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Einsicht Einzelabrechnungen Nebenkostenabrechnung

11. Februar 2016 Thema abonnieren
 Von 
Rene1982
Status:
Beginner
(95 Beiträge, 9x hilfreich)
Einsicht Einzelabrechnungen Nebenkostenabrechnung

Hallo liebe Forengemeinde,

ich habe eine Frage bezüglich Nebenkostenabrechnung.

Ich habe meinen Mietern eine Nebenkostenabrechnung vorgelegt und in fast alles Punkten besonders Hausmeisterkosten sowie sonstige Kosten wollen meine Mieter einzelbelege sehen um zu Prüfen, ob die geforderten Summen gerechtfertigt sind.

Soweit ist ja auch alles ok. Nun besteht das Problem darin, dass es sich um eine Mietwohnung handelt und somit mehrere Wohneinheiten miteinander abgerechnet werden und die einzelnen Rechnungen zwei volle Ordner umfassen mit etwas 200 Rechnungen.

Sind meine Mieter berechtigt solch einen Aufwand einzufordern? Fände ich jetzt nicht mal schlimm aber nice to know.

Zum anderen verlangt meine Hausverwaltung 100€ Kopie gebühren für die ganzen Rechnungen.

Wer trägt die Kosten bzw. kann die Hausverwaltung sich überhaupt herausnehmen, 50cent für eine einfache Kopie zu Verlangen?

Anders herum hätten meine Mieter das Recht die Unterlagen auch vor Ort einzusehen, aber das lehnten diese ab.

Ich sehe daher nicht ganz ein, wieso ich 100€ für Kopien rausblasen soll nur weil meine Mieter sich zu fein sind ihren aller wertesten mal 500m weiter zu bewegen. 200 Seiten sind ja auch nicht gerade wenig und einfach total albern. Bei Hausmeisterkosten von 80€ im Jahr, sonstige Kosten von 23€ und Heizkosten von 30€ im Monat bei 90m2 würden mich zu solchen Schritten nicht veranlassen. Reine Schikane.

Ich währe dankbar für konstruktive Tips.

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28 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
JogyB
Status:
Bachelor
(3155 Beiträge, 3137x hilfreich)

Der Mieter hat ein Recht auf Einsicht, nicht auf Kopien.

Zum Ort der Einsicht gibt es wohl verschiedene Ansichten in der Rechtsprechungen, überwiegend wird aber meines Wissens vertreten, das dem Mieter die Einsicht in der Gemeinde ermöglicht werden muss, in der die Mietwohnung liegt. Das wäre nach Deiner Darstellung gegeben, wenn die Einsicht am Sitz der Hausverwaltung ermöglicht wird.

Wenn die Mieter das nicht wollen, dann haben sie eben Pech gehabt.

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5757 Beiträge, 2230x hilfreich)

Eigentlich versteh ich nicht, wieso man als Eigentümer für die eigene Wohnung und für sich selbst von der Hausverwaltung keine Kopien der abgerechneten Kosten verlangt.
Die Hausverwaltung rechnet doch mit den Eigentümern ab und sollte die Kosten auch belegen.

Und an diesen Umfang mit Betriebskostenabrechnungen kann ich auch nicht glauben:

Zitat:
und die einzelnen Rechnungen zwei volle Ordner umfassen mit etwas 200 Rechnungen.


-- Editiert von Spezi-2 am 11.02.2016 15:24

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4124 Beiträge, 2362x hilfreich)

In der Tat haben die Mieter grundsätzlich nur Anspruch auf Einsicht und nicht auf Kopien. BGH Urteil vom 8.3.2006, VIII ZR 78/05 :

Zitat:
Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.


Nur für den Fall, dass die Einsichtnahme vor Ort unzumutbar ist (z.B. wegen Entfernung), besteht ausnahmsweise das Recht auf Kopien. Diese sind dann aber vom Mieter zu zahlen und bei einer Entfernung von 500m ist schon schwer zu begründen, warum das unzumutbar sein sollte.
Verschiedene Amts- und auch Landgerichte sehen eine Gebühr von 25ct pro Kopie übrigens als angemessen an. die 50ct scheinen mir auch etwas überteuert - wie kommt deine Hausverwaltung auf diesen Preis?


