Eintritt in Mietvertrag

27. März 2012 Thema abonnieren
 Von 
rocknrollcreep
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 3x hilfreich)
Eintritt in Mietvertrag

Hallo liebe Foren-Mitglieder, da sich meine Situation ziemlich kompliziert gestaltet, werde ich versuchen, sie so einfach und verständlich wie möglich darzulegen:

Ich bewohne momentan die Wohnung meiner Eltern, Mietvertrag wurde 2005 auf beider Namen, quasi "Eheleute Meier", abgeschlossen. Seit 2008 studiere in Stuttgart, habe die Wohnung meiner Eltern jedoch als Meldeadresse (=Lebensmittelpunkt) beibehalten.

Mitte 2011 wurde bei meiner Mutter Bauchspeicheldrüsenkrebs festgestellt, weswegen ich mein Studium unterbrochen habe und wieder in die Wohnung meiner Eltern eingezogen bin. Meine Wohnung in Stuttgart habe ich zunächst untervermietet und dann gekündigt. Mein Vater (79) lebt seit Oktober in einem Altenpflegeheim. Meine Mutter ist Anfang des Jahres verstorben und ich habe mich ein weiteres Semester beurlauben lassen, um all die Dinge, die im Zusammenhang mit ihrem Tod stehen zu regeln.

Nun überlege ich, mein Studium in meiner Heimatstadt fortzusetzen und die Wohnung meiner Eltern zu übernehmen und unterzuvermieten. Eine Erlaubnis hierzu wurde mir vom Eigentümer/Vermieter jedoch verwehrt. Würde ich im Mietvertrag stehen, könnte ich diese Erlaubnis aufgrund eines berechtigten Interesses einklagen aber genau hier liegt mein Problem:

Wie kann ich die Wohnung halten? Das Recht zur Untervermietung über meinen Vater durchsetzen? (Evtl. unter Einräumung der Möglichkeit einer Rückkehr meines Vaters aus dem Altenheim? Aktuellen Urteilen zufolge muss die Wohnung ja nicht mehr Lebensmittelpunkt des untervermietenden Mieters sein) Oder um mal naiv zu fragen: Kann ich aufgrund des Todes meiner Mutter in ihre "frei gewordene" Stelle im Mietvertrag eintreten?

Das mag alles zum Teil furchtbar unterkühlt und pietätlos klingen aber ich bin deswegen schier am Verzweifeln, weswegen ich mittlerweile wirklich nach jedem Halm greife, der sich mir bietet. Jedenfalls wäre ich euch für konstruktive Beiträge sehr dankbar.

Liebe Grüße,
Tim

-- Editiert rocknrollcreep am 27.03.2012 11:11

-- Editiert rocknrollcreep am 27.03.2012 11:11

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8 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13709 Beiträge, 4356x hilfreich)

Hallo,

ich bin nicht der Fachmann auf all' den in Frage kommenden Gebieten (es geht ja wohl um Miet- und um Erbrecht).

Wer ist denn Erbe? Dein Vater oder du?
Meines Wissens erbt man jedenfalls auch den Mietvertrag.

Woher hast du die Info, dass man eine Mietwohnung untervermieten darf? Dazu ist imho immer das Einverständnis des Vermieters erforderlich.
Wohlgemerkt, wir reden doch über eine komplette Untervermietung, nicht nur ein Zimmer ala WG, oder?

Und was für einen Sinn macht das überhaupt, eine Wohnung unterzuvermieten? Ist die vereinbarte Miete so günstig? Ein eventueller Gewinn wäre übrigens steuerpflichtig, nur mal so am Rande.

MfG Stefan

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#2
 Von 
rocknrollcreep
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 3x hilfreich)

Hallo! Danke für dein Feedback. Was das Untervermieten anbelangt, habe ich mich wahrscheinlich undeutlich ausgedrückt. Ich möchte in der Wohnung meiner Eltern eine WG gründen, da diese für mich alleine nicht zu finanzieren ist.

Eine weitere Information habe ich auch außer Acht gelassen: Da das Erbe meiner Mutter überschuldet ist, wurde es von allen gesetzlichen Erben ausgeschlagen. Das Mietverhältnis ist davon jedoch nicht betroffen, da sowohl meine Mutter als auch mein Vater im Mietvertrag stehen. Es läuft nun also quasi allein auf meinen Vater weiter.

Bei der Wohnung handelt es sich um eine 3-Zimmer-Wohnung. Eines der drei Zimmer bewohne ich, die anderen beiden (ehemaliges Zimmer meines Vaters, ehemaliges Zimmer meiner Mutter) möchte ich untervermieten, bzw. nutzen um in der bestehenden Wohnung eine WG zu gründen.

Würde ich im Mietvertrag stehen, wäre das ganze wesentlich unkomplizierter, da für mich ein begründetes wirtschaftliches Interesse an Untervermietung der übrigen Zimmer besteht, durch das die nicht erteilte Erlaubnis des Eigentümers nichtig würde. Zumindest müsste er schon sehr stichhaltige Einwände liefern. Mit "Ich will einfach nicht" wäre die Sache für ihn zumindest nicht getan.

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3x Hilfreiche Antwort


#4
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4244 Beiträge, 2420x hilfreich)

Ob du Erbe geworden bist oder nicht, spielt in diesem Fall keine Rolle: Nach § 563a BGB ist dein Vater jetzt der alleinige Mieter der Wohnung.


