Extrem lautes Rolltor unter Wohnung

Question

Hallo,

ich wohne in einer Wohnung, welche sich direkt über einem Rolltor befindet. Mir ist bekannt, dass mir hier eigentlich kein Mietminderungsrecht zusteht und es leuchtet mir natürlich auch ein, dass ich mit einer gewissen Geräuschbelastung leben muss.

Wie verhält es sich aber, wenn die Lärmbelästigung deutlich schlimmer geworden ist. Bei mir wackeln regelrecht die Wände und sogar Mieter, welche nicht so wie ich direkt über dem Tor wohnen, fühlen sich inzwischen belästigt.

Ich habe den Vermieter bereits im Oktober darauf hingewiesen, dass das Tor deutlich lauter geworden ist. Im Dezember hatte ich dann um Abhilfe gebeten, weil die Lärmbelästigung ein nicht mehr erträgliches Ausmaß angenommen hat. Seither werde ich damit vertröstet, dass eine Reparatur veranlasst worden sei und ich mich in Geduld üben soll.

Da eine Recht auf Mietminderung hier ja unsicher ist und ich mit einer Zahlung unter Vorbehalt wenig Druck ausüben kann, ich aber auch keine fristlose Kündigung riskieren will, stellt sich die Frage, wie ich nun vorgehen soll.

Kann ich die Mieter zunächst mal kürzen und bevor ich mit mehr als 2 Monatsmieten im Rückstand bin auf eine Zahlung unter Vorbehalt umstellen? Zumal ich eh davon ausgehe, dass der Schaden vorher behoben wird.

Würde es zunächst mal ausreichen, mit einem Schallpegelmessgerät selbst Messungen vorzunehmen oder ist ein Gutachten zwingend erforderlich?

Welchen Prozentsatz könnte ich für die Kürzung ansetzen?

Vielen Dank!

-- Editier von thedeadalus123 am 08.02.2016 11:15

cauchy · Answer

Zwei Ansatzpunkte sehe ich: Wenn der Mieter beweisen kann, dass die Geräusche deutlich lauter geworden sind, dann wird ein Mangel an der Mietsache vorliegen. Das wird aber vermutlich nur durch Zeugenaussagen anderer Bewohner gehen. Unabhängig davon wird ab einem gewissen Geräuschpegel immer ein Mangel vorliegen, sofern der Vermieter nicht bei Anmietung explizit auf den erhöhten Geräuschpegel hingewiesen hat. Vielleicht gibt die Lärmschutzsatzung deiner Gemeinde über Grenzwerte Aufschluss.

Du müsstest also erstmal festzustellen versuchen, ob ein Mangel vorliegt. Wenn das der Fall ist, so könntest du nachweisbar und unter Fristsetzung den Vermieter (das ist nicht notwendig die Verwaltung) zur Mängelbeseitigung auffordern. Das geht am billigsten per Einwurfeinschreiben, wenn ein neutraler Zeuge den Brief liest und bei der Post aufgibt. In dem Schreiben könntest du ebenfalls eine Mietminderung ab dem ersten Tag nach Erhalt der Mängelanzeige ankündigen. Auf die Angabe einer genauen Höhe würde ich beim ersten Schreiben eher verzichten. Die ist nämlich nicht ganz einfach festzulegen.

Wenn der Mangel dann nicht innerhalb der gesetzten Frist von vielleicht 2-4 Wochen behoben wird, dann könntest du einen Anwalt mit der Einreichung einer Klage auf Mängelbeseitigung beauftragen. Die Kosten wären dann - wenn wirklich ein Mangel vorliegt und das Gericht das auch so entscheidet - als notwendige Rechtsverfolgungskosten in der Regel vom Vermieter zu tragen.

Nachteil dieser Variante ist, dass du Klage einreichen musst und dadurch ein Prozessrisiko entsteht. Vorteil der Variante ist, dass du zielgerichtet auf Mängelbeseitigung klagst (das ist ja dein Ziel) und nicht Gefahr läufst, eine fristlose Kündigung wegen Zahlunsverzug zu riskieren.

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