Übrigens entbinden auch Kopien den Vermieter nicht von der Pflicht, die Einsichtnahme in die Originalbelege zu gestatten.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von Rene1982):
Anders herum hätten meine Mieter das Recht die Unterlagen auch vor Ort einzusehen, aber das lehnten diese ab.


Wunderbar. Kannst Du das beweisen, dann hat sich für den Vermieter die Sache erledigt. Die Mieter sollen einen Termin mit der Hausverwaltung machen. 500 m sind zumutbar. Sollen die doch die Hausverwaltung nerven. Die Mieter haben übrigens nur 1x die Gelegenheit, die Belege zu sehen. Wenn ihnen alles vorgelegt wird, können die noch Fragen stellen, Notizen machen (oder Fotos) und für die Überprüfung müssen die ihren eigenen Fachmann befragen.

Das Bestreiten muss übrigens begründet sein, sonst sind die Mieter 30 Tage nach Zugang im Verzug mit der Nachzahlung.


Zitat (von Rene1982):
Bei Hausmeisterkosten von 80€ im Jahr, sonstige Kosten von 23€ und Heizkosten von 30€ im Monat bei 90m2 würden mich zu solchen Schritten nicht veranlassen. Reine Schikane.


Dafür gibt es Hausverwaltungen und der Vermieter zahlt genau dafür. Sollen sich die Mieter doch selbst durch die 200 Rechnungen wühlen.

Wobei ich nicht ganz verstehe, wie bei den Kosten solche Papiermengen mit 2 Ordner entstehen sollen.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3595 Beiträge, 1455x hilfreich)

Zitat:
Das Bestreiten muss übrigens begründet sein, sonst sind die Mieter 30 Tage nach Zugang im Verzug mit der Nachzahlung.


So ist es. Viele Mieter legen gerne erstmal pauschal Einspruch ein und erklären dabei, sie möchten Einsicht in die Belege haben, oder Kopien - auf Letzteres haben sie nur Anspruch im sozialen Wohnungsbau oder wenn sich das Büro der Verwaltung in einer anderen Stadt befindet.
Ein pauschaler Einspruch ist unwirksam, die Gerichte sind der Meinung, dass erst NACH Einsicht in die Unterlagen Einspruch eingelegt werden kann, sofern einem dort Unstimmigkeiten auffallen.
Üblich sind 25 Cent pro Kopie, aber die Mühe würde ich mir gar nicht machen. Wenn die Kriterien stimmen sollen sie einen Termin machen und zur Verwaltung gehen. Wenn sie das nicht wollen, haben sie auch kein Recht auf Einspruch, sondern sind zahlungspflichtig.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8908 Beiträge, 4207x hilfreich)

Zitat (von Anjuli123):
Ein pauschaler Einspruch ist unwirksam, die Gerichte sind der Meinung, dass erst NACH Einsicht in die Unterlagen Einspruch eingelegt werden kann, sofern einem dort Unstimmigkeiten auffallen.

Ich würde mir die Urteile gerne mal anschauen. Kannst du Quellen angeben?

Hintergrund der Frage: Mir kommt die Aussage recht komisch vor. Normalerweise muss vor Gericht immer der etwas beweisen, dem der Umstand etwas nützt. Z.B. muss ein Geschädigter immer die Höhe des Schadens und den Schadensverursacher beweisen. Vermutlich ist das bei Nebenkostenabrechnungen wegen § 556 (3) BGB anders, aber die Argumentation würde ich mir gerne mal anschauen.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Mir kommt die Aussage recht komisch vor. Normalerweise muss vor Gericht immer der etwas beweisen, dem der Umstand etwas nützt. Z.B. muss ein Geschädigter immer die Höhe des Schadens und den Schadensverursacher beweisen. Vermutlich ist das bei Nebenkostenabrechnungen wegen § 556 (3) BGB anders, aber die Argumentation würde ich mir gerne mal anschauen.


Da gibt es einen Unterschied zwischen Widerspruchsfrist und Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung

Widerspruchsfrist:
Nachdem dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zugegangen ist, wird diesem gemäß § 556 Abs.3 eine Frist von 12 Monaten zugesprochen, in denen er die Nebenkostenabrechnung auf ihre Richtigkeit hin kontrollieren kann. Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung müssen dem Vermieter somit spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung schriftlich mitgeteilt werden.

Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung

Hier gilt sowohl für den Mieter als auch den Vermieter, dass die Zahlung einer Nachforderung oder auch eines Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung spätestens 30 Tage nach Zugang der Nebenkostenabrechnung zu erfolgen hat. Dieses legt der Gesetzgeber im § 286 Abs. 3 BGB fest.


0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Hintergrund der Frage: Mir kommt die Aussage recht komisch vor. Normalerweise muss vor Gericht immer der etwas beweisen, dem der Umstand etwas nützt.


Genau so ist es. Ein Mieter kann nicht einfach sagen: "Die Wasserkosten sind zu hoch." Es muss substantiert bestritten werden, was heißt, der Mieter muss mit Daten beweisen, dass die Wasserkosten zu hoch sind und auch warum.

Und das geht nur, wenn er die Belege sieht.

So z.B. Weil die abgelesenen Werte nicht mit den abgerechneten übereinstimmen oder weil der Vermieter seine private Waschmaschine im Keller über das Allgemeinwasser und/oder den Allgemeinstrom abrechnet. Das geht nicht, wenn der Mieter die Belege nicht einsieht.

Deshalb kann auch nur ein Mieter Widerspruch einlegen, der auch die Belege eingesehen hat. Woher soll denn sonst ein Mieter wissen, was an der NK-Abrechnung falsch ist.

-- Editiert von Ver am 12.02.2016 17:33

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8908 Beiträge, 4207x hilfreich)

@Ver: Der Vermieter will eine Nachzahlung vom Mieter! Da müsste normalerweise der Kläger (=Vermieter) beweisen, dass seine Forderung zu Recht besteht. Und nicht der Beklagte (=Mieter) müsste beweisen, dass die eingeklagte Forderung nicht besteht.

Der Unterschied zwischen Fälligkeit und Widerspruch bei Nebenkostenabrechnungen ist mir bekannt. Darum ging es mir bei der Frage nach den Urteilen nicht. Wegen § 556 (3) BGB ist ein Jahr nach Abrechnung die Geschichte gelaufen und der Vermieter muss die Rechtmäßigkeit der Forderung nicht mehr beweisen. Auch das verstehe ich. Mir ist halt nicht klar, warum vor der Verfristung von Einwänden der Mieter etwas beweisen oder substantiiert bestreiten muss. Wenn in dieser Zeit der Vermieter Klage auf Zahlung der Nebenkostenabrechnung einreicht, wer muss dann etwas beweisen? Der Vermieter die genaue Höhe seiner Forderung oder der Mieter, dass die Forderung(=Nachzahlung) nicht besteht? Vielleicht kommt auch vor Verfristung der § 556 (3) BGB ins Spiel, aber genau das müsste sich ja aus den entsprechenden Urteilen ergeben. Und daher die Frage nach Quellen.

Vielleicht zur Vereinfachung ein Beispiel: Vermieter klagt innerhalb eines Jahres nach Abrechnung auf die berechnete Nachzahlung und Mieter bestreitet ohne die Belege eingesehen zu haben, dass die angegebenen Kosten für Hausmeister, Versicherungen, etc. in der angegebenen Höhe angefallen sind. Winkt dann das Gericht die Klage einfach durch oder muss der Vermieter vor Gericht die Belege für die Kosten vorlegen. Genau das ist meine Frage.

PS: Das ein solches Verhalten von Seiten des Mieters nicht sinnvoll ist, ist mir klar. Auch würde ich wohl einem Vermieter empfehlen, einfach das Jahr zu warten und sich so die Diskussion zu ersparen.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
JogyB
Status:
Bachelor
(3155 Beiträge, 3137x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Winkt dann das Gericht die Klage einfach durch oder muss der Vermieter vor Gericht die Belege für die Kosten vorlegen.

Ich würde mal ganz schwer auf letzteres tippen.

Zitat (von Ver):
Und das geht nur, wenn er die Belege sieht.

Naja, das ist auch nicht ganz korrekt. Wenn die Nachzahlung entsprechend hoch ist, dann dürfte schon der Anschein dafür sprechen, dass da irgendetwas nicht stimmt.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Vielleicht zur Vereinfachung ein Beispiel: Vermieter klagt innerhalb eines Jahres nach Abrechnung auf die berechnete Nachzahlung und Mieter bestreitet ohne die Belege eingesehen zu haben, dass die angegebenen Kosten für Hausmeister, Versicherungen, etc. in der angegebenen Höhe angefallen sind.


Das Beispiel ist eigentlich ganz gut.

