Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 habe ich am 31.12.2022 erhalten, also gerade noch rechtzeitig. Es wird eine hohe Nachzahlung gefordert, die sich vor allem auf den Heizkosten begründet.
Der Verteilerschlüssel für die Heizkosten ist: 30% nach Fläche, 70% nach Verbrauch. Bei den Angaben zum Verbrauch (Verbrauchseinheiten) stellte ich fest, dass die Zahlen aus der Vorjahresabrechnung für 2020 übernommen wurden - sowohl für meine Wohnung als auch für alle weiteren und das Haus insgesamt. Dies ist eindeutig ein Fehler, denn dass der Verbrauch in beiden Jahren überall exakt identisch war, ist völlig unplausibel.
Meine Nachbarin hat ihre Abrechnung später erhalten. Darin finden sich nun andere Zahlen zum Verbrauch, mutmaßlich diejenigen für das richtige Jahr 2021. Dadurch stellt sich jedoch die Frage nach einem zweiten möglichen Fehler:
Im Jahr 2021 wurden die Messsystem für den Heizungsverbrauch (Heizkostenverteiler) ausgetauscht, sowohl die Zähler an den einzelnen Heizkörpern als auch die zentrale Einheit. Der gesamte Anbieter wurde gewechselt (von Techem hin zu einem anderen). Es sollten also nach meiner Einschätzung zwei Zahlen in die Berechnung des Verbrauchs einfließen: die der alten Zähler und die der neuen.
Aus der Nebenkostenabrechnung geht nicht hervor, ob und wenn ja wie dies erfolgt ist. Aus meiner Sicht gibt es hier mehrere Möglichkeiten:
1. Die Einheiten der alten und neuen Zähler werden einfach addiert.
2. Die Einheiten der alten Zähler werden bis zum Tag des Umtauschs berücksichtigt, danach die Einheiten der neuen Zähler.
Da nach meinem Verständnis die vom Heizkostenverteiler gemessenen "Verbrauchseinheiten" keine festen physikalischen Einheiten sind, die sich einfach addieren lassen, erscheint mir das zweite Vorgehen sinnvoller. Ich kenne mich jedoch zu wenig damit aus, um das zu beurteilen. Dennoch erscheint es mir nicht richtig, dass der Vermieter seine Berechnung in der Abrechnung nicht erklärt.
Kann jemand einschätzen, ob die Abrechnung in dieser Situation inhaltlich und/oder formell fehlerhaft ist? Vielen Dank!
Falsche Verbrauchseinheiten für Heizkosten: inhaltlicher oder formeller Fehler?
16. Januar 2023
Thema abonnieren
Frage vom 16. Januar 2023 | 16:10
Von
Status: Frischling (3 Beiträge, 0x hilfreich)
Falsche Verbrauchseinheiten für Heizkosten: inhaltlicher oder formeller Fehler?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
#1
Antwort vom 16. Januar 2023 | 18:35
Von
Status: Unbeschreiblich (32278 Beiträge, 5677x hilfreich)
Vermutlich hat der Vermieter die Verbrauchsabrechnung des neuen Ablesedienstes nicht separat nachgeprüft, sondern die Einzelabrechnung für die jeweilige Wohnung einfach angehängt.Zitat :Dennoch erscheint es mir nicht richtig, dass der Vermieter seine Berechnung in der Abrechnung nicht erklärt.
Man kann in solchen Fällen, wenn man die Abrechnung für fehlerhaft oder nicht nachvollziehbar hält, und eine hohe Nachzahlung schon lesbar ist, Belegeinsicht beim Vermieter fordern.
uU erklärt er das oder er lässt es selbst beim Ablesedienst nachprüfen.
#2
Antwort vom 16. Januar 2023 | 19:32
Von
Status: Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)
Die Verwendung falscher Ablesewerte ist ein inhaltlicher und kein formeller Fehler.
