Falsche Wohnflächenangabe

27. Juni 2020 Thema abonnieren
 Von 
Carsten2611
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 0x hilfreich)
Falsche Wohnflächenangabe

Ich habe eine Frage, wo ich unterschiedliche Infos im Netz zu finde.

Mein MV enthält keine Angabe zu qm Wohnfläche (sieht der Vertrag nicht vor). Im Inserat wurde die Grösse aber mit 150 qm angegeben. Die Besitzerin inseriert das Haus auch aktuell mit 150 qm (ich bin mittlerweile ausgezogen und sie sucht einen Neumieter).

Ich weiss aus sicherer Quelle (Grundriss des baugleichen Nachbarhauses), dass das Haus max. 120 qm hat. Also, mehr als 10% Abweichung (10% sind ja zulässig).

Ich finde unterschiedliche Urteile zu. Ein BGH Urteil von 2010 besagt, dass auch eine Angabe im Inserat bindend ist und zur Mietminderung berechtigt. Ein Urteil des LG München von 2014 hingegen besagt, dass nur die Angabe im MV bindend ist. Fehlt diese kann der Mieter sich nicht auf das Inserat berufen. In dem Fall in München lag allerdings die Abweichung der Wohnfläche bei < 10%.

Was stimmt denn jetzt? Kann ich noch nachträglich aufgrund falscher Angaben eine Mietminderung geltend machen oder kann ich das aufgrund des Fehlens im MV nicht?


-- Editiert von Carsten2611 am 27.06.2020 01:01

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16 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Loni12
Status:
Bachelor
(3510 Beiträge, 557x hilfreich)

Die genauen qm sind auf der Nebenkostenabrechnung ersichtlich. Außer es wurden falsche angegeben.
Im Mietvertrag werden üblich keine qm angegeben.

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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von Carsten2611):
Im Inserat wurde die Grösse aber mit 150 qm angegeben.

Größe von was?
Wie war der genaue Wortlaut?
Ist das Inserat irgendwie Bestandteil des Mietvertrages geworden?
Hat man das Insert noch?



Zitat (von Carsten2611):
Ich weiss aus sicherer Quelle (Grundriss des baugleichen Nachbarhauses),

Das ist überhaupt keine sichere Quelle.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#3
 Von 
Carsten2611
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 0x hilfreich)

Das Inserat habe ich noch. Es werden dort 150qm Wohnfläche angegeben. Wie soll ein Inserat "Bestandteil des MV" sein? Habe ich noch nie gehört, dass man so etwas explizit in den MV reinschreibt....
Es ist aber unstrittig das ein Inserat ein Angebot im Sinne des BGB ist. Somit bindend.

Wieso ist ein Grundriss eines baugleichen Nachbarhauses keine sichere Quelle?

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#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von Carsten2611):
Wieso ist ein Grundriss eines baugleichen Nachbarhauses keine sichere Quelle?

Weil es bei der Wohnfläche Abweichungen geben kann, die andere nicht haben. Dabei wäre es schon ausreichend, die beiden unterschiedlichen Normen anzuwenden - da sind teilweise Abweichnungen von 40% möglich ...



Zitat (von Carsten2611):
Es werden dort 150qm Wohnfläche angegeben.

Nach DIN-Norm 277 oder nach Wohnflächenverordnung?
Und nach was wurde das Nachbarhaus berechnet?



Zitat (von Carsten2611):
Es ist aber unstrittig das ein Inserat ein Angebot im Sinne des BGB ist.

Ein Inserat stellt in der Regel kein verbindliches Angebot dar, es ist lediglich eine (unverbindliche) werbemäßige Anpreisung.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#5
 Von 
die wölfin
Status:
Schüler
(324 Beiträge, 139x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
...
Nach DIN-Norm 277 oder nach Wohnflächenverordnung?
Und nach was wurde das Nachbarhaus berechnet?...

In der DIN 277 gibt es keine Wohnfläche. ;)

Signatur:

"Der unzufriedene Mensch findet keinen bequemen Stuhl." (Benjamin Franklin)

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#6
 Von 
Carsten2611
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von Carsten2611):
Wieso ist ein Grundriss eines baugleichen Nachbarhauses keine sichere Quelle?

Weil es bei der Wohnfläche Abweichungen geben kann, die andere nicht haben. Dabei wäre es schon ausreichend, die beiden unterschiedlichen Normen anzuwenden - da sind teilweise Abweichnungen von 40% möglich ...



Zitat (von Carsten2611):
Es werden dort 150qm Wohnfläche angegeben.

Nach DIN-Norm 277 oder nach Wohnflächenverordnung?
Und nach was wurde das Nachbarhaus berechnet?



Zitat (von Carsten2611):
Es ist aber unstrittig das ein Inserat ein Angebot im Sinne des BGB ist.

Ein Inserat stellt in der Regel kein verbindliches Angebot dar, es ist lediglich eine (unverbindliche) werbemäßige Anpreisung.


Ich hatte eigentlich auf Antworten gehofft. Stattdessen kriege ich zig Fragen gestellt....