1. muss der Vermieter beweisen, dass dem Mieter die Abrechnung rechtzeitig zugegangen ist.

2. legt der Vermieter (Kläger) seine Abrechnung vor und bietet die Belege als Beweis an.

3. In der Widerklage muss jetzt der Mieter (Beklagter) die wesentlichen Punkte substantiert bestreiten. Bestreitet er die einfach so, dann gilt das, was der Kläger behauptet, als eingestanden.

So als Beispiel: Die Summe (10.000 Euro), die der Hausmeister bekommt, ist zu hoch, weil er auch noch Verwaltungsaufgaben übernimmt. Im Vertrag bzw. in der Stellenbeschreibung des Hausmeisters unter § ### (##) steht, dass er auch noch Zähler abliest und das Auto des Vermieters zu waschen hat.

Beweis: Stellenbeschreibung von .......... vom ..........

Die Summe von ##### Euro ist herauszurechnen.

Desweiteren betreibt der Vermieter nebengewerblich einen Waschsaloon und sowohl der Strom, als auch das Wasser wird über das Haus abgerechnet.


Beweis: Kunden (x,y,z) als Zeugen

etc.



Zitat (von JogyB):
Naja, das ist auch nicht ganz korrekt. Wenn die Nachzahlung entsprechend hoch ist, dann dürfte schon der Anschein dafür sprechen, dass da irgendetwas nicht stimmt.


Dann muss der Vermieter erklären können, warum die Nachzahlung entsprechend hoch ist bzw. Belege dafür vorlegen.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44151 Beiträge, 15745x hilfreich)

Zitat:
Der Vermieter will eine Nachzahlung vom Mieter! Da müsste normalerweise der Kläger (=Vermieter) beweisen, dass seine Forderung zu Recht besteht.


Klar, Beweis ist die Nebenkostenabrechnung und der Mietvertrag.

Zitat:
Wenn in dieser Zeit der Vermieter Klage auf Zahlung der Nebenkostenabrechnung einreicht, wer muss dann etwas beweisen? Der Vermieter die genaue Höhe seiner Forderung oder der Mieter


Der Vermieter muss seine Anspruch beweisen und das macht er am Besten durch Vorlage der Nebenkostenabrechnung in Verbindung mit dem Mietvertrag.

Zitat:
Vermieter klagt innerhalb eines Jahres nach Abrechnung auf die berechnete Nachzahlung und Mieter bestreitet ohne die Belege eingesehen zu haben, dass die angegebenen Kosten für Hausmeister, Versicherungen, etc. in der angegebenen Höhe angefallen sind. Winkt dann das Gericht die Klage einfach durch oder muss der Vermieter vor Gericht die Belege für die Kosten vorlegen.


Der Vermieter muss den Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung vorlegen. Das Gericht prüft dann, ob die Abrechnung formell korrekt ist und ob sie rechtzeitig zugegangen ist. Sollte das der Fall sein, muss der Mieter darlegen, was an der Nebenkostenabrechnung falsch ist. Ein "Die Nachzahlung ist zu hoch" reicht da nicht, da das kein Gegenbeweis ist (BGH-Urteil vom 22.10.2013, Az.: VIII ZR 41/14 ). Das Gericht würde daher die Klage des Vermieters durchwinken.

Es kommt aber noch dicker für den Mieter. Angenommen, die Nachforderung des Vermieters beträgt 500€. Bei der Überprüfung stellt das Gericht einen Fehler fest und ermittelt, dass die Nachzahlungsforderung um 50€ zu hoch war und eigentlich nur 450€ beträgt. Dann hat der Mieter den Prozess zu 90% verloren und muss daher auch 90% der Prozesskosten zahlen, obwohl die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft war.

Dem Mieter ist daher dringend zu empfehlen, Belegeinsicht vorzunehmen, fundiert Einspruch einzulegen und dennoch den unstrittigen Betrag zu bezahlen.

Zitat:
Wenn die Nachzahlung entsprechend hoch ist, dann dürfte schon der Anschein dafür sprechen, dass da irgendetwas nicht stimmt.