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
Jetzt zum Thema "Mietrecht" einen Anwalt fragen
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
#3
Antwort vom 16. Januar 2023 | 21:10
Von
Status: Lehrling (1448 Beiträge, 232x hilfreich)
Zitat :Die Verwendung falscher Ablesewerte ist ein inhaltlicher und kein formeller Fehler.
Ich sehe das hier nicht als zwingend.
Für mein Verständnis der Abgrenzung ist ein formeller Fehler dann gegeben, wenn die Abrechnung nicht nachvollzogen werden kann, ohne den Aufbau der Abrechnung zu verändern. Dies betrifft u.a. auch die Verteilschlüssel,
Wenn es - wie hier wohl vorliegend - zu einem unterjährigen Wechsel der Abrechnungssysteme gekommen ist sind diese meiner Ansicht nach wie eine unterjährige Abrechnung zu behandeln und entsprechend aufzuspliten. da
Das hier mWn nicht zulässig ist. Die Einheiten bilden immer nur eine Relation untereinander ab, die nur zwischen baugleichen Modellen vergleichbar ist.Zitat :1. Die Einheiten der alten und neuen Zähler werden einfach addiert.
Wenn dies jedoch nicht gemacht wurde, ist auch der Verteilschlüssel der Kosten bzw. deren komplette Rechengrundlage unklar und nicht - wie für bei einem materiellen/inhaltichen Fehler notwendig - die falsche Anwendung/Berechnung von grundsätzlich in der Abrechnung oder dem Mieter sonst vorliegender Informationen bzw. Werten.
#4
Antwort vom 16. Januar 2023 | 22:43
Von
Status: Praktikant (945 Beiträge, 260x hilfreich)
So oder so:Zitat :Falsche Verbrauchseinheiten für Heizkosten: inhaltlicher oder formeller Fehler?
Man sollte hier dringend Belegeinsicht zu der Heizkostenabrechnung 2021 beim Vermieter anfordern.
Die Abrechnung von Techem bis zum Zeitpunkt des Systemwechsels und die von dem neuen Anbieter ab dem Systemwechsel.
Und die weiteren Unterlagen (z.B. Gasliefervertrag, falls zutreffend, etc.) und vor allem die Kontoauszüge.
Der Mieter kann ab Anforderung Belegeinsicht gegenüber dem Vermieter eine errechnete Nachzahlung verweigern.
Deren Fälligkeit ist so lange aufgeschoben, bis der Vermieter dem Mieter die geforderte Belegeisicht ermöglicht hat (Rechnungsbelege und Zahlungsbelege)
BGH Urteil v. 09.12.2020 (AZ: VIII ZR 118/19)
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=113271&pos=0&anz=1
Das legt nahe hier besteht die Möglichkeit, dass der (überforderte?) Vermieter ins Schleudern kommt. Oder ist bereits gekommen.Zitat :Meine Nachbarin hat ihre Abrechnung später erhalten. Darin finden sich nun andere Zahlen zum Verbrauch, mutmaßlich diejenigen für das richtige Jahr 2021.
Heisst:
Vorliegend sollte nicht der Mieter selbst Mutmaßungen anstellen, wie es sich hier wohl verhalten könnte mit den Verbrauchseinheiten zweier Systeme.
Sondern sich zurück lehnen, der Vermieter ist genug beschäftigt die Belegeinsicht zustande zu bringen.
Und wenn tatsächlich Belege kommen, ab dann kann sich der Mieter wieder damit befassen und ggf. substanzierten Widerspruch zur Nebenkostenabrechnung erheben.
Nämlich in dem Fall dass sich eklatante Mängel offenbaren.
#5
Antwort vom 16. Januar 2023 | 23:00
Von
Status: Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :Für mein Verständnis der Abgrenzung ist ein formeller Fehler dann gegeben, wenn die Abrechnung nicht nachvollzogen werden kann
Die Abrechnung kann doch nachvollzogen werden. Wie sonst hätte der Fragesteller feststellen können, dass die Ablesewerte falsch sind.