Wenn 2 Häuser zeitgleich (1980) und mit fast identischem Grundriss gebaut wurden, inwiefern ist es da von Belang nach welcher Methode berechnet wird und wie sollten da bis zu 40% Abweichung entstehen können?

Das BGH Urteil VIIII ZR 256/09 von 2010 sieht eine Angabe in einem Inserat sehr wohl als bindend an. Andernfalls könnte ja jeder in Inseraten lügen das sich die Balken biegen.....Wohnungen mit 80qm haben dann 140qm, Autos mit 100.000 km Tachostand nur 60.000 km und 10 Jahre alte Geräte sind nur 5 Jahre alt.....alles mit der Begründung es handele sich ja nur um eine "werbemässige" Anpreisung"??

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#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von Carsten2611):
Ich hatte eigentlich auf Antworten gehofft.

Du meinst hierauf?
Zitat (von Carsten2611):
Was stimmt denn jetzt?

Da lautet die Antwort: beides stimmt.

Hilft Dir das weiter?



Zitat (von Carsten2611):
Wenn 2 Häuser zeitgleich (1980) und mit fast identischem Grundriss gebaut wurden,

Jetzt ist es nur noch ein "fast identischer Grundriss"? Also noch mehr Unggeignetheit da was drauf zu bauen...



Zitat (von Carsten2611):
inwiefern ist es da von Belang nach welcher Methode berechnet wird und wie sollten da bis zu 40% Abweichung entstehen können?

Ganz einfach: weil beide Methoden unterschiedlich aufgebaut sind und somit auch die Ergebnisse abweichen.


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Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#8
 Von 
wirdwerden
Status:
Unbeschreiblich
(38364 Beiträge, 13981x hilfreich)

Hast Du denn mal selbst nachgemessen? Und auch berücksichtigt, dass Terrassen, Zusatzräume gegebenenfalls angemessen in die Berechnung eingehen?

wirdwerden

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von Carsten2611):
Das BGH Urteil VIIII ZR 256/09 von 2010 sieht eine Angabe in einem Inserat sehr wohl als bindend an.

Wie kommt man denn darauf? Wenn dem so wäre, hätte der BGH das wohl auch entsprechend in der Begründung aufgeführt.

Relevant war dort, dass vor Abschluss des Mietvertrages der Mieterin eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben wurden.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Carsten2611
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von wirdwerden):
Hast Du denn mal selbst nachgemessen? Und auch berücksichtigt, dass Terrassen, Zusatzräume gegebenenfalls angemessen in die Berechnung eingehen?



Ja, haben wir - der Punkt ist der, dass ich das Nachbarhaus nach Tod des langjährigen Mieters sehr günstig erworben habe und wir vor kurzem rübergezogen sind. Zuvor hatten wir 12 Jahre zur Miete nebenan gewohnt. Die Raumaufteilung der beiden Häuser ist exakt gleich. Allerdings sind diverse Räume in unserem neuen Haus 1-2 qm größer (das hatten wir ausgemessen wegen der Möbel). Lt. Plan hat das Haus 128 qm.

Wie kann das alte Haus dann 150qm haben? Die Eigentümerin wirbt im Internet noch immer mit dieser qm-Zahl. Daher war meine Fragen, inwiefern ich hier noch was gegen die alte Vermieterin machen kann.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Carsten2611
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von Carsten2611):
Das BGH Urteil VIIII ZR 256/09 von 2010 sieht eine Angabe in einem Inserat sehr wohl als bindend an.

Wie kommt man denn darauf? Wenn dem so wäre, hätte der BGH das wohl auch entsprechend in der Begründung aufgeführt.

Relevant war dort, dass vor Abschluss des Mietvertrages der Mieterin eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben wurden.

Ich will es nochmals auf einen kurzen Nenner bringen: Mir ging es hier nur um ein paar Antworten - nicht um Streitgespräche oder ähnliches. Wer > 78.000 Beiträge gepostet hat (dafür braucht es schon a bisserl Zeit.....) hat offenbar eine andere Motivation in diesem Forum zu sein als ich sie habe. Dafür bin ich der falsche Sparringspartner......

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
die wölfin
Status:
Schüler
(324 Beiträge, 139x hilfreich)

Zuerst zur Info:
Es gibt diverse Arten der Flächenermittlung, wobei so mancher Vermieter auch gern Mal nicht so viel Wert auf die korrekte Bezeichnung bzw. Art der Berechnung legt, insbesondere wenn es Geld einbringt. So werden teilweise auch schon längst veraltete oder eigentlich gar nicht für Wohnflächen gedachte Berechnungsarten angewandt. Und wie heißt es so schön: wo kein Kläger, da kein Richter. Nur mal so zur Info, wie sehr unterschiedlich das ist, hier mal ein kleiner tabellarischer Vergleich:
sh. https://share-your-photo.com/fda6880cb0

Und bezüglich dessen, was denn nun wirklich abgerechnet werden darf, gibt es immer wieder neue Urteile. Auf dieser Seite z.B.
https://www.haus-und-grund-bonn.de/index.php/aktuelles/rechtssprechung/betriebskosten/1005-bgh-urteil-vom-30-5-2018-az-viii-zr-220-17
findest Du ganz unten zwar einen BGH-Urteilsspruch von 05/2018 wo es nur um die Betriebskosten geht und dort auf ein BGH-Urteil von 10/2007 in dem es heißt, dass die tatsächlichen Gegebenheiten zählen, in dem Abschnitt davor ist jedoch von der reinen Miete ohne NK die Rede und dort wird auf ein BGH-Urteil von 11/2015 verwiesen, welches die auch schon von Dir genannten Abweichungen von bis zu 10% für zulässig erklärt.