Wie kommst Du darauf? Das gilt nur in sehr extremen Fällen.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Kalanndok
Status:
Lehrling
(1390 Beiträge, 225x hilfreich)

Zitat (von hh):
Mieter. Angenommen, die Nachforderung des Vermieters beträgt 500€. Bei der Überprüfung stellt das Gericht einen Fehler fest und ermittelt, dass die Nachzahlungsforderung um 50€ zu hoch war und eigentlich nur 450€ beträgt. Dann hat der Mieter den Prozess zu 90% verloren und muss daher auch 90% der Prozesskosten zahlen, obwohl die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft war.


Klar, wenn der Mieter auch die kompletten 500 Euro der Nachzahlung bestreitet. Wenn der Mieter jedoch nur die tatsächlich zu viel berechneten 50 Euro bestreitet, wie kommt da ein Gericht dann dazu einfach den Streitwert um den nicht bestrittenen Betrag der Abrechnung zu erhöhen?

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8908 Beiträge, 4207x hilfreich)

@hh: Vielen Dank. Das Urteil ist jedoch vom BGH, 22.10.2014 - VIII ZR 41/14 . Darin findet sich auch ein Verweis auf BGH, 20.02.2008 - VIII ZR 27/07 . Darin scheinen mir insbesondere die Abschnitte ab 32 interessant.

Wenn ich das richtig verstanden habe, gilt eine Nebenkostenabrechnung, sofern sie gewisse Voraussetzungen erfüllt, als Beweis. Der Mieter muss dann wohl diesen Beweis substantiiert bestreiten. Offenbar gilt dies für pauschalisierte Teile der Nebenkostenabrechnung nicht. Schätzungen ohne angegebene Grundlage und pauschale Zu- bzw. Abschläge dürfen offenbar vom Mieter auch pauschal bestritten werden.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5757 Beiträge, 2230x hilfreich)

Zitat:
Darin findet sich auch ein Verweis auf BGH, 20.02.2008 - VIII ZR 27/07 . Darin scheinen mir insbesondere die Abschnitte ab 32 interessant.

Sorry, ich lese in der Entscheidung BGH, 20.02.2008 - VIII ZR 27/07 weder im Abschnitt 32 noch 33 (das ist der Letzte) etwas zur Begründung oder Erläuterung darüber wann oder dass eine Nebenkostenabrechnung als Beweis gilt.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Wenn ich das richtig verstanden habe, gilt eine Nebenkostenabrechnung, sofern sie gewisse Voraussetzungen erfüllt, als Beweis.


Jein. Es sind auch die Belege, die die Beweise sind für die Höhe. Und die müssen natürlich stimmen.

Und diese Belege müssen in gleicher Güte widerlegt werden. Und das geht natürlich nur, wenn die Belege angeschaut werden.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8908 Beiträge, 4207x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Sorry, ich lese in der Entscheidung BGH, 20.02.2008 - VIII ZR 27/07 weder im Abschnitt 32 noch 33 (das ist der Letzte) etwas zur Begründung oder Erläuterung darüber wann oder dass eine Nebenkostenabrechnung als Beweis gilt.

Damit wir nicht über unterschiedliche Urteile reden, hier der Link [link=http://lexetius.com/2008,887 ]http://lexetius.com/2008,887 [/link]. In Abschnitt 37 findet sich z.B, der Satz "Gegenüber diesem pauschalen Vorbringen der Klägerin durften sich die Beklagten mit bloßem Bestreiten begnügen". Das Urteil trifft also eine Einschätzung darüber, wann der Mieter pauschal (sogar ohne die Belege eingesehen zu haben) einzelne Punkte bestreiten darf. Dies scheinen mir aber Spezialfälle zu sein.

-- Editiert von cauchy am 13.02.2016 12:41

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
"Gegenüber diesem pauschalen Vorbringen der Klägerin durften sich die Beklagten mit bloßem Bestreiten begnügen"


Bei pauschalen Vorbringen des Klägers, braucht der Beklagte in jedem Prozess nur bestreiten.

Beispiel:

Wenn der Vermieter behauptet, die Grundsteuer ist teuer geworden und der Mieter erwidert: "das stimmt nicht." Jeder muss dann seinen Standpunkt dann beweisen.

Wenn der Vermieter dann den neuesten Grundsteuerbescheid als Beweis vorlegt, müsste der Mieter dies widerlegen oder einen Gegenbeweis liefern.