Dein Vater hat immerhin das Recht, dich in die Wohnung aufzunehmen.
Wenn dein Vater sterben sollte, hättest du darauffolgend das Recht, gemäß § 563 BGB (Absatz 2) in den Mietvertrag einzutreten. Dem Vermieter stünde dann (da du, ein leibliches Kind, bereits in der Wohnung lebst) auch kein Sonderkündigungsrecht nach §564 zu, dü wärest somit der neue Vertragspartner.
Eine komplette Untervermietung der Wohnung sit aber auch in diesem Fall nicht zugelassen.

Wieso ist diese Untervermietung eigentlich so wichtig für dich?

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4244 Beiträge, 2420x hilfreich)

Uups, sorry, da hat sich etwas überschnitten. Meine Aussagen bleiben, aber ein paar Fragen sind jetzt überflüssig.

Da du die Rückkehr deines Vaters ja mehr oder minder ausschließt, habe ich aber eine andere die Frage: Was hast du davon, gegen den Willen des Vermieters unbedingt eine WG in der Wohnung zu gründen? Wäre es da nicht leicher, den Haushalt aufzulösen und in ein erlaubtes WG-Zimmer in derselben Stadt zu ziehen?
Das begründete wirtschaftliche Interesse wäre nämlich selbst bei Eintrag in den Mietvertrag nicht so ohne weiteres gegeben: Dein Vater müsste auch noch ein begründetes Interesse haben, da er ja auch Hauptmieter ist.
Wenn er aber ein begründetes Interesse hat: Was spricht dagegen, dass er die Genehmigung zur Untervermietung beantragt und selbst untervermietet?

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2505x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Aktuellen Urteilen zufolge muss die Wohnung ja nicht mehr Lebensmittelpunkt des untervermietenden Mieters sein) <hr size=1 noshade>


Das stimmt schon, in dem angesprochenen Urt. war es aber so, dass beide Bewohner sehr wohl in der Wohnung gewohnt haben, nur beruflich lange Zeit des Jahres im Ausland verbracht haben:

VIII ZR 4/05

Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat.
...
Soweit durch die beabsichtigte Untervermietung schützenswerte Belange des Vermieters berührt werden, sind diese gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit zu berücksichtigen und gegen die Interessen des Mieters abzuwägen (Senat, aaO, 220 f., 222).


Wenn dein Vater zur Gründung einer WG untervermieten würde, wäre das dem Vm., erhöhte Abnutzung etc., mit Sicherheit nicht zumutbar. Er kannn die Erlaubnis zu Recht verweigern und kündigen, wenn ungenehmigt an die WG untervermietet wird.

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0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
rocknrollcreep
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 3x hilfreich)

Vorab möchte ich erneut allen denjenigen unter euch danken, die sich bisher durch Beiträge in die Diskussion eingebracht haben. Da einige weiterführende Fragen aufgetaucht sind, werde ich versuchen, diese zu beantworten:

@sonne12367: Komplett nichtig wird sie natürlich nicht (deswegen die Anführungsstriche) aber er müsste schon wie gesagt sehr stichhaltige Argumente vorbringen um mir die Erlaubnis zu verweigern. Nach den Meinungen, die ich u.A. bei Rechtsberatern eingeholt habe, würde eine solche Angelegenheit vor Gericht mit an Gewissheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu meinen Gunsten durchgehen.

@quiddje: Mein Interesse daran, die Wohnung zu halten, begründet sich darauf, dass im Moment alle möglichen Dinge auf mich einprasseln und ich in erster Linie darum bemüht bin, die Weichen für die Fortsetzung meines Studiums zu stellen und meine finanzielle Unabhängigkeit zu gewährleisten. Wohnungssuche/Umzug und die damit verbundenen Anstrengungen sind einfach Dinge, die ich mir verständlicherweise ersparen möchte.

@flawless: Da die Wohnung vor dem Tod meiner Mutter und dem Auszug meines Vaters bereits von drei Personen bewohnt wurde, ist der Einwand der erhöhten Abnutzung bei einer 3er-WG nicht gegeben und somit auch kein Grund, die Erlaubnis zu versagen.

Was mich an der ganzen Sache am meisten aufregt, ist dass auf dem selben Stockwerk in der gegenüberliegenden Wohnung, die ebenfalls meinem Vermieter gehört, eine 3er-WG (wie ich sie ebenfalls plane) bereits seit einem Jahr existiert. Es gab keinerlei nennenswerten Dialog zwischen dem Vermieter und mir, obwohl ich diesen gesucht habe und die Entscheidung wurde mir ganz trocken (nach fast einmonatiger Hinhalte-Taktik) durch die Hausverwaltung überbracht.

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0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2505x hilfreich)

quote:
Da die Wohnung vor dem Tod meiner Mutter und dem Auszug meines Vaters bereits von drei Personen bewohnt wurde, ist der Einwand der erhöhten Abnutzung bei einer 3er-WG nicht gegeben und somit auch kein Grund, die Erlaubnis zu versagen.


M.E. schon, ich denke, das muss man nicht ausdiskutieren, dass eine WG etwas ganz anderes ist, als eine Familie.

Auch aus der Nachbar-WG folgt m.E. nichts anderes, das kann den Vm. nicht zwingen, jetzt im ganzen Haus WGen zu genehmigen.

Du kannst es ja ausprobieren, mit wäre dabei jedenfalls nicht wohl.

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