Die Abrechnung enthält alle notwendigen Angaben. Das reicht für eine formell korrekte Abrechnung. Wenn die Angaben falsch sind, fehlerhaft addiert wurden, falsch umgelegt wurden oder ähnliche Fehler passiert sind, dann betrifft das nur die materielle Richtigkeit der Abrechnung.
#6
Antwort vom 17. Januar 2023 | 11:39
Von
Status: Frischling (3 Beiträge, 0x hilfreich)
Zunächst allen vielen Dank für die zahlreichen konstruktiven Antworten.
Zitat :Die Verwendung falscher Ablesewerte ist ein inhaltlicher und kein formeller Fehler.
Dass er die Werte aus dem Vorjahr angegeben hat, würde ich auch zunächst als inhaltlichen Fehler einschätzen, wobei mir das nur aufgefallen ist, da ich sie mit der Vorjahresabrechnung verglichen habe. Was ich jedoch nicht nachvollziehen kann, ist der zweite genannte Punkt, nämlich der Umgang des Vermieters mit dem unterjährigen Zählerwechsel. Hat er...Zitat :Die Abrechnung kann doch nachvollzogen werden. Wie sonst hätte der Fragesteller feststellen können, dass die Ablesewerte falsch sind.
1. nur die Verbrauchseinheiten der neuen Zähler angegeben?
2. die Verbrauchseinheiten der alten und neuen Zähler einfach addiert?
3. etwas ganz anderes gemacht?
Das kann ich nicht nachvollziehen, da er darauf nicht eingeht. Weder in meiner Abrechnung mit den falschen, da alten Zahlen, noch in der Abrechnung meiner Nachbarin mit den mutmaßlichen neuen Zahlen. Aufgrund der fehlenden Nachvollziehbarkeit deutet das für mich auf einen formellen Fehler hin.
Falls die Verbrauchseinheiten verschiedener Heizkostenverteiler sich unterschieden, wäre eine separate Abrechnung für die Zeiträume vor und nach dem Zählerwechsel aus meiner Sicht das am ehesten richtige Vorgehen. Dies wurde hier jedoch nicht gemacht.
So würde ich es auch einschätzen, doch kenne ich mich damit nicht aus uns konnte bislang auch keine verlässliche Quelle für eine solche Situation finden. In diesem Fall wäre es auch aus meiner Sicht ein formeller und kein rein inhaltlicher Fehler.Zitat :Wenn es - wie hier wohl vorliegend - zu einem unterjährigen Wechsel der Abrechnungssysteme gekommen ist sind diese meiner Ansicht nach wie eine unterjährige Abrechnung zu behandeln und entsprechend aufzuspliten.
#7
Antwort vom 17. Januar 2023 | 13:44
Von
Status: Unbeschreiblich (32278 Beiträge, 5677x hilfreich)
Wir vermutlich auch nicht. Deshalb kann man als Mieter Belegeinsicht beim Vermieter fordern, dort findet sich evtl. die Nachvollziehung...oder dem Vermieter ist inzwischen (evtl. durch andere Mieter, die rückfragten) schon selbst ein inhaltlicher Fehler aufgefallen? Die *errechnete* BK-Nachzahlung muss ein betroffener Mieter jetzt noch nicht leisten.Zitat :Was ich jedoch nicht nachvollziehen kann
Er muss nicht darauf eingehen. Er hat es evtl. nicht mal bemerkt.Zitat :da er darauf nicht eingeht.
Ist egal. Und nun? Was willst du unternehmen? Dem Vermieter formelle und/oder inhaltliche Fehler vorwerfen ...oder eine korrekte Jahresabrechnung über die BK haben?Zitat :Aufgrund der fehlenden Nachvollziehbarkeit deutet das für mich auf einen formellen Fehler hin.