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Rene1982
Status:
Beginner
(95 Beiträge, 9x hilfreich)

Zitat (von Ver):
Zitat (von cauchy):Mir kommt die Aussage recht komisch vor. Normalerweise muss vor Gericht immer der etwas beweisen, dem der Umstand etwas nützt. Z.B. muss ein Geschädigter immer die Höhe des Schadens und den Schadensverursacher beweisen. Vermutlich ist das bei Nebenkostenabrechnungen wegen § 556 (3) BGB anders, aber die Argumentation würde ich mir gerne mal anschauen.
Da gibt es einen Unterschied zwischen Widerspruchsfrist und Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung
Widerspruchsfrist:
Nachdem dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zugegangen ist, wird diesem gemäß § 556 Abs.3 eine Frist von 12 Monaten zugesprochen, in denen er die Nebenkostenabrechnung auf ihre Richtigkeit hin kontrollieren kann. Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung müssen dem Vermieter somit spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung schriftlich mitgeteilt werden.
Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung
Hier gilt sowohl für den Mieter als auch den Vermieter, dass die Zahlung einer Nachforderung oder auch eines Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung spätestens 30 Tage nach Zugang der Nebenkostenabrechnung zu erfolgen hat. Dieses legt der Gesetzgeber im § 286 Abs. 3 BGB fest.


Grüße Dich, das ganze ist etwas komplizierter. Die Nebenkosten wurden aufgrund von Streitigkeit seit 1,5 Jahren nicht bezahlt. Also es wurden nicht einmal die Nebenkosten bezahlt. Gemäß der Rechnung bekommen meine Mieter 600€ zurück. Sie müssen nicht mal mehr bezahlen.

Ich habe deren Anwalt nun darauf aufmerksam gemacht, weil ich exakt dieses vorgeschlagen habe, was auch im Urteil steht, Einsicht oder Kopien bezahlen. Dafür wurde ich per Telefon von der Anwältin ab gewatscht, was mir denn bitte einfallen würde sie und ihre Mandanten zu der Hausverwaltung zitieren zu wollen. Die Frau ist schon ziemlich verwirrt. Ersten hat sie ihren Mietern nun 600€ Mehrkosten aufgebrummt aufgrund von Unwissenheit und dann halt das mit der Einsicht der Abrechnungen. Sie ist Sozialanwältin für Familienrecht und nicht vom Fach bezüglich Mietrecht, daher vermutlich diese Aussetzer.

Mal sehen wie sich dies weiterentwickelt.

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
Rene1982
Status:
Beginner
(95 Beiträge, 9x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
@Ver: Der Vermieter will eine Nachzahlung vom Mieter! Da müsste normalerweise der Kläger (=Vermieter) beweisen, dass seine Forderung zu Recht besteht. Und nicht der Beklagte (=Mieter) müsste beweisen, dass die eingeklagte Forderung nicht besteht.
Der Unterschied zwischen Fälligkeit und Widerspruch bei Nebenkostenabrechnungen ist mir bekannt. Darum ging es mir bei der Frage nach den Urteilen nicht. Wegen § 556 (3) BGB ist ein Jahr nach Abrechnung die Geschichte gelaufen und der Vermieter muss die Rechtmäßigkeit der Forderung nicht mehr beweisen. Auch das verstehe ich. Mir ist halt nicht klar, warum vor der Verfristung von Einwänden der Mieter etwas beweisen oder substantiiert bestreiten muss. Wenn in dieser Zeit der Vermieter Klage auf Zahlung der Nebenkostenabrechnung einreicht, wer muss dann etwas beweisen? Der Vermieter die genaue Höhe seiner Forderung oder der Mieter, dass die Forderung(=Nachzahlung) nicht besteht? Vielleicht kommt auch vor Verfristung der § 556 (3) BGB ins Spiel, aber genau das müsste sich ja aus den entsprechenden Urteilen ergeben. Und daher die Frage nach Quellen.
Vielleicht zur Vereinfachung ein Beispiel: Vermieter klagt innerhalb eines Jahres nach Abrechnung auf die berechnete Nachzahlung und Mieter bestreitet ohne die Belege eingesehen zu haben, dass die angegebenen Kosten für Hausmeister, Versicherungen, etc. in der angegebenen Höhe angefallen sind. Winkt dann das Gericht die Klage einfach durch oder muss der Vermieter vor Gericht die Belege für die Kosten vorlegen. Genau das ist meine Frage.
PS: Das ein solches Verhalten von Seiten des Mieters nicht sinnvoll ist, ist mir klar. Auch würde ich wohl einem Vermieter empfehlen, einfach das Jahr zu warten und sich so die Diskussion zu ersparen.


