündigungsrecht es gehen könnte.

Zitat (von qfladen):
Bin etwas verwirrt: Was wäre denn hier nun Aussagekräftiger, eine Berechnung wie oben oder die Berücksichtigung der von dir genannten Punkte? Sagen wir die Berechnung ergibt BJ_fiktiv = 1980, aber 80% deiner Punkte sind erfüllt, wo läge denn dann ein realistischer Einschätzungswert?

Eine Anwendbarkeit des Standardmodells der AGVGA/NRW sehe ich hier nicht.

Wenn ich mal den qualifizierten Mietspiegel von Berlin als Beispiel nehmen, dann wird darin unter 6.4. zur Einordnung der Baualtersklasee ausgeführt:

Eine davon abweichende Bezugsfertigkeit der Wohnung ergibt sich bei:
[...]
— neubaugleicher Modernisierung wesentlicher Bereiche
der Wohnung, durch die unter wesentlichem Bauaufwand
Wohnraum geschaffen oder geändert wurde

Danach kann also der Zeitpunkt der Kernsanierung identisch mit dem Zeitpunkt der Baualtersklasse sein.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 20. Dezember 2021 | 17:25

Von

Status:

Schüler (351 Beiträge, 178x hilfreich)

Zitat (von qfladen):
Einordnung des Baujahrs nach Kernsanierung

Hallo liebe Forengemeinde,
unser Vermieter hat wegen Neuvermietung an uns eine durchaus erhebliche Mietkostenerhöhung vorgeschlagen. Berechnung und Mietspiegel liegt auch alles mit dabei. Soweit ok. Nun möchte der Vermieter die Wohnung laut Mietspiegel in die Kategorie BJ 2007-2012 einordnen, da 2011 die Wohnung kernsaniert worden ist. Das Baujahr des Hauses ist ca. 1949. Nun lese ich online, dass es in sehr vielen Fällen durch eine solche Sanierung NICHT zu einer Neuseinstufung des Baujahres kommt. Anhand welcher Kriterien könnte ich denn einschätzen, ob die Forderung des Vermieters rechtens ist? Im Haus gibt es noch Wohnungen von Altmietern, deren Wohnung nicht Kernsaniert wurde und die ebenso bewohnt sind. Über eine Einschätzung freue ich mich sehr
Grüße von
David

Es wurde nur ein Teil des Hauses saniert/modernisiert. Es war sicher während der „Kernsanierung" auch bewohnt. Allein aus diesen Gründen dürfte sich meiner Meinung nach die Baujahrkategorie nicht ändern. Nach diesem Urteil ändert auch eine umfassende Sanierung nicht die Baujahrskategorie. Haus ist Baujahr 50er.

Schau mal in dieses Urteil: LG München I Az.: 14 S 16973/11 vom 18.04.2012
http://https://www.ra-kotz.de/kernsanierung_eines_altbaus_mieterhoehung.htm
Auzug aus dem Urteil:
Als Baujahrskategorie für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel war die Kategorie 1949-1966 anzusetzen.
Nur wenn ein vor einer Modernisierung zum Wohnen nicht mehr geeignetes Haus, vergleichbar einem Rohbau, vollständig saniert und modernisiert oder durch An- oder Umbau neuer Wohnraum geschaffen wurde (z. B. Dachgeschossausbau) ist in die Baualtersklasse einzuordnen, in der die Baumaßnahme erfolgte.
Die von der Klageseite dargelegten Maßnahmen führen nicht zu einer Änderung der Baualtersklasse.
Unstreitig war demnach die Wohnung noch zum Wohnen geeignet und wurde auch bewohnt. Die vorgenommene Generalsanierung führt nicht zur Änderung der Baualtersklasse.
Die durchgeführten Verbesserungen und Veränderungen werden im Rahmen der Mietspiegelberechnung nur durch eine bessere Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung berücksichtigt (vgl. Mietspiegel von München 2011, Dokumentation S. 43).

Zitat (von qfladen):
PS: Saniert wurden neben der Wohnung auch: Außenwand im Innenhof (die zur Straße raus nicht), neue Fenster (2-fach verglast), Gaszentralheizung, Dämmung der Dachschrägen.

Hier handelt es sich um Modernisierung, die den Wohnwert verbessert. Für Modernisierungsmaßnahmen darf die Miete erhöht werden. Sonderform der Mieterhöhung (§ 559 BGB
Der Vermieter möchte gerne eine Modernisierung als Kernsanierung darstellen?

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 20. Dezember 2021 | 20:40

Von

Status:

Frischling (19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters, bei dem er anschließend die gleiche Wohnung den gleichen Mietern zu einem höheren Mietpreis wieder vermieten will?
Mir fehlt gerade die Vorstellung, um welches Sonderkündigungsrecht es gehen könnte.

Es geht darum, dass ich die restlichen Zimmer untervermietet habe, ohne explizit die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Im Hauptmietvertrag steht das aber eben drin, dass die Erlaubnis notwendig ist (hatte vorher immer eine andere Bewohnerin erledigt). War ein doofer Fehler, mit leider diesen Konsequenzen. Unser Vermieter kann halt den Hals nicht voll genug bekommen... Blöd ist hier eben besonders, dass ich hier 1. auch für meine Untervermieter verantwortlich bin und 2. ich in keinster Weise in einer Verhandlungsposition bin, da der Vermieter einfach sagen kann "na wenn Sie mein Angebot nicht akzeptieren, dann such ich mir eben andere Mieter".

Zitat (von hh):
Eine Anwendbarkeit des Standardmodells der AGVGA/NRW sehe ich hier nicht.

Aber die Anwendbarkeit des Berliner Mietspiegels schon? Solche oder ähnliche Erwähnungen gibt es im Mietspiegel hier nicht.

@ Nachgehakt1
Ja dieses und andere Urteile hatte ich auch gesehen, weshalb ich mir eben Hoffnung gemacht habe. Aber wie gesagt, eigentlich habe ich keine Wahl..

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 23. Dezember 2021 | 19:32

Von

Status:

Frischling (17 Beiträge, 1x hilfreich)

1949 erbaut worden, er will das Objekt nun aber als sozusagen Neubau einstufen?

Das geht vlt mit der Energie-Effizienz, aber nicht mit dem baulichen Stand der direkten Nachkriegszeit. Da fehlte es an allem, Baumaterial und Wohnraum, also hat man ordentlich gespart und sich vielfach vorgenommen diese Häuser nach absehbarer Zeiz zurückzubauen um ordentlich zu bauen:

Häufig problematisch:
- Schalldämmung
- Niedrige Decken/Türen, viel zu kleine und wenige Fenster
- Feuchte Keller
- Keine Waschmaschine in der Wohnung aus statischen Gründen möglich

Die Gebäude wurden häufig modernisiert, durch Mehrfachverglasung kommt weniger Licht rein, den Schallschutz (den Nachbarn beim Laufen hören) wird man kaum verbessern können, niedrige Türrahmen usw auszutauschen ist viel zu aufwändig. Außendämmung wurde/wird staatlich gefördert (insbesondere in der Nachkriegszeit waren die Wände sehr dünn), die Keller werden immer feucht bleiben.