#8
Antwort vom 17. Januar 2023 | 14:51
Von
Status: Praktikant (945 Beiträge, 260x hilfreich)
Auf diese Fragen gibt die Belegeinsicht Aufschluss.Zitat :Was ich jedoch nicht nachvollziehen kann, ist der zweite genannte Punkt, nämlich der Umgang des Vermieters mit dem unterjährigen Zählerwechsel. Hat er...
1. nur die Verbrauchseinheiten der neuen Zähler angegeben?
2. die Verbrauchseinheiten der alten und neuen Zähler einfach addiert?
3. etwas ganz anderes gemacht?
Anhand der Belege kann man anschließend einen substanzierten Widerspruch zur Nebenkostenabrechnung erheben.
#9
Antwort vom 18. Januar 2023 | 13:54
Von
Status: Frischling (3 Beiträge, 0x hilfreich)
Das erwarte ich auch nicht. Mir geht es um eine qualifizierte Einschätzung dazu, ob die fehlende Nachvollziehbarkeit einen inhaltlichen oder formellen Fehler darstellt.Zitat :Was ich jedoch nicht nachvollziehen kann
Wir vermutlich auch nicht.
Ich will dem Vermieter nichts vorwerfen, sondern wissen, ob seine subtanzielle Nachforderung gerechtfertigt ist.Zitat :Ist egal. Und nun? Was willst du unternehmen? Dem Vermieter formelle und/oder inhaltliche Fehler vorwerfen ...oder eine korrekte Jahresabrechnung über die BK haben?
#10
Antwort vom 18. Januar 2023 | 15:15
Von
Status: Unbeschreiblich (32278 Beiträge, 5677x hilfreich)
Ich meine, das wurde doch hier schon geschrieben. Da alle Werte vorliegen, aber vermutlich falsch sind, ist der Inhalt dieser HK-Abrechnung falsch. Inhaltlicher Fehler.Zitat :Mir geht es um eine qualifizierte Einschätzung dazu, ob die fehlende Nachvollziehbarkeit einen inhaltlichen oder formellen Fehler darstellt.
Ich stimme damit dem #2 von @hh zu.
Das kann ich dir nicht beantworten. Ich kann dir nur empfehlen, durch Belegeinsicht beim Vermieter zu versuchen, dein Problem substanziell geklärt zu bekommen. Daraus ergibt sich mE recht schnell, ob und welcher Fehler vorliegt und ob und wann du was nachzahlen musst.Zitat :Ich will dem Vermieter nichts vorwerfen, sondern wissen, ob seine subtanzielle Nachforderung gerechtfertigt ist.
Je nach Verhältnis zum Vermieter
-könntest du auch vor einer Belegeinsicht ganz unverbindlich den Vermieter fragen, ob durch den Wechsel des Ablesedienstes evtl. ein Fehler in der Einzelabrechnung passiert sei.
-könntest du schriftlich dem Vermieter mitteilen, dass die HK-Abrechnung und damit die Forderung der Nachzahlung aus deiner Sicht fehlerhaft ist und du Korrektur forderst.
- könntest du für geringen Kosteneinsatz hier einen online-Anwalt (formell oder inhaltlich falsch?) befragen.
Viele Wege führen nach Rom...
Ansonsten kann ich dir nur sagen, dass unser Vermieter bzw. seine beauftragte HV lediglich die Einzelabrechnung des Ablesedienstes Brun*** anhängt, diese aber nicht substanziell auf inhaltliche oder formelle Fehler prüft, aber gern für Rückfragen bereitsteht.
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon
268.318
Beratungen
Anwalt online fragen
Ab
30
€
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
- Keine Terminabsprache
- Antwort vom Anwalt
- Rückfragen möglich
- Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
- Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
- mit Empfehlung
- Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.
Jetzt Anwalt dazuholen.
Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.
- Antwort vom Anwalt
- Innerhalb 24 Stunden
- Nicht zufrieden? Geld zurück!
- Top Bewertungen
Ähnliche Themen
-
16 Antworten
-
28 Antworten
-
3 Antworten
-
6 Antworten