Vielleicht hilft Dir das ja erst mal.

Signatur:

"Der unzufriedene Mensch findet keinen bequemen Stuhl." (Benjamin Franklin)

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Du glaubst Opfer falscher Angaben geworden zu sein und hast als Basis für die Annahme den Grundriss eines ganz anderen Hauses und ein fehlinterpretiertes BGH Urteil.
Wenn Du das ignorieren willst, mir egal, es ist Dein Geld das dann da verbrannt wird.



Zitat (von Carsten2611):
dafür braucht es schon a bisserl Zeit.....

Ja, im Laufe der Jahrzehnte kommt halt was zusammen ...


Signatur:

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0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31961 Beiträge, 5628x hilfreich)

Zitat (von Carsten2611):
Wie kann das alte Haus dann 150qm haben?
Wahrscheinlich ist diese Angabe falsch. Die Vermieterin weiß es vielleicht nicht besser und gibt weiterhin 150 qm an.

Dass User hier erstmal Fragen stellen--- ist üblich. Schließlich kennt keiner außer dir die Häuser.

Sehr häufig werden bei Wohnungen mit Dachschrägen die Wohnflächen falsch ermittelt.
siehe Beitrag @die wölfin
Zitat (von Carsten2611):
inwiefern ich hier noch was gegen die alte Vermieterin machen kann.
Ja, zivilrechtlich klagen. Denn klagen ist erlaubt. Mietminderung nicht, denn du mietest nicht.
Schadensersatz wegen falscher Angaben, daraus falsche Kosten--- wirklich falsche/zu hohe Kosten??? Denn das wäre doch zu klären.
zB. sie hat für 150 qm 1000,- NKM verlangt.
Sie hätte für 125 qm evtl. auch 1000,- NKM verlangt.
NKM=Nettokaltmiete

Du könntest der Nachbarin durchaus mal deine Erkenntnisse übermitteln.
Vielleicht kann man mit ihr darüber reden? Vielleicht kann man sich über eine Summe X ---gütlich--- einigen?

krassester mir bekannter Fall:
Ein super EFH mit ca 125 qm WF angeboten. Besichtigung ergab: erschreckend klein kam das Häuschen rüber. Viel DG mit vielen Schrägen.
Der Verkäufer/Anbieter war ganz offen und ehrlich: die Wohnfläche hat er aus der Rechnung des Estrichlegers entnommen. Es wurde kurz zuvor saniert und Fubo-Heizung eingebaut...
Dann warens *nachermittelt*nur noch 85 bis 90 qm. Ob der Estrichleger auch noch aufgerundet hatte?

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Carsten2611
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Du glaubst Opfer falscher Angaben geworden zu sein und hast als Basis für die Annahme den Grundriss eines ganz anderen Hauses und ein fehlinterpretiertes BGH Urteil.
Wenn Du das ignorieren willst, mir egal, es ist Dein Geld das dann da verbrannt wird.

Die Kanzlei Dr. Mahlstedt, Fachanwalt Mietrecht aus Berlin, hatte hierzu einen Artikel im Netz veröffentlicht, wo er schreibt das ein Mieter bei falschen Angaben im Inserat zur qm Anzahl Mietminderung verlangen kann. Nur so bin ich überhaupt auf das BGH Urteil gestoßen. Natürlich hat nicht jeder Anwalt immer Recht und Urteile werden unterschiedlich interpretiert. Aber scheinbar bist du Experte im Mietrecht und weist mehr als dieser Fachanwalt...



Zitat (von Carsten2611):
dafür braucht es schon a bisserl Zeit.....

Ja, im Laufe der Jahrzehnte kommt halt was zusammen ...

Dann noch viel Spass in den nächsten Jahren und Erfolg beim Knacken der 100.000er Marke!

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von Carsten2611):
... Das BGH Urteil VIIII ZR 256/09 von 2010 sieht eine Angabe in einem Inserat sehr wohl als bindend an....


Das dürfte eine Überinterpretation der Entscheidung sein...
Der BGH hat festgestellt, dass durch die Umstände des zu entscheidenden Einzelfalls eine konkludente Flachenvereinbarung abgeschlossen wurde. Nicht mehr und nicht weniger.
Aus der Entscheidung lässt sich keineswegs ableiten, dass jede zu irgendeinem Zeitpunkt an irgendeiner Stelle genannte Zahl als vereinbart angesehen werden kann.

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