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Ersteigerung einer Wohnung im Zuge einer ZV - Sonderkündigungsrecht?

 Von 
go508716-88
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Ersteigerung einer Wohnung im Zuge einer ZV - Sonderkündigungsrecht?

Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,

gerne möchte ich Ihnen folgende fiktive Geschichte vorstellen:
Person A beabsichtigt demnächst im Zuge einer Zwangsversteigerung eine Wohnung zu ersteigern. Die Wohnung ist seit 2002 vermietet.
Sollte Person A die Wohnung erfolgreich ersteigern, beabsichtigt er dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, da er selbst die Wohnung dringend benötigt (aktuelle Wohnung zu klein, Nachwuchs erhalten).
Laut Gutachten ist der Mieter seit 2002 im Mietverhältnis. Grundsätzlich sind Person A die langen Kündigungsfristen aufgrund des langen Mietverhältnisses bekannt. Allerdings hat er nun von einem Sonderkündigungsrecht von 3 Monaten erfahren. Er stellt sich nun die Frage, ob solch ein Sonderkündigungsrecht tatsächlich besteht. Wenn ja, wird er dieses heikle Thema selbstverständlich nicht selbst angehen.
Der Plan ist, dass Person A rechtzeitig einen Anwaltstermin vereinbart, der möglichst wenige Tage nach der Versteigerung stattfindet. Gerne möchte sich Person A beim gesamten Kündigungsprozess von einem Anwalt begleiten/vertreten lassen.

Eine Rechtschutzversicherung o.ä. besteht nicht. Es wird alles aus eigener Kasse bezahlt.

Die Frage ist nun:
- Besteht tatsächlich ein solches Sonderkündigungsrecht von 3 Monaten bei Anmeldung des Eigenbedarfs? Soweit ich in Erfahrung bringen konnte, wird die Wohnung von einem berufstätigen Ehepaar bewohnt. Ein 18-jähriges Kind wohnt mit im Haus. Keiner der Personen hat eine Behinderung oder ähnliches (i. S. v. Härtefall).
- Falls der Mieter nicht raus möchte: Wie lange würde es bis zur Räumung (Räumungsklage) dauern?
- Worauf muss generell bei solch einem Vorhaben noch geachtet werden?

Besten Dank vorab und freundliche Grüße

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Mieter Wohnung Räumungsklage Frage


7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
spatenklopper
Status:
Senior-Partner
(6399 Beiträge, 3173x hilfreich)

Zitat (von go508716-88):
Besteht tatsächlich ein solches Sonderkündigungsrecht von 3 Monaten bei Anmeldung des Eigenbedarfs?

Nein.

Zitat (von go508716-88):
Falls der Mieter nicht raus möchte: Wie lange würde es bis zur Räumung (Räumungsklage) dauern?

Je nach Stand der Kriegskasse des Mieters und Auslastung des Gerichts > 12 Monate

Zitat (von go508716-88):
Worauf muss generell bei solch einem Vorhaben noch geachtet werden?

Um mit der Eigenbedarfskündigung nicht auf die Schnauze zu fallen, sollte man die von einem Anwalt für Mietrecht formulieren lassen.
Bei "Eigenformulierungen" baut man gerne Dinge ein, die die Kündigung unwirksam machen und man, wenn es die Mieter drauf anlegen, mehrere Monate verschenkt.

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(34421 Beiträge, 12313x hilfreich)

Zitat:
Besteht tatsächlich ein solches Sonderkündigungsrecht von 3 Monaten bei Anmeldung des Eigenbedarfs?

Ja, ein solches Sonderkündigungsrecht besteht nach § 57a ZVG

Zitat:
Falls der Mieter nicht raus möchte: Wie lange würde es bis zur Räumung (Räumungsklage) dauern?

Zunächst einmal muss feststehen, dass der Mieter nicht ausziehen will. Danach wird es nach Einreichung der Klage je nach genauer Belastung des örtliche zuständigen Gerichtes mehrere Monate dauern, bis ein Prozesstermin angesetzt wird. Selbst wenn die Klage erfolgreich war, muss man damit rechnen, dass dem Mieter eine Räumungsfrist von 3 Monaten gewährt wird. Alles in allem kann vom Ausspruch der Kündigung bis zum tatsächlichen Auszug des Mieters leicht ein Jahr vergehen. Sollte der Mieter in Berufung gehen, kann es noch länger dauern.

Zitat:
Worauf muss generell bei solch einem Vorhaben noch geachtet werden?

Eine Kündigung auf Basis von § 57a ZVG muss sehr schnell erfolgen, d.h. sie muss im Prinzip noch im gleichen Monat ausgesprochen werden, in dem der Versteigerungstermin stattfand. Ausnahmen bestehen dann, wenn der Versteigerungstermin am Monatsende stattfand.

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#3
 Von 
go508716-88
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antworten.
Habe nun schon 1 x Ja und 1 x Nein :)

Guter Hinweis @hh!
Hatte ich vergessen zu erwähnen: Das von mir angesprochene Sonderkündigungsrecht war in Bezug auf § 57a ZVG.

@spatenklopper:
Wie in meinem Text formuliert, werde ich von Anfang an einen Rechtsanwalt für Mietrecht konsultieren und mich bis zum Ende betreuen lassen. Genau aus dem Grund, den du beschrieben hast.

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6469 Beiträge, 3390x hilfreich)

spatenklopper sagt nein und hh sagt ja. Meiner Meinung nach haben beide Recht :)

Zur Erklärung: Bei einer Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG gibt es wegen § 183 ZVG kein Sonderkündigungsrecht. Bei einer "normalen" Zwangsversteigerung gibt es das Sonderkündigungsrecht. Es wäre also als erstes zu überprüfen, um was für eine Zwangsversteigerung es sich handelt.

Zudem hebelt ein Sonderkündigungsrecht den gesetzlichen Mieterschutz nicht aus. Der Vermieter braucht immernoch einen Grund (hier Eigenbedarf). Aushebeln würde das Sonderkündigungsrecht nur mietvertragliche Regelungen wie z.B. einen Kündigungsverzicht. Von daher ist das Sonderkündigungsrecht in aller Regel nicht so entscheident.

Nachtrag: Ich hatte die Kündigungsfrist übersehen. Für die wäre das Sonderkündigungsrecht in diesem Fall außerordentlich relevant (§ 573d BGB).

-- Editiert von cauchy am 11.02.2019 13:28

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#5
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2810x hilfreich)

Ich stimme @hh zu, jedoch wird Ihnen dies - wenn der Mieter nicht mitmacht - nicht viel helfen, ein solches Vefahren kann sich sehr lange hinziehen.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#6
 Von 
spatenklopper
Status:
Senior-Partner
(6399 Beiträge, 3173x hilfreich)

Zitat (von hh):
Ja, ein solches Sonderkündigungsrecht besteht nach § 57a ZVG

Unter Einhaltung der gesetzlichen Frist.
Und sieht diese nicht bei Eigenbedarf eine verlängerte Kündigungsfrist vor?

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#7
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6469 Beiträge, 3390x hilfreich)

Zitat (von spatenklopper):
Unter Einhaltung der gesetzlichen Frist.
Und sieht diese nicht bei Eigenbedarf eine verlängerte Kündigungsfrist vor?
Warum? § 573d (2) BGB sieht das nicht vor.

Wobei natürlich ein Härtefall zur Verlängerung der Kündigungsfrist nicht allzu fern liegt. Zudem muss das Sonderkündigungsrecht auch erstmal existieren, s.o. .

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