Noch mal zur Info an alle. Es besteht keine Nachzahlung, sie bekommen sogar 600€ zurück. Die Nebenkosten wurde über 1,5 Jahre gar nicht erst bezahlt.

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
JogyB
Status:
Bachelor
(3155 Beiträge, 3137x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:
Wenn die Nachzahlung entsprechend hoch ist, dann dürfte schon der Anschein dafür sprechen, dass da irgendetwas nicht stimmt.

Wie kommst Du darauf? Das gilt nur in sehr extremen Fällen.

Deswegen schrieb ich ja auch "entsprechend hoch".

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von Rene1982):
Die Nebenkosten wurde über 1,5 Jahre gar nicht erst bezahlt.


Sind die Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart?

Zitat (von Rene1982):
Ich habe deren Anwalt nun darauf aufmerksam gemacht, weil ich exakt dieses vorgeschlagen habe, was auch im Urteil steht, Einsicht oder Kopien bezahlen.


Da ruft man auch nicht an und liefert schon mal Argumente. Die muss die selbst wissen.

Zitat (von Rene1982):
Dafür wurde ich per Telefon von der Anwältin ab gewatscht, was mir denn bitte einfallen würde sie und ihre Mandanten zu der Hausverwaltung zitieren zu wollen.


Dann schick der Anwältin die Kopien, aber bitte erst nach Geldeingang. Oder die Anwältin soll die doch bei der Hausverwaltung gegen Kopiergebühren anfordern.

Zitat (von Rene1982):
Ersten hat sie ihren Mietern nun 600€ Mehrkosten aufgebrummt aufgrund von Unwissenheit


Nein, verwirrt ist die nicht. Warum sollte sie sich denn durch 2 Aktenordner vor Ort wühlen? Die Mehrkosten sind auch der Anwältin egal. Wenn es darum ging, dürften viele Anwälte das Mandat doch garnicht annehmen, weil sie ehe wissen, das die Mandanten verlieren bzw. im Falle einer Klage anerkennen müssen.

Und das ist ein Einzeiler, für den sie aber auch noch ordentlich Geld kassieren können.

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
spatenklopper
Status:
Unparteiischer
(9684 Beiträge, 3991x hilfreich)

Dreizeiler an die Anwältin,

"Sehr geehrte RA Frau Dingeskirchen,

da Ihre Mandantin die Akteneinsicht vor Ort nicht wünschen und lieber Kopien zur Ansicht haben möchten,
bin ich aus Kulanz gerne dazu bereit diese nach schriftlichen Auftrag und Kostenerstattung fertigen zu lassen.
Aufgrund des großen Umfangs betragen die Kosten für die Kopien etwa 100 € zzgl. Versandkosten.

Mit freundlichem und som Zeug...."

Oder eben einen Einzeiler, dass die Unterlagen jederzeit vor Ort eingesehen werden können.

1x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
Rene1982
Status:
Beginner
(95 Beiträge, 9x hilfreich)

Einen Brief habe ich im November 2015 an die Anwältin übersandt mit dem Vorschlag, die Abrechnungen bei der Hausverwaltung einzusehen bzw. gegen Kopie gebühren die Unterlagen anzufordern. Daraufhin kam bis heute keine Antwort in Schriftform sondern nach zweiwöchigen Versuchs habe ich per Telefon erfragt, was denn nun mit der Einsicht in die Abrechnungen währe. Da sagte sie mir, das sie nicht einsehen würde, wieso ihre Mandaten für die Kopien Geld bezahlen sollte und sie schon gar nicht zur Hausverwaltung fährt um die Rechnungen zu sehen. Ich habe 1 zu 1 genau das vorgeschlagen was auch im oben genannten Urteil vorgesehen ist.

Nun habe ich eine Frist von 4 Wochen gesetzt, die Akten einzusehen und die Zahlung auf mein Konto zu Veranlassen. Danach beginn ich mit dem Mahnverfahren sowie der Meldung beim Sozialamt, da die Mieter Wohngeld beziehen und dies dann vermutlich nicht so legitim ist, das Geld einzubehalten.

Mir langt es jetzt wirklich, das ganze geht jetzt schon 1,5 Jahre. Ich habe vor einem Jahr schon mal eine Nebenkostenabrechnung erstellt, auch da kam nur die Antwort, dass die Aufstellung nicht schlüssig sei, obwohl die Kostenaufstellung für eine 95m2 große Wohnung so absurde niedrig gewesen sind, dass es absolut unglaubwürdig ist, dass die Daten fehlerhaft sind wobei auch noch eine Rückzahlung von 600€ berechnet wurde. Es ging nur ums Geld machen seitens der Anwältin und um nichts mehr.

0x Hilfreiche Antwort

#25
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8908 Beiträge, 4207x hilfreich)

Zitat (von Rene1982):
Noch mal zur Info an alle. Es besteht keine Nachzahlung, sie bekommen sogar 600€ zurück. Die Nebenkosten wurde über 1,5 Jahre gar nicht erst bezahlt.

Stehe nur ich auf dem Schlauch? Wenn die keine Nebenkosten bezahlt haben, warum bekommen sie dann Geld zurück?????

0x Hilfreiche Antwort

#26
 Von 
Rene1982
Status:
Beginner
(95 Beiträge, 9x hilfreich)

Ok, ich erkläre nochmal alles von vorne.

Sie schulden mir 3000€ Nebenkosten. Grundlage zur Zahlung ist die Vorlage der Nebenkostenabrechnung 2013 und 2014.
Diese sind erstellt worden und an meine Mieter zugesandt. Eigentlich sind es rund 4000€ jedoch entstanden bezüglich 2013 und 2014 Überzahlungen, die bereits in der Aufstellung berücksichtigt wurden. Nebenkosten sind seit Mitte 2014 nicht mehr entrichtet worden, aufgrund der rückständigen Nebenkostenabrechnung. Soweit sind sie ja im Recht.

Der Aktuelle Status ist, das die Nebenkostenrückstände abzüglich der Überzahlung aus 2013 und 2014 in Höhe von 3000€ nicht beglichen sind, da die Mieter die Nebenkostenabrechnung anzweifeln jedoch ihren Allerwertesten nicht hochbekommen sowie die Anwältin versucht das ganze zu Verschleppen, indem sie sich mit der Korrespondenz Zeit nimmt und ständig neue Probleme findet um die Zahlung aufzuschieben.

0x Hilfreiche Antwort

#27
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8908 Beiträge, 4207x hilfreich)

Zitat (von Rene1982):
Sie schulden mir 3000€ Nebenkosten.

Äh ja. Ist dir schonmal in den Sinn gekommen, einen Anwalt aufzusuchen? Auch der Beitritt zu einer Vermietervereinigung wie Haus&Grund könnte sich lohnen. Du kämpfst seit Jahren gegen deine Mieter und ihr Anwältin und lässt aus deiner Sicht Schulden in Höhe von 3000Euro auflaufen. Das ist nicht wirklich sinnvoll. Geh zum Anwalt oder lass dich bei einer Vermietervereinigung anwaltlich beraten und lasse einen Fachmann für dich das Problem lösen. Ganz egal wie klug die Anwältin der Mieter aus deiner Sicht ist. Offensichtlich schafft sie es, dass du jetzt seit einiger Zeit auf dein Geld wartest. Momentan scheinen mir die Mieter besser beraten zu werden als du.

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#28
 Von 
Rene1982
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(95 Beiträge, 9x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Zitat (von Rene1982):Sie schulden mir 3000€ Nebenkosten.
Äh ja. Ist dir schonmal in den Sinn gekommen, einen Anwalt aufzusuchen? Auch der Beitritt zu einer Vermietervereinigung wie Haus&Grund könnte sich lohnen. Du kämpfst seit Jahren gegen deine Mieter und ihr Anwältin und lässt aus deiner Sicht Schulden in Höhe von 3000Euro auflaufen. Das ist nicht wirklich sinnvoll. Geh zum Anwalt oder lass dich bei einer Vermietervereinigung anwaltlich beraten und lasse einen Fachmann für dich das Problem lösen. Ganz egal wie klug die Anwältin der Mieter aus deiner Sicht ist. Offensichtlich schafft sie es, dass du jetzt seit einiger Zeit auf dein Geld wartest. Momentan scheinen mir die Mieter besser beraten zu werden als du.


Ja, da hast Du schon recht mit. Ich habe eine Frist gesetzt und warte noch die Antwort ab. Kommt da nichts konstruktives bei raus, so nehme ich mir einen Anwalt.

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